2008年哈尔滨市商业银行行个人房屋贷款管理办法.doc

哈尔滨市银行个人房屋贷款管理办法第一章 总 则第一条 为支持城镇居民购买个人用房，规范贷款管理，促进个人房屋信贷业务健康发展，根据贷款通则和中国人民银行个人住房贷款管理办法的规定和哈尔滨银行自然人客户贷款管理办法，特制订本办法。第二条 个人房屋贷款（以下简称贷款）是指贷款人向借款人发放的用于购买住房或商用房的人民币贷款。第三条 个人房屋贷款分为一手房贷款和二手房贷款。一手房贷款是指贷款人向借款人发放用于购买未办理产权登记或近期首次办理产权登记后的新住宅或商用房贷款。二手房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买售房人已经取得房屋产权证、具有完全处置权利、在二级市场上合法交易的住宅或商用房贷款。第二章 贷款对象及条件第四条 贷款对象是指具有完全民事行为能力的自然人。第五条 贷款对象应同时具备以下条件：（一）年龄在18周岁以上，身体健康，持有有效身份证件的自然人； （二）具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力；（三）具有合法有效购买房屋的合同或协议；（四）能够支付贷款人规定比例的首付款；（五）没有不良信用记录；（六）贷款人规定的其他条件。第三章 贷款额度、期限和利率第六条 贷款额度（一）购买普通商品住房、经济实用住房、集资建房等一手房贷款，建筑面积在90米以下的贷款额度一般不超过购房款或个人实际应出资部分的80%；建筑面积在90米以上的贷款额度一般不超过购房款70%。购买普通住宅的二手房贷款和已取得产权证的一手房贷款贷款最高额度不得超出交易价格或评估价格（孰低原则）的70%。（二）购买高级商品房屋、商务套房、商铺店面、商业经营用房和单独的车库的，贷款额度最高不得超过购房款或评估价格的60%。第七条 贷款期限。根据房屋实际情况合理确定，但最长不得超过30年，且执行以下规定：（一）贷款期限最长不得超过所购房产的剩余可使用年限；（二）借款人的年龄加上贷款期限不得超过65周岁（含）；（三）购买商业用房（包括商铺、写字间、独立车库等），贷款期限最长为10年；第八条 贷款利率在人民银行规定的范围内，按哈尔滨市银行信贷业务基本规定贷款风险定价原则，考虑成本、风险程度、目标利润及市场竞争状况等因素确定。 第四章 贷款担保第九条 借款人向我行申请个人住房贷款必须提供有效担保。个人住房贷款实行抵押、质押、保证、抵押加阶段性保证等担保方式，不得采用信用方式。我行可根据借款人的具体情况，采用上述一种或同时采用几种贷款担保方式。贷款担保应执行哈尔滨市商业银行信贷担保管理办法的有关规定。第十条 以抵押方式申请贷款的，应当符合以下条件：(一) 贷款的抵押物必须是我行认可的、能够进行抵押登记的借款人所购房屋或其他符合法律规定的财产；(二) 抵押物不存在重复抵押或转让情形，同第三人之间也无任何形式的纠纷；(三) 抵押物价值按照抵押物的市场成交价或评估价或协议价确定；(四) 借款人以所购住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押；(五) 经办行与抵押人签订抵押合同后，双方必须依照法律规定办理抵押登记；(六) 抵押人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受我行的监督检查；(七) 对设定的抵押物，在贷款本息未清偿前，未经我行书面同意，抵押人不得将抵押物转让、出租、重复抵押或以其他方式处分；(八) 抵押担保的期限自抵押登记完成之日起至担保的债权全部清偿之日止，抵押终止后，当事人应按合同的约定，到原登记部门办理抵押注销登记手续，解除抵押权。第十一条 个人房屋贷款的保证担保方式包括开发商或集资建房单位提供的阶段性担保和担保公司的保证担保以及其他符合条件的单位和个人担保，应当符合以下条件：保证人是法人、其他经济组织的，必须具有代为偿还全部贷款本息的资格和能力，且信用良好。保证人为自然人的，必须具有：1、完全民事行为能力；2、本市常住户口或经常住所地在本市且具有有效居留身份证件。3、稳定、可靠的职业和收入，信用良好，有代为偿还贷款本息的能力。保证人应与我行签订书面保证合同，保证人为借款人提供的贷款担保为全额连带责任保证。 保证担保期限应长于借款合同期限。保证期间，保证人为法人或其他经济组织的，如发生变更、撤消或破产等，借款人应提前天书面通知我行，保证合同项下的全部权利、义务由变更后的机构承担或由对保证人作出撤销决定的机构承担。