（金融学专业论文）我国商业银行房地产开发贷款信用风险及其度量研究.pdfVIP

丫ii11iif17hu4h3ih16ihflii7ii t h em a s t e rd e g r e et h e s i si n2 010 u n i v e r s i t yc o d e ： 10 2 6 9 s t u d e n tn u m b e r ：510 7 0 5 0 0 0 4 8 e a s tc h i n an o r m a l u n i v e r s i t y t h e s t u d ya n dm a n a g e m e n t o nt h ec r e d i t r i s ko fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tl o a no f c ) m m iz i a lb a n ki nchina0e r c l a la nh i n a s c h o o l ：f i n a n c ea n ds t a t i s t i cs c h o o l m a j o r ：f i n a n c e r e s e a r c hd i r e c t i o n ：c o m m e r c i a lb a n km a n a g e m e n t s u p e r v i s o r ：a s s o c i a t ep r o f d a nn i e s u b m i t t e d b y ：) 也旦g 墨h 曼塾gh 丛垒 m a yo f 2 0 1 0 华东师范大学学位论文原创性声明 郑重声明：本人呈交的学位论文我国商业银行房地产开发贷款信用风险及 其度量研究，是在华东师范大学攻读啪士( 请勾选) 学位期间，在导师的 指导下进行的研究工作及取得的研究成果。除文中已经注明引用的内容外，本论 文不包含其他个人已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出重要贡献的 个人和集体，均已在文中作了明确说明并表示谢意。 作者签名 日期：们f ，年妇吖日 华东师范大学学位论文著作权使用声明 我国商业银行房地产开发贷款信用风险及其度量研究系本人在华东师范 大学攻读学位期间在导师指导下完成的硕壬博士( 请勾选) 学位论文，本论文 的研究成果归华东师范大学所有。本人同意华东师范大学根据相关规定保留和使 用此学位论文，并向主管部门和相关机构如国家图书馆、中信所和“知网”送交 学位论文的印刷版和电子版；允许学位论文进入华东师范大学图书馆及数据库被 查阅、借阅；同意学校将学位论文加入全国博士、硕士学位论文共建单位数据库 进行检索，将学位论文的标题和摘要汇编出版，采用影印、缩印或者其它方式合 理复制学位论文。 本学位论文属于( 请勾选) 木， “内部”或“涉密”学位论文 授权。 导师签名址本人签名 州。年月吖日 木“涉密”学位论文应是已经华东师范大学学位评定委员会办公室或保密委员会审定过的学 位论文( 需附获批的华东师范大学研究生申请学位论文“涉密”审批表方为有效) ，未 经上述部门审定的学位论文均为公开学位论文。此声明栏不填写的，默认为公开学位论文， 均适用上述授权) 。 的述 定上 核用查适审后门密 。 部解权 关 ，授相密述 学解上 大日用 范 适 师 ， 东月密 华 保 经 不 l 年互)，乃 、 一，l 于 华永胜硕士学位论文答辩委员会成员名单 姓名职称单位 备注 吴信如教授华东师范大学主席 冉生欣副教授华东师范大学 周洁卿副教授华东师范大学 f 摘要 银监会弹性规定国内大型商业银行2 0 1 0 年开始实行新巴塞尔资本协议，对 于商业银行信用风险管理提出更高的要求。尽管近年商业银行房地产开发贷款不 良率持续下降，但相对于公司类贷款不良率的下降幅度则偏小，而且房地产开发 贷款信用风险有潜伏期，所以对这样个关系民生，全民焦点的行业公司贷款信 用风险进行研究意义重大。 本文始终以商业银行为视角，从商业银行贷款利润矿= ( 1 一只) 纯一绉) 出 发，认为商业银行要实现利润最大化目标，就得降低违约概率p r d 和扩大贷款规 模，文章分别从定性和定量角度探讨，首先从定性角度分析商业银行房地产开发 贷款信用风险，认为房价是p r d 的最重要决定因素，通过构建动态蛛网模型来分 析房产价格的决定，接着从动态蛛网模型的房地产供求关系变化对房价的影响机 理中，引出各种影响房地产开发贷款信用风险的因素，从定性理论方面进行商业 银行房地产开发贷款信用风险分析。 然后文章从定量角度对商业银行信用风险进行度量，包括度和量两个层面， 即信用风险识别和信用风险计量，随后对信用风险识别方法( z 值计分法) 和信 用风险计量方法( k m v 模型法) 在房地产行业的适用性进行实证研究，结果表 明k m v 模型基本适用，而z 值计分法只是判别函数适用，但z 临界值失效。本文 随即对z 临界值进行了简单修正，并经实证研究表明修正后的z 临界值能够较好 识别房地产行业公司信用风险。