从木头龙难题,求解深圳旧住宅区重建困局出路.doc

从木头龙难题,求解深圳旧住宅区重建困局出路深圳罗湖区爱国路木头龙重建问题,从2010年3月被列入深圳市更新改造单元申报项目后,到现在已经过去了将近三年,在两年多的时间里,经平面媒体、电视媒体、网络论坛、微博、信访、集体上访、行政诉讼等,木头龙更新改造可算曝光不小. R( R# I# d& ?7 5 h笔者认为,无论木头龙是否愿意,她已经成为深圳更新改造是否可以顺利开展的标杆.笔者试图通过对木头龙长时间的观察与调查了解,从木头龙重建面临的困局,求解深圳旧住宅区重建的出路.+ n1 n; T# m, C3 X7 U4 T0 M O一、木头龙现状:, a3 / M6 & r(一)发展商:深圳市益田集团股份有限公司(项目申报人)所取得的合法手续:1,2010年3月,成为深圳国土委批准的木头龙更新改造项目申报人资格;1 P* W: Z2 o9 |7 B j! N. 2,2012年3月,市国土委第一直属局对木头龙重建规划草案进行公示.以上是笔者所知的益田在木头龙项目上的官方手续.(二)益田已经取得的进展:1,在木头龙1340户中,益田通过协议,大部分以两年租金+3万奖金总额约15万的代价,迁走了接近1000户,小区尚有整栋的幼儿园和350户因各种原因不肯迁走;2,益田通过罗湖区物管科的默许,与原物管深圳城建物管达成交易,完全接管了木头龙物业管理;3,益田通过业主委托拆迁公司拆除门窗的方式,把已迁出的近1000户中的约500户的门窗、防盗网、管线等拆除,彻底断掉这部分人反悔的后路;: e- E+ W: u9 e4,通过拍卖,买下城建约3000平方的商业物业巴蜀风,并同时拆除楼宇内的基本设施.5,益田似乎已经得到了罗湖区各部门全方位的支持和配合.包括区张斌副区长、区重建局、区消防局、翠竹街道办、翠竹派出所等直接与木头龙有关的部门.+ z?( X8 z7 r9 A y0 (三)益田已经采取的措施:1,通过恐吓小区业主,为迁走施压.手法不碍乎:选尚在小区中的业主活跃分子派不明人士跟踪,明目张胆殴打个别业主,毁坏业主车辆等.由于派出所心知肚明,尽管报警出警,也是不了了之.2,通过破坏小区设施,达到迁走目的.在小区建两米高的铁围墙,铁大门,封堵小区消防通道,阻碍业主出行;随意关闭小区路灯,让小区漆黑一遍;利用拆部分已迁走业主房屋防盗网铁门之机,有意破坏楼宇上下管道,破坏排污系统等,消防部门装着看不见,街道办更是视而不见,重建局推得干干净净: E) s. K6 n( P3,变物业管理服务为物管使坏:停止小区清洁工作,撤走小区所有垃圾桶:包括益田项目部及住户的所有垃圾,因无法清运,全部堆放在小区内,小区已自发形成数堆垃圾山,蚊蝇聚集,恶臭.街道办,工作站,物管科,防疫站,绿委会、信访局等均已收到投诉,但都未能得到处理.居民担心会造成疫症传播源.+ dz4 N6 a7 o! ( Z* Y; q n(四)变换开发商:已迁走的业主,协议书都是和益田集团签的,现在原益田集团已换成益田置业有限公司.该公司注册资金为1000万.部分业主已接到改签合同的通知.业主在盛传,益田将于最近转让木头龙项目. A: 9 F$ B6 g/ _7 ( D0 ?# N! W% (五)益田与未签约的350户业主关系紧张.益田曾想利用中秋送酒、月饼的方式,希望与业主接触,但很多业主根本不接受礼物.