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成都市投资机会研究报告中交地产有限公司二一二年三月十八日目录第一部分 城市宏观经济与区域发展4一、城市概况41、地理区位42、人口与区位43、交通状况6二、经济概况81、国民经济稳中有升82、产业投资情况9三、城市规划与建设101、城市发展定位102、城市区位规划133、城市产业规划154、城市建设动态185、城市道路交通建设动态196、城市规划重点建设项目20第二部分 房地产市场走势分析22一、政策背景22二、投资完成情况23三、土地市场分析23（1）供应情况24（2）成交情况24（3）月度运行情况统计26（4）土地市场存量分析27四、商品房市场分析29（1）商品房市场总览29（2）住宅市场33（3）商业市场38五、SWOT分析42第三部分 跟进项目情况45一、国泰君实-成都牧马山别墅项目451、项目概况452、成都市别墅市场463、周边项目概况504、经济测算515、综合评判53二、成都党校拆迁地块551、项目概况552、综合评判56第一部分 城市宏观经济与区域发展一、城市概况1. 地理区位成都是四川省会所在地，位于四川中部、成都平原腹地，总面积为1.21万平方公里。1994年成为中国十五个副省级城市之一，是中国西南地区政治、经济、文化、金融、科技、商贸、教育、通信中心。四川省行政地图2.人口与区位成都市共辖九区四市六县，即：锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、双流县、郫县、大邑县、蒲江县、新津县。成都市行政区划地图第六次人口普查结果，成都常住人口1404.76万人，排名全国各大城市第四位，副省级城市第一位。2010年成都主城区常住人口达到了529.54万人，比2000年的347.05万人增加了182.49万人，占成都全市人口的比重从2000年的31.2%提高到了37.7%；龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、双流县、郫县等近郊第二生活圈层的常住人口数量为429.63万人，比2000年的316.18万人增加了113.45万人；金堂县、大邑县、蒲江县、新津县、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市远郊的第三生活圈的常住人口数量从2000年的447.62万人减少到445.59万人，减少了2.03万人。3. 交通状况 （1）对外交通铁路方面：成都是西南最大的铁路枢纽，位于宝成铁路、成昆铁路、成渝铁路、达成铁路四条电气化干线铁路的交会处，城际铁路成灌快速铁路也自成都枢纽引出。公路方面：成都是108、213、318、319、321国道的交汇点，同时也是京昆（G5）、沪蓉（G42）、厦蓉（G76）、成彭、成灌、成渝环线（G93）、成自泸（在建）、机场、绕城（G4201）等高速公路的交汇点。成安渝、成自泸赤、成都第二绕城高速等6个高速公路项目在建，在建高速公路总里程居全国第一。按照规划，到2015年，成都将构建直达周边七个中心城市和沿海城市的公路货运通道，拥有覆盖全国的公路货运专线网络和西部最大的公路货运集散中心，形成西部最大公路货运枢纽。 成都市道路规划建设图航空方面：成都双流国际机场（代码：CTU）位于双流县境内，距离成都主城区约10公里是全国重要的航空枢纽。2011年双流国际机场完成旅客吞吐量2907.4万人次，超出深圳机场82.85万人次，成为中国“航空第四城”。2012年T2航站楼将建成，届时将成为中西部面积最大的机场航站楼，年吞吐旅客能力将达到3800万人次。（2）内部交通成都的主干道总体呈圆形辐射状，以红星路、东城根街，新华路、滨江路“井”字形快速通道，人民路、蜀都大道“十”字形综合性干道和三条环形快速干道为骨架，配以八条放射状高速公路，一条绕城高速公路和十条进出城主要通道，形成城市地面交通网络。随着贯通城市南北的成都地铁一号线的通车，成都进入崭新“地铁时代”，2015年成都地铁1、2、4号线将全面运行。成都地铁规划建设图二、经济概况1.国民经济稳中有升2011年实现地区生产总值6854.6亿元，增长15.2%；地方公共财政收入680.7亿元，增长30.1%；固定资产投资总额5006亿元，增长19.2%；社会消费品零售总额2861.3亿元，增长18.4%；城镇居民人均可支配收入23932元、农民人均纯收入9895元，分别增长14.9%、20.6%。(1)2011年全年全市实现生产总值6800亿元，环比增长22.5%，人均国内生产总值61405元，环比增长27.1%。 从下图可以看出，近年来，成都GDP和人均GDP均呈增长趋势，涨幅比较平稳。