最后对全文的研究结论进行小结并依此提出房地 产开发贷款信用风险防范建议。 关键词：房地产开发贷款信用风险z 计分k m v 模型动态蛛网模型 e s t a t ed e v e l o p m e n tl o a nh a v ea ni n c u b a t i o np e r i o d s oi ti so fg r e a ts i g n i f i c a n c et o m a k ear e s e a r c ho nt h er e a le s t a t ei n d u s t r yw h i c hi sf o c u s e da n dc l o s e l yr e l a t e dw i t h p e o p l e sl i v e l i h o o d t h i sp a p e ra l w a y ss t o o dt h ep o s i t i o no ft h ec o m m e r c i a lb a n ka n ds t a r t e dt h e r e s e a r c hf r o mt h ep r o f i tf o r m u l ao ft h ec o m m e r c i a lb a n k t h i sa r t i c l eh e l dt h a tt h e c o m m e r c i a l b a n k sm u s tr e d u c et h ep r o b a b i l i t yo fd e f a u l ta n de x p a n dt h es i z eo fl o a n s i no r d e rt om a x i m i z ei t sp r o f i t i ta n a l y z e df r o mb o t ht h eq u a l i t a t i v ea n dq u a n t i t a t i v e p e r s p e c t i v e f i r s t l yf r o mt h eq u a l i t a t i v ep o i n to fv i e w , s i n c et h eh o u s ep r i c ei st h e m o s ti m p o r t a n td e t e r m i n a n to fp r d ，t h ea u t h o ra n a l y z e dh o wt h eh o u s ep r i c ea r e d e t e r m i n e da n dw h a ta r et h ef a c t o r st h a ta f f e c tt h ec r e d i tr i s ko fr e a le s t a t e d e v e l o p m e n tl o a nb yb u i l d i n gt h ed y n a m i cc o b w e bm o d e l s e c o n d l yf r o mt h eq u a n t i t a t i v ep o i n to fv i e w , t h ea u t h o rm e a s u r e dt h ec r e d i tr i s k f r o mt w oa s p e c t si n c l u d i n gt h ec r e d i tr i s ki d e n t i f i c a t i o nm e t h o d ( z 一画c o r em o d e l ) a n d c r e d i tr i s km e a s u r e m e n tm e t h o d ( k m vm o d e l ) m e a n w h i l e ，t h i sp a p e rc o n d u c t e d e m p i r i c a ls t u d yo ft h ea p p l i c a b i l i t yo ft h e s et w om o d e l sw h i l eb e i n ga p p l i e di nt h e r e a le s t a t ei n d u s t r y , t h ee m p i r i c a lr e s e a r c hr e s u l t ss h o w e dt h a tt h ek m vm o d e lw a s g e n e r a l l ya p p l i c a b l ea n dt h ef u n c t i o no fz s c o r em o d e li sa p p l i c a b l e ，b u tt h ez c r i t i c a l v a l u ew a si n v a l i d t h e nt h ea u t h o rm a d eas i m p l ea m e n