房产管理办法(定稿).doc

杭金衢分公司 房产管理办法 HJQZH21房产管理办法1 目的为保护公司房产的合法权益，加强公司房产的管理，提高房产使用效率和使用寿命，特制订本办法。2 适用范围本办法适用本公司所有生产用房、办公用房及生活用房、围墙（栏）、停车棚和收费大棚（含柱子）等，房屋以散水外边缘为界；散水外的室外附属设施（给排水、场地道路、绿化等）和所有水电暖通设备系统不属于房产管理范围。3 参照文件中华人民共和国建筑法、房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法、建筑工程验收规范、公司固定资产管理办法等。4 房产管理机构的设置及职能4.1 公司为房产的一级管理机构，公司办公室是公司房产管理的主管部门，工程养护部为协管部门；各管理处为房产的二级管理机构，处办公室为管理处房产管理的主管科室，工程养护科为协管科室。4.2 公司办公室的主要职能为：1）贯彻执行国家相关的法律法规，根据国家相关的法律法规，制定房产管理相关制度，组织实施本公司的房产管理。2）会同相关部门审核各管理处的房产维修、维护、新改（扩）建的年度计划，并编制公司年度房产实施计划。3）负责房产维修、新建、改（扩）建项目的审核报批工作，根据需要组织项目的谈判、招投标等工作，并对工程质量、成本、进度等进行监管。4.3 公司工程养护部的主要职能为：1）负责收费棚维修养护、新（改）建工程的指导、监督和考核。2）组织房产管理的年度检查、考核工作，并对管理处房产管理进行指导，组织房产管理培训。3）负责编制房产档案、产籍资料及维修、改（扩）建工程档案整理。4）协助公司办公室做好其他工作。4.4 处办公室的主要职能为：1）贯彻执行国家相关的法律法规，落实公司的房产管理制度。2）搞好本单位的房产管理、分配使用，合理使用房产资源。3）负责编制、上报本单位房产年度维修、新建、改（扩）建计划。4）落实年度计划，做好计划经费的使用管理工作，并抓好工程实施管理，按规定上报各项统计资料。5）定期组织本单位的房产检查，发现问题及时解决。6）负责编制辖区内的房产档案、产籍资料及维修、改（扩）建工程档案整理。7）遇突发事件，及时组织受损房产的抢修并上报公司。4.5 处工程养护科的主要职能为：1）负责辖区内收费棚的管理，包括检查、维修、新建、改（扩）建等所有工作。2）协助处办公室做好房产管理相关工作。5 房产的使用5.1 根据房产为生产、生活服务的原则，为确保公司运营正常，生产一线的房产不得挪为它用。5.2 各房产使用单位、部门为本单位、本部门房产的责任单位，各责任单位有用好管好房产的义务和权力。5.3 对现有的房产，原则上不得擅自更改其设计用途和建筑外观，确因需要更改用途的需上报公司批准。5.4 各单位和部门不得以任何理由将房产抵押或转让，对于闲置可以外租的房产在不违反相关管理制度的前提下需报公司批准后方可外租。6 房产的检查6.1 房产管理相关单位需对房屋使用情况进行定期和不定期的检查，以局部改善并消除安全隐患，保证房屋等建筑的正常使用，主要有经常性检查、定期检查和专项检查三类。1）经常性检查的范围为公司所辖所有房产，包括办公生产用房、收费棚、围墙等，主要目的是检查房产是否满足正常的使用功能。检查以目测为主，配备简单工具量测，如钢尺、卡尺等,（检测内容及表格见附件1.2-1.3）。2）定期检查的范围是收费棚，主要目的是对收费棚是否保持在正常使用状态下的可靠安全性鉴定，主要检查影响收费棚使用的重要构件的功能是否完善有效，构造是否合理耐用。检查以目视观察为主，辅以必要的检测仪器和设备。所需要的检查设备和检查方法参照建筑结构检测技术标准GB50344-2004以及钢结构工程施工质量验收规范GB50205-2001规定执行,（检测内容及表格见附件1.4）。