案例出题-房地产经营.doc

案例分析：上海YLM有限公司（以下简称“公司”）成立于2003年4月，是由香港OMTZ有限公司出资组建的港商独资企业。公司注册资本为286.95万美元（折合人民币2374.57万元）。公司主要从事“上海YLM工业园区”（以下简称“该园区”）的开发及招商引资等事务，该园区已于2005年6月全面竣工并完成招商引资工作。公司开发并经营的YLM工业园区位于市级开发区莘庄工业园区内，位于上海市区的西南部，距市中心人民广场约30公里。园区规划占地面积63722平方米，与日本NEC、上海迪比特电子有限公司、厦门（上海）金龙客车有限公司等知名企业毗邻。园区周边的312、318、320国道连接国内各大城市，且毗邻莘庄立交。YLM工业园区总投资约9379.66万元，占地约63722平方米，总建筑面积41244.22平方米，包括12幢标准化厂房（带研发及办公功能）。该园区于2003年动工，已于2005年7月完工，可租面积为40593.15平方米，近年出租率均为100.00%，公司收款方式为押三付三，提前三个月收取下一期租金。2011年公司租赁合同汇总统计表租户名称计费面积租金金额=租金单价计费面积365租期续展租金递增额DMZLY有限公司791.94 2.178 元/天629,564.57 元/年2年2年每三年递增10%PLMK有限公司1,730.68 1.03 元/天650,649.15 元/年3年3年每三年递增12%WNH有限公司2,558.001.008元/天941,139.36元/年1年1年续展期内租金为1.14元/天PLMK有限公司2,417.86 0.968 元/天854,278.30 元/年3年3年每三年递增10%GMFM有限公司3,246.86 0.88 元/天1,042,891.43 元/年5年3年每三年递增10%MFKNK有限公司2,810.41 0.95 元/天974,509.67 元/年3年3年每三年递增10%KNK有限公司4,996.77 1.204 元/天2,195,880.54 元/年3年3年每三年递增10%SGB有限公司4,996.77 0.95 元/天1,732,630.00 元/年6年3年每三年递增8%LX有限公司1,966.53 0.908 元/天651,747.37 元/年3年3年每三年递增10%SBJ有限公司2,809.48 0.90 元/天922,914.18 元/年5年3年每三年递增10%FMKN有限公司5,001.56 0.95 元/天1,734,290.93 元/年3年3年每三年递增10%FTW有限公司5,001.56 1.045 元/天1,907,720.02 元/年3年3年每三年递增10%LX有限公司2,264.73 1.045 元/天863,824.64 元/年3年3年每三年递增10%总计40,593.15 1.02 15,102,040.16 已知：1、2006年8月，公司为支付剩余工程尾款等，向商业银行申请银行借款（总额为5600.00万元）；2、公司2010年扣除折旧和利息的日常开支约649万元；3、2009年及2010年园区平均出租单价分别为0.93元/平方米/天和1.00元/平方米/天。请根据上述材料，结合行业环境对公司的经营状况和财务状况进行分析，判断其对银行借款的偿还能力（结合银行借款还款计划进行测算），并在此基础上对该公司的信用优势和主要风险点进行分析。附件1：公司20082010年比较财务报表比较资产负债表(单位：万元)项目年份定比趋势分析环比趋势分析结构分析2008200920102009201020092010200820092010资产流动资产：货币资金1191.00864.94468.85-27.38%-60.63%-27.38%-45.79%12.78%10.33%6.16%交易性金融资产应收票据应收账款41.9159.0240.83%0.50%0.77%预付款项14.0416.9420.66%0.16%0.22%应收利息应收股利其他应收款239.7857.6617.89-75.95%-92.54%-75.95%-68.97%2.57%0.68%0.23%存货一年内到期的非流动资产其他流动资产流动资产合计1430.78978.55562.70-31.61%-60.67%-31.61%-42.50%15.35%11.69%7.39%非流动资产：可供出售金融资产持有至到期投资长期应收款150.001.97%长期股权投资投资性房地产7397.986929.006460.01-6.34%-12.68%-6.34%-6.77%79.41%82