郴州市经济适用住房管理暂行办法1.doc

郴州市经济适用住房管理暂行办法第一章 总 则第一条 为规范经济适用住房建设、交易和管理行为，保护当事人合法权益，根据国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发200318号），建设部、国家发改季、国土资源部、人民银行关天印发经济适用住房管理办法的通知（建住房200477号），建设部关于进一步规范经济适用住房建设和销售行为的通知（建住房2000196号）等规章文件精神，结合我市实际，制定本办法。第二条 在郴州市行政区域范围内从事经济适用住房建设、交易，实施经济适用住房管理，应当遵守本办法。第三条 本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。第四条 购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度。第五条 郴州市建设行政管理部门（以下简称市经济适用住房主管部门）负责郴州市行政区域内和城市规划区范围内经济适用住房的实施和管理工作。县（市）建设或房地产行政主管部门（以下简称县（市）经济适用住房主管部门）负责本行政区域内经济适用住房的实施和管理工作。县级以上人民政府发展计划、国土资源、规划、价格、城管等行政主管部门和金融机构根据其职责分工，负责经济适用住房有关工作。第六条 市、县（市）人民政府应当在做好市场需求分析和预测的基础上，编制本地区经济适用住房发展规划。市、县（市）人民政府经济适用住房主管部门应当会同发展计划、规划、国土资源行政主管部门根据土地利用总体规划、城市总体规划和经济适用住房发展规划，做好项目储备；并结合条件的中低收入家庭的住房需求和拆迁安置情况，确定年度经济适用住房建设的开工总量。第七条 市、县（市）人民政府发展计划主管部门应当会同建设、规划、国土资源行政主管部门依据经济适用住房发展规划和项目储备情况、中低收入家庭的住房水平以及建设用地可供数量情况，编制经济适用住房年度建设投资计划和用地计划，并纳入经济社会发展计划。市、县（市）人民政府国土资源行政主管部门应当会同有关部门根据土地利用总体规划、城市总体规划和经济适用住房年度建设投资计划，编制经济适用住房建设用地年度土地供计划，并在当地年度土地供应计划中统筹安排。第八条 中央、省及军队驻郴单位的经济适用住房建设，实行属地化管理。其利用自用土地建设经济适用住房，经所属主管部门批准后，纳入当地经济适用住房建设投资计划，统一管理。第二章 优惠政策第九条 经济适用住房的建设用地要按照土地利用总体规划和城市总体规划要求，合理布局，实行行政划拨方式供应。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发。第十条 根据郴州市经济适用住房建设要求，国土资源行政主管部门依法予以收回的房地产开发企业未开发建设的土地，可优先作为市、县（市）经济适用住房建设用地。第十一条 经济适用住房建设和经营中应缴交的各项行政事业性收费，减半征收。经济适用住房项目小区外市政基础设施建设费用由政府负担，小区内非营业性配套公共建设项目据实列入成本；属营业性设施的由经营者负担。第十二条 鼓励单位统一组织符合条件的职工购买经济适用住房，有条件的单位可按市、县（市）住房分配货币化方案给予购房补贴。第十三条 集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房有关规定严格执行。集资、合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。第十四条 住房困难户较多的工矿区和困难企业，经市、县（市）人民政府批准，可以在符合土地利用总体规划、城市规划和单位发展计划的前提下，利用单位自用土地进行集资、合作建房。参加集资、合作建房的对象，必须限定在本单位无房户和符合市、县（市）人民政府规定的住房困难家庭。第十五条 向职工收取的集资、合作建房款项实行专款管理、专项使用，并接受当地财政和经济适用住房主管部门的监督。第十六条 凡已经享受房改政策购房、购买了经济适用住房或参加了集资、?严禁任何单位借集资、合作建房名义，变相搞实物分配或商品房开发。第十七条 集资、合作建房单位只允许收取规定的管理费用，不得有利润。第十八条 购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合个人住房贷款管理办法规定外，还应当提供准予购买经济适用住房的证明；各商业银行（信用社）在防范风险的前提下，可以降低贷款门槛，简化审批手续，适当放宽个人住房贷款的贷款期限；个人住房贷款利率执行中国人民银行公布的贷款利率，不得上浮。