上海石库门建筑群保护与更新的现实和建议.pdf

复旦学报 社会科学版 2011 年第 4 期 FUDAN JOURNAL Social Sciences No 42011 收稿日期 2010 12 10 作者简介 万勇 城市规划学博士 上海复旦规划建筑设计研究院副院长 复旦大学中国历史地理研究所 博士后 葛剑雄 复旦大学图书馆馆长 复旦大学中国历史地理研究所教授 博士生导师 本文得到了课题组主要成员上海市城乡建设和交通委员会赵德和 高宏宇 上海城市发展信息研究中心袁钢 胥和生 潘 强等的帮助 部分吸纳了有关课题组成员的观点 在此谨致谢忱 冯绍霆 石库门 上海特色民居与弄堂风情 上海 上海人民出版社 2009 年 历史文化遗产保护研究 上海石库门建筑群保护与更新的现实和建议 万勇葛剑雄 复旦大学中国历史地理研究所 上海 200433 摘要 在对上海石库门建筑群保护与更新的基本现状 主要探索 存在问题与总体形势进行 分析的基础上 本文提出有限保护 有情保护 有序保护和有机保护四个基本观点 并就建立评价体系 健全政策机制 确定保护范围 进行规划引导 平衡利益补偿等五个方面提出上海石库门建筑群保护与 更新的基本建议 以期对优秀历史文化遗产保护工作有所裨益 关键词 石库门保护更新建议 石库门建筑作为上海特定历史阶段的产物 从 19 世纪 70 年代前后产生至 20 世纪 40 年代基 本停止建设 再到目前在旧城更新中部分湮灭和部分保持 已经走过了一百多年 作为上海近代文 化的象征之一 石库门是许多上海人难以忘怀的情结 是上海城市发展过程中一个不能略过的环 节 在新的发展时期 对石库门既难以全面保护 也绝不能 一拆了之 必须从保护和延续优秀历 史文化遗产的高度 正确对待石库门建筑风貌的兴衰 现阶段 上海旧城更新已经进入新的历史发 展时期 在新的起点上 如何正确理解和实施石库门建筑保护问题 已经成为摆在我们面前的重大 课题 笔者在撰写上海市城乡建设和交通委员会2010 年课题 上海石库门建筑群保护基本思路研 究 有关内容中 针对当前对石库门建筑保护中的突出问题 包括思想认识 更新方式 政策措施等 问题 在尽可能兼顾历史文化遗产保护和城市社会经济发展要求的前提下 从分析基本现实入手 结 合基本认识分析 提出一些思路性的保护方法和政策措施 希望能对上海石库门保护与更新工作有所 裨益 一 上海石库门建筑群保护与更新的基本现实 1 上海石库门建筑群的现状 素有 万国建筑博览会 之称的上海 是一座历史文化遗产十分丰富的城市 一提起上海这座 城市 人们会很自然地想到石库门建筑 石库门以其中西合璧的独特建筑形式 密集而又丰富的空 间组合 繁杂而又亲切的人居环境 充分体现了海派风格的特有风韵 石库门不仅是许多上海人生 于斯长于斯的基本生活单元 还是孕育中国近代革命 催生城市多元经济和传承历史文化艺术的活 动载体 石库门 已经成为上海的城市符号和文化品牌 上海石库门建筑群从 19 世纪 70 年前后到解放前夕 共经历了早期老式石库门 后期老式石库 15 门和新式石库门 也有称西式石库门 三个历史时期 其间还产生了简易的广式石库门 解放后 房屋管理部门把过去的习惯分类加以简化 日常使用的 旧式里弄 指代老式石库门 新式石库门 和广式石库门 以区别于新式里弄 公寓里弄 花园里弄 职工住宅等 其中还分 一级旧里 也称 旧式里弄 一 和 二级旧里 也称旧式里弄 二 一级旧里包括新式石库门以及结构较好 建 设较晚 设施较全的老式石库门 二级旧里包括广式石库门和建筑式样陈旧 设备简陋 屋外空地狭 窄 一般无卫生设备和独立厨房的砖木结构老式石库门 目前 上海石库门建筑群绝大部分分布在本市内环线以内 尤其是靠近黄浦江与苏州河沿线 