房地产物业管理论文范文.doc

房地产物业管理论文范文 作为房地产开发链条上最终的消费环节物业管理实质上是房地产开发的延续和完善随着住房逐步商品化居民区业主队伍在日益壮大对物业服务的要求越来越高 房地产物业管理方面论文优秀范文篇1 浅析物业管理在房地产业中的作用 摘要：物业管理市场是房地产市场体系的一个重要组成部分是房地产市场发展到一定程度为适应广大业主需求的一种必然结果 它的形成满足了业主、房地产开发商和城市管理对物业管理的需求 文章论述了物业管理服务的主要内容物业管理的误区房地产开发与物业管理的互补作用及物业管理在现代化城市管理中的作用 关键词：物业管理房地产作用 随着住房逐步商品化居民区业主队伍在日益壮大对物业服务的要求越来越高 如何促进物业管理市场的成熟完善其发展已经成为当今研究的重要课题 现结合对物业管理市场的主体分析总结国外发达国家的管理经验并学习借鉴提出相应的符合我国当前国情的物业管理市场对策建议 一、国外物业管理市场的发展经验 最早的物业管理起源于19世纪60年代的英国 经过一百多年的发展国外的物业管理业已经比较成熟具体表现在： 1.物业管理市场法律法规比较健全 国家的政府部门一般不直接干预物业的管理行为而多以详尽、完善的法律、法规规范物业管理各方关系人的责、权、利关系 因而物业服务公司在接受委托实施物业管理时一开始就有了良好的基础 2.物业管理协会发挥重要作用 市场经济发达国家的行业管理和行业自律工作主要靠协会 物业管理协会是政府与物业企业之间的桥梁是行业自治组织 政府主要出台政策、制定法规而具体行业内部的事情主要由行业协会来做 美、英、日、澳等经济发达国家以及新加坡都设有物业管理的一级协会 3.管理层与操作层分离物业公司成为“管理型”公司 国外的物业服务公司大多经历了从“服务型”企业向“管理型”企业的过渡 房地产业发展之初物业管理均是内部型管理即任何工作都由物业服务公司自己来做 随着房地产业的高速发展这种形式的管理受到业主精力和专业知识的限制弊端越来越明显如服务成本不断增加服务质量却不断下降 因此承包管理取而代之成为必然 所谓承包管理即聘请专业的物业服务企业或人员代为进行物业管理这种专业优势在物业管理中得到充分体现 物业服务公司内人员精干效率高 除了少数的管理人员外他们把分散的社会分工如清洁、保安、水电、绿化等汇集起来采取灵活的方式统一进行管理 社会化、专业化的分工协作既提高了物业服务的水平又降低了管理成本 4.物业设施设备配套齐全管理水平的高低和配套设施的好坏直接关系到物业管理质量的高低 国外市政的配套设施经过几十年的发展已达到了相当高的水平 所有建筑物在前期建设时就做好了水、电、通信、车库等配套设施计算机信息系统在物业管理中也得到普遍使用 总的来说发达国家的物业管理已经发展成为一种社会化、专业化、企业化、经营型的行业受政府的重视和业主、住用者的欢迎正处于蓬勃发展之中而且现行物业管理机制也呈现良性化 发达国家的物业管理体制值得我国物业管理部门借鉴和学习 二、物业管理服务的主要内容 1.常规性的公共管理服务 房屋主体公共部位的维护公共设备设施的保养公共环境卫生的保洁物业管辖区内花草树木的栽培物业管辖区内治安秩序的护卫消防设施的保护道路车辆的管理等 2.针对性的专项管理服务 为业主提供日常生活的方便(衣、食、住、行等)开展商业服务组织文教、体卫、娱乐活动金融保险业务中介服务等;还有根据业主的不同需求随时提供委托性的特约服务等 三、对物业管理的一些误区 1.物业管理公司开发商、建房单位 物业管理公司可能是开发商的下属单位但这不等同于开发商、建房单位 物业管理公司要按照法律程序履行严格的申报审批手续 具体说它必须按照国家法规政策规定的条件向工商、税务管理部门申请营业执照取得法人证书;向建设部门申请企业资质证书;向房管局、物价局申请取得收费许可证书;向培训单位申请对经理、项目经理、管理员的培训取得岗位合格证书 没有“四证”的公司不是物业管理公司 有的单位对房产实行的行政管理也说成是物业管理这是误用物业管理公司的名义违背了物业管理内涵和国家的法规 2.责任误区 现在物业管理纠纷多究其原因就是分不清各自的职责导致小区内发生的一切事故、民事案件、刑事案件都归罪于物业管理公司对物业管理公司产生颇多怨言甚至由此拒交物业管理费用这都是观念上的错觉造成的 例如汽车在停车场丢失究竟由谁承担赔偿责任?依法按理而论即使交了停车费也不应由物业管理公司赔偿 其一物业管理公司每月收取的停车费不足以承担赔偿义务;其二停车场是为用户提供的停车设施而不是提供的车辆保险、保管业务;其三收费是因为用户占用了全体业主共有的土地、场地、设施这种收费恰恰体现了“谁使用、谁受益、谁出钱”的原则 3.“管家”误区 一个时期以来许多物业管理公司在对员工进行培训教育时常以“管家”自喻;面对广大业主也常以“管家”的面孔出现混淆了物业管理者与“管家”的本质区别颠倒了业主与物业管理者的位置如果不在认识上澄清不在理论上纠误势必影响物业管理企业与业主的关系成为物业管理企业发展的障碍 四、房地产开发与物业管理的互补作用 1.房地产开发是物业管理的基础 物业管理是建立在对特定物业之上的管理是对已经形成并投入使用的场地和设施的管理而这些场地和设施是由房地产开发商所形成的 因此房地产开发商对物业管理的认识和对物业管理的重视程度直接影响和决定了后续物业管理的水平 如果把房地产看作商品那么物业管理就如同商品的售后服务 房地产在开发阶段尤其是设计、建设时期一点点的疏忽或遗漏都会给后面的物业管理带来长久的烦恼 比如物业对建设情况不了解遇到维修等问题时会处理困难更重要的是如果房地产的配套设施不全或建筑施工质量问题如公寓楼没有足够的停车车位;大楼内的电梯质量差;楼内没有电视接收共用天线或闭路电视装置等 2.良好的物业对房地产的发展有促进作用 物业管理的目的是为了使房产保值、增值并为物业的所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活环境和工作环境物业管理的参与延长了房屋的寿命提高业主居住水平 有关调查表明买房时人们在关心房价、位置、居住环境之后最关心的问题就是房屋的物业管理 如果物业管理得好必然会解除消费者的后顾之忧促进房地产开发业的发展 五、物业管理在现代化城市管理中的作用 1.物业管理转换了城市管理体制 物业管理是建立在市场经济基础上、由业主和物业管理公司双方以合同为纽带的经营型管理模式从而以市场化、专业化、社会化的管理取代了行政性的单一管理并形成公众自下而上地参与和政府自上而下地管理的合力不仅理顺了财产权和管理权的关系转换了房屋管理机制也减轻了政府的负担 政府从管理一切、包办一切转变为监督服务强化了城市管理的其他功能;而市民则从被管理的对象成为了管理的资源和主体真正做到了“以人为本” 2.物