佛山房地产市场分析.doc

招商银行佛山市分行房地产开发贷款调查分析报告佛山房地产市场分析(一)佛山市概况1、佛山市的社会经济情况佛山市位于广东省中南部，珠江三角洲腹地，佛山和广州紧密相连，禅城区距离广州城市中心区仅半小时车程。佛山市历史文化悠久，是国家历史文化名城。佛山原名季华乡，“肇迹于晋，得名于唐”，历史悠久，文化底蕴深厚。悠久的历史，孕育了独具魅力的岭南传统文化，素有陶艺之乡、粤剧之乡、武术之乡、民间艺术之乡、广纱之乡、岭南成药之乡等美誉。佛山市于2002年底进行行政区划调整，现为地级市，形成一市（佛山市）五区（禅城区、南海区、顺德区、三水区和高明区）的行政格局，总面积3813.64平方公里，总人口335.85万人，其中禅城区面积153.69平方公里，人口80.08万人。自1978年改革开放以来，佛山实现了跳跃式发展历程：1978年，佛山GDP为12.96亿元，到2007年底，佛山实现GDP3588.5亿元，增长近277倍。近7年经济保持强劲发展，近7年的GDP平均增长率超过12.1%。到2008年第1季，佛山已实现GDP907.48亿元，比去年同期增长17.1%；全社会固定资产投资达到235.21亿元，增长14.3%；规模以上工业总产值达到2249.85亿元，增幅为25%；地方财政一般预算收入完成52.37亿元，同比增收9.25亿元，增长21.45%。截止3月30日，佛山地区总存款4883.13亿元，比年初新增121.98亿元；金融机构贷款余额2353.67亿元，比年初增加91.40亿元。2007年人均GDP达75000元，人均住房建筑面积为40平方米。从经济总量和综合实力看，佛山GDP居广州、深圳之后，经济实力在广东省排行第三；人均GDP在全国所在地级城市中，佛山超过温州，与苏州和无锡齐名，国民生产总值占全国的1.1%，先后被评为全国城市综合实力50强、经济社会发展水平前10名，80年代末成为全国14个率先进入小康水平的城市之一；先后获得“中国优秀旅游城市”、“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“全国双拥模范城”、“全国科教兴市先进市”及联合国“人类住区优秀范例”等殊荣。2、广佛商圈的形成和其影响佛山距广州20余公里，与广州共同构成广佛都市圈。广州和佛山两市土地面积合计占广东省总面积的6.3%，占珠三角的26.8%；人口占广东省总人口的20.2%，占珠三角37.5%。2005年广佛两市经济总量合计5,769.5亿元，占全省1/3强；工业总产值9,808.44亿元，占全省36.7%；地方财政一般性预算收入398.11亿元，占全省近1/3。经济圈是一种经济地理概念，是城市群（带）的一种空间表现形式，是由核心城市（中心城市）及周边大中小城市和地域共同组成的紧密的一体化区域。广佛都市圈已成为国内最具活力和规模的工商业、金融中心之一，两市都具备了较强的经济实力和发展基础。广佛两市的快速发展，导致城市地域规模的迅速扩张，彼此相距十分接近，使发展水平相对处于弱势的佛山，受广州都市区的光环效应的影响，佛山市未来的第三产业也将获得长足发展，佛山会承接广州市产业扩散，实现广佛都市圈的资源整合和共享。广州是珠三角一个以第三产业为主导的大城市（2005年第三产业比例为53%）。随着近年中心城市地位回升，广州作为区域服务的功能不断得到强化。同时，广州积极发展汽车、石化、钢铁、港口、重型机械等基础工业，致力打造完整坚实的产业体系。从罗斯托的经济阶段论中可知：广州正在完善重工业和制造业综合体系，同步发展汽车工业综合体系。巩固第三产业的地位，夯实第二产业的基础，是广州产业发展的战略取向。佛山产业发展优势在第二产业，主要行业集中在电气机械及器材制造、非金属矿物制造、金属制造业、纺织和塑料制造等传统领域。