多数与二级以下旧里所在区域相邻或相混合 石库门建筑群分布较为集中的区域有黄浦 卢湾 静 安 虹口 闸北 杨浦 徐汇等 各区规模和分布不尽相同 黄浦总量最多 约占全市总量的三分之 一 其次是虹口 占地面积约 40 多万平方米 再次是静安 卢湾等区 另外 闸北 杨浦 普陀等区石 库门建筑大多为质量较差 设施不全 环境较脏乱的二级旧里房屋 其中大部分列入了旧区改造的 对象 2 上海石库门建筑群保护与更新的主要探索 改革开放以来 上海在石库门建筑群保护方面开展了一系列探索 如认定了一批文物保护单 位和优秀历史建筑 其中包括多处石库门里弄 这些建筑群都得到了比较好的保护 部分纳入了历 史风貌保护区并编制了保护规划 其中部分历史风貌保护区包含一定规模的石库门建筑群 探索了 多种石库门保护的模式 总结出蓬莱路 卢湾 44 街坊 钱家塘 新天地 田子坊 步高里 建业里等 保护 传承 开发 利用的不同模式 营造了良好的社会氛围和舆论氛围 石库门正成为社会公众越 来越关心的话题 适当加以保护与更新的态度也很明确 开展了石库门保护政策 机制和方式研究 推动了一批保护与更新的实践活动 为今后工作积累了经验 打下了基础 等等 总之 上海石库门 建筑群保护与更新的实践活动日益丰富多样 旧城更新阶段和条件逐渐具备 机制探索与政策条件 逐渐成熟 思想认识逐渐一致 舆论环境逐渐形成 3 上海石库门建筑群保护与更新存在的问题 在取得成绩的同时 一方面 上海还有很多居住在石库门建筑群中的居民 居住生活十分拥挤 街区日益衰败 破旧 建筑负荷依然巨大 消防 防汛 结构安全压力以及社会诉求逐年递增 尽管 经过上世纪最后十年开展的大规模危棚简屋改造 本世纪第一个十年对成片成街坊二级旧里以下 地区的新一轮旧区改造 危棚简屋基本消失 成片成街坊二级旧里以下地区改造已经过半 但仍然 有数十万户居民尚不能改善生活 而另一方面 如果加快传统意义上的旧区改造 大范围拆旧建 新 作为上海文化瑰宝的石库门历史建筑风貌必将遭受毁灭性的打击 上海石库门何去何从 是当 下急需回答的时代问题之一 1 石库门建筑群宜居条件与居民居住需求的矛盾 随着生活方式的改变 家庭结构和居住观念的演化 现代化家庭设施设备的普及和升级 规划 建筑设计在标准 规范方面要求的提高 石库门建筑的居住适应性和现代性有越来越弱的趋势 尤 其在日照 采光 通风 交通 停车 私密性等方面 越来越不能满足老百姓对现代生活方式的要求 特别是房地产市场发展以来 人们的居住条件普遍改善 拥挤在石库门里的市民自然有走出去的愿 望 由于部分石库门建筑长期高强度变异使用 加上历史上严重的乱搭乱建现象 以及长年得不到 比较到位的修缮和改造 一部分石库门建筑群变得破败 真正愿意在这里长期居住下去的人越来越 25 沈华 上海里弄民居 北京 中国建筑工业出版社 1993 年 第 13 33 页 另参考上海市房屋建筑类型分类表中关于上 海旧住房建筑的分类释义 上海住宅建设志 编纂委员会 上海住宅建设志 上海 上海社会科学院出版社 1998 年 第 71 82 页 上海城市发展信息研究中心根据对 2010 年上海市区航拍影像进行分析所得出的结论 上海住宅建设志 编纂委员会 上海住宅建设志 第 234 239 页 少 一些较富裕的居民和一些刚组建的小家庭逐渐离开石库门而居住到其他区域 人口构成比较复 杂 社区老龄化程度较高 平均社会阶层较低 原来那种老上海传统居住生活的浓厚氛围也渐渐淡 去 2 石库门建筑保护经济成本偏高 由于房地产市场高速发展和房价连年高企 以及历史导致的住房保障欠账 不管是 数转头 还是 数人头 也不管是拆迁 征收 置换还是解除租赁关系 其成本都越来越高 即便居民全部 转移 还需要对留下来的石库门建筑群进行精心修缮 