常德市房地产中介市场和二手房屋交易资金监管办法.doc

常德市房地产中介市场和二手房屋交易资金监管办法第一章 总 则第一条 为加强房地产市场管理，规范房地产中介服务和二手房屋交易行为，保障二手房屋交易资金安全，维护当事人的合法权益，根据房地产经纪管理办法（住房城乡建设部令第8号）和原建设部、中国人民银行关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知（建住房2006321号）的有关规定，结合我市实际，制定本办法。第二条 本市城区（武陵区、柳叶湖旅游度假区、常德经济技术开发区及鼎城区武陵镇）范围内的房地产中介服务和国有土地上的二手房屋交易资金监管适用本办法。本办法所称房地产中介机构是指依法设立，从事房地产咨询、经纪、评估的中介服务机构。本办法所称二手房屋是房地产产权交易二级市场的俗称，是指已经在房产管理部门登记备案且产权明晰、再次上市进行交易的房产。本办法所称二手房屋交易资金是指二手房屋所有权人与买受人签订的二手房买卖合同中约定的房价款。本办法所称二手房屋交易资金监管是指在二手房屋交易过程中，买卖双方签定合同后，由买受人向监管银行专户存入应支付给出让人的全部房价款，待房屋转移登记办理完结后，再由监管银行将房价款划转给出让人的管理行为。第三条市房产管理部门是房地产中介市场和二手房屋交易资金监管的主管部门。 财政、工商、税务、物价、人力资源和社会保障、人民银行等部门应按照职责分工，配合做好相关工作，并建立二手房屋交易协调工作机制，及时发现和解决工作中的问题。第二章 中介市场的管理 第四条 市房产管理部门应当会同市工商部门建立相对集中的房地产中介市场和二手房屋交易市场，鼓励有执业资格的房地产经纪机构（以下简称经纪机构）和房地产估价机构（以下简称估价机构）入市服务，为市民提供公平、诚信的二手房屋交易平台。 第五条 房地产中介市场和二手房屋交易市场的管理应运用现代信息手段，畅通信息发布渠道，向社会公示法律法规的相关条款、收费标准、服务内容、办事程序、行业准则，为二手房屋交易当事人提供便捷、优质的服务。第六条 市房产管理部门应按月向社会公布市城区二手房屋交易成交量、均价等信息，每半年分区域公布一次市城区二手房屋交易均价，作为二手房屋交易基准价。 第七条 市税务部门应规范二手房屋交易税收征管。将市房产管理部门公布的上个半年二手房屋交易基准价作为下个半年二手房屋交易计税的参考依据。市房产管理部门在办理产权登记过户手续时应严格把关，不得为有关税费未缴齐者办理产权过户登记手续。 第八条 经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到市房产管理部门备案。市房产管理部门应当将经纪机构及其分支机构名称、住所、法定代表人（执行合伙人）或者负责人、注册资本、房地产经纪人员（以下简称经纪人员）等备案信息向社会公示。经纪机构及其分支机构变更或者终止的，应当在变更或者终止之日起30日内，办理备案变更或者注销手续。已经备案的经纪机构可以获取二手房屋交易网上签约等操作系统的技术支持。未经备案的经纪机构不得从事房地产中介业务。 第九条 房地产经纪服务实行明码标价制度，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。房地产经纪服务不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一次服务可以分解为多个项目和标准的，应当明示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。房地产经纪服务项目属于政府定价、政府指导价的，需到当地价格主管部门办理服务价格登记证，并严格执行相关管理规定。经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。 两家或者两家以上经纪机构合作开展同一宗房地产经纪服务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人增加收费。第十条 经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等相关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可对外发布相应的房源信息。经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同的，应当查看委托人身份证明等有关资料。第十一条 经纪机构和经纪人在中介服务过程中不得从事交易资金的代收代付服务。二手房屋交易资金必须经由市房产管理部门确定的银行进行托管和划转。