探析高房价将何去何从.doc

探析高房价将何去何从摘要：改革开放以来，随着房改的进一步推进，实物分房的彻底废除，居民生活水平的快速提高，居民对住房条件改善的急切需求。特别是2002年以来，房地产业房价的持续增长，由此引发的一系列后果，造成部分城市的房价泡沫现象，业引起部分房地产开发上的投机取巧，牟取暴利，最后造成整个中国房地产业的浮空和一些不合实际的现象。最后政府不得不采取宏观调控政策，发布一些政策文件，遏制房价的快速增长，使其健康平稳发展。平衡各方利益，改善供需关系，业进一步整顿房地产市场。使广大的普通老百姓能够买得起房，能够满足居民对住房的需求，到底房价在现行的经济环境下将会走向何方，是降还是升，还是持续快速增长？以及社会各行各业人士及专家对于此事的看法，本人就自己所学的房地产金融的相关只是结合本人所听到的及所看到的有关人士的观点。我对于此事的一些观点，决定就此时谈谈看法。关键词：房价增长、121号、供求关系、土地、宏观调控一、 前方当地产市场现状房地产作为大宗商品和其自身特殊性，是老百姓生存的必需品，特别就中国人的消费观来说，购置房产无疑是人生第一大事。但是是近年来房价的扑朔迷离让老百姓对购置房产的犹豫不决，产生了疑惑。而房价的涨跌及与居民的购买力水平也成为人们茶余饭后的热门话题。购置一套房产也成为了许多人的梦想，但部分人却只能望房兴叹。而相关政策的影响将会对房价有何影响一直是人们的期待。一组数据表明：2002年以来中国的房地产市场逐步升温，经过2003年的大幅上涨，2004年1到9月份的全国商品房价格涨幅仍达到了13%，商品房平均价格达到2777元，相比2002年底，在两年不到的时间里，价格上涨超过四分之一。对于住房这种关系到国计民生的特殊商品来说，这样的涨幅无异于暴涨。同时房地产市场繁荣火爆的景象从东南沿海局部地区开始，逐渐向全国大部分地区扩散，出现了经济好的地区价格上涨，经济不太好的地区价格也上涨的局面，甚至一些欠发达地区的价格上涨超过了发达地区。中国的房地产市场出现了住房市场化改革后的第一次全面繁荣。伴随着这一轮房地产繁荣，留给人们印象深刻的就是持续上扬的房地产价格和对房地产泡沫的各式各样的争论。二、 引起房价涨跌原的因探究房地产的价格受多方面的影响。而房产的成本是由征地费用和拆迁补偿安置费用（土地费用）、勘查和产品设计、建筑安装工程费用、小区市政基础设施配套费用、管理费用、贷款利息和税金等费用共同构成。2003年6月央行出台了121号文件，央行宣布了9年来的第一次加息决定，宏观经济条件的改变可能对房地产市场带来的冲击更成为利益相关各方关注的焦点。央行希望依此遏制房价的快速增长，平衡各方利益。从目前房价回馈的信息来看，这一加息对部分市民的购房计划产生了一定影响，但不大明显，这类居民大多一次置房，用于自用，并不是用来投资的。但也有部分居民对居高不下的房价持观望态度，手持现金，不急于出手，希望能够在房价有所回落时再购置，取得一个比较好的经济效应。同样这对房地产中存在投机取巧的部分投资者会起到一定的限制作用，贷款利息的提高意味着投资额的增加，对于目前房价跌宕起伏的房地产市场来说，风险也会加大不少，而且对于投资者手中的现金也有一定的要求。而对于普通老百姓贷款门槛的提高，对住房的需求将会相应的有所影响，使得有相当一部分居民买不上房。但就整个市场来说，经济的增长拉动了居民对住房条件改善的需要，会推动房地产业朝向更加繁荣的阶段发展。一系列相关政策的出台，将对房产市场产生波动。对房地产开发商来说，70%资金来源于银行贷款，这将会有可能导致房地产市场的重新洗牌，使一些自有资金不足的小开发公司淘汰出局。使房价持续多年的上涨得到一定的遏制。而有市场竞争力的公司逐渐形成品牌效应，这些存活下来的公司，势必对整个房地产市场的房价产生一定的作用。