.81%84.93%固定资产487.00459.32432.93-5.68%-11.10%-5.68%-5.75%5.22%5.48%5.69%在建工程工程物资固定资产清理生产性生物资产油气资产无形资产0.080.00%开发支出商誉长期待摊费用递延所得税资产其他非流动资产非流动资产合计7884.987388.327043.02-6.30%-10.68%-6.30%-4.67%84.64%88.30%92.60%资产总计9315.768366.877605.72-10.19%-18.36%-10.19%-9.10%100.00%100.00%100.00%项目年份定比趋势分析环比趋势分析结构分析2008200920102009201020092010200820092010负债及所有者权益（或股东权益）流动负债：短期借款交易性金融负债应付票据应付账款8.629.642311.83%166.82%11.83%138.59%0.09%0.11%0.30%预收款项168.51239.29215.5442.00%27.91%42.00%-9.93%1.80%2.85%2.83%应付职工薪酬5.899.561.29%-100.00%61.29%-100.00%0.06%0.11%应交税费21.8440.824.5486.81%12.36%86.81%-39.85%0.23%0.48%0.32%应付利息应付股利其他应付款1413.37684.9384.81-51.54%-72.77%-51.54%-43.82%15.17%8.18%5.05%一年内到期的非流动负债其他流动负债流动负债合计1618.23984.13647.89-39.18%-59.96%-39.18%-34.17%17.37%11.76%8.51%非流动负债：长期借款472041603500-11.86%-25.85%-11.86%-15.87%50.66%49.71%46.01%应付债券长期应付款专项应付款预计负债递延所得税负债其他非流动负债非流动负债合计472041603500-11.86%-25.85%-11.86%-15.87%50.66%49.71%46.01%负债合计6338.235144.134147.89-18.84%-34.56%-18.84%-19.37%68.03%61.48%54.53%所有者权益（或股东权益）：实收资本（或股本）2374.572374.572374.570.00%0.00%0.00%0.00%25.48%28.38%31.22%资本公积165.03165.04165.040.01%0.01%0.01%0.00%1.77%1.97%2.16%减：库存股盈余公积48.4672.9996.550.62%99.13%50.62%32.21%0.52%0.87%1.26%未分配利润389.47610.14821.7256.66%110.98%56.66%34.68%4.18%7.29%10.80%外币报表折算差额归属于母公司所有者权益合计2977.533222.743457.838.24%16.13%8.24%7.29%31.96%38.51%45.46%少数股东权益所有者权益（或股东权益）合计2977.533222.743457.838.24%16.13%8.24%7.29%31.96%38.51%45.46%负债及所有者权益（或股东权益）总计9315.768366.877605.72-10.19%-18.36%-10.19%-9.10%100.00%100.00%100.00%比较利润表(单位：万元)项目年份定比趋势分析环比趋势分析结构分析2008200920102009201020092010200820092010一、营业收入（或营业总收入）1179.251287.841376.839.21%16.75%9.21%6.91%100.00%100.00%100.00%减：营业成本（或营业总成本）298.78373.33545.6824.95%82.64%24.95%46.17%25.33%28.98%39.63%营业税金及附加140.9073.4270.25-47.89%-50.14%-47.89%-4.32%11.94%5.70%5.10%销售费用管理费用176.95203.36203.2014.93%14.83%14.93%-0.08%15.00%15.79%14.75%财务费用364.19316.26229.40-13.16%-37.01%-13.16%-27.46%30.88%24.55%16.66%资产减值损失10.450