完全处于僵持状态.8 n/ E: i( _( j% q f二、已迁走业主怎样看益田集团受雇于益田的业主,一部分以恶人出现,带三两个陌生人,对业主进行恐吓,甚至欧打业主;另一部分则以邻居身份,做业主工作;更多的已迁走业主,为了确保拿到租金,对益田所提要求,基本上都会接受,也有部分已迁走业主后悔,计划一旦租金拖延就搬回来.* g! R: U, 0 d1 m6 r8 D/ 三、未搬走的业主怎样看益田集团0 o7 L! c6 U2 F/ 7 c/ Y$ d U1,流氓公司:主要针对铁围墙封路,大铁门堵消防通道,业主被跟踪、被打,汽车被毁,没卫生清洁,垃圾堆满小区,路灯熄灭,物管丧失等.这部分人完全拒绝益田.( : x1 f6 S: u5 P7 t- P0 i2,官商勾结:主要认为,非法取得申报人资格,非法取得物业管理权,违非作歹没有相关部门干预,处理.3,益田集团信誉不行,益田置业更不行.没有实力搞木头龙重建,担心被卖猪仔,担心项目烂尾.4,项目操作糊里糊涂,担心吃亏,要求要有银行担保.j+ O. k: N+ P5,非常讨厌项目负责人余某四、益田在木头龙究竟能坚持多久?% O- l7 N. s4 c* X2 E(一),经济帐:毫无疑问,木头龙是个赚大钱的好项目.但目前看不到解决的曙光.还需要多长时间,相信谁也很难回答.但继续在木头龙干下去,却又是一件不容易的事.益田为1000户迁走的业主,用去了1.5亿(两年租金+奖金3万每户15万),购买巴蜀风物业1.5亿,两项用去三个亿.三个亿的资金成本,每年就要三千万.两年租期明年七月到期,接着又要五千万支付明年租金.银根紧缩下,百亿级的大公司尚且难过,何况益田？所以,转让或许是一种解脱.(二)政策风险:房地产会继续调控,银根继续紧,这是大趋势.对私有财产的保护也只会越来越重视,不可能倒退.随着法制的完善,拆迁将更尊重权利人的权利.强拆的现象会越来越少.(三)人事风险:任何一个人在位置上不会长期不动,要么升官了,要么被抓去喝咖啡了,所以,如果在某一个环节上是靠打点而不是靠真功夫拿下该有的法定手续,项目后继的风险就很大.况且,重建牵涉面太广,不是一两个人可能决定的,就算搞定某个人甚至某个部门是没用的.做大事必须依规矩.大连某大型房企的教训,益田应该不会不知道.! 1 |. Z$ H% h& S五、如何解开困局0 X5 P$ T2 Q& h/ (一)尊重业主求知的欲望.重建不属国家机密,应该把资料完整的公开,如果没有黑箱作业,就应该公开,越早公开,资料越全越好.很多事情,公开了,谣言就消失了.(二)尊重法规:依法重建,既然已经有,应该尽快请专业人士深入到群众中宣讲,对照实际问题逐一核对.如果之前有错的地方,大方认错,然后按法规修正,相信大多数人是会接受的.(三)重建政府信任:政府各部门应明白自己该干什么,不该干什么,不要被利益绑架.执法部门应大胆履行职责.3 W/ i7 j3 a4 / G(四)回到群众中:小区的很多事,我想有关部门是知道的,为什么不处理或不敢处理？是拿了人家好处吗？是上头让自己不要管吗？$ E- R# r$ J0 Y$ |. Z六、和气生财( ?4 b% | U7 f5 y0 W! U7 k g政府也好,企业也好,如果认为用恐吓、封堵、垃圾等地球人都知道的手段,就能达到迫迁的目标,起码我认为这种想法太天真了.就算只剩一户,通过诉讼也能拖到你哭,自己要学会算帐.不要用二十年前的拆迁办法用到现在来,房子是他们的核心利益,没想通之前,很难搞定的.