经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。第十九条 用于个人购房贷款的住房公积金，可优先向购买经济适用住房的个人发放。第三章 开发建设第二十条 经济适用住房开发建设应当按照政府组织协调企业市场运作的原则，实行项目法人招标，参与招标的房地产开发企业必须具有相应资质、资本金、良好的开发业绩和社会信誉。第二十一条 经济适用住房建设项目招标投标应当遵守下列规定：（一） 由政府组织实施的经济适用住房建设项目，实行招投标择优确定开发建设单位、施工队伍，中标单位不得转包；（二）经济适用住房实行预先成本控制，实行建设工程监理制度；（三）建设项目应面向三级以上（含三级）资质、累计开发10万平方米建筑面积以上的房土产开发企业进行招投标工作；（四）建立以市、县（市）建设行政主管部门为主，发展计划、国土资源、规划、房产、价格、房改等部门参加的经济适用住房建设项目招投标评审小组，负责组织实施经济适用住房建设项目的招投标工作。 第二十二条 经济适用住房应体现“经济性、适用性”的原则，开发商开发的单户建筑面积标准为：80平方米以下的占20%，80100平方米的占70%，100120平方米占10%；属高层建筑和远效住宅的，单户建筑面积可适当放宽510平方米。企业的集资建房单户建筑面积标准一般应控制在60120平方米。第二十三条 经济适用住房建设成本由征地、拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金等7项因素构成，利润控制在3%以下。第二十四条 房地产开发企业在经济适用住房专项建设用地范围内建设的房屋（扣除该建设用地内的拆迁安置用房和非经营性配套用房），除主要作为经济适用住房外，视项目具体情况由市、县（市）经济适用住房主管部门审查同意，划出一定比例（20%30%）房屋作为经营性用房，其收益用于平衡开发建设资金，充实开发周转资金。第二十五条 经济适用住宅小区的配套建设采用市场动作的方式解决。农贸市场、民办幼儿园等经营性配套建设项目，按照“谁投资、谁受益”的原则，不列入经济适用住房建设成本，由投资者经营和转让，但不得移作他用。第二十六条 经济适用住房的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，并结合全面建设小康社会的目标，优选规划设计方案；经济适用住房建设必须严格执行国家有关技术规范和标准，积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，提高建设水平和科技含量。第二十七条 经济适用住房建设单位对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任，建设单位应当向买房人出具住宅质量保证书和使用说明书，并承担保修责任。经济适用住房交付使前，必须由经济适用住房主管部门组织相关部门进行竣工综合验收，经验收合格后方可交付使用。第四章 价格的确定和公示第二十八条 确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，其销售基准价格和浮动幅度应当按照经济适用住房价格管理办法（计价格20022503号）的规定确定；其租金标准由有关价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门在综合考虑建设、管理成本和不高于3%利润的基础上确定。经济适用住房销售基准价格原则上每年调整并向社会公示；具体项目售价一经审核确定后即行公示。第二十九条 经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。价格主管部门依法对其进行监督管理。第三十条 经济适用住房实行收费卡制度，各有关部门收取费用时，必须填写价格主管部门核发的交费登记卡。任何单位不得以押多、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。第五章 交易和售后管理第三十一条 符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套经济适用住房：（一）申请人必须是取得结婚证书的夫妻或年龄在35周岁及以上的单身者；（二）申请人有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）；如申请人已婚，则夫妻双方均有当地城镇户；（三）申请人无房或现住房面积未达到65平方米标准的住房困难家庭；（四）申请人的家庭收入符合市、县（市）人民政府划定的收入线标准。