不仅包括室内 室外 还要进行市政配套 有 的甚至要对建筑本体进行加固等技术处理 以适应现代生活需要 其投入将是巨大的 甚至要投入 比新建项目多得多的成本 而石库门建筑群经济价值的潜力 因功能不同 更新程度不同而不同 但总体而言 随着形势的变化 投资风险大 时间跨度大 资金平衡难 也存在明显的不确定性 3 石库门建筑保护政策 法规缺位 与发达国家相比 我国对历史建筑保护的立法力度和强度还不够 这是全国面临的共性问题之 一 近年来 随着城市转型的加快 上海在努力推进法规制定 政策完善 机制创新的同时 也一直 努力探索石库门等历史建筑保护与更新工作的实际举措 但由于各种原因 目前还没有单独就石 库门建筑群保护与更新的立法采取行动 然而 作为量大面宽的石库门建筑群的保护与更新工作 需要全面 规范的政策引导 需要加强对支持政策的研究和落实 石库门建筑群保护与更新不仅需 要政府的高度重视 还需要一套完善的政策 能够吸引社会力量的参与 在税收 土地 经费等方面 综合考虑 形成长效机制 4 石库门里弄保护观念的差异 观念的差异往往带来推进力量的抵消 对于石库门建筑群保护与更新这样一个重点 热点 难 点话题 尤其需要形成共识 共同推进 这方面的观念差异主要体现在 一是认识差异 比如新天 地 有关单位在历史建筑风貌保护形式上进行了一些探索 如今已是上海时尚商业地标之一 繁华 兴旺 人气积聚 但也有人认为新天地石库门保护开发只是商业开发的一种模式 并不是保护石库 门遗产 也不能算是石库门保护范式 等等 类似针对某个项目进行不同评价的还很多 二是理论 与实际的脱节 人们通常注重石库门作为物质的原真性 社会的原生态等等 但多数人直接想到了 目标和结果 很少有人想到实现目标与结果的路径 进行深度考量并付诸于实践 说者很多 而提 出现实方案的很少 真正对实际运作的问题 思想认识的统一 投入产出的平衡 拆迁置换的矛盾 功能定位的思考很少 三是关注角度差异 比如学者的研究和主张 各级政府的立场和作为 不同 收入人群的认识和诉求 各种实施主体的取向和行动等等 也存在一定程度的分歧 4 上海石库门建筑群保护与更新的总体形势 石库门自兴建起到上海解放之前 已历经沧桑 解放以后 大多数石库门通过公私合营和社会 主义改造 房屋产权收为国家所有 再以低租金方式租赁给租户使用 由于住房紧张和人口不断增 长 原独门独户的石库门普遍住进多户人家 形成多户使用一个单元的现象 由于多年超负荷使 用 加速了石库门老化进程 改革开放以后 特别是上世纪 90 年代以来 上海中心城区开展了大规 模旧区改造 由于石库门居住环境拥挤 房屋质量较差 使用功能不全 已经无法适应现代居住要 求 因此往往成为旧城改造的对象 大量的石库门正在逐步消失 近年来 随着对历史文化遗产保护的重视 石库门建筑保护引起了社会各界的关心和关注 这 些年 政府部门 专家学者等都在积极探讨和研究石库门建筑保护的问题 并且零星地做了一些保 护性试点工作 但是 由于石库门大部分不属于优秀历史保护建筑 相关的法规和政策无法覆盖 对它的保护始终处于比较尴尬的状态 加上日渐衰败的房屋质量和数量庞大的居民安置等问题 在 35 沙永杰 中国城市的新天地 瑞安天地项目城市设计理念研究 北京 中国建筑工业出版社 2010 年 第 25 33 页 如何进行合理的保护上一直争议不断 步履维艰 但总的来看 石库门保护对于上海具有特殊的人 文意义和现实意义 随着城市建设和发展的不断推进 石库门建筑文化的保护已经到了刻不容缓的 地步 二 对上海石库门建筑群保护的基本认识 对于石库门保护与更新 要解放思想 统一认识 首先是统一认识 对于优秀石库门建筑群保 护 需要大家形成统一的认识 打通从经济 社会 文化 