3）专项检查是针对房屋建筑物及收费棚在经常性检查或定期检查中发现的可能危及结构安全的问题委托专业机构检测。6.2 经常性检查不少于一季度一次，定期检查不少于一年一次，专项检查视实际发生情况而定。6.3 经常性检查、定期检查等检查工作必须认真到位，并按办法规定的表格形式做好记录，建立台帐。对于检查中发现的典型病害和缺损需进行跟踪观测，及时上报分公司并做好影像资料记录。6.4 管理处应在检查后，及时汇总检查记录，并报备公司相关部门。7 房建工程7.1 房建工程是指对公司所辖房产进行的维修、改（扩）建以及新建等工程活动；按工程性质规模，分日常维修、专项维修、改（扩）建、新建四类。7.2 日常维修和专项维修统称房产维修，主要目的是保持房产完好，提供良好的使用功能，并提高使用寿命和安全系数。1）日常维修主要包括对建筑物局部轻微的功能性的修复、表面及周边环境的清理等。2）专项维修是为恢复及改善建筑物的某些特定的使用功能、结构缺陷等所进行的较大规模的修复或加固。3）原则上，估算金额大于1万元的项目必须列入专项维修。4）不论是日常维修还是专项维修，均不得改变原来的建筑结构及外貌。5）日常维修应形成房产维修台账，专项维修需按工程档案整理资料。7.3 各房产使用的单位根据生产、办公、生活的需要，在年末提出次年的房建计划（方案、预算），报上级管理部门审核,(计划申报流程图见附件1.1，申报表格见附件1.5-1.8)。7.4 日常维修经费根据各单位房产的建筑面积核予各管理处，日常维修经费由管理处进行控制，不得挪作他用。7.5 专项维修、改（扩）建和新建项目实行立项审批制度。根据各单位生产、办公、生活的需要，经科学论证，确需专项维修、改（扩）建或新建的房产项目，由各房产使用单位在年末提出次年的维修建设计划，经管理处初步审核汇总后上报公司，由办公室会同相关部门进行审查，审查通过并经集团批准后方可列入年度计划。8 房建工程招投标8.1 房建工程施工项目和服务项目可采取公开招标、邀请招标、指定等方式择优选取实施机构。1）房建工程施工项目可采取公开招标、邀请招标、指定等方式择优选取施工单位。工程估算造价在200万元以上的项目，必须进行公开招标；工程估算造价在50万元以上200万元以下的项目，根据工程实际情况且经审批，进行公开招标或邀请招标；工程估算造价在10万元以上50万元以下的项目，经公司同意可采取邀请招标或竞争性指定的方式；工程估算造价在1万元以上10万以下的项目可采取竞争性指定或直接指定的方式；工程估算造价在1万元以下的日常维修项目，可委托具备相应资质的施工单位直接实施。2）房建工程勘察、设计、监理、咨询、项目管理等服务项目，可采取公开招标、邀请招标及指定、委托等方式选择合适的机构。服务合同估算价格在50万元以上的，必须进行公开招标；服务合同估算价格在10万元以上50万元以下的，根据实际情况经审批，进行公开招标或邀请招标；服务合同估算价格在2万元以上10万元以下的，经公司同意可采取邀请招标或指定的方式；服务合同估算价格在2万元以下的可直接委托具备相应资质的服务机构。3）房建工程相关材料、设备等采购，按照公司采购管理办法实施。8.2 公司本部的房建工程由公司办公室组织招标；各管理处的房建工程（收费棚）由处办公室组织招标，收费棚由处工程养护科组织招标。8.3 房建工程招标根据集团公司招标投标办法及公司相关工程招标办法等规定执行，严格按照办法规定的流程和要求进行审批、报备。8.4 招标过程必须严格遵照中华人民共和国招标投标法、建设部房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法、浙江省建设工程招标投标管理条例以及集团公司招标投标相关等法律法规，按规范要求编制招标文件、合同协议书等。8.5 禁止将项目肢解或化整为零，规避招标。