放低身段,认真听听意见才是解决之道.现在把人家搞得怒气冲冲,还能谈拆迁吗？七、媒体要厚道.什么叫厚道？什么叫真实？记者不会不懂,我就不说了.对闹市中的旧住宅区重建,对政府、对开发商、对业主都是有利的,也是未来城市发展的趋势.但从木头龙的情况看,情况表象看上去很不错,毕竟已经搬走了三分之二,作为开发商至少可以认为舍我其谁？本来,政府应该在现在出手帮益田公司,为什么翠竹街道办虽在小区设有更新改造办公室,却实际上起不了任何作用呢？笔者了解得知,留下来的业主把小区环境变坏的责任全都认为是街道办弄出来的.虽然我觉得对于街道办来说有点冤,但业主对街道办、工作站的敌意却根深蒂固.笔者跟业主曾经交换过意见,业主对街道办、工作站的意见主要表现在以下几方面:一,业主认为在木头龙重建主体未确认之前,原驻木头龙小区内的木头龙工作站不应该搬出小区;二,益田非法迫走城建管理处,进而破坏小区环境,完全是街道办拉偏架造成的;三,街道办、工作站的个别领导,被业主发现经常与益田的人饮宴,在雅园、兄弟园、俊园等高级酒楼都碰见过,所以认为街道办或者工作站的领导早就被益田收买了;四,业主认为至少在几个方面益田是非法的,包括强行拆除部分共同楼宇的门窗防盗网等,包括木头龙项目申报重建,业主表示根本没填写过意向书.这个我无从核对,从益田方面的说法,肯定是填写了委托书,而且是九成以上都委托了.笔者认为,如果真的对这个问题有争议,重建局把材料公开就是了.现在这些业主,相当部分很坚决的表示,如果是益田继续搞,他们就抵制.我曾问他们,如果补偿比例提高呢？但他们回答是信不过的公司给多少都是虚的.再问,如果由区政府提供某种承诺呢？这些业主的反应是,罗湖所有部门都被收买了,他们只会替开发商说话.这或许就是政府有关部门难以介入的原因.笔者也曾向罗湖重建局了解过,在保证不公开其身份后,这位干部说,木头龙重建,区是全力支持的,但由于项目早期城市更新办法刚出台,实施细则还没有,区里就想赶尾班车,设想是按老办法去做,可惜由于签约率达不到,市里批不下来,现在实施细则出来了,木头龙就显得太复杂了.对于更新意愿问题,他说肯定是有做过,但具体同意的百分比肯定没达到七成.至于实际数量,他也不好说.问到好处问题,他直率的说,他没有.其他人有没有收到好处,他也不知道.不过,他提醒笔者,看谁最积极应该能判断啦.+ z# X2 w2 b6 E* 6 * W( 政府很为难,因为未婚先孕,开发商花了重金,不支持不行.张斌副区长在家园议事厅说过,已经搬走了一千户,如果拖垮了发展商,搬走了的业主会把矛头转向政府,希望大家继续支持,尽快把项目搞起来.但业主不这么看,留下的业主相当一部分人就要坚持,他们希望最终把贪官迫出来,迫到监狱去.他们采用的维权方法以寄信信访,组织去有关部门信访为主.据了解,这些业主已分别向中央、省、市不同部门去信反映情况,也去过市信访局,市国土委,区重建局,区信访局,区卫生局,市绿委会,市爱委会,市三打两建等部门上访或投诉.现在的木头龙,可以说在深圳无人不知.(特别声明,本人仅代表个人意见,对木头龙项目不持任何个人利益)笔者也采访过几个已搬走的业主，比较普遍的观点是：一，只要租金继续给，拖就拖吧。但也担心明年六月第三期租金的事。二，不能按时付租，部份业主或许会选择“回家”。三，相当一部分人认为，政府不会不管的。