.75%投资收益（损失以“”号填列）其中：对联营企业和合营企业的投资收益二、营业利润（亏损以“”号填列）198.43321.47317.8562.01%60.18%62.01%-1.13%16.82%24.96%23.08%加：营业外收入13.376.211.16-53.55%-91.32%-53.55%-81.32%1.13%0.48%0.08%减：营业外支出10.160.085.34-99.21%-47.44%-99.21%6575.00%0.86%0.00%0.38%其中：非流动资产处置损失三、利润总额（亏损总额以“”号填列）201.64327.60313.6762.47%55.56%62.47%-4.25%17.09%25.43%22.78%减：所得税费用50.4182.4178.5863.48%55.88%63.48%-4.65%4.27%6.39%5.70%四、净利润（净亏损以“”号填列）151.23245.19235.0962.13%55.45%62.13%-4.12%12.82%19.03%17.07%比较补充财务报表(单位：万元)项目年份定比趋势分析环比趋势分析2008200920102009201020092010经营活动产生的现金流量净额417.50564.06502.4435.10%20.34%35.10%-10.92%投资活动产生的现金流量净额-0.40-1.55-3.15-287.50%-687.50%-287.50%-103.23%营业活动现金流入1180.181388.531425.5217.65%20.79%17.65%2.66%指标值比较表行业类型：2011版-房地产经营计算准则：新准则200820092010指标值指标值指标值一、企业基本素质二、财务结构5、净资产与年末贷款余额比率100.00%63.08%77.47%98.80%6、资产负债率70.00%68.04%61.48%54.54%7、资本固定化比率120.00%264.82%229.26%203.68%三、偿债能力8、流动比率150.00%88.42%99.43%86.85%9、现金比率10.00%73.60%87.89%72.37%10、非筹资性现金净流入与流动负债比率10.00%25.77%43.23%61.19%11、经营性现金净流入与流动负债的比率15.00%25.79%43.35%61.57%12、利息保障倍数31.5222.3313、担保比率50.00%0.00%0.00%0.00%四、经营能力14、营业收入现金率100.00%100.08%107.82%103.54%15、出租比率90.00%100.00%100.00%100.00%16、总资产周转速度0.150.120.150.17五、经营效益17、营业利润率12.00%16.83%24.96%23.09%18、净资产收益率10.00%5.07%7.91%7.04%19、总资产报酬率8.00%6.29%7.42%6.88%六、发展前景总分值附件2：公司银行借款明细2010年末公司银行借款情况表贷款银行借款余额（万元）利率（%）期限备注XX银行3500.005.512006.8.9-2013.8.9房屋抵押银行借款还款计划表还款日还款金额（万元）小计（万元）2006年12月80.0080.002007年度3月20日、6月20日、9月20日、12月20日75.00300.002008年度3月20日、6月20日、9月20日、12月20日125.00500.002009年度3月20日、6月20日、9月20日、12月20日140.00560.002010年度3月20日、6月20日、9月20日、12月20日165.00660.002011年度3月20日、6月20日、9月20日、12月20日200.00800.002012年度3月20日、6月20日、9月20日、12月20日225.00900.002013年度3月20日、6月20日、9月20日600.001800.00合计5600.00附件3： 图1：2009-2011年上海工业物业需求总量走势图图2：2010及2011年上海工业物业区县需求分布图图3：近年上海工业物业租金价格变动图参考答案l 行业环境分析受全球经济复苏放缓、国内宏观调控力度加大及自身结构调整等众多因素的影响，2011年上海工业企业对工业物业的扩张需求有所下降。由图1可以看出，2011年度上海工业物业需求市场起伏较大，2011年上半年处于需求旺盛的态势，而下半年受外部环境的影响，制造企业扩张需求放缓，因此2011年下半年工业物业总需求量呈下行态势，第4季度表现尤为明显。