荥阳房地产市调.doc

荥阳区房地产市场调研2011年9月27日目录一、荥阳概况二、荥阳主要楼盘信息三、调查情况分析1、价格走势分析2、购买用途分析3、客群分析四、项目本体分析1、项目概况2、项目区域概况3、项目周边配套五、项目建议一、荥阳概况荥阳作为省会郑州的县级市，距离郑州仅15公里，交通发达，路网密集。陇海铁路，310国道，连霍高速贯穿荥阳，而郑州绕城高速公路将连霍高速，京港澳高速，郑少洛高速，107国道相互连通，正在建设中的高铁客运线，郑州西站就设在荥阳。目前，荥阳至郑州国际机场仅30分钟车程。，通过高速公路1.5小时可达中原城市群任何一座城市。而2008年荥阳撤市换区，则为郑荥一体化提供了条件。荥阳区域优势明显，有较强的经济实力和较好的发展前景，现在规划的荥阳新区，将对接郑州西区，未来将成为行政办公、商业金融、文化娱乐、体育、医疗、科研教育以及居住中心相结合的新型城区。“县城成本，省会回报 ” 已成为投资者的共识，荥阳东区，正日渐成为一块投资的宝地，发展的热土。二、荥阳主要楼盘信息荥阳主要楼盘分布在荥阳东区项目名称体量建筑形态小区档次价格郡临天下占地180亩建筑38万高层中档待定银海中央广场建筑3.8万高层中档4500元/锦绣佳园多层，小高层中档4000元/阳光现代城建筑4万高层低档3700元/新区名苑占地8万平建筑10万多层，小高层中档精装92万117，送一个12万的车库意墅蓝山占地300亩建筑40万多层，高层高档5000元/香槟大道占地240亩建筑30万多层，高层高档4200元/康博花园停建，多层为主，处于中低档次万业世纪广场占地100亩建筑20万多层，小高层，高层低档4000元/楼盘价格郡临天下地址：京城路与康泰路交叉口开发商：河南隆兴置业面积：占地面积180亩，建筑面积38万户型面积：90多130左右平米价格：待定销售情况：售楼部开放，仅提供现场咨询优惠：暂无 项目进度：一期五栋高层，打地基阶段银海中央广场地址：三公路与索河路交叉口开发商：河南银海房地产代理商：恒辉总户数：共两栋高层，建筑面积3.8万，300多户，底部两层为商铺户型面积：82136平米均价：预计4500元/销售情况：会员招募中，10月2号开盘优惠：会员招募一万抵两万工程进度：已建约15层该项体量小，但开发商与代理商都有一定的市场经验。锦绣佳园地址：康泰路与三公路交叉口东南业态：普通住宅，底部两层为商铺工程进度：已封顶均价：4000元/销售情况：基本售完，商铺暂时不出售2005年开建，一期06年1月6号开盘售罄，曾是荥阳东区最大楼盘阳光现代城地址：洞林路与博文路交叉口西南角开发商：荥阳市荥燃房地产开发有限公司面积：建筑面积4万户型面积：88.9117平米均价：3700元/销售情况：共25层，剩余房源很少新区名苑地址：索河路与博文路交叉口开发商：河南联合置业代理商：共生地产户型面积：90140平米价格：117平米92万，送12万的车库销售情况：仅剩两套精装意墅蓝山（花园里的家）地址：荥泽大道与康泰路交汇处开发商：郑州中森置业代理商：上海英之杰面积：占地面积300亩，建筑面积40多万户型面积：90130之间价格：40006000元/之间，均价预计5000元/（多层，高层），多层价格已经6500元/平米销售情况：四期在售，五期排号中，已排200多号优惠政策：一万抵1.6万，2万抵3万，3万抵5万 目前有团购活动，团购价3500左右工程进度：分五期开发，现第四期此项目是荥阳市有名的高端产品，是荥阳整个楼市的代表作，其开发商的实力在荥阳名列前茅，是目前荥阳大型楼盘之一，调查当天售楼部现场咨询排号人相对比较多。