已搬走的和未签约的邻里之间几乎很难找到共同语言，未搬的业主称已搬走的做“还乡团”，搬走的说未搬走的是“钉子户”。被问到为什么要拆掉房屋的防盗网铁门等时，这部分业主是这样认为的，拆迁肯定是有“很动”的，我也希望能早拆，所以配合益田，把房屋的附件先拆。反正房子已经交给益田了，总体上会配合。这些人基本认为风险是有，但已无力控制。对于最近被通知回来“换合同”的事，部分人不太乐意，但也有很多照办。问及这些业主对媒体的评价，对特区报的评价最高，认为报道木头龙新闻虽然不多，但比较客观。对南都评价最低，认为其已成益田代言人。对公共频道的评价，早期报道还行，现在越来越走样。问及对政府部门的评价，评价最高的是市绿委会，制止了益田卖小区树木的行为。评价最低的是街道办，认为街道办已经实际上成为小区一切混乱的源头。认为区重建局应对益田非法强拆小区房屋附件负责，认为区物管科应对益田非法接管小区物管负责。木头龙垃圾堆积如山的问题，包括特区报、南都、晶报、公共频道等都有报道。说起垃圾山的形成，都认为“应该清理”，都认为会“传播疾病”。形成的原因，业主不自觉，不把垃圾放在垃圾桶里。对于这个形成原因，住在小区的业主非常愤怒，他们认为垃圾成堆是因为清洁工没有了，垃圾桶没有了，他们的生活垃圾没处丢弃才形成的。其实，小区的卫生问题，在今年春节后就开始“互相扯皮”了：益田认为，这些“钉子们”与益田搞对抗，不肯搬走。所以益田不想再花钱“侍候”了。街道认为，卫生可以降低质量，但不能没有。但街道办与益田“打架”，赢的一定是益田。原因大家都懂。街道办开始只好屈从，自已垫钱让垃圾继续清运。大约到五月份，“各方”就基本达成共识，卫生不搞，垃圾不清，迫走业主。拖到国庆后，听环卫公司的人说，在拖欠了环卫工人三个月的清洁费后，环卫工人就退出木头龙了。现在垃圾问题已经摆到桌面上，不处理是不行的。包括街道办、工作站、街道执法队都不敢说不清理，市爱委会也已责成街道要“尽快”处理。; 9 x* a* u7 C: R( b4 : 笔者从市府的朋友了解得知，垃圾问题暴光后，市府某领导已直接打电话给区里，要求在十八大前必须清理好，如果因此造成不和谐时，将追究责任。现在问题是：谁都不希望把“形成垃圾”的责任揽到自已身上，垃圾山已经成为街道办最大的“负资产”。这是垃圾为什么到现在还不处理的根本原因。“事不关已高高挂起”，真正急的只是其中的几个人，没陷进“木头龙垃圾门”的官员在看笑话，深陷其中的人“求益田”处理。要想逃避追究，最佳办法就是让益田清理，让益田背锅。但益田不会上当，益田要的就是让你下不了台。街道办因垃圾问题被上下夹攻，苦不堪言。# C( f) K2 b0 x8 , ( O4 w5 V笔者现场看过垃圾山，三十米范围内绝对恶臭习习。问居民如何处理？他们回答让我吃惊，有个业主对我说，垃圾堆起来对居民构成危险是肯定的，如果找清洁公司清理，费用千把块就行。但他认为坚决不能业主自费清走，因为垃圾清走了，功劳一定属于街道办。宁愿忍，他们相信一定能“忍”出一个好结果，一定有人为此负责。他们要的就是这个“抓出腐败”的难得机会。% _; Q7 Q/ d3 e5 x从维稳角度，垃圾山将是一个潜在的不稳定因素，没有一定的政治高度去理解，最终一定要吃亏。只是，谁愿意去干“背黑锅”的事呢？客观地说,全国各地的拆迁或多或少都存在问题,因拆迁发生的命案例子也不少.所以中央这几年对这方面抓得比较紧,总体形势有所好转.广州在处理这方面的经验走在全国前列.