d m e n to nt h ez c r i t i c a lv a l u e a n dm a d ee m p i r i c a lr e s e a r c ho n c ea g a i nf o rt h en e wz - s c o r em o d e l t h ee m p i r i c a l r e s u l t ss h o w e dt h a tt h en e wr e v i s e dz s c o r em o d e lc a nb e t t e ri d e n t i f yt h ec r e d i tr i s k f i n a l l y , t h ea u t h o rs u m m a r i z e dt h ek e yc o n c l u s i o n sa n dm a d ep r o p o s a l sa g a i n s tt h e c r e d i tr i s ko fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n tl o a no fc o m m e r c i a lb a n k k e yw o r d s ：r e a le s t a t ed e v e l o p m e n tl o a n ；c r e d i tr i s k ；z - s c o r em o d e l ；k m v m o d d ；d y n a m i cc o b w e bm o d e l i i 目录 第l 章导论1 1 1 选题原因与背景1 1 2 国内外研究综述3 1 2 1 国外研究综述3 1 2 2 国内研究综述5 1 3 研究思路及全文框架6 1 4 研究目标及创新点6 第2 章商业银行房地产开发贷款信用风险的理论分析7 2 1 商业银行房地产开发贷款定义7 2 2 商业银行房地产开发贷款现状8 2 2 1 房地产行业发展现状8 2 2 2 商业银行房地产开发贷款发展现状：1o 2 3 商业银行房地产开发贷款信用风险的理论分析1 2 2 3 1 理论分析前导一房价决定开发商信贷风险1 2 2 3 2 理论模型构建一房价决定中的动态蛛网模型1 4 2 3 3 理论模型应用一现实中的供求变化及其对信贷风险的影响1 7 2 3 4 本节小结及拓展分析2 0 第3 章商业银行房地产开发贷款信用风险的度量一理论与实证2 4 3 1 信用风险度量的理论框架2 4 3 1 1 信用风险识别( 度) 理论2 5 3 1 2 信用风险计量( 量) 理论2 6 3 2 商业银行房地产开发贷款信用风险度量的实证研究2 9 3 2 1z 计分模型法在房地产行业的实证研究2 9 3 2 2k m v 模型法在房地产行业的实证研究4 2 3 2 3z 计分模型法与k m v 模型法的评价及其比较分析：o 5 0 第4 章研究结论及建议5 2 4 1 研究结论5 2 4 2 商业银行房地产开发贷款信用风险防范建议5 2 参考文献5 5 致 谢5 7 i i i 华东师范人学硕i ：学位论文一我围商业银行房地产开发贷款信用风险及j 度量研究 第1 章导论 1 1 选题原因与背景 1 、信用风险管理的重要性 在2 0 0 4 年6 月通过的巴塞尔新资本协议中，正式提出了商业银行风险监 管的三大支柱，即最低资本要求、监管部门的监督检查和市场约束。第一支柱( 最 低资本充足率) 就规定商业银行在配置经济资本时，应该同时考虑信用风险、市 场风险、操作风险，而其中唯有信用风险早在1 9 8 4 年的旧巴塞尔资本协议中就 已经涵盖了，市场风险和操作风险都是2 0 0 4 年的新协议补充进来的，从中足以 说明古老的信用风险管理对于商业银行的重要性。在当前金融危机的大背景下， 信用风险管理研究的现实必要性更是显而易见。 2 、房地产行业特性和国内房地产扑朔迷离的转折期 ( 1 ) 房地产公司基本都是高负债经营，自有资本金少，据南开大学李志辉教授 统计，中国的房地产业资金8 0 来自银行贷款1 ，融资途径单一，对银行贷款的 依赖度太高，而1 9 9 8 年才开始的房改使我国商业银行普遍缺乏房贷风险管理技 术和意识，房地产金融业处于刚起步，抵御风险的能力弱，需要学术界给予更多 的理论支持； ( 2 ) 土地作为稀缺资源，而我国人口众多，城市化程度不高但进程快，城乡差 距导致的大量农民工进城务工、农村居民迫切希望通过在城镇买房来“逃离”农 村的现状，中国文化的“买房置地”传统观念，房产作为投资和居住两用的特 性这些都使我国房产潜在需求巨大，房地产成为街头巷尾老百姓常谈的话 题，几乎成为全民最关注的行业，对房地产公司贷款行为研究具有重大现实意义； ( 3 ) 2 0 1 0 年政府工作报告中明确提出要“抑制投机性购房，大力整顿和规范房 地产市场秩序”，最新出台的“国十条 新政被视为是历年来房地产调控政策中 最严厉的文件之一，然而房地产业作为国民经济的支柱产业，具有带动其他各产 业发展的巨大作用，房地产业的大起大落又将损害经济健康发展，使房地产业的 未来走势变得扑朔迷离，房地产公司在新一轮的房贷紧缩和房地产打压政策下， 如何求生存求发展变得至关重要，房地产行业从此步入调整期，此时对商业银行 房地产开发贷款信用风险进行研究的必要性不言而喻。 