从上海市各区域需求看：从图2可以看出，2011年上海市工业物业主力需求区域仍然集中在嘉定、浦东、闵行等产业发展环境较好的区域，市场需求占比分别为13.09%，12.05%，11.42%；就闵行区域而言，其工业物业的需求占比均处于前列，2010及2011年分别位居上海工业物业需求占比的第一及第三，但随着其他区域新兴工业物业的增多，闵行2011年的市场需求占比由2010年的13.58%降至11.42%；而原南汇、松江、宝山等区域，市场需求逐步上升，其中原南汇地区的需求市场占比从2010年的6.80%升至2011年的10.34%。虽然外部经济的不稳定使得上海工业物业需求总量有所下降，但由于上海工业物业市场供应仍有较大缺口，供需的不平衡使得2011全年上海工业物业市场租金走势仍呈上行态势，但增长速度明显放缓。由图3可以看出，2011年度上海整个工业物业市场租金走势呈上行态势，但工业物业季度租金均价增长的幅度越来越小。上海工业物业季度租金均价由2010年第1季度的0.603元/平方米/天上升至2011年第4季度的0.649元/平方米/天，而增幅则在2010年第3季度达到最高值1.65%，虽然随着市场需求的上升，上海工业物业租金价格不断上升，但2011年受外部环境等影响，其增幅大幅放缓，2011年第4季度其增幅已降至0.46%。总体看，2011年上海工业物业较高的市场需求推动了工业厂房类物业租金不断上涨，闵行区的工业物业需求在上海市居第三，市场需求依然较大，利于公司物业的经营。但外部经济的不稳定使得上海工业物业需求总量有所下降，租金增幅有所减少，对公司物业出租情况的影响值得关注。l 公司经营状况分析公司经营的YLM工业园区地处莘庄工业园区内，位于上海市区的西南部，距市中心人民广场约30公里。园区北临主干道元江路，西靠华宁路，与日本NEC、上海迪比特电子有限公司、厦门（上海）金龙客车有限公司等知名企业毗邻，地理位置相对较优越。园区周边的312、318、320国道连接国内各大城市，且毗邻莘庄立交，周边交通较为便捷。YLM工业园区位于莘庄工业园区内，依托莘庄工业区较完善的配套设施和优惠政策，该园区招商引资情况较好。2010年公司园区的出租率为100.00%，入驻客户均为外资企业，并与公司签订了中长期租赁合同，从而保证了公司未来租赁收入的稳定性，公司未来的租赁收入将稳步提升。另一方面，鉴于租赁的经营定位使得园区投资回收期相对较长，公司面临一定的偿债压力，此外，随着租金价格的不断上涨以及新兴标准厂房的增多，公司面临一定的租户流失风险。l 财务分析1、得益于较高的出租率，公司的租金收入较稳定，净资产得以有效积累，财务结构稳健性有所上升。YLM园区自2005年开始对外出租，近年来得益于较好的出租状态，公司经营效益稳步提升，随着利润的不断积累，公司净资产实力逐步增强，2010年末净资产为3457.83万元，较上年末增加7.29%。园区出租步入正轨后，公司经营稳定，负债规模已逐年下降。至2010末，银行借款余额已降至3500.00万元。总体看，凭借稳定的租金收入，公司净资产得以有效积累，财务结构稳健性有所上升，2010年末净资产与年末贷款余额比率为98.80%，资产负债率为54.54%。2、公司租金回笼情况良好，现金流较稳定。且公司与租户的租约较长，并与大部分客户约定租金逐年提升，未来收入有望稳定增长。公司与承租企业一般签订3-6年的中长期租约，租金递增幅度在8%-12%，公司收款方式为押三付三，提前三个月收取下一期租金，加之入驻企业整体质量较好，公司租金回笼情况良好，2010年公司经营性现金净流入为502.44万元，相应的经营性现金净流入与流动负债的比率为61.57%，非筹资性现金净流入与流动负债比率为61.19%，均处于较好水平，且未来公司仍有望保持较稳定的经营性现金净流入。公司主营业务收入为园区内12栋标准厂房的租金收入，2010年度标准厂房的平均租金由上年的0.93元/平方米/天上升为1.00元/平方米/天，园区整体租赁业务较为稳定。2010年实现营业收入主营业务收入1376.83万元，较上年上升6.91%。公司与大部分客户的租赁合同中约定厂房及商务中心的租金将以每3年8%-12%的幅度提升，其未来的租赁收入有望实现稳步增长。3、公司的主营业务收入保持逐年增长，期间费用规模控制较好，近两年经营效益尚好。从公司近三年的经营效益情况看，2009、2010年依托收入的稳步增长以及期间费用的逐步下降，公司整体经营效益水平较2008年有所提升。2010年公司管理费用203.20万元，基本与上年持平；随着银行借款规模的逐年下降，公司利息支出