企业房地产顺位抵押贷款登记管理办法(试行).doc

*市企业房地产顺位抵押贷款登记管理办法（试行）为有效缓解当前企业融资难问题，切实防范和化解企业融资互保风险，保障抵押当事人的合法权益，进一步规范、完善房地产抵押登记制度，促进我市经济金融平稳健康发展，根据中华人民共和国物权法、中华人民共和国担保法、中华人民共和国城市房地产管理法、房屋登记办法、城市房地产抵押管理办法、土地登记办法、*省国有土地范围内房屋登记实施细则、*省土地登记实施细则等有关法律规定，特制定本办法。一、适用范围在本市范围的企业及企业法定代表人、股东个人房地产（包括无地上定着物的土地使用权）设定抵押权后，该房地产的价值大于所担保债权（包括本金、利息、违约金及处置预估费用，下同）的余额部分，因企业生产经营融资担保需要，抵押人可与抵押权人共同申请设定房地产顺位抵押权登记。本办法所称房地产顺位抵押贷款,是指房地产设定抵押（含反担保抵押，下同）权贷款后，该房地产余值可以再次向金融机构（包括保险机构）、小额贷款公司和其他依法登记的融资类机构（包括依法设立的融资性担保公司、典当行、租赁公司等，下同）申请办理房地产贷款债权抵押或反担保。本办法所称的顺位抵押权登记，是指已设定抵押权的房地产，抵押人再次申请将该房地产依法抵押给其他抵押权人而申请的抵押权登记。二、抵押、评估与作价原则（一）遵循自愿互利、公平诚信、风险可控的原则开展房地产顺位抵押贷款业务。（二）坚持自愿评估原则。登记部门和抵押权人，不得强行要求抵押当事人对抵押物进行评估。凡抵押当事人对抵押物价值达成一致意见的，其抵押物可以不予评估；抵押当事人意见不一致、并有一方或各方要求对抵押物进行评估的，可协商确定一家有资质的评估机构进行评估。（三）落实抵押物协商作价原则。对已设定抵押权的房地产办理顺位抵押贷款登记时（含原抵押合同解除或经协商解除，重新办理贷款抵押登记时），抵押物的价值可以由抵押当事人以市场价值为基础协商确定，但原则上不超过市场价值（评估价值）；也可以由抵押当事人委托具有评估资质的中介机构进行评估确定。登记部门凭作价协议及相关要件办理相应的登记手续。（四）抵押人和抵押权人根据城市房地产抵押管理办法等法律法规的要求，依法向登记部门办理抵押登记手续。后顺位抵押权人设定的抵押合同到期日原则上不得迟于该抵押物第一顺位抵押权人抵押合同到期日。三、鼓励支持抵押权人开展企业房地产顺位抵押贷款（一）鼓励支持金融机构、小额贷款公司和其他依法登记的融资类机构积极开展原抵押物余值部分内部自行顺位抵押贷款、相互之间外部顺位抵押贷款，或通过融资性担保公司提供第三人反担保顺位抵押贷款。对积极开展企业房地产顺位抵押贷款业务的金融机构，在金融贡献奖新增工业贷款考核标准基础上，对第一顺位抵押权人和第二顺位抵押权人分别按当年房地产顺位抵押贷款净增额1和2的标准增加奖励。（二）鼓励支持金融机构、小额贷款公司和其他依法登记的融资类机构在严格执行中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知规定基础上，积极开展住房顺位抵押贷款用于支持企业生产经营。（三）房地产抵押权顺位以登记时间(记载于房屋登记簿的时点)为准，登记时间在先的，抵押权顺位在前。首位抵押权人原抵押合同在担保有效期内始终为抵押物第一顺位债权人，后续顺位抵押权人为第二顺位债权人。