3 、房地产开发贷款信用风险较个人住房贷款更具研究意义 ( 1 ) 由于房地产开发贷款是一种非常具体的贷款方式，属于公司贷款大类，很 1 摘自李志辉教授2 0 0 9 年中国房地产研讨会报告 华东师范人学硕i ：学位论文我困商业银行房地产开发贷款信用风险及j e 度量研究 多学者将它与其他行业的公司贷款放在一起考虑，专门研究房地产开发贷款的文 献不多，研究房地产贷款的主要精力集中在个人住房抵押贷款，研究对象为个人 客户，而非企业或者项目。但考虑到房地产公司所处房地产行业的特殊性，笔者 认为有必要将其与其他公司类贷款分开探讨，而且房地产开发贷款风险大且有恶 化趋势，这也是本文选择房地产开发贷款作为研究对象的原因之一； ( 2 ) 从理论上讲，个人住房按揭贷款的风险程度是与按揭贷款的成数相关的。 如果按揭成数为首付比例3 0 ，那么房价下跌3 0 后，银行的按揭贷款将受到 损失。而对于房地产开发贷款，房价只要下跌1 0 ，银行的贷款将可能受到损 失。因此从理论意义上说，房地产开发贷款比个人住房抵押贷款风险大； ( 3 ) 开发商风险比个人住房贷款风险大。任何国家的个人抵押贷款风险都是就 业、收入以及法律体系完备性的函数。我们国家的就业及个人收入增长是相当稳 定的。法律方面，我国经过多年的探索也比较完备了。与美国不同，我国的房屋 抵押贷款有追索权，如果房屋不能抵债，可以继续追索个人其他财产，此外，我 国的信用体系也在逐步建立。因此，我国的个人抵押贷款风险是比较低的，而开 发商贷款方面，贷款抵押物是土地和在建工程，这些抵押物价值的波动率是非常 高的。一旦违约，很可能出现抵押物价值不足的情况。从美国的经验看，房地产 贷款不良率从0 4 上升到5 4 ，而正常个人贷款( 除次级债) 不良率从o 4 上 升到2 。因此，开发商贷款风险更大。 ( 4 ) 从开发商角度出发不难理解在银行房地产贷款中，开发贷款的风险较高。 一方面，我国房地产企业的资产负债率较高，贷款偿还缺乏权益资本的保障，一 旦出现市场风险，银行将承担巨大的损失；另外，在我国房地产融资方式没有形 成风险分担的机制，绝大部分风险集中在银行身上，在新一轮更加严厉的“国十 条”政策调控背景下，开发商，特别是中小开发商融资更加困难，对开发贷款的 偿还主要依靠项目资金回笼，因而对开发商和项目的审查非常重要。 4 、银监会弹性规定国内大型商业银行2 0 1 0 年开始实行新巴塞尔资本协议 2 0 0 7 年8 月银监会公布了中国银行业实施新资本协议指导意见，其中鼓 励商业银行积极改进风险管理，采取风险敏感性高的资本计量方法，要求在其他 国家或地区( 含香港、澳门等) 设有业务活跃的经营性机构、国际业务占相当比重 的大型商业银行应从2 0 1 0 年底开始实施新资本协议，即使到时经批准可暂缓实 施新资本协议，也不能迟于2 0 1 3 年底。指导意见建议在信用风险、市场风险、 操作风险三类风险中，国内大型银行应先开发信用风险、市场风险的计量模型； 2 牛东师范人学硕i ：学位论文一我国商业银行虏地产开发贷款信用风险及j e 度量研究 就信用风险而言，现阶段应以信贷业务( 包括公司风险暴露、零售风险暴露) 为重 点推进内部评级体系建设，当前中国银行业最大的风险是信用风险。预计2 0 1 0 年国内有部分银行即要开始实施新资本协议，在此前夕对商业银行信用风险管理 进行相关探讨意义重大。 1 2 国内外研究综述 1 2 1 国外研究综述 表1 1 ：主要风险计量模型同外研究综述列表2 黪嬲缈鳓鬻掰嘲霸翱嘲辫彬缫鳓戮搿彩澎缀嬲彩黟戳缪? 秽嬲嬲7 ”搿缴黟锑彩隔谬锄缨缵彩缈嬲笏移缈缴黝獗彩缪锄彩砺雾缀嘲 罄：主要风险计量模型5 1 外研究综述：霪 ；论文题名 c r e d i tm e t r i c s i t。，? ? ，i ? 二吐。靠一。? 。，：! 精 ? ，。 ， i ，h 吐：h 一二一一k h ；? 、| v ? ，# h 一。蛹 作者 r is km e t r i c sg r o u p 发表刊物及时间 j p m o r g a nt e c h n i c a ld o c u m e n t ，1 9 9 7 可以对组合信用风险进行计量，通过建立客户信用等级转 观点和解决的问题移概率矩阵来计算信用工具价值的变化，从而确定整个组 合的风险暴露 从资产组合而不是单一资产的角度来看信用风险，但信用 评价( 优势不足)风险等级转移矩阵是基于c m 模型的统一技术文件，与各公 司信用风险等级转移矩阵各不相同的实际情况不符 每家商业银行分别确定各级贷款迁徙率，从而确定适合本 解决方法行的信用风险等级转移矩阵，当然外部研究者仍无法获取 相关数据 孵、“ 4 4 。 。? 。 “”j 。 ；一。+ “。 j。 爨 论文题名 c r e d i tm o n it o t0 v e r v i e w要 。