其中，2011年GDP环比上涨22.5%；在人均GDP上，各年保持着不同幅度的上涨；其中，2011年达到27.1%涨幅。 2002-2011年成都GDP及人均GDP分析数据来源：成都市统计信息网 2、人均可支配收入（2）2011年，城市居民可自由支配收入和消费性支出呈平稳上升之势。城市居民人均可支配收入23335.2元，环比增长12%，人均消费支出14862.9元，环比增长3%。人均可支配收入曲线在消费曲线之上，但经济发展态势仍然平稳。 2002-2011年人均可支配收入与消费支出情况（元）数据来源：成都市统计信息网 财政税收等；（3）财政、金融情况 2011年1-11月，全市实现地方财政一般预算收入587.7亿元，增长33.3%。其中税收收入429.8亿元，增长30.3%。地方财政一般预算支出699.8亿元， 截止11月底，全市金融机构人民币存款余额为16488亿元，增长10.1%，其中储蓄存款5658亿元，增长15.5%。金融机构人民币贷款余额为13637亿元，增长14.8%。 金额 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011(111月)金融机构存款余额（亿） 2635.6 3240.8 3771.5 4477 5485.8 6393 8317 12416 15277 16488 金融机构贷款余额（亿） 2181.8 2587.92859.9 3019 3631.3 4119 5410 9869 12139 13637 2、产业投资情况实体经济取得显著发展，吸引各方投资。新增百亿企业3户、50亿元企业7户。一汽大众三期扩能、沃尔沃成都基地、天威新能源三期等138个项目开工建设，四川石化基地、戴尔、中国工程物理院成都基地等75个项目加快建设，富士康、联想、仁宝等163个项目竣工投产。成都在电子信息产业，生物医药产业，化学化工产业，家具和鞋业制造产业，动漫和传媒产业，会展产业，航空航天产业，旅游业等已取得巨大成就。三、城市规划与建设 1. 城市发展定位-田园成都，魅力城镇。深入推进“两枢纽、三中心”（交通和通讯枢纽，科技、金融、商贸中心）建设，开展全方位、多层次区域合作，积极扩大对外贸易，全面提高对内对外开放水平，努力建设内陆开放型经济战略高地。全面深入推进城乡一体化，奋力推进三次产业追赶型跨越式发展，按照世界现代田园城市建设，确立了“三步走”战略部署： 用58年将成都建成中西部地区创业环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最强的“新三最”现代特大中心城市，成为城乡一体化、全面现代化的示范区和高端产业集聚、生态文明建设的样板； 用20年左右初步建成世界现代田园城市，争取进入世界三级城市行列； 用3050年最终建成世界现代田园城市，争取进入世界二级城市行列。成都“十二五”时期经济社会发展的部分主要指标类别指标2010年2015年年均增长属性经济发展地区生产总值（现价，亿元）5551.331000012%左右预期性人均地区生产总值（美元） 10000 预期性结构调整综合城镇化水平（%） 60 预期性一、二、三产业增加值比例5.1：44.7：50.23:45:52 预期性高新技术产业增加值占工业增加值比重（%） 50 预期性研发经费占地区生产总值比例（%）2.53 预期性每万人口发明专利拥有量（件/万人）3.66 预期性人民生活农村居民人均纯收入增速（%） 12预期性城镇居民人均可支配收入增速（%） 12左右预期性年度城镇登记失业率（%）2.534 预期性城镇新增就业人数（万人）67.5 50预期性新增城镇职工养老保险参保人（万人） 50约束性城乡居民医疗保险参加率（%）9398 约束性城乡居民养老保险覆盖率（%）3590 约束性城镇保障性安居工程建设（万套） 31.9*约束性人居环境耕地保有量（万公顷）42.442.1* 约束性单位工业增加值用水量降低（%） 30*约束性农业灌溉用水有效利用系数0.430.55* 预期性非化石能源占一次能源消费的比重（%） 31* 预期性单位生产总值能耗降低（%） 16 *约束性单位生产总值二氧化碳排放降低（%） 17 *约束性主要污染物排放减少（%）化学需氧量 8*约束性氨氮 10*约束性二氧化硫 8*约束性氮氧化物 10*约束性森林覆盖率（%）36.838 约束性森林蓄积量（万立方米） 2910* 约束性对外开放实际利用外资年均增长（%） 25%预期性进出口总额年均增长（%） 15%预期性落户成都的世界500强企业（家）189210 预期性注：带“*”的目标值最终以国家和省分解下达成都市的为准，带的目标值为5年累计2.城市区位规划-以四大新城实现全域成都、田园城市的整体规划 南部科技商务城：以行政中心、会展中心和高新技术开发区为支撑，重点发展信息服务、数字娱乐、商务等产业。