加息对房地的最新影响.doc

央行加息与房地产市场调控 作为律师的我本不对经济学的话题感兴趣，但前日一财经记者请我就央行决定加息可能对房地产市场的影响评论一下，乍一听觉得自己外行透了怎么评论加息对房地产市场的影响呢？但记者说央行加息也是法律，也是政府对房地产的法律性的调控手段，再三问我的看法，我只好站在外行的立场评论了一下，但回家后越想越应当重新就这个问题思考一番，于是就写下了这篇文章。 为了对自己的思考作一限制，以免造成不良影响，我仅仅评论加息可能对房地产市场造成的影响。第一个问题 加息对购买人的影响 加息对房地产市场购买人的影响是什么呢？ 一加息给全体房地产的购买人增加了沉重的负担 我没有详细算过帐，当然也缺乏统计数据的支持，只能假定一下，如果全国房地产购买人向银行的借款总额为1000亿人民币，那么，假定原来借款人与银行之间约定的利率为5，现将利率调整为5.1，即增加0.1%在这种情况下，全国的借款人在一年中向银行支付的利息总额是多少呢？ 大家一算就知道了，加息给社会上所有的人增加的负担是1亿人民币？ 如果全国房地产购买人的信贷总额是10000亿，则增加0.1就给社会上购买人增加的负担是10亿人民币？ 那么这几年的加息给全国购买房地产的人带来的负担是多少呢？ 相信经济学家和社会统计工作的人清楚的？！ 每次加息，央行和许多工作人员都说，每月给购买人增加的负担是几元、十几元、几十元，因此不会对购买人造成什么样的影响？！ 我算了总帐之后提出的问题是：既然加息对房地产的购买人不会造成什么样的影响，为什么还将加息作为调控房地产的政策手段呢？当然，上述问题都是一个假定，这个假定但愿是不存在的。二加息给低收入者买房增加了更重的负担 我们假定低收入就是月入1000元的，高收入是月入10000元的。 月入1000元，假定加息0.1，那么给他造成的影响是在他的薪金中的千分之一被银行无偿的拿走了，而对月入10000元的人，加息0.1，则占他的收入中的万分之一，那么给他造成的影响是他的收入中的万分之一被银行拿走了。 算算帐，低收入者在加息的政策调控中被调控得紧巴巴，而高收入者可能没有丝毫的影响。三加息给炒房者基本上没有影响 曾几何时，传言加息后沪上某楼盘的炒房者几乎被逼得快自杀了，因为他不能承受加息后增加的贷款利息的增加。 我在当时也傻傻的相信媒体报道说的加息将会造成炒房者自杀的感觉，这种感觉颇有点残酷，但这种傻傻的感觉很快就被房价上涨的事实淹没了，现在坐下来算帐就觉得傻傻的。 为什么呢？ 因为炒房者如果利用信贷炒房，信贷增加的负担利息，已经被房价上涨完全淹没了，算帐就知道，房价上涨是每平方米每月涨XXX元，而利息则是按照房价款总额每年的0.X上涨，在绝对和相对的面前，谁还会相信加息会对炒房者产生影响的判断呢？！四加息给高收入者买房提供了更大的空间 我们的假定是：如果买房必须贷款，则加息应当对购买人有影响。 但问题是，加息影响哪些买房人呢？ 如前所述，加息已经将低收入者调控得紧巴巴的，被调控得紧巴巴的人不可能还会有收入再次购买房屋，于是这些市场的空间自然只能由高收入的购买人，或者对加息没有感觉的人填充。 作一个市场假定： 如果市场的供应量是100，需求量是1000，需求者低收入是者800，中等收入中是150，高收入者是50。 那么，加息调控的结果假定是800低收入者被市场的压力排挤出了有效需求，市场的需求变成了200，在有效需求中，高收入的50人有足够的时间和空间选房，中等收入的人当然仍然可能要通过竞争来选房。 诚如上述假定，则政府调控房地产的加息的政策愿望被上述假定落空了？ 但愿这个假定仅仅是个假定。五外行人的结论 我作为法律的实践者，每天都在法律的美好设计中给当事人设计着美好的结局，但在法律的执行中我美好的设计均被肢解得七零八落。 