z j ，一。一5 ：“一：，_。，：“f f 。i 溺 作者 k m vc o r p o r a tio n 发表刊物及时间 k m vc o r p o r a t i o nt e c h n i c a ld o c u m e n t ，1 9 9 3 非常巧妙地把企业与银行的借贷关系视为期权买卖关系， 观点和解决的问题借贷关系中的信用风险因此隐含在这种期权交易中，通过 应用期权定价理论来求解出相应的违约率 引入已有的期权思想并利用期权定价理论来计算违约率， 评价( 优势不足) 所用数据基本来自公司财务报表数据及股票市场交易数 2 表1 1 通过参考金融风险管理师教材，并阅读原文文献摘要，对各模型特点进行总结得来 3 华东师范人学顾l ：学位论文我国商业银行房地产开发贷款信用风险及】e 度量研究 据，但于国内尚没有公开的公司违约数据库可以使用，只 能算出违约距离，无法影射出违约率 尽量选择配对同行业、规模相似的s t 公司和非s t 公司， 解决方法 并通过违约距离进行纵向和横向比较 纩“唯獭。鬈研够舻掣缈甲? 弼7 ”p 嘲。：。i 。 。 j _ 1 。4 辩1 霉；“。7 霸 r ， f i n a n c i a lr a t i o sd i s c r i m i n a t e a n a l y s i s a n dt h e ! ； 论文题名 ，i 兢，一，、 。， p r e d i c t i jo no f 。c o r p o r a t eb a n k r u p t c y jj 。二j ，| 一。j 。象 作者 a 1 t m a n 发表刊物及时间 j o u r n a lo ff i n a n c e ，1 9 6 8 提出著名的z 计分模型：提炼出5 个最能反映借款人违约 观点和解决的问题概率的财务指标，建立了z 计分函数，并提出判断企业破 产的临界值 模型建立于1 9 6 8 年，当时最能反映违约风险的5 大指标不 评价( 优势不足) 一定适用现在的借款人，在中国的适用性也待实证研究 结合国内实际情况和最新的会计准则，对5 大指标进行适 解决方法当改进，比如加入反映现金流量的指标，用净资产近似计 算非流通股的股权价值 锾一”。一j ”? 一| ? ? | j 。“j 。+ 一i i 。1 、。? ?”；j j | 7 瑗 爹z e t aa n a l y s i s ：an e wm o d e lt oi d e n t i f yb a n k r u p t c yr i s k i 论文题名， t 。臻 # 蹙毫。c o r p g r a t i o n s 。| 。i | 氇施如施& j 氦j 。巍。磊t m 鼻，f 氟新j 玉。3 ；弘。蕊磊 锄锄浚e ! 妻i 施磊藏枥渤# j 巍箍貔么勤缀膨 作者 a 1t m a n ，h a l d e m a n 和n a r a y a n a n 发表刊物及时间 j o u r n a lo fb a n k i n ga n df i n a n c e ，1 9 7 7 提出著名的第二代z 计分模型( 即z e t a 模型) ：在z 计分 观点和解决的问题 模型基础上增加了2 个指标，并对部分指标进行了改进 模型建立于1 9 7 7 年，当时最能反映违约风险的7 大指标不 评价( 优势不足) 一定适用现在的借款人，在中国的适用性也待实证研究 结合国内实际情况和最新的会计准则，对7 大指标进行适 解决方法当改进，比如加入反映现金流量的指标，用净资产近似计 算非流通股的股权价值 谬二”彬”“。 。7“ 7 斜”搿4 # $ 蝌8 懈槲瓣张“秽：研珥8 ”舻御黝獬锄鳓黝鳓僦擀薯带铺铡绷 貉 e a r l yw a r n i n go fb a n kf a i l u r e ：al o g i tr e g r e s s i o n 囊 l 论文题名 缓巍瘀籀缓渤舞磊；籀貔缀l ；鳓l 蕊g 渤照；锄女缓貔溯t 女l 燃自缴锄滋么施缓& 绉施锄象转貔菱貔鹪惫l ；自勉荔缴l 滋& 锄彩么貔貔锄自磊溅巍蠡磊渤 作者 m a r t i n 4 华东师范人学硕l ：学位论义我困商业银行房地产开发贷款信用风险及j e 度量研究 发表刊物及时间j o u r n a lo fb a n k i n ga n df i n a n c e ，1 9 7 7 建立了以违约概率为因变量和预选的财务指标为自变量的 观点和解决的问题 l o g i s t i c 模型，能定量计算出企业的违约概率 引入已有的期权思想并利用期权定价理论来计算违约率， 所用数据基本来自公司财务报表数据及股票市场交易数 评价( 优势不足) 据，但于国内尚没有公开的公司违约数据库可以使用，只 能算出违约距离，无法影射出违约率 尽量选择配对同行业、规模相似的s t 公司和非s t 公司， 解决方法 并通过违约距离进行纵向和横向比较 上表1 1 所列均为国外已经成熟运用的信用风险计量模型，所列举的文献都 是首创性地第一次提出相关计量方法，对于信用风险研究具有重大的参考价值。 