9 房建工程组织实施9.1 房建工程监理应遵照部颁施工监理办法选择有相应资质的监理单位承担，对于工程量小、技术难度低的项目由房产管理部门内部监管。9.2 各房产管理部门要对施工方案、施工质量、施工进度和施工安全等进行有效的监管，确保房建项目施工的顺利实施。1）在施工单位中标后，房产管理部门应要求中标单位在进一步熟悉施工图及施工现场实际情况的基础上，有针对性地完善投标时报送的施工组织设计， 并报房产管理部门、监理单位（若有）审查，审查通过了方可开工实施。2）对于在施工过程中临时出现的施工技术质量问题，管理处应立即反馈设计单位（若有）进行处理，必要时组织外围专家召开专题会议。3）在施工合同中对现场硬地化、安全网、施工机械、脚手架、围墙、标牌、围护、场地清洁等安全文明施工措施作出明确的规定。对于施工单位不按合同履行安全文明施工措施的违约行为，按合同罚则扣除相应的措施费。9.3 房产管理部门应加强对重要的材料、设备的质量监控。1）对于施工单位提供的材料，必须在施工合同或限价过程中给予必要的质量要求描述。2）所有进场材料根据规范要求查看材料设备的准用证、合格证、检验报告；必要时，对于部分材料必须进行送检，未经检查合格的材料不得使用。9.4 房产管理部门应加强对隐蔽工程及重要、关键工序的监控。房产管理部门应坚持经常性的质量检查制度，对隐蔽工程及重要和关键工序（如桩基工程、重要部位的砼浇灌、钢筋绑扎、防水工程、装修工程等）要会同监理单位（若有）到施工现场进行检查，并如实记录检查情况。当出现不合格时，应督促施工单位及时整改。9.5 工程变更是在施工过程中，对合同工作范围内的各种类型的修改、完善和工程变化等活动。包括设计变更单、技术核定单、工程量签证单、工作联系单。1）设计变更单：由设计单位签发，并经业主签字确认的证单（见附件1.9）。当出现以下情况需办理设计变更：a. 由于设计院设计图纸错、漏、碰、缺，导致发生做法变动、材料代换、纠正施工图中的失误或其它变更事项。b. 由于业主改变建设标准、结构功能、使用功能、增减工程内容，导致发生做法变动、材料代换或其它变更事项。c. 由于业主、监理、施工单位采用新工艺、新材料或其它技术措施等，导致发生做法变动、材料代换或其它变更事项。2）技术核定单：因为施工原因，由施工单位签发，并经设计、监理单位和业主签字认可的对工程设计图纸变更的单证（见附件1.10）。3）现场签证单：由施工单位签发，有关工程工作量发生变化，需业主、监理（若有）签字认可的单证（见附件1.11）。当出现以下情况时办理现场签证单：a. 施工过程中出现的各种技术措施处理。 b. 在施工过程中，由于施工条件变化、地下状况（土质、地下水、构筑物及管线）变化，导致发生增减工程量，材料代换或其它变更事项。 c. 施工过程中出现的奖励和索赔问题。4）工作联系单：发生在业主与设计、施工、监理中任何一方之间有关工程方面的联系单证。9.6 房产管理部门务必加强工程变更管理，严格变更审批，督促设计、施工单位及时办理工程变更相关手续。9.7 房产管理部门负责工程进度款的初审，注意各项扣款的及时执行；在工程快结束时注意规避超付的风险。根据公司有关规定，办理工程结算和保修金支付。具体流程如下：1）聘请外部监理的支付流程：施工单位在申请工程款支付时，先填写工程计量报审表，工程量经监理单位、房产管理单位审核通过后，施工单位再报送工程款支付申请表，经监理单位审核并开具工程支付证书，房产管理单位根据公司付款程序支付，（表格见附件1.12-1.14）。2）内部监管的支付流程：施工单位在申请工程款支付时，先填写工程计量报审表，工程量经房产管理单位审核通过后，施工单位再报送工程款支付申请表，房产管理单位根据公司付款程序支付。9.8 对于公司组织招标的项目，验收工作由公司组织实施；对于管理处组织招标的项目，隐蔽工程验收由处房产管理部门负责；工程竣工验收由处房产管理部门组织，公司有关部门参加。