环境等不同角度所作的不同的理解 关于 保护的规模 方式 标准 政策等等 无论是普通百姓 还是经济战线上的企业和企业家 还是从事社 会工作的政府部门 社区人士 抑或是在文化领域的学者 作家 摄影家 需要在 是否要保护 为 什么要保护 哪些要保护 如何开展保护 等方面达成一些基本共识 而不是各说各话 各行其 是 只有大家思想认识一致了或者基本一致了 才能有一个基本的方向 才能形成众志成城的工作 效果 其次是解放思想 政府管理部门要在决策 管理 操作等层面创新思维 开发商要有一些历 史责任感和社会责任感 居民要有一点除了经济人之外的社会人 文化人的意识和觉悟 专家要摒 弃自身专业和立场的羁绊 站在全局和全民的角度思考问题 再次是力求社会运作机制创新 做 好老百姓的工作 存在第三方参与 居民自身互动激励制约 开展征询和公众参与 民间组织推动 政府干预 法律途径等方面的可能性 最后是统一对石库门本身的认识 包括石库门是不断发展 演进的建筑样式 不同时期的石库门适应了不同社会阶层的需要 石库门与现代居住生活方式渐行 渐远等观念 总之 从不同角度而言 笔者认为 上海石库门建筑群保护与更新工作需要确立四个方面的基 本态度和原则 1 有限保护 从保护规模和保护标准的角度 对于石库门建筑群 要积极保护 但保护也有个 度 不是什么都要保 什么都能保 什么都 要保护到原始状态 在确定保护的规模 标准 结构 程度 建筑形态 经济业态 社会生态 时 除 文物保护单位外 不一定以全面原真性为原则 保护单位也只能体现物质层面的原真性 具体问 题要具体分析 现在和未来的使用人肯定不是历史上的原住民 现在的生活方式也很难再回归历 史状态 现在的人们已难以离开现代化的丰富多彩 方便实用的设施设备 不然就保证不了功能的 发挥 除非刻意做成历史原始状态以迎合使用者特别是好奇者的心理 当然 要力求隐蔽 精巧 新形势下部分地区的使用功能按照规划也可能与历史情况有所区别 等等 总之 历史在演进 时 代在发展 保护要循序渐进 与时俱进 可以适当保留一些作为文化遗产 甚至还要努力营造一定比 例的原物质形态 社会生态和生活状态 但自然法则往往会自然而然地对历史事物做出反应 所以 也要实事求是 一切从实际出发 根据上海的土地和人口状况 在当前和未来 市区居民新建住宅 已不可能采用两三层的石库门建筑形式 石库门建筑因其本身的局限也无法满足绝大多数居民现 代生活的需要 仅仅为了保持其外貌的改造耗费很大 内部功能也不实用 因此不宜实施 模仿新建 更无必要 另外 文化很重要 民生也很重要 发展也是硬道理 所以也要以人为本 兼顾经济发展 石库门建筑群是一定要好好保护的 但保护不是放任自流 也不应一管就死 太刚性的政策只会起 到消极的作用 对石库门建筑群要强调保护 也要强调对部分不适宜居住 不具有历史文化价值的 石库门进行更新 还要对未来有所启示 将历史文化和城市精神不断传承 比如在新建筑中采用一 些石库门建筑和规划元素 这样还可以体现地方特色 2 有情保护 从尊重人 尊重现实 尊重历史的角度 石库门建筑群保护与更新 要坚持有情原则 主要表现为 三个尊重 第一是充分尊重人 长年居住在石库门建筑群中的居民 有很强烈的故土情结 但也有很强烈 的改善居住生活条件的愿望 以及很强烈的利益诉求 只有以人为本 充分尊重他们 理解他们 尽 45 可能满足他们的合理诉求 动迁 置换才能进行 保护 维持才能实现 另外 尊重人不应以牺牲任 何一方利益为前提 因此也包括尊重投资人 努力促进良性互动和良性循环 使经济上能够平衡 社 会矛盾得到化解 文化遗产得到保护 使社会 经济 环境三大效益都能够得到综合体现 第二是充 分尊重现实 现实往往有很多影响因素 如直接影响动迁 置换的房地产市场行情 