对引进外地特殊人才、出国留学人员、军转干部、公务员等符合购买经济适用住房的人员，按有关规定执行。第三十二条 市、县（市）人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素，规定享受购买或承租经济适用住房的条件及面积标准，并向社会公布。市、县（市）经济适用住房主管部门应在每年第一季度内向社会公示经济适用住房房源、供应数量和地块基本情况。每年分批向社会进行公开销售。第三十三条 经济适用住房中、低收入家庭申请、认定办法：（一）属单位职工的，向所在单位提出申请，并填写居民中低收入家庭购买经济适用住房申请审批表（以下简称申请表），由夫妇双方单位（一方无单位的由其户口所属社区、街道）负责核实住房、收入及是否实行住房补贴等情况，并分别在各自单位（社区、街道）公示15天，无异议的由单位负责将材料汇总报市、县（市）经济适用住房主管部门。属拆迁货币安置的中低收入居民家庭，需提供房屋拆迁补偿安置协议书（货币补偿协议）。（二）市、县（市）经济适用住房主管部门经审查同意后，对符合条件者发放居民中低收入家庭经济适用住房购买证（以下简称购买证）。对经审查同意的申购家庭无正当理由不愿购房的，取消其购买资格。对采取隐瞒、欺骗等手段购房的，收回所购住房或限期补足同类地段商品房差价款。第三十四条 经济适用住房的销售方式采取轮到候制。即按预登记人员购买证的顺序号为序，按提供的房源数确定中选人员范围，以身份证作废；今后仍需购买的，购买证重新编号，其号码轮至末尾。第三十五条 符合条件的家庭，可以持审查核准文件选购一套与核准面积相对应的经济适用住房。购买面积原则上不得超过校准面积。购买面积在核准面积以内的，按核准的销售价格购买；购买面积超过核准面积的部分，不得享受政府优惠，由购房人补交差价。超面积部分差价款的处理办法，由市、县（市）人民政府制定并公布。第三十六条 经济适用住房销售合同中应当注明对购房方减免的土地级差地租（土地出让金）和市政基础设施配套费以及相关税收、规费。居民个人购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明其经济适用住房、划拨土地的特殊性质。第三十七条 经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证之日起，经济适用住房3年内不得上市交易。购房人在达到规定年份后需上市交易的，应将注明减免的土地级差地租（土地出让金）和市政基础设施配套费、相关税费、规费及相应利息计缴市、县（市）财政。已购经济适用住房在未向政府补缴上述费用前不得用于出租经营。 第三十八条 国家鼓励房地产开发企业建设用于出租的经济适用住房，以政府核定的价格向符合条件的家庭出租。第三十九条 经济适用住房购买人以市场价出售经济适用住房后，不得再购买经济适用住房；如需换购，必须以届时经济适用住房价格出售给取得经济适用住房资格的家庭后，方可再次申请。第六章 物业管理第四十条 经济适用住房的物业管理活动依照物业管理条例（国务院令第379号）执行。在经济适用住房建设阶段，开发企业应当做好物业管理设施的配套工作。业主通过招、投标等市场运作方式自主选择物业管理企业；物业管理企业要遵照同业主委员会签定的合同提供售后服务和管理。第四十一条 加强经济适用住房销售后的维修管理，建立经济适用住房共用部位、设备和小区公共设施专项维修资金，并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度。第四十二条 市、县（市）房产管理部门要加强对物业管理企业的监督和管理，规范物业管理及服务；物业管理收费标准应根据物业管理服务内容由价格主管部门和房产管理部门共同确定。第七章 监督管理第四十三条 各有关部门应当加强对经济适用住房建设、交易中违法违纪行为的查处：对未经批准、擅自改变经济适用住房或集资、合作建房用地用途的，由国土资源行政主管部门按有关规定处罚。擅自提高经济适用住房或集资、合作建房销售价格，以及不执行政府价格主管部门制定的经济适用住房租金标准等价格违法行为，由价格主管部门依法进行处罚。擅自向未取得资格的家庭出售、出租经济适用住房或组织未取得资格的家庭集资、合作建房的，由经济适用住房主管部门责令建设单位限期收回；不能收回的，由建设单位补缴同地段经济适用住房或集资、合作建房与商品房价，并对建设单位的不