近年将进一步形成规模，开展南站公园及体育公园、电力隧道等公建配套项目的建设。 东部工业商务城：重点发展汽车制造、工程机械、电子元器件等现代制造业和与之配套的研发设计、展示交易、人才培训、中介服务等生产性服务业。加快开展三圣、洪河起步区、新客运站片区、十陵片区基础设施建设，高压电力迁改及下地项目、成渝高速公路、老成渝路改造等项目，开工建设100万平方米以上的项目，尽快形成城市形象，带动包括龙泉、十陵在内的东部新城建设。 北部商贸城：重点发展商贸流通，配套发展物流、会展、酒店等相关产业,加速引入社会资金建设北部“成都国际商贸城”，积极实施凤凰山片区改造 （含机场搬迁），金牛区、新都区要加快成彭高速入城段道路沿线的拆迁安置工作，确保年内完成主体建设。 西部健康休闲城：以高新西区为核心，包括郫县、温江相关区域，重点发展教育、医疗、文化、旅游等服务业。使四大新城成为城市核心功能的拓展区域，成为产业发展的重要支撑和承接经济、人口转移的重要载体。 成都市战略功能区分布图注：1.天府新城高新技术产业区；2.金融总部商务区；3.东部新城创意产业综合功能区；4.北部新城现代商贸综合功能区；5.西部新城现代服务业综合功能区；6.“198”生态及现代服务业综合功能区；7.1.龙门山山地度假旅游综合功能区；7.2.龙泉山生态旅游综合功能区；8.汽车产业综合功能区；9.新能源产业功能区；10.新材料产业功能区；11.石化产业功能区；12.国际航空枢纽综合功能区；13.交通枢纽及现代物流功能区3、产业规划 锦江区：重点发展中央商业区（东区）、以传媒为主的文化创意产业区、以工业设计为主的总部经济区。 成华区：重点发展以数字音乐为重点的文化创意产业区、以装备制造为主的总部经济区。 金牛区：重点发展以综合交通为主的总部经济区、火车北站客运枢纽综合功能区。 青羊区：重点发展中央商业区（西区）、航空产业基地、以文博为主的文化创意产业区。 武侯区：重点发展人民南路科技商务区、以轻工设计及电子信息服务为主的总部经济区、城市商业物流配送中心。 新都区：重点发展机电装备产业区、家具产业区、西部公路物流枢纽（北区）。 青白江区：重点发展冶金建材产业区、现代物流商贸产业区。 郫县：重点发展电子电气设备产业区、川菜产业基地、教育培训基地、国家级乡村旅游示范区。 温江区：重点发展国际医疗服务中心、通信及视听设备产业区、国家级体育产业基地、国家级乡村旅游示范区。 双流县：重点发展国际体育赛事产业区、临空经济综合功能区、以动漫为主的文化创意产业区。 龙泉驿区：重点发展西部农产品（果蔬）物流中心、西部公路物流枢纽（东区）。 金堂县：重点发展节能环保产业区，第二机场规划确定后，设立以临空制造为主的市管空港经济功能区。 彭州市：重点发展现代农业及农产品物流区、塑胶及服装产业区。 都江堰市：重点发展聚源文化创意综合功能区、健康食品产业区、国家级乡村旅游示范区。 崇州市：重点发展家具及皮革产业区、乡村旅游区。 大邑县：重点发展轻工产品与通用机械产业区、安仁文博旅游区。 邛崃市：重点发展农副食品加工及中成药产业区、精细化工产业区。 蒲江县：重点发展食品饮料产业区、印务包装产业区。 新津县：重点发展临空经济综合功能区、水上运动休闲产业区、金融后台中心。4、城市建设动态 成渝经济区规划发布 正式提出建设天府新区 2011年6月2日，国家发展和改革委在其官方网站全文发布成渝经济区区域规划（以下简称规划）。规划中，正式提出规划建设天府新区。成渝经济区面积约20.6万平方公里。规划期为2011至2015年，展望到2020年。成渝经济区的战略定位是“一中心、一基地、三区”，即西部地区重要的经济中心，全国重要的现代产业基地，深化内陆开放的试验区、统筹城乡发展的示范区和长江上游生态安全的保障区。到2015年，建成西部地区重要的经济中心；到2020年，成为我国综合实力最强的区域之一。 全面改造13个城中村 力争明年消除城中村 今年我市将完成50万平方米旧有建筑拆迁，基本完成城中村拆迁任务，安置房在建规模达180万平方米、竣工50万平方米，进一步优化城市空间布局，提升城市形象。到明年年底，统一规划、设施齐备的新建项目将有望全部替代原来那些老、旧、潮、差的城中村住房。 成华城北：打造20平方公里都市商业游憩城 成华城北区约20平方公里的区域将成为“成都都市商业游憩城”，为支撑这一发展定位的土地上市、部分城市更新和环境整治工程已启动。成华城北片区主要包括双水碾、青龙两个辖区的主要区域，总面积约20平方公里。按最新发展规划，将以2.5环、三环路为界，划分为优化区、提升区、引领区三大板块，其中蓉都大道是这三大板块的贯通发展轴，并与2.5环交叉“架设”起都市商业游憩城现代新城格局和产业格局的脊梁，形成“产城一体”发展新格局。