深圳对重建,在城中村改造中积累了一些经验,城中村改造虽然也不容易，但毕竟被改造的都是同一条村的人，而且，城中村改造一般都留下一些可能持续经营的资产给村的股份公司，因此，基于亲友关系，基于利益的一致性，做动迁工作比较容易。! H7 L% v: L. p0 K! JP! r但深圳对于“商业性质的旧住宅区重建”缺乏经验，从政策法规配套到人力资源的配备，包括负有责任的各个部门或领导，都没有这方面的经验。虽然城市更新的实施细则制定了，但缺乏可操作性。理性地去分析，很多条文是互相矛盾的。举个例子，哪个小区可以重建？谁说了算？相信很多人都说不清楚。开发商会觉得无所适从，受影响的业主也无所适从。物权法规定要尊重业主的私产权利，实施细则说七成业主同意可以报立项，九成业主签约可以批实施主体资格。但实施细则又强调，签约必须在确定实施主体以后才有效。笔者跟一个大房企的财务总监请教，总监说，作为大房企是绝对不会做住宅区的重建的，他的企业做了好几个重建项目，但都是城中村。城中村虽然获利少一点，要预留经营性资产（如商铺、停车场等）给村股份公司，住宅区就没这方面的支出。但城中村的土地性质、业主关系是与住宅区完全不一样的。现在热心搞住宅重建的公司，一般都是在深圳没项目，没土地储备，规模不大的公司。总监说，搞城中村，说通一个长老，他的亲朋就跟着签约了，一签就是一栋楼。住宅区，业权分散，要逐户逐户去谈，一百户就会有几百个想法，别说签约，就是谈也谈死你。笔者曾经假设总监是木头龙的开发公司，请他发表意见。他很客观的说，益田如果能坚持下去，木头龙项目最终还是能批下来的，但时间就不好说，如果五年内能批下来，应该算很顺利了。但他也认为，如果是他们搞木头龙，他不会支持把这一千户业主搬走，更不会拆除房屋至不能使用。理由是，作为经营的公司，不能不留后路。现在表面上看，是“吃定”木头龙项目了，但每月的财务费用足以让公司承担巨额风险。重建项目牵涉面广，象木头龙这种项目，要经市办公会议一致通过才能确定，前提还要九成以上业主签约交房产证，只要有一个细节出差错，就得拖下来。银行不会对这种未确定的项目贷款，只能由公司承担，以现在的资金成本，年息能低于两成已经是“朋友互助”了。没有几个企业能顶得住。现在房子不能使用了，意味着公司必须为这些人继续支付房租，天知道什么时候是个头？最终如果被迫到要转让，就亏大了，买家肯定黑你一把。房企也是有口难言大约三、四年前，更新办法刚出，细则尚在讨论时，政府是“鼓励”开发商进住宅区搞旧改的。一夜之间，深圳几乎所有的旧宅区都涌进了淘金的开发商，小区内红旗飘扬。当时，对开发商的门槛要求也比较低，于是，注册个1000万的壳，有的还旁个“大款”，打着甲公司和乙公司联合开发的名义，往上头备个案就在小区设点，向“业主”征集重建意愿书了。旁来的大款通常只是借个名，实际操作的是所谓的“项目公司”。行内人都知道，“大款”和“项目公司”的关系就是买卖关系。大公司当然愿意做旧宅区的重建，前提是“项目公司”得把前期麻烦事全搞完。说白了，操作项目公司的人，通常都有一定的公关能力，对小区情况比较了解。这个相当于拆迁中介的公司，一般都掌握着小区的物管，就算不掌握物管也会想办法弄到手。为什么一定要“控制物管”，因为按传统的思维，“要迫迁，必使坏，没物管，干不了”。至于中介能从大款手中得到多少利益，就得看工作的进程。大方的大款会给一部分的开办费给“项目公司”，作为风险投资，碰到精明的大款，分毫不给。于是，项目