（四）金融机构、小额贷款公司和其他依法登记的融资类机构在抵押人提出申请办理顺位抵押贷款时，应通过抵押权人之间与抵押人或和融资性担保机构三方协商签订顺位抵押协议（附件1），协商解除原抵押限制性条款加以规范，并及时向登记部门提供协议及相关要件办理相应登记手续。 (五) 房屋等财产登记机构进一步提高服务效率。建立土地、房地产的抵押、查封等登记事项的联动、共享机制，减轻信贷风险。（六）暂免收房地产顺位抵押登记费，减轻顺位抵押权人财务负担。四、其他切实防范房地产顺位抵押信贷业务风险。银行业金融机构、小额贷款公司和其他依法登记的融资类机构在申请顺位抵押权登记时，抵押人与后顺位抵押权人应以市场价值为基础审慎协商确定抵押物价值，并自行承担抵押物价值变现风险。顺位抵押权担保的债权数额，不得超过顺位抵押权申请双方协商确定的抵押物价值减去已担保债权数额后的剩余价值。办理该业务前要注重事前信息交流，做好严格审查、摸底工作，相关部门应予以积极配合。贷款发放后应加强贷后监管工作，重点监控抵押物价值变化、抵押人履约能力变化等情况。申请顺位抵押权登记的，抵押人应当将已经设定的抵押权登记情况告知顺位在后的抵押权人，后顺位抵押权人应作出已知晓抵押权登记情况的书面表示(附件2)。申请顺位抵押权登记，抵押双方应当按顺位抵押权登记办事指南提交申请材料。房地产登记机构积极做好登记服务工作，统计分析登记数据，按季度及时向相关部门通报信息。本办法由人民银行*市支行、市住建局负责解释。本办法自公布之日起试行。原有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。若上级出台新规定与本办法不一致时，按上级规定执行。附件：1关于优先顺位抵押权人同意设立后顺位抵押权的函(样式) 2关于后顺位抵押权申请人已知晓优先顺位抵押权情况的函(样式)3顺位抵押权登记办事指南 二一三年 月 日附件1：优先顺位抵押权人同意设立后顺位抵押权的协议（样本） 甲方（金融机构）： 乙方（抵押人）： 丙方（金融机构、小额贷款公司、其他融资类机构或融资性担保机构）： 甲乙双方于 年 月 日签订第 号抵押合同，乙方将其所有的座落于 的房屋（或土地）作为抵押物，向甲方提供债务履行担保。该合同第 条约定，乙方将该抵押物进行顺位抵押（再抵押）时，应征得甲方同意。现乙方需将该抵押物余额部分向丙方提供担保（反担保），为确保甲方抵押权的优先顺位，同时保障丙方的担保权益，甲、乙、丙三方就上述抵押物的余额部分顺位抵押事项约定如下：一、甲方同意与乙方解除原抵押合同中第 条有关抵押作价限制性约定，调整为 。二、乙、丙双方一致无条件确认甲方在抵押合同有效期内始终为该抵押物第一顺位抵押权人。三、甲方同意乙方将上述抵押物的余额部分向丙方提供担保，由乙丙双方申请办理顺位抵押权登记。四、在丙方上述顺位抵押权存在的情况下，若遇甲乙双方注销抵押权后，出现乙方又以上述房屋（或土地）向甲方提供抵押担保（反担保）的情形时，重新设立的抵押权顺位由三方协商约定。五、后顺位抵押权人方如对上述抵押物进行处置应当事先告知优先顺位抵押权人。六、其他约定事项： 七、本协议各方签章后生效。本协议一式四份，甲、乙、丙各一份，登记机关一份。甲方（抵押权第一顺位）（盖章）法定代表人（负责人）（签章）乙方 （抵押人 ）（盖章）法定代表人（负责人） （签章） 丙方（抵押权第二顺位）（盖章）法定代表人（负责人）（签章）签约日期： 年 月 日附件2：关于后顺位抵押权申请人已知晓优先顺位抵押权情况的函(样式)*市房产管理处：抵押人 以其坐落于*市 房地产作为债务人 履行对我单位所负债务的抵押担保。已知悉该房地产