除了上述列举的最经典的信用风险计量模型之外，还有k p m g 风险中性定价模 型，它是假设金融市场的每个参与者都是风险中立，从而根据期望收益相等的风 险中性定价原则，将每一笔贷款的违约概率计算出来；死亡率模型，是根据贷款 的历史违约数据，计算未来一定持有期内不同信用等级的贷款的违约概率( 死亡 率) ；麦肯锡公司提出的c r e d i tp o r t f o l i ov i e w 模型，将转移概率与宏观因素的关 系模型化：c r e d i tr i s k + 模型，是根据针对火灾险的财险精算原理，对贷款组合 违约率进行分析；还有基于神经网络等信用风险计量模型。 1 2 2 国内研究综述 国内对于信用风险计量模型的理论研究，仍处于起步阶段，大部分著述还停 留在对国外研究的引进性介绍，偶有对模型的修正，至于模型的“国产化”基本 空白，可能受制于国内信用数据库并未建立完善。在国内，理论界讨论最多的信 用风险计量模型要属z 计分模型和k m v 模型，实业界运用最为广泛的也是这两个 模型。国内诸多学者对z 计分模型和k m v 模型在我国的适用性进行了实证研究， 结果均表明z 计分模型在我国能够较好地预测企业信用恶化，比如2 0 0 2 年发表于 会计研究的：运用“z 记分法”评价上市公司经营风险的实证研究，2 0 0 4 年发表于生产力研究的m 模型在我国证券市场的适用性分析及其改进。 当然，为了使z 计分模型和k m v 模型更好地适应我国公司和资本市场的实际情 况，也有部分学者对其适应性和改进进行探讨，遗憾的是绝大部分论述只停留在 定性地理论分析，并未提出可操作性强的解决对策，这方面较具代表性的文献有 华东师范人学硕i ：学位论文我固商业银行房地产开发贷款信用风险及j e 度量研究 1 9 9 6 年发表于会计研究的论财务危机的预警分析_ f 分数模式，2 0 0 4 年发 表于国际金融研究的我国对k m v 模型实证研究中存在的若干问题及对策 思考。至于信用风险计量模型的应用研究，也基本站在更广的角度，通过对上 市公司整体进行实证研究，对于每个计量模型更适合于哪一个行业或哪一类公 司，并没有做出更有针对性的研究。我国股权分置改革还未完成，国有控股公司 存在国家信用的特殊性，会计准则与国际不接轨，上市公司财务报表数据真实 性这些问题都使模型在我国的应用面临一定的“水土不服”，也是我们需要 努力的方向。本文即将应用的就是k m v 模型和z 计分模型，一是考虑到国内运用 广泛且实证研究表明适用性相对较好，二是考虑到这两个模型相对于其他模型数 据更易获得。 1 3 研究思路及全文框架 本文始终以商业银行为视角，全文可分为三个部分，第一部分即第一章和第 二章，主要介绍研究房地产开发贷款信用风险的意义以及房地产开发贷款定义、 发展现状，旨在强调我国商业银行房地产开发贷款信用风险不容忽视；第二部分 即第三章，从商业银行贷款利润矛= ( 1 删q 出发，认为商业银行要 实现利润最大化目标，就得降低违约概率p r d 和扩大贷款规模，分别从定性和定 量角度探讨，首先从定性角度分析商业银行房地产开发贷款信用风险，认为房价 是p r d 的最重要决定因素，通过构建动态蛛网模型来分析房产价格的决定，接着 从动态蛛网模型的房地产供求关系变化对房价的影响机理中，引出各种影响房地 产开发贷款信用风险的因素，然后从定量角度对商业银行信用风险进行度量，包 括度和量两个层面，即信用风险识别和信用风险计量，随后文章对信用风险识别 方法( z 值计分法) 和信用风险计量方法( k m v 模型法) 在房地产行业的适用性 进行实证研究，并进行简单修正；第三部分即第四章，对全文的研究结论进行小 结并依此提出房地产开发贷款信用风险防范建议。 1 4 研究目标及创新点 1 、研究目标 ( 1 ) 通过分析房地产开发贷款流程、发展现状等揭示其信用风险，并构建动态 蛛网模型分析房地产开发贷款信用风险的影响因素和形成机制，以求唤起学术 界和实务界对房地产开发贷款信用风险的重视 6 华东师范人学硕1 ：学位论文我困商业银行房地产开发贷款信用风险及j e 度量研究 ( 2 ) 从房地产公司信用变化的角度分析商业银行房地产公司贷款的信用风险， 实证检验现代信用风险计量模型在我国房地产业的适用性，并针对检验结果对模 型修正，以求构建适合国内房地产公司信用风险计量的方法，为商业银行管理房 地产公司贷款信用风险提供借鉴 ( 3 ) 为商业银行提供控制房地产公司贷款信用风险提供建议，同时为引导房地 产公司健康发展提供房贷政策建议 2 、本文创新点 ( 1 ) 改进传统的蛛网模型，构建全新的动态蛛网模型，即在传统的蛛网模型中 考虑供求曲线的移动，从而来研究房地产价格的决定。 ( 2 ) 充分利用外部市场可获取信息，分析房地产开发企业的财务风险及违约概 率，从而度量房地产开发贷款信用风险，而非研究更热门的个人住房抵押贷款。 ( 3 ) 通过对z 计分模型在国内商业银行房地产开发贷款信用风险识别的适用性 做实证研究，并修正其临界值以期更加适用于我国房地产行业，为z 计分法在房 地产开发贷款信用风险识别的应用奠定理论基础。 