土地 征收 权 籍等基本政策 实际操作中的计划 节奏等等 其中很多因素不以个人的意志为转移 保护与更新只 能是循序渐进 成熟一个 实施一个 第三是充分尊重历史 优秀石库门建筑群的原物原貌 记载 了好几个时代的历史信息 不应轻易破坏或损坏 包括室内外空间格局 环境 材料 色彩 尺度等 等 能够保持的尽量保持 从某种意义上讲 尊重历史也就是尊重未来 3 有序保护 从规划实施和具体操作的角度 石库门建筑群保护与更新是一个复杂的综合系统 它涉及社会效益 经济效益 环境效益 文化 效益等多方面的平衡和完善 关系到政府部门 房地产开发商和普通居民的利益分配 影响它的因 素复杂而繁多 因此 要力争协调开展保护与更新工作 在环境设计 与周边关系的处理上下工夫 如今已经很难做到完整性保护 但仍然要有系统性 在保护布局和结构上要有总体安排 室内与室 外 单体与群体 区内与周边 有形与无形 物质与文化等等 有必要系统地进行把握和运筹 在系 统性的基础上 才能够做到多样而有序 只有多样化并有序利用 石库门建筑群的利用才能显示出 其活力 生命力和创造力 才能不断保持其新鲜感 吸引力和张力 不可想象全市的石库门都采用 某一种模式 如人们经常提到的新天地模式 田子坊模式 步高里模式 建业里模式等等 在探索阶 段 应该鼓励更多一些的尝试 当然要对这些尝试进行总结 分析利弊 最后形成具有不同适应性的 主导模式 4 有机保护 从社会人文和城市精神的角度 有机保护意味着保护上升到风貌 功能 社会和精神层面 不仅仅保护作为物质的石库门建筑 还应该保护作为整体的石库门历史风貌 包括空间风貌 社会生态 商业业态 文化生态 保护作 为物质使用方式的石库门功能 保护作为蕴涵在石库门建筑物质里的营造技艺 历史记忆 城市精 神 文化情感和社会网络 只有开展有机保护 才不会损害城市空间机理 才不会割裂过去和未来 才不会硬性分隔各社会人群 才不会破坏有机的社会肌体 真正做到见物见人见精神 要有机保护 作为载体的石库门 就要精心研究石库门的历史演进机理 真正理解石库门的社会人文内涵 真正 明确石库门核心价值理念 真正确立石库门建筑保护的方向 从整体上发掘 提升 再造体现繁华与 展现活力 魅力的世界级大都市的历史街区 鉴于有机保护的目的是保存历史风貌 历史记忆 历 史文化 在保护工作中 应尽可能成片 相对完整 周边环境应注意协调 除少数辟为展示陈列及旅 游点外 多数应吸引合适的居民居住 以保持文化气息 三 对上海石库门建筑群保护的基本建议 综合前述对上海石库门建筑群现状与认识的分析 总结笔者多年的实践和思考 笔者认为 上 海石库门建筑群保护与更新 要在建立评价体系 健全政策机制 确定保护范围 进行规划引导 平 衡利益补偿等五个方面下工夫 1 建立科学的评价体系和目标 1 摸清底数 摸清上海石库门建筑群的底数 比如目前尚存的石库门建筑群数量 不同类 型石库门建筑群的构成 分布情况和使用现状 以及将来值得加以保护 更新 利用的价值与潜质 等 除此之外 还要重点梳理两部分内容 一是按规划或规定必须进行保护的石库门建筑群 要按 照既定规划和规定 加大政策支持和机制创新力度 研究如何加快推进保护与更新的办法 二是对 没有列入保护范围 或挂牌 的石库门建筑群进行重点梳理 其中既包括土地已出让 修详已编制 和审批的 或者土地已出让 但修详未编制的以及土地未出让 修详也未编制未审批的 其中关键是 55 后两种类型 保护与否 保护方式如何 保护程度大小 尚处于不确定状态 还有一定的争取空间 要 尽快明确改造方式 以避免贻误时机 2 明确保护目标 首先是数量目标 在建筑规模 占地规模 幢数规模 户数规模等指标 上 需要有一个总量上的把握 既要符合未来对于历史文化和环境品味的需要 