未来定位为“全国重要的现代化制造业基地”。其产业战略集中于制造环节，不同于广州对基础环节的重视。城市空间形态上培养“双心结构”，与广州南拓战略相互呼应。广佛经济圈有利于实现广州到佛山之间产业梯度转移，形成产业错位发展、互补发展；广佛经济圈为促进佛山服务业发展和人口流动提供平台，同时也为佛山的产业升级和优化、人口结构优化提供了良好的契机。3、广佛地铁及佛山“一环”2001年12月，佛山媒体报道了广州佛山将兴建广佛地铁的消息，并称2005年佛山人将可以乘地铁到广州；2002年6月，广佛地铁线路走向初步敲定；2002年10月11日，广佛地铁魁奇路折返线实验段工程展开；2003年10月1日，广佛地铁起点站魁奇路站正式开工；2004年1月，魁奇路地铁枢纽站地段城市节点城市设计方案形成最终成果并通过专家评审。现在，魁奇路地铁站的主体结构和折返线工程已经基本完成，但广佛地铁在2007年已经全面开工建设，估计在2010年就能投入使用。“一环”是广佛经济圈重要的南北通道和经济走廊，使广州和佛山的联系更加紧密。佛山市“一环”干线路网直接贯穿了中心组团、大沥组团和狮山组团，并通过一环东路南延线、一环北路西延线、一环西路南延线及其它现有路网，直接或间接地对大良容桂组团、西南组团、九江龙江组团和西江组团的交通流进行疏导和调控，形成组团式城市主骨架，密切了各大组团的沟通联系。随着佛山“一环”城市快速道路开通，首先实现把“珠三角”西部和广州市联系起来，是珠三角西部城市进入广州得重要快速走廊；其次成为广佛都市圈重要的南北通道和经济走廊，是佛山联系广州的骨干道路；最后“一环”途径南海、禅城、顺德和三水4个区，沿线经过11个镇和街道办事处，环内面积约519平方公里，辐射范围超过1000平方公里。“一环”通过立交与两侧城市道路实现无缝连接，使佛山市内各区之间紧密融合，促进了广佛之间和佛山各区之间的人流、物流和商贸业的流通。“一环”加强南海区、禅城区和顺德区的联系，确立了“一环”内部为佛山中心区域。自佛山“一环”在2006年底通车以来，极大舒缓了各主干路的交通压力，主路各路段的全日交通量均不断提升，大大改善了佛山市交通出行环境，提供了一个更加便利的交通平台。同时密切了各大组团的沟通联系，为佛山各区域带来了新的发展机遇，土地升值、大项目不断进入，使佛山成为投资热土，为佛山市经济发展提供了强大的推动力。“一环”实现了当初建设时的预期，除有效缓解了交通压力，也通过其核心骨架的作用，促进着现代化大城市的逐步成形。交通的完善，带动了产业结构优化和招商引资的工作成效，促使更多的世界500强企业落户佛山。4、佛山城市总体规划2002年年底佛山市进行了行政区划大调整，未来佛山城市发展将走组团式大城市的发展道路。重点建设两个百万人口（中心组团和大良-容桂组团）、五个三十万到五十万人口的组团式的现代化大城市，各组团城区之间以现代化的快速干线交通网和高速信息传输网形成紧密联系。“2+5”组团的规划，使佛山城市变成了“大集中、小分散、组团式”城市空间结构，从原来的组合成是变为组团城市，从原来的中心模糊变为中心突显，从原来的结构紊乱变为多极格局。未来佛山城市空间将形成七组团的城市空间格局，各个组团内部自成系统、组团之间也会通过交通和信息网络紧密联系，打造成为实力雄厚的大佛山。中心组团是大佛山城市发展的核心，是广佛都市圈的副中心，是整个新佛山发展的“龙头”。