如我行认为变更后的机构不具备完全的保证能力，变更后的机构或作出撤销决定的机构有义务落实为我行所接受的新的保证人。保证人为自然人时，如发生死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力等，借款人应立即通知我行，我行有权要求借款人提供新的担保。未经我行认可，原保证合同不得撤销。 借款人之间、借款人与保证人之间不得相互提供保证。 仅提供保证担保方式的，只适用于贷款期限不超过年（含年）的贷款，其贷款额度不得超过所购住房价值的。第十二条 以抵押加阶段性保证方式申请贷款的，应当符合以下条件：保证人必须是我行与之签订了房屋按揭合作协议书的，且又是借款人所购住房的开发商或售房单位。在借款人所抵押的住房取得房屋所有权证并办妥抵押登记之前，由开发商或售房单位提供阶段性连带责任保证。保证人的财务和资信情况良好；销售的房产项目已具备“五证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证），项目后续资金可靠、充足。在我行开立结算帐户和保证金帐户，保证金帐户内原则上应保留一定的资金作为保证金。本方式涉及的抵押、保证担保按本办法第二十条、第二十二条的规定办理。 在所抵押的住房取得房屋所有权证并办妥抵押登记后，根据协议约定，保证人不再履行保证责任。第十三条 借款人全额以权利凭证质押方式申请个人房屋贷款的，按哈尔滨市商业银行信贷担保管理办法质押担保贷款的有关规定执行。第十四条 借款人由保险公司提供抵押物财产保险综合险的，应当符合以下条件：保险公司与我行已签订合作协议。保险期限不得短于贷款期限。在抵押期间，借款人不得以任何理由中断或撤销保险。如借款人中断投保，我行有权代为投保，由此发生的费用由借款人承担。以所购商用房作为抵押物的，借款人应当办理房屋保险。以所购住宅作为抵押物的，是否保险由借款人自愿选择。保险金额不得低于借款金额。 指定经办行为保险单注明的被保险人或第一受益人，对保险金享有第一位的、全额请求权。贷款本息还清前，保险单正本或保险批单应由我行保管。第五章 贷款程序第一节 贷款的申请第十五条 申请未办理产权登记一手房贷款的借款人所购房产的开发商或单位必须是已与我行或置业担保公司签订按揭合作协议。第十六条 已取得产权证明的一手房贷款和已办理更名过户的二手房贷款的借款人必须在取得有效产权证明的6个月内提出申请。第十七条 借款人申请个人房屋贷款业务，应填写个人购房贷款申请审批书，同时提供下列资料：（一）借款人及配偶的身份证件（居民身份证、户口簿、居留证件或其他身份证件）、申请人近期2寸彩照；（二）有配偶借款人需提供夫妻关系证明，单身提供单身证明；（三）贷款人认可的有权部门出具的借款人稳定经济收入证明或其他偿债能力证明；（四）合法的购房合同、协议（房地产管理部门统一印制的房地产买卖合同）或其他批准文件；（五）抵押物清单、权属证明文件，有处分权人同意抵押的证明；（六）保证人同意提供担保的书面承诺；（七）借款人用于购房首付款凭证；（八）贷款人规定的其他条件和资料。第二节 贷款的调查和审批第十八条 贷款调查主要调查借款人的资格和还贷能力和交易的真实性。调查内容包括：1、借款人所提供资料的真实、合法性；2、借款人及主要家庭成员职业、年龄、学历、品行及专业技能，有无影响还款能力的不良品行和不良信用记录；3、按照审慎的原则核定借款人及家庭主要财产和收入状况；4、借款人申请贷款金额及期限是否与家庭收入及其他收入、还款能力相符等；5、抵押物权属证明，保证人资信证明；6、以第三方财产或共有财产作为抵押物或质物的，有处分权人同意抵押或质押的证明；7、以保证方式进行贷款担保的，担保能力的依据、资料；8、借款人与售房人是否存在直接或间接关系，房产买卖的交易行为和意图是否真实；9、贷款人要求提供的其他资料。第十九条 应严格审查借款人收入状况。申请人收入不足或无法提供收入证明的经办人员应退回申请。第二十条 贷款的审查和审批个人住房贷款审批实行管辖行、总行授信审批中心和总行授信审查委员会三级审批制度，授权权限根据总行信贷授权书确定，超越授权权限的，不得审批和发放。贷款审查人员对调查人员报送的借款人资料和调查意见进行审查，重点审查借款人资格及还款来源的真实性、可靠性；审查贷款抵押及保证担保的合法性；审查贷款额度、期限是否与借款人收入相符等。提出贷款金额、期限、利率和担保方式等审查意见报经办行审贷小组审批；审贷小组通过的，授权范围内，管辖行行长审批，超过授权权限，明确签署申报审批意见上报。管辖行行长对审贷小组否决的项目不能批准，但对审贷小组通过的项目具有否决权。