论我国房地产泡沫形成的原因.doc

论我国房地产泡沫形成的原因 田娜西 国际经济与贸易 200913040212一、 房地产泡沫的含义从经济学的角度看，房地产泡沫的产生是一种经济状态的失衡现象。导致这种失衡状态的原因是多种多样的。泡沫是在市场经济中由投机导致的一种或一系列资产价格脱离市场基础价值持续上涨，并且这种上涨使人们产生出对这种资产的远期价格继续上升的预期和持续的购买行为。房地产泡沫是指房地产由于过度投机而产生虚伪的需求从而使房地产的价格虚高。我国自1994年全国城镇住房体制改革以来,房地产行业已经成为我国经济的重要支柱,对经济增长的贡献率保持在2个百分点以上,房地产业和建筑业增加值占GDP的比重超过10%。持续高涨的房价逐渐超出了消费者的承受能力,终究是会引起社会矛盾的暴露的。这也就是我国的房地产泡沫化现象。 1926年,美国以佛罗里达州为龙头的房地产泡沫幻灭,间接引发上世纪30年代世界经济危机。九十年代初,日本房产泡沫破灭使日本房价因此持续15年下跌,并直接导致日本经济十年的萧条。而东南亚金融危机使香港平均每位业主损失267万港元。我国虽然没有经历过全国性的房地产泡沫危机,但20世纪90年代初期,我国海南和北海房地产泡沫破灭,留下了大量的“烂尾”工程和闲置土地,造成银行损失惨重。这样看，房地产泡沫对国家经济的影响是巨大的。土地资源的稀缺性、房地产产品的特殊性、 经济环境的变化、金融过度支持等原因是引起房地产泡沫的一般性因素,适用于各种经济体制,我国也不例外。从泡沫及房地产泡沫的定义中我们不难看出，过度投机而导致的地价飞涨是房地产泡沫产生的直接原因。另外，心理预期、非理性扩张、政策导向和结构性矛盾等因素也间接促进了泡沫的形成。二、 我国房地产泡沫形成的原因 1、 地价飞涨 房地产的泡沫主要来源于土地价格的泡沫。我国城市的土地资源相对匮乏，土地供给缺乏弹性。土地又具有不可移动的特点，随着经济发展和人们收入水平的提高，追逐舒适宽敞的住房空间，日益成为大多数城市居民的消费倾向。同时，由于具备区位优势和良好周边环境及设施条件的土地非常有限，使得社会资本竞相抢夺优质、稀缺的土地，造成地价严重脱离其实际价值，产生了土地的价格泡沫，进而形成房地产泡沫。2、 房地产市场存在投机炒作的问题 与一般商品不同，房地产除了可以满足居住需要的使用价值外，还具有较高的投机炒作价值。房地产为什么可以用来投机炒作，归根结底在于房地产市场具有很高的门槛。首先，房地产是较为复杂和特殊的商品，房地产市场的参与者，无论是生产者还是消费者，都需要掌握较多的知识和信息，才能成为理性的市场参与者，才能作出其最优决策。现实中房地产的供应者与消费者之间往往存在严重的信息不对称，占有更多信息的一方可以利用这种优势谋取更多的利益，这一点在房地产商一方表现得特别突出。一般的消费者是不了解房地产业的，是非专业型的，同时很多时候都是很盲目的。因为不能获取充分的信息，也就不能对现有的房产、地产作出合理的估价，加之开发商无休止的炒作，以及消费者收入水平的提高，人们容易做出对未来的收益过高估计的判断，使房地产价格严重脱离其实际价值而产生泡沫。其次，与房地产相关联的土地是稀缺与自然垄断的，加上房地产开发资金需要量较大，以至于房地产市场进入门槛比较高，难以在短期内形成完全竞争市场，进而无法保证市场信息是完全的、公开的。所以房地产市场借未公开的信息来炒作，这种情况很普遍，导致了房地产的泡沫化。3、 住房需求较大城市化进程加快，家庭规模缩小。随着城市化进程的加快和原有城市规模的扩大，一方面，城市人口的膨胀产生了巨大的住房需求，另一方面，城市原有居民同样需要改善住房条件，提高住房水平。家庭规模是指家庭平均人口数。家庭规模与住房价格变化方向相反。随着经济发展和人们生活观念的改变，人们逐渐从大家庭中分散出来，出现家庭小型化趋向。根据我国人口普查数据，1982年我国家庭平均人口为4.43人，2004年则降到3.6人左右，表明我国家庭规模20多年来急剧变小，人们对住房的需求量也随之激增，推动房价不断上涨。从心里因素的角度来看，当房地产价格上涨时，消费型购买者预期将来购买会带来更大的支出，投资型购买者希望资产的持有会带来更大的增值，于是争相购买，推动价格继续上升。再加上投机者利用市场信息的不对称，宣扬房价继续上涨的观点，形成大规模跟风购买，造成短期内房价非正常上涨。另外，国家为了控制房地产开发过热，采取了一系列措施，但从普通消费者看，这些政策只意味着“开发商的资金和土地都受到了限制，只能通过提价来保持高收益”，于是争相购买，推动房价继续上涨，引起房地产泡沫。4、 银行信贷的非理性扩张随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。宽松的银根和信贷，助推了房地产泡沫。