组团名称目标职能“2+5组团”之2组团中心组团（禅城、桂城乐从、陈村）区域内地区性中心；全市行政中心、商贸服务中心、文化体育中心，全市重要的制造业、高技术产业基地与物流基地；具有高品质生活环境的城市生活区；具有悠久历史人文环境的地区大良组团（大良、容桂、伦教）区域内地区性次中心；区域性交通枢纽与物流中心；高新技术为主导的制造业基地；顺德区政治、文化、教育与信息中心；具有岭南滨水特色和较高品质生活环境的城市生活区“2+5组团”之5组团狮山组团（狮山、小塘、官窑）全市重要的新兴产业基地和区域性科研教育基地，全市重要的客运铁路枢纽，区域性休闲度假、会议基地西南组团（西南、河口、金本、洲边）广佛都市区南部的交通枢纽和旅游、会议、培训基地、三水区的行政与文化中心西江组团（荷城、官山）市域西部地区的行政、文化、商业中心，重要的制造业基地，区域性生态旅游基地 大沥组团（黄岐、盐步、大沥、松岗）重要的制造业基地，区域与专业市场和物流中心，具有优良生态环境的新城区九江龙江组团（龙江、九江、沙头）市域南部的交通枢纽，区域性专业市场和物流基地，重要的制造业基地之一佛山市未来交通网络建设规划未来三年佛山市将加速建设与现代化大城市相适应的综合交通运输体系，实现水陆空交通网络建设齐头并进，加快广佛经济圈的连接，为佛山交通路网建设提速。佛山市规划建设的交通网络包括：干线公路网路：“一环”南拓工程。该工程利用现状道路改造提升为主，新建为辅的原则，路线全长约112.9公里，其中利用旧路进行改造提升约62.9公里，新建道路约50公里。“一环”南拓工程的实施将加快我市现代化大城市的建设，加强“一环”对大良容桂组团、龙江九江组团、西江组团、西南组团以及广州方向的交通联系。轨道交通网络: 纳入规划建设的轨道交通建设项目有15项，该轨道交通的建设将打通佛山外联“动脉”。铁路交通网络:拟建的铁路网络有武广客运专线、广珠城际线、广珠铁路，以及正在规划的贵广铁路、南广铁路、南沙疏港铁路、广佛肇城际线。高速公路网络：将建的高速公路有广明高速二期、广三高速扩建、江肇高速、广肇二期。水路交通：东平水道航道整治工程将在2008年动工建设，整治航道里程68km。航空交通：佛山机场预计年内开通民航。 (二)佛山市房地产市场概况目前佛山市的房地产法律法规健全，土地使用、工程设计、建设施工和工程管理等方面已全面实行招投标制，商住土地基本采取公开拍卖，并成立了土地储备中心，佛山市政府行业管理部门对建设项目从规划、设计到竣工验收等各环节的监管较严格，销售方面的商品房预售款监控专户制度已全面实施，并且提高了商品房预售的门槛，多层住宅到封顶、高层住宅达到结构工程量70%才可对外销售，有效地防止了烂尾楼的出现，市场已进入规范化运作。相对于全国和广东省，佛山市房地产的启动、复苏比较早， 1996年开始启动、复苏，近几年佛山市房地产开发投资持续快速，商品房的供应和需求均呈上升趋势，商品房价格较平稳，佛山房地产市场总体上是健康的，没有出现大起大落现象。1、2007年佛山房地产主要指标分析2007年佛山房地产主要指标佛山市增长率禅城区占比南海区占比完成投资额（万元）9639988.9%18343519%34395635%销售额（万元）113570510.83%22759420%36950032%施工面积（万平方米）1136.160.2%288.9325%343.2530%竣工面积（万平方米）397.3714.46%86.4522%138.4735%销售建筑面积（万平方米）392.36-0.8%61.9617%124.8432%空置面积（万平方米）241.60-2.14%52.5422%77.8732%2007年佛山房地产市场进入高速发展期。据统计，2007年佛山的商品房实际销售额共113.36亿元，实际商品房销售面积共392.36多万平方，商品房实际销售额有较大幅度的上升，上涨10.83%，商品房平均销售价格为5900元/平方米，比2006年上升超30%，其他指标方面，商品房完成投资、施工面积和空置面积分别增长8.9%、0.2%、-2.14%。