也要符合人们在经 济发展和民生改善方面的要求 最终要在社会 经济 文化 环境之间达到一种均衡 对于那些真正 有价值的石库门 要非常务实地进行确认并加以保护 对于保护价值有限而改善民生紧迫的石库 门 要实事求是地加以甄别并科学选择实施方案 其次是实效目标 理想的实效目标是 石库门建 筑群内社会民生得以改善 投入产出得以均衡 地区经济得以发展 历史文化得以彰显 环境品味得 以提升 但真正要实现这一目标 并不是一件容易的事 往往需要在社会 经济 文化 环境等多个 方面进行权衡 并导致在价值取向和发展路径上产生差异 以至于在现实中 对不同改造模式的实 践的社会反响和价值评价均有所不同 而这些不同 关键是诠释者的角度不同 其诉求和立场也就 有所不同 再次是功能目标 既需要保持原生态用于居住的 也需要进行商业开发用于经营的 还 需要多元化发展用于其它使用的 总体上需要百花齐放 既兼顾历史原貌 又复兴上海旧城 实现繁 荣和繁华 体现国际化大都市的活力和创造力 在保护的结构上 也需要综合平衡 把握代表性 文 化性 地域性和特色性 3 制定评定标准 即评定进入优秀石库门建筑群名单的标准 什么样的石库门建筑群值 得保护 需要制定一个比较合适的标准 这个标准要从物质 房龄 结构 材料 风格 总体 室外 室内 设计者等 空间 公共空间 半公共空间 私密空间等 功能 居住 商业 文化 作坊等 居 民 革命家 文学家 普通市民 以及历史价值 历史意义和代表性等方面进行综合考量 这个标 准的明确 在确定保护清单时需要 在一事一议 个案分析时需要 在具体更新时更加需要 有了标 准 才能够准确回答关于 为什么保护 保护什么 如何保护 等问题 2 建立透明的决策与管理机制 1 制定规章制度 与发达国家相比 总体上 我国在历史建筑保护方面的立法力度和执法 强度还有差距 政策法规的空间还比较大 尤其是石库门里弄这样的单项保护 需要专题立法行动 予以支撑 或者单独就此出台规范性文件 例如 关于加强本市石库门建筑群保护工作实施意 见 就指导原则 保护规模 更新方式 资金来源 角色定位等行政举措进行明确 当然 这些立 法和决策的过程必须符合司法和行政的基本程序 需要实现公开 公正 公平的社会目标 需要决策 者从全球的广度 历史的深度 战略的高度 人文的维度进行综合考量和决策 往往需要很长时间和 精心准备 目前 总体上看 出台政策文件的时机和条件逐渐成熟 因此 建议出台一个或多个指 导性文件 或者围绕石库门建筑群保护与更新出台贯彻落实 上海市历史文化风貌区和优秀历史 建筑保护条例 的实施细则 2 确定职能主体 要明确政府 企业 居民等在石库门建筑群保护中的角色 政府要积极 开展政策引导 机制引导 舆论引导 规划引导 将石库门建筑群保护与住房保障结合起来 切实解 决民生问题 将保护与区域发展结合起来 真正实现文化 规划 两不误 将保护与精神文明建设 结合起来 保存历史记忆 传承历史文化 弘扬城市精神 企业要积极发挥作用 在政策引导下 建 立起历史责任感和社会责任感 规避急功近利行为 支持 配合保护工作 创新城市更新方式 予开 发利用于保护传承之中 居民要理解历史文化保护的必要性和重要意义 在获得利益补偿 享受城 市发展成果的同时 积极配合历史建筑和历史风貌保护工作 共同营造和维护和谐 发展 繁荣的老 城 另外 还要建立优秀石库门建筑群评价专家委员会 具体负责制定评价标准 明确保护清单 必 要时还要进行特别论证 这个委员会要有权威性和独立性 建立公开 公正 公平的评定机制 形成 一套行之有效的监督 指导 协调 推进工作办法 为辅助政府决策打下坚实的基础 这个评价专家 委员会可下设在市有关部门 也可利用现有机构中相近主题的委员会和学会资源 