投资者、投机者在相互哄炒中，必然造成房价上涨，造成房产价格虚高于实际价值。大量的资金涌向房地产市场，又缺乏必要的风险控制意识和手段，从而使许多开发商拥有少量的资金就可以从事项目开发，造成过度开发，而且各种投机行为愈演愈烈，不断堆积金融风险，给泡沫的产生埋下了隐患。由于银行可以发放贷款，使得有的老人存上一辈子的钱也买不起一套房子的事情变少了。银行向购买房子的人发放贷款在一定程度上是鼓励了他们去买房子，将他们一时集不来的巨款分期分量的来承担，就造成了部分人过来跟风，使得房地产市场一下子变得火爆起来。购买房子的人变得多了起来，房子变得很抢手，买房子都要提前拿号排队才行。购买者稍微考虑一下，事先看好的房子都没准被别人抢了去。由于银行的信贷帮购买者减轻了一时的负担，使得多数还承担不起昂贵的房价的人们也能有机会提前拥有一套属于自己的房子，导致大家都盲目过来跟风买房，使得房价越攀越高，造成了房地产泡沫。5、 政府对房地产行业的干预过多房地产业对国民经济的发展有着重要的促进作用。因此，政府往往会下大力气对该行业进行干预。例如我国住房制度改革、土地改革，以及国家出台政策鼓励购房按揭、放宽银行信贷、建经济适用房等政策，都直接推动了我国房地产市场的高速增长。这种政策的导向若无预控将使房地产开发过热，导致价格虚涨，助长了泡沫的形成。6、 房屋供给结构不合理我国房地产市场上房屋供给结构不合理推动了房价的不合理增长,主要表现在:一是房地产存量市场和增量市场结构不平衡。房屋二级市场发展严重滞后,新增房产需求主要集中在增量市场。这样不但导致存量房屋得不到充分利用,也使增量房屋变得相对稀缺,抬高了房价。二是房地产销售市场和租赁市场发展不平衡。房产租赁市场并没有提供更多更好的租赁服务来分流消费者的住房需求,从而将压力都集中在销售市场,导致房价上涨。三是住房产品供给结构不合理。具体表现在:大户型住房多,中小户型住房少;高档住房多,中低档住房少;一般商品住房多,限价商品房、经济适用房以及政府廉租房少。低费用支出房屋供给不足,一方面导致其价格上升,另一方面也迫使部分消费者转而购买高费用支出房屋,对高费用房屋维持其高价起到了支持作用,从而拉动住房平均价格上升，产生房地产泡沫。 三、 房地产泡沫对中国经济的影响房地产泡沫会造成经济结构和社会结构的失衡。房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。大量的资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。一方面，地价上涨导致投资预算增加，在高地价市区进行投资无利可图，造成了公共投入的相对缩减，形成经济发展的瓶颈 。另一方面，由于城市地价持续高涨，土地作为人们心目中最安全、收益率最高的资产被大量保有，使得本来就稀少的土地大量闲置或者低度使用，土地投机的倾向日益凸现。同时，由于房地产价格的上涨，房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距越来越大，招致社会分配新的不公，严重挫伤劳动者的积极性，带来了深刻的社会问题。房地产泡沫会导致我国经历经济危机。房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资金中约20%30%是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中来自于银行的资金高达61%。因此一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。银行与一般企业不同，安全性对其来说特别重要。一般生产性企业的倒闭只是事关自身和股东，对其他主体的影响较小。而银行的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情，而且往往会引起连锁反应，从而也会引起社会危机，由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机将逐渐加剧。房地产泡沫还会造成生产和消费危机。房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，又减少了企业在设备上的投资。生产的不景气又导致雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。企业倒闭意味着大量的失业员工，即使没有倒闭的企业，由于收益的下降也要不断裁减人员。此外，地价的下跌还使得居民个人所保有的土地资产贬值。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减