2、佛山房地产市场特点分析（1）佛山市社会经济快速发展，促进当地房地产市场的快速发展。佛山市社会经济快速增长为房地产市场的快速增长提供了坚实的基础，比较GDP和房地产开发投资的增长速度可以看出，在近7年里，GDP和房地产开发投资均保持快速增长，而且除2003年和2004年外，其他年度的房地产开发投资增幅均高于GDP。我们认为，产业强市、建设第三大、打造文化名城等诸多举措共同发力，佛山的社会经济将很可能连续多年保持在一个快车道上运行，而房地产开发投资在多数情况下会先行走强于社会经济的增长。（2）佛山市房地产投资持续快速增长，成为拉动国民经济增长的重要动力。1998年以来，佛山市房地产开发投资持续快速增长，年增长率大多年份在10%以上，有力地带动了佛山市国民经济的发展。1998年佛山市房地产开发投资由1998年的39.65亿元上升至2004年的96.39亿元，七年内增长1.4倍，年均增长率16.8%以上。（3）房地产市场的供给和需要逐步增加，但呈阶段性发展态势。从1998年起，佛山市商品房竣工面积和销售面积均呈上升趋势，其中，除了1998年外，其他年度的竣工面积均高于销售面积。1998年至2000年，佛山楼市处于复苏后的初增长阶段，竣工面积和销售面积同时保持增长，且两者之差相对较小；2001年至2002年进入调整阶段，供大于求较明显，且2002年是七年中销售面积唯一下降的一年（尽管降幅很小）；进入2003年，竣工面积与销售面积之差相对较小，销售面积增长近三成，从2003年的走势，综合2004年开年各区楼市的表现看，在建设“第三大”等有利因素的带动下，佛山楼市已经步入新一轮增长阶段。（4）商品房价格略有上升，但较平稳。由于建筑材料价格上涨，造成建安成本上升，预测短期内楼价继续稳步上升。由于佛山市区土地资源的稀缺，近几年来佛山地价屡创新高，商住用地的成本价最高达267万元/亩。而且，据统计，2007年广州人均可支配收入约66884元/年，平均房价已经达到9600多元/m2；而佛山人均可支配收入约33045元/年，但平均房价仅6500元/m2 左右。因此，中长期来说，佛山楼价有一定的上升空间，尤其是中心城区的上升潜力较大。从佛山三大产业的构成情况来看，近两年的发展过程首先让第二产业的产能（工业、制造业）得以释放，随着国家政策的引导和基建工作的顺利进行，2007年佛山的第三产业得到有效的产能转化和产业链支撑的迅速发展，目前佛山的第二产业和第三产业所占的比例分别为60%和38%，第三产业的扩张和发展为佛山的房地产市场奠定了坚实的基础。二三级市场分析：从2007年1-8月佛山主城区的新房与二手房交易对比可知：随着新房需求量的不断增加，二手房市场的关注度也开始提高，目前佛山的房地产发育状态依然是以新房为主导，但阶段性也出现二手房交易量为主场的行情，比如3月份出现一二手比例为1：1.18，8月份也出现了二手房比例超过一手房的市场行情，一二手交易比例为1;1.33。一方面是由于新盘开发量有限造成供货短缺，另一方面是由于真实需求的存在对交易市场的消化量较大。从今年1-8月佛山的二手房价量对比来看：二手房的交易量出现小幅快涨的行情，特别在今年的4月、7月和8月出现了价量其升的现象。今年出台的货币金融政策对三级市场的影响较小。在二手房价格方面，从年初的3268元/平方米到8月的5958元/平方米，价格的增长幅度也非常明显。宏观经济增长以及规划利好因素，居民生活水平提高促进了三级市场的交易活跃度增加。（5）土地供应量充足。近年来，佛山房地产市场已经逐步走向规范，对土地调控力度更为严格，土地供应政策不断健全，为房地产市场的健康发展创造了良好的外部环境。佛山市拍卖的土地趋向大型化，动辄两、三百亩，多则六、七百亩，碧桂园未开发的土地储备达三千多亩。