共同推进石库门 65 建筑群保护工作 3 建立社会机制 建立由政府工作人员和人大代表 政协委员 居民代表 企业人士等多方 参与的评价机制 决策机制和两次征询机制 进行社会公示 推进公众参与 广泛听取他们的意见 不仅增加规划知晓率和透明度 还要在社会上形成一种健康 开放的舆论导向 让保护工作的必要 性 紧迫性 更新方式的科学性 合理性能够得到社会的广泛认同 理解和支持 当然 人们知晓 理 解是一回事 同不同意 拥不拥护 配不配合是另一个更深层次的课题 关键是如何解决现实问题 满足老百姓关心的利益诉求 摆在居民面前的诸多现实问题包括未来何去何从 改造形式 动迁 置换 政策 规划目标等等 这些问题不解决 一切保护 更新 发展都无从谈起 3 拟定保护清单和支持政策 1 审定保护清单 比起界定一个历史风貌保护区来说 单独审定一批优秀石库门建筑群 属于优秀历史建筑系列 可能更加符合实际 因为从目前来看 石库门里弄已无法进行大范围保 护 只能按区域甚至地块进行实事求是地甄别和明确 这样一来 就可以以审定优秀历史建筑的形 式加以实施 这可能会对各区既有的发展计划 各有关开发商既有的开发计划以及相关地区的既 有规划产生影响 需要协调方方面面的利益 达成共识 在此过程中 要将当下能够明确的石库门 建筑群保护区域囊括其中 同时对不同建设年代 不同建筑类别 不同设计风格 不同使用性质 不 同地理区域 不同布局形式等等 进行综合平衡 使每一种情况都能在历史中留下记忆 2 明确配套政策 如果开展这些保护和更新项目 摆在政府或开发企业面前的问题是 风 险如何 收益如何 资金从何而来 项目何以推进 政策何以保障等 而通过明确有关政策 可以为 系统地解决石库门建筑群保护 更新 利用所涉及到的土地 规划 立项 征收 税收 权籍等现实问 题 提供一系列指导意见 建议在制定实施意见的基础上 出台 上海市石库门建筑群保护暂行办 法 或技术规定 就规划 计划 实施 管理等具体问题进行明确 例如明确在渐进更新模式中 如何解决规划改性 破墙开店 消防审批 租赁管制等政策 在维持原生态模式中 如何衔接抽户插 户 安置补偿 资金筹措 政府补贴 住房保障等政策 另就石库门建筑群保护更新中的一些问题做 出回答 至少在以下多个方面提出指导性意见 建议在使用就近配套商品房方面有一定政策倾斜 老城区居民长期居住于此 出于维系故土情结与维系社会网络的需要 有一定的合理性 建议在 置换或解除租赁关系中能否在最后使用强制性措施方面结合国家大政方针进行一些研究 特别是 要探索一些合法合理合情而可行的社会机制 对于公益性很强的历史保护项目 如果没有行之有 效的办法 将面临巨大的社会风险和经济风险 建议制定石库门建筑群保护实施规划和计划 建 议借鉴国外历史建筑使用权 或所有权 作价入股合作利用 使用权或管理权 招拍挂 等灵活体制 开展一些试点和研究 建议对 拆一块 保一块 贴一块 的土地捆绑机制和容积率转移等规划审批 机制进行一些可行性研究 建议结合使用权和保护义务两个方面 对建立权 责 利相统一 相匹配 的捆绑机制 买断使用权 进行可行性研究 建议对现状出让 邀请招标的土地管理方式进行分析 探索其针对石库门保护工作的适应性 建议结合国家征收与补偿条例的制订和出台 研究征收政策 是否一定仅适用于拆落地 如果只能在 建筑灭失 的前提下才能进行动迁 就很难切实保护历史 文化 建议吸收和引导有实力 有品牌 有信誉的企业以及社会民间资金积极参与石库门保护 建 议建立租赁安置 养老安置等多样化安置模式 提高实物安置的可接受度和适应性 建议建立政府 基金或政府以贴息贷款方式对石库门保护更新给予适当支持 建议确立保护更新项目免征基础设 施配套费等行政事业收费和政府性基金 以激励保护工作的推进 