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我国物业管理问题论文 物业管理作为一个新兴的行业伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分物业管理的推进与发展改善了广大居民的生活、工作环境推动了两个文明建设为促进住宅建设成为新的经济增长点和实施社会再就业工程作出了积极的贡献同时也应该看到在物业管理过程中存在的问题日益突出据上海市价格举报投诉中心的资料显示物业管理的投诉共有3526件占整个投诉总量的14.6%成为年市民投诉的七大热门行业之首因而研究现阶段我国物业管理发展存在的问题及对策成为热点问题 1.现阶段我国物业管理存在的问题 .1人力资源队伍建设滞后于物业管理发展水平 目前我国有相当数量的物业管理企业的人力资源队伍在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距非专业人员做物业管理成为我国物业管理行业的奇怪现象之一房地产开发企业的分流人员、传统房管局（所）的转型人员等在一定程度上依旧充斥着物业管理市场管理人员普遍素质低服务不到位物业管理条例（以下简称条例）中第33条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书但实际从事物业管理的人员中取得物业管理员职业资格的人数并不多具备高级管理资格（如物业管理企业经理、部门经理、“三总师”等）的人员更是凤毛麟角这种人才不足的局面已经严重影响了物业管理行业向高水平发展 .2业主的物业知识缺乏 一方面舆论宣传缺乏明确的政策发展方向另一方面某些媒体为了吸引观众、读者缺乏职业精神与职业道德肆意扩大物业管理中的矛盾报道或者受企业恩惠为企业摇旗呐喊热衷于典型事件的吵作而缺乏对社会、对企业、对业主的理性引导和宣传甚至缺乏公正而深刻的思考 .3物业管理收费难是物业管理企业发展的羁绊 条例中规定业主的义务之一是按时交纳物业服务费用在物业管理中也应该贯彻“谁享用谁受益谁负担”的原则以形成物业管理资金的源泉但是传统的福利住房消费观念还有相当的惯性服务标准与收费标准不符等现象时有出现许多物业公司收费范围和价格透明度低有的公司收取物业费后一些维修工作仍需要缴费而物业公司提交的物业收费预算、决算等财务报告也存在问题收费难问题依然困扰着各物业管理企业这些都极大的影响了物业管理的健康发展同时也使物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应也遏制了物业管理企业进一步发展壮大 .4物业管理企业规模小缺乏市场竞争力 据资料显示1997年底我国约有物业管理企业7000家至年底达2万余家增长速度极快建设部年颁布的一级资质物业管理企业只有78家尽管物业管理企业数量较多但市场份额普遍较小经营管理水平更是参差不齐企业缺乏创新能力相互模仿严重既不利于自身发展也不利于抵御港澳台地区及外国同行的“入侵” .5物业管理法制建设仍需进一步完善 随着我国住房制度的改革从福利分房转向个人购房随之而来产生居民小区的物业管理问题但由于我国的相关法律体系尚未出台近两年引发多起群体纠纷虽然年国务院出台了物业管理条例相关部门又陆续颁布了物业服务收费管理办法和前期物业管理招标投标管理暂行办法等行政规章但现有的物业管理模式基本上是一种剥夺业主选择权、强迫业主接受有资质（甚至没有资质）的物业管理公司管理模式据中国人民大学国家社科基金项目“社区管理”课题组对北京70个居民小区的调查结果显示住房质量引起严重纠纷的小区占22.8%与物业管理公司发生严重纠纷的小区占80%随意修改规划的小区占34.2%产生肢体冲突与暴力冲突的占37%在所有这些纠纷中因公用财产被严重侵占的占60%这充分说明现有管理模式存在着弊端 .6地区间发展不平衡 从我国物业管理的发展实践看南方地区、经济发达地区、沿海城市和大城市物业管理开展比较早、发展快；北方地区、经济不发达地区、内陆城市和中小城市相对较慢深圳市是全国物业管理发展较好的城市在建设部公布全国第一批40家物业管理资质一级企业中深圳占了18家；全市有146家住宅区获得“全国城市物业管理优秀小区”称号占全国的1/7.据不完全统计年底全国实施物业管理的覆盖面已占物业总量的38%经济发达城市已达50%以上这说明经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大 2.解决物业管理所存在问题的对策 .1走专业化发展之路 物业管理的专业化是物业管理市场化到一定程度的必然结果物业管理要有专门的针对对象和具体的细分市场在管理上要有专业化水准全国70以上的物业管理公司是由房地产开发企业派生的物业管理企业要克服这种一体化管理中机构庞杂、人员众多、管理成本高的弊病摈弃落后的用人观念建立科学的人力资源管理机制加大专业人才培训力度吸引和留住人才发挥和调动他们的积极主动性和创造精神做好服务集成通过高标准服务来激发消费者的自觉缴费意识从根本上解决物业管理收费难的问题向知识型管理过渡走一条人才专业化、服务专业化、竞争市场化的道路 .2走法制化发展之路 实际上物业管理是业主对物业进行自治的权力是一项产权人对财产进行处置权力不应该规定业主必须通过物业公司进行物业管理为此要完善不动产登记制度对物业特别是业主共有共享的部分详细登记；明确物业管理是业主对物业进行自主治理的活动物业管理权是业主的权利在建立“物权法”的同时要尽快出台“物业管理法”真正做到依法管理依法服务 .3走集团化发展之路 在我国物业管理是一种微利性行业全国约有80%的物业管理企业经营亏损物业管理的规模效益就显得尤为重要客观上要求物业管理企业必须走规模化、集团化之路同时物业管理市场将面临重新洗牌中国物业管理企业要想得到进一步发展必须摆脱现行的小而全模式为此有关部门应制定相应政策一方面提高企业的注册门槛另一方面严格降低清除制度启动物业管理市场预警系统促使一部分物业管理企业进一步发展壮大清除一些制约行业整体水平提高的“小、散、滥”物业管理企业最终实现强强联合形成物业管理集团 .4走品牌化发展之路 品牌是产品或企业区别于其他产品或企业的标志对企业而言品牌代表了一种潜在的竞争力与获利能力因此物业管理企业必须走以品牌为中心的发展之路物业管理企业应当根据不同的目标客户、不同的物业类型选择适当媒体来进行宣传自己的品牌并逐步形成员工的品牌气质结合所管理的楼盘品牌走出一条适合自身的良性循环的品牌化发展之路 .5走智能化发展之路 随着人们生活水平的提高现代科技的发展房地产供应商在提供产品时已经越来越多的考虑物业的智能化客观上也要求物业管理企业实行智能化管理物业管理企业也应适应时代的发展要求采用以计算机管理为主导的新技术推出智能化管理以降低物业管理的人力成本提高物业管理的服务质量同时可以推广一些先进的管理方法 .6走“以人为本”的发展之路 物业管理的服务对象是人物业管理的目标之一是要为业主和使用人营造“整洁、文明、安全、方便”的环境物业管理企业要倡导“以人为本”的科学发展观在与业主的接触和服务中要把人情味体现在每个细节中注重对业主的感情投资提高业主满意度物业管理企业所从事的一切活动要以使业主称心、满意为前提其核心就是要提供完善、优质服务任何物业管理企业必须捕捉市场信息突出物业服务的人性化