从已拍卖土地情况看，可开发的建筑规模已近1000万平方米，预计今后三年的年增长幅度将保持在10%以上。开发商优胜劣汰、强者恒强的局面进一步加剧。投资佛山房地产市场的开发商如万科集团、中海地产、祈福集团、雅居乐、上海三盛、汕头龙光等外地重量级巨头不断涌入，房地产市场乃至个人住房贷款按揭市场适逢难得的发展机遇。在目前大盘主导市场的形势下，大盘的拉动作用凸显，掌握大盘，也就能掌握市场。（6）佛山市民收入水平相对较高，购买力相对较强，但买楼较为实际，对地段较为看重，偏重离城区中心不远的楼盘，注重楼盘的实用性。价格合理、园林绿化好、小区环境优雅、实用性强的大型楼盘越来越受市民的青睐，如丽日豪庭、山水居、怡景花园等。（7）跨区购房的现象大量增加，中心城区的“洼地效应”逐步显现。佛山行政区划调整后，特别是撤消路桥收费站造成到周边地区买房的禅城人增加，但与此同时，禅城作为佛山的中心城区，随着政治、经济、文化地位的进一步提升，周边镇区到禅城购房的客源也大量增加，导致商品房的跨区交易活跃。（8）楼盘同质化现象明显，但个别楼盘已开始注重个性化。佛山的楼盘主要集中在老城区和东、南部。老城区的楼盘普遍占地面积不大，规模较小，且多数为高层或单体楼，缺乏小区绿化，住户活动空间较小，但生活配套较为完善，交通较为方便，售价在5000-5800多元/ m2。东、南部新区的楼盘也相当集中，主要分布在季华路、绿景路和魁奇路一带，电视塔广场和城区政府周边，湖景湾（亚洲艺术公园）周边，楼盘的规模和档次较为接近，交通和配套设施有待进一步完善，但环境较好，绿化较多，生活空间较大，该区域内的住宅主要以中高档楼盘为主，售价在7200-8000元/ m2。无论是老城区或者是新区的楼盘，其规模、档次、设计、定位都较为相似，同质化现象明显。随着大佛山建设的启动，外地高素质开发商的进入，佛山市楼市格局、价格、档次正逐渐出现多元化，个别楼盘开始走个性化、精品化的路线，如碧桂园系列、丽日玫瑰、南海颐景园、汇银奥林匹克花园等。3、佛山房地产市场的有利因素A、调整行政区划，建设“第三大”。2002年12月经国务院批准，佛山进行行政区划调整。随后广东省委、省政府做出把佛山建成广东第三大城市的战略决策。行政区划调整后，佛山各区楼市加速走向一体化，一系列利好政策相继出台，给楼市带来强劲的推动力。B、撤销路桥收费站。2003年4月起，佛山大刀阔斧地撤并市内路桥收费站，交通费用下降，交通变得更方便、快捷。并且现在汽车市场兴旺，有车族增长很快。随着交通的整合，汽车的普及，一方面将不断吸引城区周边居民到城区购房，另一方面，促使有车族和高收入人士到郊区购买高档商品房或别墅。C、户籍政策放开。从2003年9月1日起，禅城区调整户籍管理政策，放宽入户条件，投资、购房建房可以申请入户。佛山市已全面实行购房可办理入户的户籍政策。2003年10月23日起，佛山市公安局对外宣布，全市各区统一实行新的户口政策。各区根据市统一的户籍政策进行管理，原有政策比新政策紧的，要放宽，已经放宽的，根据各区的实际情况继续执行。根据佛山加快农村“三化”建设的决定，佛山将取消农业户口、非农业户口等类别，统一登记为佛山市居民户口，按实际居住地登记和管理。逐步实施本市居民户口五区互通，自主迁移。根据调查，有许多来自乐从、南庄、西樵等地的农民到丽日豪庭、山水居、鸿业豪庭、湖景湾、天湖郦都等楼盘购房。随着户籍制度的改革，城镇化的深入，农民不断变成居民，未来进城购房的农民将成为不可小视的消费群体。D、建设大交通。佛山将花360亿建设“五纵九横两环”的公路交通主干网，完善交通网络佛山市公路网络。将来佛山市中心区到各中心区30分内到达；各区中心区到各镇原则30分钟内到达；佛山市中心区和各区中心15分钟内可进入高速公路网。