5城市道路交通建设动态 成都东客站通车运营 2011年5月8日，当成都东客站第一列火车驶出站台，一个新的历史时代就此开启。西南地区规模最大、功能设施最先进、现代化程度最高的成都东客站综合交通枢纽正式开通运营，覆盖全川、影响成渝、辐射西南、呼应全国的一个快速交通网络就此起航。这绝不是一个普通的交通工程，它宣布，成都迈入城际轨道交通的时代。 成绵乐专线跨过三环挺进主城区 明年下半年通车 成绵乐客专全线长319公里，设计时速250公里，主要经绵阳、德阳、广汉、眉山、夹江、峨眉至乐山，总投资340亿元。建成后，该线路将开行和谐号动车组，预计从成都到绵阳、乐山坐火车不超过1个小时。目前，成绵乐客专全线投入了3.3万余名施工人员，大部分线路的施工进展顺利，预计在今年10月全线开始铺轨，明年下半年可完工通车。 成都地铁7号线29个站首曝光 围2.5环绕城一圈 中铁二院工程集团有限公司发布成都地铁7号线一期工程岩土工程勘察通告称，成都地铁7号线一期工程岩土工程勘察工作现已启动。据悉，成都地铁7号线将串起火车北站、火车东站、火车南站三大交通枢纽,走向为环型，围2.5环绕城一圈。规划的7号线线路全长38.8公里，共设车站29个，其中换乘站17个，沙河堡站(成都东客站)、红牌楼南站是三条地铁线的换乘站。6.城市规划重点建设项目成都市十二五部分重点项目一览表项目类别项目名称现代服务业重大工程金融业重大工程成都金融总部商务区项目商贸业重大工程成都国际商贸城项目、成都新客站城际商旅城项目、成都力宝村项目等现代物流业重大工程成都航空物流园区及双流物流中心项目、成都国际集装箱物流园区项目、成都青白江（散货）物流园区项目、成都新津物流园区项目、成都新都物流中心项目、龙泉物流中心项目等文化创意产业重大工程东部新城文化创意产业综合功能区等旅游“千亿产业”工程龙门山生态旅游综合功能区的配套基础设施项目、龙泉山生态旅游综合功能区的配套基础设施项目、大青城山旅游区配套设施项目、都江堰市旅游基础设施及公共服务设施建设、国家非物质文化遗产博览园项目、成都大熊猫生态园四期项目、天府华侨城主体旅游区项目、西岭雪山山地运动度假区建设项目等数字新媒体产业重大工程中国移动无线音乐基地扩容项目等电子商务产业重大工程阿里巴巴西部基地、携程旅行网中西部总部、京东商城西部总部（含京东研究院）、电子科大服务外包与电子商务产业园、成都移动电子商务产业基地等服务外包重大工程软通动力“西部软通总部基地”、马斯基信息处理成都公司项目、成都索贝数码科技股份公司项目等健康产业重大工程成都国际医学城项目、金马国际体育城项目等新技术产业重大项目电子信息产业富士康成都光电产业基地项目、德州仪器集成电路项目、仁宝笔记本电脑及消费类电子产品生产基地、戴尔公司笔记本电脑生产基地项目、联想生产基地及研发中心项目、联发科技嵌入式软件系统研发项目、虹视主动式（AM-OLED）项目、成都中光电液晶基板生产基地项目、中电科大飞航空电子系统项目、高新区华为软件研发基地项目等生物医药产业神威药业医药产业园项目、科伦医药产业园项目、康弘生物基地项目、科伦国际软袋输液制造项目和卵磷脂生产项目、天府生命园项目、新荷花中药饮片生产基地项目、四川海蓉药业原厂扩产项目、成都高新区普什生物医学材料研发中心及生产基地项目、华西医院生物医药创新服务平台、创新药物综合研发平台项目等新能源产业天威新能源西南产业园（三期）太阳能电池扩能项目、汉能控股双流太阳能光伏产业研发制造基地、中光电阿波罗碲化镉太阳能薄膜电池项目、中国军民两用核动力（非放）研发基地、中国工程物理研究院成都基地项目、旭双非晶硅薄膜太阳能电池生产线项目、瑞迪机械CPR1000核动力控制棒驱动机构项目等新能源汽车产业成都瑞华特电动汽车生产基地和电动汽车检测中心项目、成都一汽等新能源客车西部生产基地项目、新能源汽车关键零部件生产项目、四川宝生新能源电池公司无钕稀土等镍氢动力电池项目、黄铭锂动力科技公司纳米磷酸铁锂离子电池正极材料项目、省有色冶金研究院大功率磷酸铁锂离子电池正极材料项目等新材料产业巨石年产50万吨玻璃纤维新材料基地、中蓝晨光10000t/a芳纶项目、新力稀土新光源总部基地、天威四川硅业多晶硅（二期）扩产项目等航空航天产业高端公务机项目、无人机项目、611所科研平台迁建、一航成飞民用飞机一期项目、成都艾特航空高新区制造基地项目等节能环保产业成都中国节能环保产业城、垃圾焚烧发电厂项目、南玻三期双流节能玻璃生产线项目、中昊西南化工研究院一期项目（工业废气综合利用成套技术与设备和污水处理成套技术与设备）等其他中铁轨道交通高科技产业园项目、西南交大轨道交通国家实验室项目等现代制造业高端化工程汽车产业一汽大众二期及扩能项目、一汽解放青岛汽车厂成都分厂技改扩能项目、中国重汽集团王牌商用车生产基地项目、一汽大众发动机项目、吉利-沃尔沃乘用车成都基地项目、成都大运汽车工业园项目、天合富奥安全气囊项目、成都银