孝 ( 4 ) 对k m v 模型在房地产这个特定行业的公司信用风险计量进行实证研究，并 进行了简单修正。 3 、未来展望 动态蛛网模型中关于供求曲线的移动可以更加细致化，并实证分析其适用的 行业。随着国内商业银行和相关专业中介机构关于公司客户信用风险数据库的建 立和完善，供研究的样本更大，数据更加精确。统计理论的发展和统计软件的增 强，使未来能开发出更适合于某公司或某具体行业的信用风险计量模型，从而加 强模型运用的针对性。随着全球化的进程，学术研究无国界，国内学者具备更多 的国际视野，国外最新的研究成果能很快引入国内并进行修正，特别是金融危机 使信用风险研究受到前所未有的重视，每一次大萧条都为理论升华和新的伟大理 论诞生提供最佳时机和土壤。房地产行业的飞速发展，使其更易较早实现这种模 型的精确性。 第2 章商业银行房地产开发贷款信用风险的理论分析 2 1 商业银行房地产开发贷款定义 房地产贷款是指商业银行向房地产行业发放的贷款，按借款人的不同可以分 为对公和对私两大块。房地产对公贷款主要面向从事房地产开发的企业法人客 7 华东师范人学硕i ：学位论义一我困商业银行房地产开发贷款信用风险及】e 度量研究 户，这里不妨称之为房地产公司贷款，而房地产对私贷款则面向个人客户，以我 们耳熟能详的个人住房抵押贷款为主。房地产公司贷款是指用于房屋建造、土地 开发过程中所需建设资金的贷款，按照贷款用途可将其分为3 ： l 、房地产开发企业流动资金贷款：房地产开发企业因资金周转所需申请的贷款； 2 、房地产开发贷款：银行向从事房地产开发的企业发放的用于其所开发的房地 产项目所需建设资金的贷款。 按照开发内容的不同，房地产开发贷款又有以下几种类型： l 、住房开发贷款：银行向房产公司发放的用于开发建造向市场销售，供家庭居 住用房的贷款； 2 、商业用房开发贷款：银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售， 主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款； 3 、土地开发贷款：银行向房地产开发企业发放的用于土地开发的贷款； 4 、房地产开发企业流动资金贷款 考虑到房地产开发企业流动资金贷款虽不与具体的项目相联系，但由于最终 仍然用来支持房地产开发，因此本文将这类贷款也归属到房地产开发贷款，这两 类贷款合称为房地产开发贷款，形成本文的研究对象。但这里要注意别将其与“住 房金融 或“个人住房抵押贷款”等概念相混淆，甚至等同于“房地产金融”。 房地产金融，是一个大范围的概念，指以房地产整个行业为特定对象，围绕房地 产的开发、建造、销售等所有与房地产有关的再生产过程而展开的各种金融活动。 从服务对象上划分，它包括为开发商服务的“房地产开发贷款”和为居民的住房 购房、装修等服务的住房公积金。但毕竟房地产开发贷款属于房地产金融的大范 畴，在考虑其信用风险时还是要结合房地产金融发展大势来分析的。 2 2 商业银行房地产开发贷款现状 2 2 1 房地产行业发展现状 房地产行业是一个关系到国计民生的支柱产业，与其他产业关联度高，产业链 长，带动力强，是我国近几年来启动内需、促进经济增长、改善人民生活的重要 途径之一。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量， 3 此房地产贷款分类方法是绝大部分文献的通行做法，本处摘自文献：孙炜，商业银行房地产开发贷款风 险及防范研究 d ，天津大学硕士学位论文，2 0 0 7 华东师范人学硕i j 学位论义我困商业银行房地产开发贷款信用风险及j e 度量研究 满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资 增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源 优势，扩大社会就业的有效途径。由此可见，房地产业在国民经济发展中具有举 足轻重的地位，发挥着重大的作用。房地产业在改革住房分配制度后成为重要支 柱产业和经济增长的热点。房地产业对国内生产总值的贡献度总体上也呈上升趋 势( 如图2 1 所示) 1 6 1 4 1 2 1 0 8 6 4 2 o 图2 1 ：房地产开发投资对国内生产总值增长的贡献率 八 么k ， ，、* 。 1 r li-i- 1 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 l2 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 52 0 0 62 0 0 72 0 0 8 数据来源：国家统计局 从1 9 9 8 年房改以来，房地产开发投资绝对额逐年增加，占国内生产总值的比 重也呈递增趋势( 如图2 2 所示) 。不仅如此，我们发现房地产开发投资额增长率 明显高于国内生产总值增长率，与社会投资额增长率相比，绝大多数时期也更高 ( 如图2 3 所示) 。 