14条车道的一环快速干线延伸到城区周边的10个富饶的乡镇，加上五纵、九横公路的逐步建成，将吸引城区周边居民到城区居住。广佛地铁开通，届时将进一步促进珠三角城市一体化，广州的概念将延伸到佛山，吸引广州及周边的人口到佛山居住，相当于到番禺洛溪一带居住。E、中心组团新城区规划出台。2003年10月30日，佛山市中心组团新城区规划出台。规划范围为北部同济路、南部的三乐路、东部华阳路、西部佛山大道四条城市干道围合而成。新城区规划面积为43.3平方公里，规划核心区面积为18.2平方公里，将建成佛山新的商贸金融、文化体育、休闲娱乐和信息服务中心。房地产发展，规划先行，新城区规划对房地产的投资开发具有重大的促进作用。 F、外来人口快速增长。过去几年，佛山常住人口变化不大，每年增加3万人左右，而外来人口却直线上升，每年新增外来人口均超过20万人，从而使外来人口占总人口的比例由1999年的30.51%提高至2002年的38.67%。按照目前的发展趋势，6、7年后常住人口将与外来人口持平。目前佛山外来人口为213.7万人，一方面，随着经济收入的增加，目前外来人口将从租赁房屋变为购楼自住，另一方面，随着佛山建设“第三大”的深入，将会吸引更多的外商来投资，吸引更多的人才到佛山安家落户，外来人口流入的速度将更快，因此外来人口对房产的需求将成为促进佛山房地产快速发展的动力。G、居民消费能力强。佛山地处珠三角腹地，经济较发达，居民收入较高，人均储蓄存款处于全省前列。根据发达国家的经验，人均GDP在2500-8000美元，是居民住房需求大幅增长阶段，而且会成为国民经济的支柱产业。目前佛山人均GDP已达到5700美元，这表明佛山的房地产市场已经开始走上快速发展轨道。世界各国的经验表明，当一个国家进入城镇化加速发展阶段，人均住房建筑面积达到30-50m2。目前佛山人均住房建筑面积为40m2/人，表明佛山进入城市化快速发展阶段，房地产市场容量将越来越大。发展中国家的房价与居民收入比值在4:1至6:1之间，而佛山的房价收入比为5.13:1，表明佛山具有较强的购房力。随着经济的不断发展，佛山的居民生活水平也在不断地提高。从2000年到2006年的居民人均可支配收入和人均消费性支出的走势图可以看出，可支配收入平均增幅在7.5%，预计2007年将实现9%-10%的增长。广州城市化进程对佛山的发展起到了很大的促进作用，随着广佛一体化进程的加快和居民生活水平的不断提高，对居住需求也会提出更高的要求，在诸多因素的作用下佛山对房产的投资置业的有效需求将越来越多。4、区域分析房地产是区域性市场，可从两个层面进行区位条件的分析。首先从整个佛山禅城区考虑，对比各个区域间的区位条件，发掘项目所在的城南的整体优势；而后从城南区域内部来考虑，对比分析区域内各房地产热点的区位条件，明确项目本身的区位优劣势条件所在佛山楼市的发展重点在禅城区（佛山市区）。目前佛山市区的住宅市场形成六大板块，分别是旧城板块、城南板块和湖景板块、河畔板块以及城西板块、桂城板块。1）禅城区板块特征：A、旧城板块：指北达火车站、南至季华路、西抵佛山大道、东至市东路的佛山旧城区域，其中祖庙路沿线地段是佛山的商业心脏地带。该区域楼盘的优势是周边社区配套成熟、生活较为便利，但由于项目的规模较小，较难形成较为良好的居住环境。区域内楼盘的主要目标客户是眷恋旧城生活的市民。B、城南板块：城南板块是指季华路至魁奇路、汾江路至大福路的区域。这一区域是近几年佛山楼市发展的重要区域。该区域市政规划完善，空气质量好，绿化环境较优美，整个区域内小区外立面亮丽，以中大户型为主，针对的目标客户是中高收入的二次、多次置业者。C、桂城板块：近年桂城的楼市发展迅速，销售价格已与城南持平。桂城由于道路规划宽敞明亮，市政配套大手笔，空气质量