但总的来说供求因素是应影响房价的关键性因素。2002年5月9日，中华人民共和国国土资源部签发11号文件招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易，这对房价的上扬有重要影响，因为政府拍卖地的高额费用将会大大增加房产的成本。而目前我国城镇居民对房屋的需求供不应求，存在这种供求关系失衡性，表现在土地的供应上。如限制农业用地转换为建设用地，还有保护耕地的政策和保护拆迁户利益的政策等等，都突然地让土地的供应大幅度减少，而土地的供应直接影响到房子的供应，对市场上房子的供求关系和未来房子供求关系的预期造成了比较大的影响，会造成房价的上涨。 人民币升值也会对我国房地产房价产生影响，因为人民币始终面临升值的压力，人民币升值意味着人们购买的资产也升值，房价自然就会上涨，这与加息明显产生对冲的局面。 在政府调整利率政策的同时，很多人都忽略了政策中有关汇率的松动，在人民币面临升值压力的同时，放松汇率就意味着将有相当规模的国外资金流入国内参与投资，填补了政策性加息带来的供应缺失，从而影响房价。三、 高房价所产生的问题及对策房地产做为消费品，首先从供给这一方看，因为近年来房地产市场一片火爆，许多地方的楼盘都是在开盘前几天开始排队，开盘当天甚至几个小时之内就抢购一空，在卖方市场的情况下，开发商没有理由以较小利润的价格卖房，这样实际的成交价格一定是高于普通合理的成本价格的。因为定价权掌握在卖方手里，做为买方的消费者就成为价格接受者。卖方要做到利润最大化，可以将价格提高到买方所能接受的最高价格。它的价格可以认为是被高估了。即使是以保守价格成交，价格仍有可能是高估的，因为开发商可以采用囤积不卖的方式提高价格直到达到购买者的保留价格。这种情形在整个市场处于上行的阶段，目前我国有相当一部分居民采用按揭贷款的形式还款，买房子，但是以我国居民的平均生活水平来看，除去首付，买上一套房子，可能要还上十几二十年，即使算上居民的工资水平的涨幅，但相当于房价来说还是会有一个比较大的差距。导致中国的房价被高估了，不能反应房屋的真实价值。这样下来，将及有可能导致房地产泡沫现象的发生。而房地产市场牵涉到的行业有近五十种，到那时不仅会造成房地产业的经济危机，也会波及到很多行业的健康发展，甚至有可能导致整个金融界的经济危机，引起社会问题。这不论是对房地产业还是中国经济的发展都是极为不利的。就目前的发展状况来说，2005年，我国的房地产价格不会猛跌，房地产业的发展也不会大逆转；相反，我国的房地产业仍将在正确的宏观调控下，以较快的速度持续发展，继续为国民经济的繁荣发展做出重要贡献。全国的平均房价仍然会有所上升。宏观调控的主要任务之一，就是调控和防止某些城市发展过热和防止某些城市的房价涨幅过高。对于房价，应努力使房价涨幅保持在一个合理的较低水平。可以政府引导市场，可以通过制定行业政策、土地供应计划、财政税收政策等行政或金融途径实施。首先，政府制定行业政策主要应关注政策预期目标的实现程度、实际受益者与目标受益者是否吻合以及是否产生负面作用，并据此调整相关政策；其次，政府作为土地所有者，对土地一级市场实行垄断经营，应通过制定和调整土地供应计划来控制房地产规模和结构，避免供需出现较大偏差；第三，政府还有一个无可替代的途径干预房地产市场通过新建项目审批实现城市总体规划，满足特殊群体住房需求，并影响就业格局。此外还可运用房贷和税收等金融措施抑制盲目投资和投机炒作行为，特别是利用税收可以通过税赋差别体现政府的税收政策和产业政策，短平快地拨动市场。政府通过数次调整房地产税费，启动了个人房贷消费，活跃了房地产市场，如今可以同样运用税费抑制投机，调整市场需求。政府还要特别注意解决低收入人群住房困。