河汽配园项目等石化产业中石油四川石化80万吨/年乙烯项目和1000万吨/年炼油项目、川化20万吨/年己二酸生产装置和13万吨/年己内酰胺生产装置及硫酸、硝酸等技术改造项目、鸿丰氯化钾等高端产品生产线项目等冶金建材产业台玻年产6万吨电子级无碱纤维丝及布项目、攀成钢钒冶炼系统改造项目、中建材2000吨碳纤维项目、成都中光电玻璃基板项目、中材集团石英坩埚项目、航天及汽车玻璃项目、节能环保建材项目等食品产业康师傅食品温江生产基地、水井坊产品开发基地、成都川渝中烟总部建设及烟草科技园区建设项目、诗仙太白酒生产基地建设项目、新希望乳业与乳制品生产安全保障模式及可追溯体系建设项目家具产业香江集团全球家居CBD、全友家私（三期）项目等千亿产业园区成都高新技术产业开发区成都经济技术开发区西南航空港经济技术开发区成都北新经济开发区彭州石化基地国际区域性综合交通枢纽建设重大工程国际区域性航空枢纽建设工程成都双流机场第二跑道及新航站楼建设项目，成都新机场项目。西部铁路枢纽建设工程成昆铁路扩能改造、成雅铁路、成渝客专、成兰铁路、成西客专、成贵客专、成都铁路枢纽“一所三段”项目等。西部公路枢纽建设工程成都第二绕城高速公路、成安渝高速公路、成自泸高速公路、成德绵高速公路、成德南高速公路等。第二部分 房地产市场走势分析说明：成都市房地产市场的2011年度信息要再2012年中才能完全更新，为了使得各项数据具备参照性和连贯性，我们完全采用的2011年1-11月及之前的数据进行分析。一、政策背景成都市于2011年2月15日出台限购限贷政策：在成都市主城区暂时实行住房限购政策。成都市户籍居民家庭在主城区已拥有1套住房的，可以再购买第2套住房(含新建商品住房和二手住房，下同)，暂停购买第3套住房；外地户籍居民家庭在成都市主城区无住房的，可凭该市纳税证明或社会保险缴纳证明在该市主城区购买1套住房，暂停购买第2套住房；不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭，暂停在本市主城区购买住房 。通过观察2011年的供销数据，该限购令的发布使得主城区成交量受到抑制，市场观望情绪浓厚；为了刺激市场需求，大部分房企选择了加大推盘力度和采用额外优惠策略进一步刺激市场需求。二、投资完成情况 1-11月，全市完成固定资产投资4471.9亿元，增长18.3%。按构成看，基本建设投资完成2010.3亿元，增长19.9%；房地产开发投资完成1411.6亿元，增长23.6%。新增固定资产2291.0亿元,增长28.3%。三、土地市场分析 （1）供应情况 新增土地大幅锐减根据成都市国土资源局公布的土地拍卖挂牌公告，2011年全市商住土地供应为203宗，总面积14124亩（其中主城区4127亩，近郊区4762亩，远郊区5235亩），规模同比下降61.46%。由于受限购及持续紧缩信贷政策影响，新增土地大幅锐减，主城区、近郊区、远郊区土地放量处于相当水平。（2）成交情况 土地流拍较多，成交规模下降。2011年全市共出让土地175宗，规模为12296亩，成交金额401.70亿，成交规模同比下降52.75%，成交金额同比下降39.98%。从成交单价来看，市区以锦江区1052万/亩最高，近郊区成交均价在200万/亩左右，远郊区邛崃、崇州、都江堰成交地价较高。由于受政策调控影响较大，土地成交价与去年相比相对较低，多数土地以略高于起拍价或起拍价成交，甚至土地流拍现象非常严重。注：图表数据为商住用地（3）月度运行情况统计2011年度成都土地市场运行情况月度统计（4）土地市场存量分析截止2011年11月15日，成都市主城区仅成交16宗住宅用地，共927.13亩，环比减少60.6%。但综合2009到2011年三年时间来看，成都主城区共出让住宅类用地5865.77亩，可建总面积约1255.75万。其中，已有开发的2个项目售完，40个项目在售，陆续向市场推售了635.58万；另外还已经确定了25个开发项目，约262.06万的总体量会在2011年底或者2012年分批上市销售（按各个地块出让合同约定的正常开发速度）。2009-2011年未确定开发项目的共有22宗地，约348.21万的建筑面积可能会在2012年上市。但是由于当下房地产市场的低迷，部分地块很有可能会延期开发。说明：这仅是住宅用地将会提供给市场的供应量，对于占据更大份额的商住用地以及商业用地作为商务公寓进行开发产生供应量，暂未考量。 