第十二条 经纪机构和经纪人员不得有下列行为：（一）捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；（三）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；（四）泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；（五）为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；（六）改变房屋内部结构分割出租；（七）侵占、挪用房地产交易资金；（八）承购、承租自己提供经纪服务的房屋；（九）为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；（十）法律、法规禁止的其他行为。第十三条 估价机构从事房地产估价活动，应当坚持独立、客观、公正的原则，严格执行房地产估价规范和标准，不得以迎合高估或者低估要求、给予回扣、恶意压低收费等不正当方式承揽业务。工商注册地非本市城区的估价机构在市城区从事房地产估价业务的，完成估价业务后，应向市房产管理部门留存房地产估价报告备查。未取得执业资质（资格）的估价机构（个人）不得从事房地产估价活动。第三章 交易签约的管理第十四条 鼓励二手房屋交易通过二手房屋交易管理系统签订电子合同。二手房屋交易网上签约可以采取委托经纪机构签约或买卖双方自助签约两种方式。 第十五条 对从事二手房屋交易网上签约的经纪机构实行准入制度。经纪机构及经纪人员应经市房产管理部门登记备案并获得准入操作授权；经纪人员从事二手房屋网上交易的，应取得经纪人员执业资格。第十六条 二手房屋交易双方委托经纪机构服务的，应当书面签订常德市房地产经纪服务合同，受托方要根据合同约定的委托服务事项，为委托人提供规范的服务，并将经交易双方当事人确认后的常德市二手房屋买卖合同电子文本通过二手房屋网上交易管理系统传送至市房产管理部门信息管理系统。委托人可随时变更或解除合同，但因变更或解除合同造成经纪机构损失的应当赔偿损失。变更或解除合同的，经纪机构通过二手房屋网上交易管理系统变更或撤销二手房屋交易委托信息。第十七条 交易双方自行达成二手房屋买卖交易的，在自助交易窗口通过二手房屋网上交易管理系统签订二手房屋买卖电子合同，并将交易信息传送至市房产管理部门信息管理系统。第十八条 二手房屋交易已进行网上签约且未撤销的，在未解除原签约记录之前，不得再行签约。第四章 交易资金的管理第十九条 二手房屋交易资金实行监管制度。交易双方为近亲属的，可以自行交割房价款，但应提供相关证明并在交易合同中约定房价款交付方式，承诺由此产生的经济纠纷自行处理。第二十条 市房产管理部门确定的银行设立二手房屋交易资金监管专户，并根据约定对交易资金进行托管和划转。交易资金的划转应当经房地产交易资金支付方和房地产经纪机构的签字和盖章。为方便已抵押贷款的二手房屋交易和二手房屋买受人进行抵押贷款，由有资质的交易担保机构（以下简称担保机构）开展担保业务。协助法院执行或拍卖和行政机关处理的二手房屋交易可自行交付房价款，不纳入交易资金监管范围。二手房屋交易监管资金账户内的交易结算资金所有权属于交易当事人，独立于开户银行和担保机构的固有财产及其管理的其他财产，也不属于开户银行和担保机构的负债。有关机关对客户交易结算资金专用存款账户进行冻结和扣划的，开户银行和担保机构有义务出示证据以证明交易结算资金及其银行账户的性质。第二十一条 二手房屋交易双方应当在指定的银行开立个人结算账户，用于划转房价款。以代理人名义收取房价款的，应当提供经公证或经律师事务所鉴证的委托书。第二十二条 监管银行收取二手房屋买受人缴存的房价款后，应依照协议向买受人出具缴款凭证，并将电子信息传至二手房屋交易资金监管系统。 买受人应当妥善保管缴款凭证，并在申请办理房屋权属转移登记时向房屋权属登记部门出示。 第二十三条 二手房屋出让人出卖已经抵押但尚未还清抵押贷款和买受人需办理抵押贷款的，可以委托担保机构将贷款资金划转至监管账户，担保机构并向买受人出具缴款凭证。第二十四条 二手房屋交易双方申请房屋权属转移登记时，实行交易资金监管的，房屋权属登记部门应当查验监管银行或担保机构出具的缴款凭证。房屋权属登记部门待房屋转移登记办结后，将登记信息传至托管银行，托管银行应当在收到房屋交易转移登记办结信息后，在规定时间内将托管房屋价款划转至出让人的个人结算账户。第二十五条 二手房屋所有权转移登记事项在记载于房屋登记簿前，发生下列情形之一的，交易双方可以到房屋权属登记部门申请解除资金监管：（一）交易双方经协商终止交易，撤销转移登记申请的，由交易双方共同提出解除申请；（二）经人民法院判决或者仲裁机构裁决终止交易的，可由买受人单方提出解除申请。房屋权属登记部门确认终止交易的，应告知监管银行和担保机构，监管银行和担保机构在收到终止交易信息后，将监管房价款退还买受人。 第二十六条 交易双方在申请解除资金监管时，应当向房屋权属登记部门提交下列材料：（一）申请书；（二）买受人银行账号；（三）申请人身份证明；（四）房屋买卖合同；（五）常德市二手房屋交易资金监管缴款凭证；（六）其他所需的材料。第五章 法律责任第二十七条 违反本办法规定，依法应予行政处罚的，由有关行政主管部门依法查处并给予行政处罚。第二十八条 监管银行和担保机构未按规定收付托管资金，造成托管资金损失的，应当先