香槟大道5期 凰庭（绿色节能健康环保）地址：荥泽大道与国泰路交汇处开发商：郑州海龙实业代理商：上海英之杰面积：占地240亩，建筑面积30万平米户型：100120平米价格：4000元/以上，均价预计4200元/，已售项目多层最高价已达8000元/销售情况：前四期售罄，第五期排号中，已排600多号，下个月开盘，商铺只租不售。优惠：目前排号交1000抵6000工程进度：明年底交房，最后一期，为高层。是荥阳市高端产品，其开发商的实力及代理公司实力都很强。康博花园目前停工中，具体销售情况不祥，建筑以多层为主万业世纪广场地址：演武路与博文路交叉口开发商：河南万业房地产代理公司：启石营销面积：占地面积100亩，建筑面积20万平米户型面积：96130平米销售情况：剩余房源不多均价：4000元/位于新城区北边，博文路上居住氛围非常浓郁，能形成固定的居住规模。售楼人员素质比较差。三、调查情况分析目前荥阳楼盘多为中、高端项目，大盘所剩房源不多，意墅蓝山即将成为荥阳区唯一一个大盘，作为县级市，目前房地产市场受国家宏观政策影响不大，在一线、二线城市价格有所松动的情况，各种优惠层出的情况下，荥阳区的房价依然优势明显，一直处于上涨阶段，并且没有太多优惠活动。1、价格走势分析一、图表可以看出，荥阳房地产状况发展状况良好，尤其是在2009年之后增长速度更快。二、荥阳向东发展，位于郑州市区边缘，性价比却比郑州市郊高，吸引众多郑州客群，是其价格上涨的一个重要原因，现在的荥阳东区就如同四五年前的郑东新区，价格势必还会一路上涨。2、购买用途分析东区购房主要还是作为居住，但也有部分投资者购买用于投资，这些说明荥阳东区房地产市场潜力很大，未来会有更多的投资客进行房地产投资。3、客群分析在荥阳购房的客群多数为荥阳当地居民，另外还有郑州以及周边乡镇部分人群一、荥阳新区购房主力还是荥阳当地居民二、随着荥阳新区的规划与发展，老城区的居民纷纷向新城区进军，老城区购房客户群占一大部分比例三、随着荥阳向东发展进程的加剧，荥阳房地产飞速发展起来，越来越多在郑州工作的工薪阶层选择在距郑州仅15公里的荥阳购房，目前在荥阳购房的消费群体虽然所占比例不大，但郑州消费群在荥阳购房将成为一个趋势。四、随着新区的发展，周边乡镇户如：汜水、广武、须水镇等客户在荥购房的比例逐渐增长。四、项目本体分析1、项目概况本项目位于荥阳东区郑上路与三公路交汇处，占地25.51亩，建筑面积47022.34，有多层和高层组成的商住综合体。总户数297户，容积率2.4，绿化率37.3%。2、项目区域状况一、区位分析项目所在地荥阳东区是荥阳市规划方向，必将成为荥阳政治经济中心，人口密集区，随着周边配套设施的不断完善，将成为荥阳最佳居住地。二、交通状况分析本项目位于郑上路与三公路交汇处，南面310国道， 交通便利，经郑上路直达郑州西区十几分钟车程。3、项目周边配套项目周边配套虽然还不够完善，但基础设施还是比较齐全的，包括小学、医院、体育馆、公园4、SWOT分析优势：1、位于荥阳新区，接近郑州西区，未来发展态势良好2、交通便利，郑上路，310国道，郑州环城高速3、周边学校，医院，公园，体育馆等配套较齐全机会：1、郑荥一体化的规划，将会提升区域价值。2、荥阳新区总体需求量较大，大盘项目剩余量不多，并且多为高层，本项目则多层居多3、项目体量小，易于消化。劣势：1、离荥阳新区核心较远 2、项目较小，与其他项目相比较为低端。 3、本项目的部分户型结构较差， 对于已经开始注重品质的荥阳购房者来说，可能对项目造成不良影响。威胁：1、意墅蓝山的品牌影响力在荥阳是很明显的。目前开发第四期，共五期，将与本项目形成竞争。 2、目前政府政策的不明朗，大中型城市房价松动，使一部分人开始处于观望。五、项目建议项目整体规划已定，无法更