2009-2011年成都市主城区土地市场存住宅用地成交宗数年份 住宅用地 商业用地 商住兼容用地 合计 2009 34 22 10 66 2010 39 27 8 74 2011 16 15 19 50 合计 89 64 37 190 2009-2011年成都市主城区土地市场存住宅用地成交净用地面积（亩）年份 住宅用地 商业用地 商住兼容用地 合计 2009 2582.65 1065.29 759.16 4407.07 2010 2355.99 1394.32 998.12 4748.43 2011 927.13 885.96 1904.52 3717.61 合计 5865.77 3345.54 3661.8 12873.11 2009-2011年成都市主城区土地市场存住宅用地成交可建筑面积（）年份 住宅用地 商业用地 商住兼容用地 合计 2009 594.74 433.81 244.81 1273.36 2010 465.76 381.61 292.18 1139.55 2011 195.25 272.44 500.59 968.28 合计 1255.75 1087.86 1037.58 3381.19 预测：若按照正常的开发速度，在未来1年中，成都市商品住宅市场的新增楼盘供应将以高层建筑为主，其供应体量为375.93万，占比为61.6%；小高层和超高层产品的总量则相差不大，其供应体量均在115万左右；而多层产品，在成都市主城区中仍然供应稀少。自2009年开始，土地历年成交的净用地面积相差不大，但住宅用地的商业占比在大幅的提高，其成交楼面地价也在不断攀升，曾在2010年达到11000元/的高峰，故高端物业也会有较大的体量，2012年新增物业就会有小半以高端为主。四、商品房市场分析（1）商品房市场总览 预售面积：2011成都主城区共新增预售证527张，新增预售面积约1286.58万方（含商业与车位）。与2010年相比，新增供应面积增长321.86万方，增幅为33.4%。 成交量：2011年成都商品住宅共成交664.67万方，成交套数共69963套；成交面积相比去年831.99万方下降167.32万方，降幅约为20.1%。成交套数相比去年的88843套下跌21.3%。2011年成都市主城区域新增预售走势分析 主城区域新增分析2011主城区新增预售面积最大的区域为高新区，新增商品房供应498.79万方，占比主城区37%。其次为金牛区，商品房预售面积189.26万方，占比14%位居第二。新增面积最小的是锦江区，新增商品房预售面积115.78万方，占比9%。2011年成都市主城区域新增分析2011年主城区新增预售面积占比 主城区域成交分析2011成交走势以限购政策的实施为分界点分为两段，主城区成交放量主要集中在1-2月，成交面积205.84万方，占全年成交量的31.7%。2月楼市迎来拐点，限购效果凸显，主城区成交大幅下挫，3月成交量环比2月下降65.97万方。同比去年3月跌幅52.77%。从3月到12月，主城区成交量低位徘徊，月度成交量最高不超过60万方。2011年1-12月主城区成交情况区域 新房交易总面积（方）商品住宅套数（套） 商品住宅面积（方） 成华区 1105351.73 8515 733813.41 武侯区 1368545.09 9824 917875.05 青羊区 1722855.56 14122 1282644.53 金牛区 1180606.16 8627 821981.54 锦江区 1085614.49 8191 725800.91 高新区 3591625.86 20684 2164583.44 合计 10054598.89 69963 6646698.88 2011成都市主城区成交面积占比统计数据显示：2011年成都楼盘成交量低位运行，高新区南延线是整个成都主城区成交量的支柱，以绝对优势位列各主城区之首。共成交约216.5万方，占各主城区成交面积的33%。青羊区成交量排名整个主城区的第二名，占比为19%。其余各主城区占比均在12%左右。从整体来看，城西和城南的商品住宅成交占比主城区的51%。 2011年成都市供销比分析 2011供需倒挂 市场库存进一步加大 数据显示：2011成都主城区新增预售面积1286.58万方，商品房成交面积1005.5万方，供销比为1.28。从2007以来近五年的数据来看，2011成都供销比仅低于2008年，而08年成都受地震影响较大，大部分楼盘出现滞销的局面，09年成都房地产市场销售火爆，供销比仅有0.6，市场去化率较好。分析认为：由于此数据包含商业以及车位。并不能直接反映出成都主城区商品住宅市场的供销情况，但可以看出2011年成都主城区整体供销情况并不理想，库存量进一步增大。（2）住宅市场与住宅存量面积增加相适应，2011年年末时住宅存量套数达到65724套，同比上升77.51%。 住宅存量情况实际上，成交、存量遇到的障碍早已传导至上游土地市场。进入2011年后，主城区大量流拍或底价成交的宗地，已经显示了开发商对于未来市场的不乐观心态。具体到主城各区表现来看，高新区是当之无愧的存量王，包括高新西区在内，整体存量达到2559390.67平方米，辖区内南城都汇、中德英伦联邦等大盘贡献不菲。