建议采取鼓励金融机构向符合贷 款条件的石库门保护更新项目提供贷款支持 等等 只有通过政策制定 才能取得一些支持 打消 一些顾虑 才能积极引导 推进石库门建筑群的保护与更新 3 梳理保护模式 只有梳理保护模式 进行利弊分析 才能开展选择性定位 一些保护更 新实践在一定时期一定程度上取得了成功 但仍然有不同的社会反响和评价 因此对其是否具有大 75 规模推广的实际意义 需要加以综合比较 分析利弊 研究优劣 要通过梳理 根据不同石库门建筑 群的布局特点和建筑型制 从人 建筑 功能 权属等因素的组合互动关系入手 可大致归纳和明确 石库门建筑群更新的一些基本模式 模式菜单 如原住民留住 建筑 功能 权属保持的模式 如步 高里 原住民迁离 权属变更 但建筑和功能基本保持的模式 如思南公馆 原住民迁离 权属变 更 功能调整 建筑保持的模式 如新天地 原住民迁离 功能调整 权属和建筑保持的模式 如田 子坊 原住民留住 建筑 功能保持 权属变更的模式 如一些地方采取的使用权 招拍挂 方式 原住民留住 功能调整 建筑保持 权属创新的模式 如一些地方采取的使用权或所有权作价入股 分红的方式 等等 进行选择性定位 提出各模式所适应的基本条件和类型 提出引导性的技术管 理框架 4 建立合理的规划机制 1 倡导规划研究 传统的风貌区保护规划和控制性详细规划等物质性规划大多数直接描 绘终极目标 明确容积率等指标 以及简单确定是拆是留是修等方式 而其逻辑推导的过程和规划 实施的路径 却少有论及 因此 在接下来的风貌保护区修建性详细规划编制中 要结合文化 社 会 经济 制度等影响要素 进行充分研究和分析 尽量让物质形态规划多一些文化性和现实性的思 考 要充分了解其历史演进的脉络 尽可能还原历史的真实 做到 知其然 也知其所以然 要充 分研究规划实施的可能性 可行性 可操作性 包括政策 机制 社会 经济等方方面面 做到 见物 见人见精神 毕竟 这不是一项单纯的文化行动 也不是一项单纯的美化运动 而是一项综合行 动 需要方方面面的联动和配合 2 推进规划实施 以前的历史风貌区和优秀历史建筑保护工作 比较注重规划编制和城市 设计 主要停留在物质层面 针对重点区域 明确保护范围和主要对象 部分规划也确定了一些主要 指标 然而 尽管规划编制对于保护 更新很有必要 而规划编制之后的规划实施问题 也急需提上 议事日程 十二五 期间 要大力开展这类研究 结合土地政策 房屋征收政策 住房保障政策 房 屋管理政策 旧房改造政策等的调整 变更 设法创新机制 完善政策 在有关部门推进编制风貌保 护道路修建性详细规划的时候 尤其需要结合好规划实施的政策与机制研究 使之具备规划落地的 基本条件 通过历史文化遗产的保护与更新 尽早把那些居住在历史建筑 尤其是石库门里弄 中 的困难群体 解放 出来 并结合好文化创意 现代服务 都市旅游等产业发展 繁荣地方经济 提升 城市活力 3 借鉴先进经验 要有选择地借鉴一些适合我国国情 上海市情的国内外先进经验 认真 分析 研究 鉴别 加以适应性运用 如果经研究适合我国国情 不妨解放思想 开展一些试点项目 以积累经验 推敲 修正后对其适应性加以明确 例如历史建筑的使用权拍卖机制 容积率转移机 制等 5 建立适当的利益互补机制 1 进行经济测算 对于明确保护的石库门里弄 建议进行全方位的经济测算 以探索不同 改造模式的可行性和适应性 比如根据现有建筑面积 土地面积 容积率 建筑密度 日照情况 居 民户数等指标 如果部分石库门建筑能够被置换出来 作为公益性现代功能使用 或者按商业开发 模式 根据当前相似案例的出租率和租赁 或销售 单价 均可测算石库门建筑的经济价值 如果按 照自组织置换式的渐进更新方式 也可测算石库门里弄