9 华东师范人学硕1 ：学位论文我困商业银行房地产开发贷款信用风险及j e 度量研究 3 5 0 0 0 3 0 0 0 0 。2 5 0 0 0 亿 兀2 0 0 0 0 1 5 0 0 0 1 0 0 0 0 5 0 0 0 0 图2 2 ：房地产开发投资额及其占国内生产总值比重图 1 9 9 8 1 9 9 92 0 0 02 0 0 1 2 0 0 2 2 0 0 32 0 0 42 0 0 52 0 0 62 0 0 72 0 0 8 数据来源：国家统计局 4 5 4 0 3 5 3 0 2 5 2 0 l5 1o 5 0 一5 图2 3 ：g d p 、全社会同定资产投资额、房地产开发投资额增长率比较图 1 2 1 0 8 6 4 2 0 勺声一： k厂， l 。挲昔筝车- ； 魄 寸旧e d卜o oo on 叫旧 c o卜 oo o o o o o o o o o o o o o o o o o o 一一 一 一 一 一 n n n门n n nnn ( 数据来源：国家统计局) 2 2 2 商业银行房地产开发贷款发展现状 由上节的数据分析发现，房地产开发投资对于国民经济的发展起到巨大的推 动作用，同时其增长速度在近十年来也很强劲，那么背后是什么在支撑着房地产 开发投资额的长达十年的高速增长呢? 由于直接说明此问题的数据较难获取，本 文就以中国工商银行最近几年对房地产业的公司贷款情况为例，笔者认为工商银 行作为国内业务量最大的商业银行，从其对房地产公司的贷款变化可以看出端 l o 华东师范人学硕l ：学位论文我困商业银行虏地产开发贷款信用风险及j e 度量研究 倪，也是对全国房地产开发贷款变化趋势的一个缩影。我们发现，从2 0 0 4 年到 2 0 0 9 年六年间，工行对房地产业公司贷款增长率平均达到1 3 4 ，而且房地产业 贷款在公司类贷款中所占比重也是不断递增的，如下页图2 4 所示。可想而知， 房地产开发投资保持近十年的强劲势头，商业银行贷款提供的资金支持功不可 没。商行不良贷款也主要集中在公司类贷款，对于房地产开发贷款这样一个高速 成长的子项目理应给予更多的关注。 从工行的情况来看，最近几年的房地产不良贷款率一直呈下降的趋势，笔者 认为这主要得益于上市以来，工行更加重视对信贷风险的控制，风控措施更加先 进，监管当局对商行不良贷款率的控制提出了更加严格的要求。因为在房地产不 良贷款率下降的同时，公司类不良贷款类也在下降，所以并不能仅依据房地产不 良贷款率的下降，就断定房地产公司的信用风险变小了，而应该将房地产不良贷 款率与公司类不良贷款率横向比较。通过对工商银行2 0 0 5 年到2 0 0 9 年五年问的 两种不良贷款率比较，发现其中有2 0 0 5 、2 0 0 6 、2 0 0 9 三年的房地产不良贷款率 下降幅度都远小于公司不良贷款率下降幅度，另外的2 0 0 7 、2 0 0 8 两年则基本持 平，五年间公司类不良贷款率年均下降幅度为1 1 2 ，而房地产不良贷款率年均 仅下降0 9 1 ，也比前者下降幅度要低，具体如下表2 - 6 所示。所以不难看出， 在银行整体不良贷款率都呈下降趋势的背景下，尽管商业银行对房地产行业的公 司贷款不良贷款率也在下降，但下降幅度却小于公司类不良贷款率，所以本文认 为房地产开发贷款的信用风险有变大的趋势，是不容忽视的。 图2 4 ：工商银行近五年房地产公司贷款趋势图 4 5 0 0 4 0 0 0 3 5 0 0 亿3 0 0 0 兀 2 5 0 0 2 0 0 0 1 5 0 0 1 0 0 0 5 0 0 0 ( 数据来源：中国工商银行2 0 0 4 至2 0 0 9 年年报) 1 2 1 0 8 6 4 2 o 华东师范人学顾l ：学位论文一我国商业银行房地产开发贷款信用风险及j 度量研究 2 3 商业银行房地产开发贷款信用风险的理论分析 信用风险是指债务人或交易对手未能履行合同所规定的义务或信用质量发 生变化，影响金融产品价值，从而给债权人或金融产品持有人造成经济损失的风 险。信用风险具有明显的非系统性风险特征，所以商业银行通过严格审贷和贷后 管理是能够减小其承担的信用风险。那么房地产开发贷款信用风险表现在哪些方 面，影响房地产开发贷款信用风险的重要因素又是什么，它是如何影响信贷风险 的，又是由什么决定的呢? 2 3 1 理论分析前导一房价决定开发商信贷风险4 现代商业银行作为企业法人，假定其以利润最大化为终极目标是符合经济学 逻辑的。据此假设推论，商业银行在决定是否对房地产开发企业发放贷款时，首 先考虑的是该笔贷款的预期利润是多少，能否获得预期收益率。商业银行贷款的 预期利润可用下式表示： 万e = ( 1 一尸) ( 屯一) ， 上式各符号含义从左至右依次为商业银行以1 元钱存款发放l 元钱房地产开发贷 款的预期利润、违约概率、贷款利率、存款利率。按照我国现行存贷款政策，其 中的存、贷款利率均由央行给定，那么追求利润最大化的商业银行显然应扩大贷 款规模( 直到边际收益等于边际成本的那一点) 和降低违约概率。据此本文认为 商业银行信贷风险主要由贷款规模和借款企业违约概率决定，对于贷款规模是商 业银行完全可控的，只要商业银行做好放贷收益成本分析是完全可