而面积最小的锦江区整体存量也最小，为672493.52平方米，辖区中三圣乡占据了锦江区绝大部分的存量。 城各区的存量情况并不能完全用数字简单判断，高新区存量面积虽大，但去存化速度相对较快，中德英伦联邦等项目也处在旺销的良性发展通道内。相比高新区良好的市场结构，即将迎来攀成钢众项目齐入市挑战的锦江区，和受困于产品难合市场需求的成华区，显然更需要为自己如何加快消除巨大存量担忧。存量（平方米） 存量套数 锦江区 672493.52 6053 青羊区 996229.94 10219 武侯区 677452.96 6854 金牛区 1177351.63 11379 成华区 985227.96 9184 高新区 2559390.67 22035 2）成都各行政存量比存量客观存在，不因你我喜好而增减，去存化即意味着一段艰难而痛苦的时光。在市场预期没有根本改变的前提下，存量继续攀升可预见。参照今年成都670万方的成交量，现阶段700余万方的存量，需要花一整年时间进行消化。何日脱困？没有标准答案，但有一点能肯定，难题比想象中更多 2011年开盘量持续高位 搜房网数据监控中心统计显示：2011年1月2月成都开盘项目于2010年相比基本持平，从3月房产政策调控以来，月度开盘项目增长幅度较大，房交会前期出现了开盘高峰（4月和9月）。9月过后，由于市场成交的持续不给力，月度开盘量出现下滑，12月开盘项目仅有29个（截至2011年12月18日）。 2011主城区以及郊县开盘量对比 搜房网数据监控中心统计显示：2011年成都主城区与郊县月度开盘对比中，主城区活跃度明显高于郊县，只有2月、8月和10月郊县开盘数量超过或持平于主城区，分析认为：由于主城区处于限购范围，是政策调控的重点，也是购房者关注的重点区域。所以主城区楼盘更需要多元化的营销手段，因此，2011主城区楼盘开盘明显高于郊县。5）主城区区域开盘情况搜房网数据监控中心统计显示：2011年成都个主城区中，高新区开盘项目最多，有101个项目相继开盘，而锦江和金牛开盘量最小，仅有不到40个项目。一方面城南是未来规划发展的重点，也是购房者关注的焦点，成都双极化的发展带动了城南，高新区在成交开盘上都占据优势。另一方面，城北金牛区和城东锦江区目前发展较为完善。整体项目较少，也使区域活力不够。6）2011开盘项目物业类型对比 搜房网数据监控中心统计显示：高层项目仍然是市场的重头戏，市场59%的项目仍然是高层住宅，而写字楼的比重仅为4%。分析认为：随着城市化进程的不断加快以及城市人口的不断增多，人多地少的尴尬局面仍然不会得到缓解，在未来的产业发展中，高层或超高层必定是市场的主力业态。（3）商业市场从限贷、限购、限价到征收房产税，再到全面收紧房贷，调控政策一波紧似一波，成都楼市也随之经历了面对、调整、变化。住宅市场受到较大冲击，很多投资者转入商业地产市场。 2011蓉城商业成交221.0万 下降10.17% 2011年成都市在售写字楼价格走势（1-11月）区域 楼盘数量 价格未变楼盘 涨价楼盘数量 降价楼盘数量 高新区 201064青羊区 7412锦江区 6 3 1 2 金牛区 8 7 0 1 武侯区 10 5 3 2 成华区 6 3 2 1 高新西区 4 2 1 1 总计 61 34 12 13 成交情况 2011成都市共成交商业221.0万，同比下降10.17%。从月度新增走势来看，由于住宅市场成交遇冷，商业成交却因不限购、不限贷保持平稳成交。 行政区域比较 成都市商业销售最大依次为双流、新都区、高新区，远郊区商业成交量较小。 商业销售环域比较 主城区商业成交就环域来说，二环三环成交量较大，其次是三环绕城及绕城外，一环内成交量较小。 商业销售规模比较 商业销售就方位而言，城南最大，规模为34.8万，城西、城北分别以23.4万、19.3万，紧跟其后。 商业供销比情况 从商业供销比走势来看，本年供销比1.4，其中810月新增集中放量，供销比均在2.0左右。五、SWOT分析通过对成都市宏观经济层面及房地产区域市场进行调研了解，我们对中交地产公司进驻成都市进行项目投资进行SWOT分析，从中交地产公司的优劣势以及成都市的机会和威胁四方面进行分析。1.优势（1）中交集团具备较强资金实力，民众对央企具有很强的认同感，品牌优势明显，在西南地区有一定的影响力。（2）中交集团在基建设计、基建建设、疏浚工程、装备制造四大领域具备领先优势，产业链完整，能够发挥“大土木”优势；（3）中交集团在成都地区业务较多，根基深厚，便于多方关系的处理与沟通。（4）中交地产的融资渠道多样，对于资本金投入控制严格，项目盈利能力要求高。（5）中交地产的投资方向是多元化的，覆盖面广泛，建筑行业上游到下游的一整套产业链，对于成都市政府具有较强的吸引力。（6）中交地产没有过多的历史包袱，资金压力较小。2.