有朋友打趣我们说：你们是书斋中的书生？ 书生再上一层就是先生，先生再上一层就是上先生 让先生们制定政策来调控书生还是可以的，但调控社会则显得不伦不类。 所以美好的政策设计，犹如一把双刃剑，表面上看是公平的，但在砍下去的时候，受伤的人则是设计者所不愿意看到的。第二个问题 对开发商的影响 房地产开发是烧钱的行业，这个行业被称为资金密集型行业。没有钱，开发商就寸步难行。一加息对所有开发商的影响 不用说加息对所有的开发商都是有影响的，这些影响是直接的。 加息的结果，所有的开发商均需要支付加息的利息成本。 假定全国房地产开发的贷款总额为1000亿人民币，增加0.1%的利息给全国的开发商每年增加的负担是1亿元。 当然，这1亿元，按照成本处理的规则，是开发商将其转嫁给购买人来承担的。 因此，如果加息对开发商有影响，仅仅是开发阶段的影响，开发完成并出卖了商品房后，加息对开发商的影响就结束了。二加息将中小开发商均“洗出”了房地产行业 这个结论是个逻辑结论，当然也是一个假定？ 假定开发一个项目需要10亿人民币支持，在这种情况下，谁最有可能取得开发项目的权利呢？ 大的开发商自有资金多，我们仍然假定： 在某个区域内，有10亿人民币自有资金的开发商为一家，有五亿人民币自有资金的开发商为一家，有1亿以下自有资金的开发商为10家。 某项目的开发成本为20亿，对全部开发商而言，需要信贷支持的资本就清楚了。 在这种情况下，谁可能获得银行的信贷支持呢？ 实践中的答案是清楚的，自有资金在10亿人民币的开发商是首先获得银行支持的。 假定该区域内的开发项目每年就这么一起，如果该大开发商取得了开发权利。中小开发商就没有可能获得开发权利，只能在该区域内被淘汰出局了。 如果推而广之，中小开发商将被清洗出房地产行业。 但愿这是一个假定。 当然，这个假定仅仅是在加息层面上说的，被清洗出房地产行业的中小开发商还有其他市场因素和其他政策因素。三垄断的后果是高房价 假定本分析的二是成立的，那么加息影响下的房地产行业将是垄断行业。 一个区域内的垄断行业，必然要垄断市场，垄断市场的结果是市场价格由垄断者说了算。 按照马克思的研究结论，垄断市场状态下的价格是最高的价格？！ 高房价当然不是央行加息的初衷，但高房价确是央行加息的可能的一个结果。四高房价是社会必须承担的成本 如前所述，高房价是垄断的价格的结果，但该结果确是必须让社会承担的结果。 在供应不足而需求旺盛的情况下，高房价产生的社会结果只能由社会购买人来承担。 这个结论是我的思考结果，但愿它不是事实，不要成为事实！第三个问题 谁是加息的受益人 谁是加息的受害人一谁是加息的受益人 这个结论不难得出： 1银行是加息的受益人，既从社会的购买人处获得了加息的收益，也从开发商处获得了加息的收益。 以本文开始假定看： 在购买人信贷总额为人民币1000亿的情况下，每加息0.1，银行每年获得的收益是1亿人民币，同样在开发信贷总额在1000亿的情况下，每加息0.1，银行获得的收益仍然是1亿人民币。 2大开发商是加息的受益人 大开发商通过银行信贷政策的支持和打压，将中小开发商排除在开发竞争之外，成为市场的垄断者，赚取垄断利润，实施垄断市场价格，因此大开发商成为加息的受益人。 同样，开发商还会将加息的结果转嫁给购买人。二谁是加息的受害人 这个结论也不难得出： 社会的购买人是加息的受害者： 以本文假定看： 在加息的情况下，仍然假定社会购买人的信贷总额为人民币1000亿元的情况下，每加息0.1%，社会购买人向银行支付的利息总额每年为人民币1亿人民币，同样在假定开发信贷总额在1000亿人民币的情况下，开发商支付的利息总额仍然为人民币1亿元。 但开发商支付的利息人民币1亿元，最终转嫁到了社会购买人身上。 因此加息最大的受害人是社会购买人。三加息调高了房价吗？ 加息调高房价的基础是：