9.9 隐蔽工程验收按如下程序组织：施工单位自验后，通知监理（若有）和房产管理部门验收，经验收通过后，在隐蔽工程验收单上签字，允许其进入下一道工序，（表格见附件1.15）。9.10 日常维修项目验收按如下程序组织：在工程完工后，由施工单位自验后，通知房产管理部门验收，经验收通过后，在日常维修项目验收单上签字；对于不合格工程，及时要求实施单位进行返工，直至合格，（表格见附件1.16）。9.11 房建工程专项维修项目、改（扩）建项目、新建项目的竣工验收，根据公司相关工程验收程序执行，质量评定标准参照部颁建筑工程施工质量验收规范、浙江省建筑工程施工质量验收检验批检查用表的规定实施。9.12 档案资料编制参照公司相关竣工文件编制办法执行。9.13 验收合格后一个月内办理相关的房产登记，填写新增房产登记表登记入账，同时上报公司办公室备案，（表格见附件1.17）。10 房产的清查盘点、折旧、报废按照公司固定资产管理办法相关程序执行。11 本办法未及事项，参照国家现行法规办理。12 附件附件1.1 房建工程相关工作流程图附件1.2 房屋建筑经常性检查记录表附件1.3 收费棚经常性检查记录表附件1.4 收费棚定期检查记录表附件1.5 房建工程年度计划执行情况一览表附件1.6 房建工程年度建议计划汇总表附件1.7 房建工程年度日常维修建议计划明细表附件1.8 房建工程年度专项维修建议计划明细表附件1.9 设计变更单附件1.10 技术核定单附件1.11 现场签证单附件1.12 工程计量报审表附件1.13 工程款支付申请表附件1.14 工程款支付证书附件1.15 隐蔽工程验收单附件1.16 日常维修项目验收单附件1.17 新增房产登记表附件1.1房建工程相关工作流程图一、房建工程建议计划申报流程图：管理处汇总处机关、监控分中心、收费所、隧道所、服务区等辖区房建维修计划,进行统一编制并上报公司办公室公司办公室会同公司相关部门对建议计划进行审核汇总编制形成司年度计划报集团审批后，最终下发修改建议计划，并经公司审核批监控中心提出次年维修建议上报办公室附件1.2房屋建筑经常性检查记录表房产使用单位： 所辖管理处：房产名称建筑面积结构形式部件名称检查内容检查情况维护措施意见墙体是否出现裂缝、变形、损伤等梁是否出现裂缝、变形、损伤等柱是否出现裂缝、变形、损伤等楼梯是否出现裂缝、变形、损伤等内墙装饰层是否出现脱落空鼓等现象外墙装饰层是否出现脱落空鼓等现象吊顶是否出现脱落空鼓等现象栏杆扶手是否出现松动失效等现象门是否出现变形、局部损坏等窗是否出现变形、局部损坏等排水系统是否出现堵塞等现象屋顶檐沟、女儿墙、屋顶瓦片等是否完好围墙是否出现开裂、锈蚀、松动等现象停车棚是否出现开裂、锈蚀、松动等现象其他检查人检查时间注：检查发现的问题为“检查内容”一栏所列以外的其他属于该部位的问题以及未列出部位的问题，都需在“其他”一栏写明检查情况。附件1.3收费棚经常性检查记录表房产使用单位： 所辖管理处：房产名称投影面积结构形式部件名称检查内容检查情况维护措施意见网架结构网架节点有无松动现象钢结构焊缝有无明显缺陷钢网架有无生锈吊顶吊顶连接处有无松动上吊顶有无变形、损坏等情况下吊顶有无变形、破损等情况有无漏水情况收费站字牌支架支架有无松动脱落现象支架有无生锈字牌完好情况排水天沟天沟排水孔有无堵塞天沟锈蚀情况立柱有无变形、破损等情况其他检查人检查时间注：检查发现的问题为“检查内容”一栏所列以外的其他属于该部位的问题以及未列出部位的问题，都需在“其他”一栏写明检查情况。