第三节 贷款的发放和收回第二十一条 个人房屋贷款发放应包括以下程序：要求借款人落实贷前条件，签订借款合同，办理抵（质）押贷款的登记；监控中心审查放款条件；经办行划款；签发借据通知会计部门记账；对入账贷款进行信贷登记等。（一）贷款人同意贷款后，与借款人签订个人购房借款合同和划款扣款授权书。提供保证担保的单位或个人在个人购房借款合同的保证人处签章。二手房贷款，贷款人还需出具二手房贷款承诺函，承诺在买卖双方办妥产权过户手续并将所购房产抵押给我行后，发放贷款（与置业担保公司合作的除外）。（二）借款人所购房屋为现房的应先办理房屋产权抵押登记，后放款。（三）办理期房按揭贷款，发放贷款时贷款人按约定比例留存保证金。（四）借款人在贷款行开立还本付息账户、储蓄存折（卡）并与贷款行约定还款方式。（五）借款人填制借款凭证并签章，贷款人根据合同约定将款项划付售房方或借款人的指定帐户。（六）采取抵押加阶段性保证方式的，待取得正规的购房发票后，须由借款人、开发商配合贷款人办理抵押登记手续，贷款行必须加强房屋他项权证归行的管理，密切关注应办未办产权的借款人。第二十二条 贷款本息的偿还 （一）借款人可选择等额本息还款法、等额本金还款法等还款方式。 （二）借款人需在我行开立的丁香卡或储蓄存折中，按合同约定的还款计划，于每次还款日前，存入足够偿还本期贷款本息的款项，由贷款人按期扣款。借款人需委托贷款人从其丁香卡或活期储蓄存款账户按约定扣收贷款本息。（三）借款人足额偿还贷款本息后，借款合同自行终止。（四）借款人在规定的还款期限内，未能按合同约定归还贷款本息时，贷款人应向借款人催收，并根据合同的规定，追究借款人违约责任。（五）如借款人需提前全部或部分归还剩余的贷款本金，须提前30天向贷款人提出书面申请，征得同意后方可办理有关手续。其中采用等额本金还款法的借款人可提前偿还应付本金整数倍的本金（缩短相应还款期限，每月还款本金额不变）或偿清全部贷款本息；而采用等额本息还款法的借款人须提前结清全部贷款本息，不得提前部分还款。对于此前已计收的贷款利息不再调整。第六章 房屋按揭贷款项目第二十三条 本办法所称的房屋按揭贷款项目（以下简称按揭项目），系指具备相应开发资质或资格的企业（单位）向我行申请，为购房人提供个人房屋按揭贷款服务，并最终签定合作协议的开发项目。第二十四条 管辖行与开发企业或单位合作的按揭项目（含与担保公司合作项目）实行上报总行审批制度。第二十五条 管辖行上报审批的按揭项目申请应遵循以下规定：(一)申请资料为复印件的，核查人员应在复印件上右上角加盖“与原件核对一致”章和个人签章。（二）项目户型平面图或房源明细表必须与实际户数、面积相符。（三）对申请期房项目按揭的没有连续开发记录开发商，要对公司的主要股东进行细致调查，尽量获得更多信息。（四）对于营销优质按揭项目，须执行特别信贷政策（如提高贷款额度、实行优惠利率等）的，支行随项目申请上报审批。第七章 风险提示第二十六条 管辖行选择按揭项目时，写字楼、高档别墅项目应谨慎介入。第二十七条 对以下按揭项目，不予受理：（一）建筑工程质量不合格的项目；（二）因建设项目计划出现重大调整或企业资金严重短缺等因素，可能产生“烂尾”的项目；（三）不能提供合法“五证”的项目；（四）存在债权、债务和产权纠纷或正处于法律诉讼阶段的项目；（五）未经主管部门预售登记备案，不具备合法销售条件的项目；(六)开发企业或其领导有不良信用行为记录。第二十八条 经办行在审查一手房贷款申请人时，应当注意：一手房贷款申请人（或配偶）从事工作与开发商有直接或间接关系的应谨慎介入；申请人（或配偶）与开发商的法人代表或公司主要成员有近亲属关系的应谨慎介入；以经营建筑、建材、装饰、原材料供应等与开发商开发项目有经济往来关系的单位的贷款申请人应谨慎介入。第二十九条 借款人有下列行为之一的，属于违约：未按合同约定的还款计划归还贷款本息；未按合同约定用途使用贷款；拒绝或阻挠我行定期监督检查借款人的有关情况；向我行提供虚假文件和资料，危及贷款安全；将设定抵押权的财产出售、转让、馈赠或重复抵押；未经我行同意拆迁、出租抵押物；未按合同约定续办保险手续；与他人签订有损我行权益的合同或协议；借款人死亡、失踪或丧失民事行为能力后，其法定继承人、受馈赠人或监护人拒绝履行借款合同；抵押物或保证人因意外事件影响担保能力时，借款人没有及时通知我行，并根据我行要求重新落实担保；（十一）出质人转让质物保管收据或未经我行同意而挂失所质押的权利凭证；（十二）违反本办法和借款合同规定的其他行为。第三十条 借款人有第二十九条所列行为之一时，我行