劣势（1）中交地产目前在西南地区没有稳固的经营管理团队，经验不足。（2）中交地产目前形成成熟的产品线体系，产品知名度较小。（3）要进驻新的城市，对于成都市的投资环境还没有较为充分的了解和分析。（4）成都市新任领导的施政策略是否会与前任有区别目前不甚清晰。3.机会（1）成都的城市发展势头良好，副省级城市中首屈一指，当地居民对生活质量要求高，对于高品质的生活社区以及商业需求迫切。（2）成都市十二五规划目标的实现具有一定可行性，正在提升城市现代化进程，需要进行大量的基础设施建设以及旧城改造。（3）成都的人文、自然、社会环境良好，兼容并包，善于接纳外来人口。（4）国家调控政策使中小型企业投资热情低落，并且出现资金周转困难，降低了中交地产进入成都市场的门槛及资金投入。（5）成都是西部的交通枢纽，大力发展成都经济圈及成渝城市群，形成了较大的市场积蓄和容量，同时也是著名旅游城市，人流量大，拥有强大的潜在客户群（6）成都市政府迫切希望大型公司进驻，提升城市的整体竞争力，可能会给予一定的优惠政策；（7）国家级新区天府新区的成立，需要大量资金投入，有利于中交集团和成都市政府发展战略伙伴，参与到整个新区的规划及建设中；4.威胁（1）政府宏观调控较紧，市场前景不明朗，整个社会经济形势不容乐观，对于房地产的调控政策没有放松。（2）国内许多大集团公司已经先行进驻，且产品项目已得到认可。本地的房地产企业发挥本土优势已经日趋成熟。（3）不确定因素较多，面临一定的市场压力和资金压力；（4）保障房建设，会占取一定的市场份额；（5）已有较多品牌开发商进入成都市，竞争激烈；龙湖、绿地等及本地企业蓝光地产、置信地产等在成都市场根基较深，产品竞争大；（6）成都房地产市场商品住宅存量较大，需要一段时间的消化。综合上述情况，成都市的宏观经济面良好，未来发展前景大，政府为提高城市竞争力，致力于吸引外来投资，投资机会多，适合企业进驻。同时成都市人流量大，外来人口居多，客户群范围广，消费能力强，房地产市场前景广阔，但我们应准确把握客户群定位，并致力于产品差异化研究，提高产品竞争力。第三部分 跟进项目情况通过前期接洽，我们目前对成都市的牧马山别墅项目及党校拆迁地块项目进行跟踪，现将项目情况进行简要介绍。一、国泰君实-成都牧马山别墅项目1、项目概况（1）运作模式牧马山别墅项目为收购项目，合作方是成都国泰君实房地产开发有限公司（国泰集团下属国信嘉业子公司旗下的全资控股分公司）。2008年4月，合作方以50万/亩的价格通过竞拍方式取得项目地块，并陆续展开前期规划设计等相关工作。目前已取得土地国土证、规划用地许可证、项目立项许可证，规划红线图，总平方案已通过审批。合作方拟以股权收购的方式转让该项目，可全部转让或以8:2的比例转让部分股权（我方占股80%，具体比例待商洽）。合作方期望以150万/亩的地价进行转让。该土地价格由三部分构成，包括50万的历史价格、50万的前期投入和管理费用、50万的溢价。综合来看，土地溢价较高。（2）地理位置：位于牧马山新城规划区，双流县胜利镇白塔村，燕阳路与牧山大道交汇处西南角，牧马前山别墅区和牧马后山别墅区的交界处。临近高尔夫球场、森林公园、体育公园，距离成都双流机场约11公里，成都市中心约28公里（百度测量驾车距离）。地块地势起伏，南高北低，现状为净地， （3）规划指标占地面积199亩，总用地面积132,668.4m2，总建筑面积131,546.7 m2（其中地上85,238.28 m2，地下46,308.4 m2），容积率0.642（按地上面积计算），建筑密度24.9%。（4）规划方案目前规划方案为四联排和双拼，四联排约占80%（其中临牧山大道经济型四联排约占20%）；地块中间沿水景双联排约占20%。 2、成都市别墅市场 供应情况：2011年成都市累计新增别墅8502套，规模为187.2万，同比下降9.10%，其中5、9、11月出现集中放量，2、10月放量较小，其余月度供给平稳。从大区域来看，近郊区、远郊区新增占绝对主力，新增量占了总量的88%，由于土地越渐稀缺，主城区别墅供给较小。从小区域来看，新增别墅供给主要来自双流、温江、都江堰、新津、新都，双流新增主要来自麓湖新城、国奥村、复地御香山、三盛翡丽山；温江新增主要来自金马湖1号、悦水蓝山、芙蓉锦绣；都江堰新增主要来自龙湖小院青城、中铁水映青城、置信芙蓉青城、云栖谷、香颂湖国际；新津新增主要来自龙湖悠山郡、置信牧山丽景、金科廊桥水乡；新都新增主要来自万科五龙山、保利公园198。2011年别墅供给主要以联排别墅为主，其次是花园洋房，独栋，双拼新增较少。 销售情况本年共成交别墅7222套，规模为159.7万，成交套数和面积分别同比下降27.68%、27.59%。整体而言，受调控政策影响，别墅成交出现下降，但从月度新增走势来看，别墅每月成交平稳，基本保持在10-16万/月。从大区域来看，别墅销售套数