附件1.4收费棚定期检查记录表房产使用单位： 所辖管理处：房产名称投影面积结构形式部件名称检查内容检查情况处治意见网架结构网架螺栓球及杆件节点的锚固情况网架螺栓球及杆件节点的焊接情况钢网架锈蚀情况立柱牛腿与螺栓球支座连接情况立柱变形、开裂等情况吊顶上、下吊顶锚固等连接情况上、下吊顶防水等密闭情况上、下吊顶破损情况排水天沟天沟排水情况天沟与网架的连接情况棚顶檐口有无破损、漏水等情况字牌支座有无损坏其他总体情况是否列入次年专项维修是否进行专项检测负责人检查人检查时间注：检查发现的问题为“检查内容”一栏所列以外的其他属于该部位的问题以及未列出部位的问题，都需在“其他”一栏写明检查情况。附件1.5房建工程 年度计划执行情况一览表编报单位：类别项目内容房产位置计划经费实际经费备注生产办公用房日常维修专项维修小 计收费棚日常维修专项维修小 计其他合计编制人： 编制时间：注：本表是对上一年度计划与实际情况的对比。附件1.6房建工程 年度建议计划汇总表编报单位：类别项目内容房产位置预算金额备注生产办公用房日 常维 修专 项维 修小 计收费棚日 常维 修专 项维 修小 计其他合计编制人： 编制时间：附件1.7房建工程 年度日常维修建议计划明细表编报单位：类别房产位置面积单价预算金额备注生产办公用房维修小计收费棚小计其他合计编制人： 编制时间：附件1.8房建工程 年度专项维修建议计划明细表编报单位：工程名称：序号定额编号项目内容计量单位工程量单价合价备注一、项目直接费工程项目直接费合计二、措施费三、五、规费六、税金七、工程总造价编制人： 编制时间：附件1.9设计变更单项目名称： 编号：事项名称及适用范围： 提出部门： 设计单位 业主 施工单位 监理 变更 原因 施 工 前 变 更 内 容 原做法及现做法的对比说明： 需注明图号、工程量、部位、施工方法及详图、技术性能参数（如附有变更图纸请注明） 设计单位主办人： 设计部负责人： （盖章）设计单位下发至业主单位，业主单位签收后下发执行。业主单位： 监理单位： 施工单位：施工单位估价： 根据上述设计变更内容，我方预估将引起工程造价增加（减少） 元。 预算员： 施 工 后 变更实施时间：执行情况： 业主： 监理工程师： 施工单位： 年 月 日 年 月 日 年 月 日变更结算价： 施工单位预算员：备忘：附件1.10技术核定单项目名称： 编号：事项名称及适用范围： 提出部门： 设计单位 业主 施工单位 监理 变更 原因 施 工 前 变 更 内 容 原做法及现做法的对比说明： 施工单位技术负责人： 项目经理： （盖章）费用预估： 根据上述变更内容，我方预估将引起工程造价增加（减少） 元。 预算员：监理单位意见： 现场监理： 驻地监理：设计单位意见： 设计负责人：业主单位意见： 项目负责人： 分管领导：施 工 后 变更实施时间：执行情况： 业主： 监理工程师： 施工单位： 年 月 日 年 月 日 年 月 日变更结算价： 施工单位预算员：备忘：附件1.11现场签证单项目名称： 编号：事项名称及适用范围： 提出部门：业主单位 施工单位 监理单位 签证 原因 施 工 前 签 证 内 容 做法说明： 需注明工程量、部位、层数、楼号、房型、施工方法及详图、技术性能参数等（如附有图纸请注明）; 1、 施工过程中出现的各种技术措施处理。 2、 在施工过程中，由于施工条件变化、地下状况（土质、地下水、构筑物及管线）变化，导致发生增减工程量，材料代换或其它变更事项。 3、施工过程中出现的奖励和索赔问题。 业主单位签证主办人： 施工单位：施工单位估价： 根据上述现场签证内容，我方预估将引起工程造价增加（减少） 元。 预算员： 施 工 后 签证实施时间：执行情况： 业主单位： 监理单位： 施工单位： 年 月 日 年 月 日 年 月 日签证结算价： 施工单位预算员：备忘：附件1.12工程计量报审表工程名称： 编号：致：（监理单位）兹申报年月日至年月日完成的 合格工程量，请予核查。类别： 1、合同内工程量 2、变更工程量附件：1、计算书和说明共页。2、变更通知单： 项目经理： （签字盖章） 日期：项目监理机构签收人姓名及时间承包单位签收人姓名