地产民间指数.doc

地产民间指数城市指标大排面指数大排面指数是指一个楼盘合理的均价是这个楼盘半径500米内小吃店里一碗排骨面价格的1000倍。如果大排档上卖的“大排面”一碗4块钱，那么这个地方标准的房地产价格就应该是4000元平方米；如果大排面卖到6块钱一碗，那么标准的房地产价格就应该是6000元平方米；如果你发现面价是5块钱一碗，而附近的房价只是4200元平方米，那么你可以毫不犹豫地投资；相反的话，房价就有虚高的成分。万科进驻指数指万科所进入的拿地开发的城市，说明这个城市应该是一个相对成熟、有机会、风险偏小的城市。现在万科已进入18个城市：深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌、佛山、鞍山、大连、中山、广州、东莞、无锡、昆山。万科选择进入的城市主要考虑项目的可持续发展；1993年进入的鞍山当时没有收缩的原因也是考虑可持续，万科至今已在那开发了2个项目；1994年保留下来的沈阳，已开发5个项目，今年还会开发1-2个项目；2004年进入的城市是东莞、无锡、昆山。飞机指数一个城市的飞机航班频次多少，可以判断该地区地产活跃程度。频次越多，外商越积极进入，地产也越活跃。举例来看：省会城市如石家庄到深圳最初一周有2班次，现在已经取消了，青岛到深圳每天有好几个班次。所以，青岛的楼市相对活跃；南京班次也非常少，但是房价高，可以看出当地消费的虚高。此指数不适合：旅游城市，比如深圳到桂林一天有4班，但是桂林房地产并不发达；联体城市，比如深圳到广州，没有飞机。机场的士司机倒客指数倒客越频繁的城市，营商环境越差。有些城市的士司机会在出机场几步路时，找各种借口把乘客请下车，然后让乘客转搭其他出租车。这是一种倒客行为，因为司机可以立即回去排队再接客，而仍能从刚才的乘客那里分到一半的路费。东北的某些城市机场的士司机倒客严重，代表了东北的大官僚气息；南京也存在机场的士司机倒客现象。酒店价格指数酒店价格与房价成正比。这包含有两层意思：一个城市当地酒店价格高，其所在的周边物业价格也高；一个城市酒店价格在上涨，通常该地区或者该城市房价在上涨，反之亦然。需要说明的是：酒店要有代表性，一般是非郊区的别墅或极其高档的酒店；酒店价格在正常营业时间的统计结果。麦当劳、肯德基指数和万科指数有些雷同，但是麦当劳、肯德基所入住的城市更能代表当地市场的成熟程度，他们所做的分析一般不会以中国的GDP等官方数据为判断依据。接受信息指数从不同地区人接受信息的差异上，便可反映一个地区的富裕程度。第一类地区接受传真的效率很高，一发文件，很快就自动给传真信号。政府官员的名片上印有手机号码；第二类地区一般将传真机设为半人工状态，电子邮箱过一段时间检查一次；第三类地区政府官员名片上的信息常常不准，不可能有手机号码、传真机是空号。房价两极分化指数一个城市出现房价两极状况，中间出现断层价格，表明该城市是外向型经济，消费不稳定。比如三亚，有海景资源的房子8000元/平方米，同质楼盘没有海景的房子只有3000元/平方米，甚至还有1000元/平方米的房子。这个指标适用于：判断一个地区开发量是内部消化还是外来投资消化的重要指标；看海的房子偏重于投资价值，危机来临率先跳水；有利于开发商定价策略。比如青岛的海边房价上万，但是没有6000-8000元/平方米的房子。原住民有房指数一个城市原住民家庭拥有房产比例是解释一个城市房地产是否过热的重要指标。这些人可以收入很低，但卖掉老房子后可以买新房子。这可以得出结论：这些人不受房价和收入比的限制。上海原住民70%的家庭都有自己的房子，通过对房价收入比进行修正，上海房价收入比在3-6之间，而不是大家所说的12以上。当然上海的穷人房价收入永远都在12以上。因为当你在解放弱者的时候，弱者脱贫速度永远赶不上强者的财富增长速度。远离指数居住地和工作地离得越来越远，这从一定程度上反映了城市发展的规模和速度。这就是传统意义上的通勤指数。打卡指数这一指数一方面反映了郊区化的趋势，另一方面也能反映交通问题。北京很多公司不能打卡，因为员工住得远，上班容易塞车，打卡制度不容易实施。这也可以引申到塞车指数。卡车指数进城的卡车越来越少，卡车限行的路段越来越多，代表经济发展得越好。路牌地产广告指数显而易见，作为地产业附属的地产广告业与地产业的发展是正关联的。路牌地产广告越多，代表地产业越繁荣。与这一指数类似的还有装修公司的广告指数、装修公司的幸福程度指数。 社区指标电线杆干净指数指马路上电线杆或围墙等被小广告乱张贴侵占的程度。这是异地投资，判断房地产发展潜力的指数房地产潜力与电线杆干净程度成反比！这个与通常我们的想法相反，在于它客观地提示了外来人口的数量和需求潜力，试想在整顿市容的爱国卫生运动高涨的时候，小广告的屡禁不止反应什么问题？梧桐数径指数指行道数的年龄。这是判断街区价值（环境、人文）的显像指数，主要用于：判断不同街区之间的价格差（往往与数径差成正比）；确定主流居住文化形态和人群。由于我们原本机动车道路窄，此指数的变化，如阔路砍树等，反映物业的价值变化。餐馆满座指数不同街区餐馆的满座时间点是不同的。一般晚上8点开始的晚餐是可信赖的高等级的社区标志。黑灯指数窗子黑灯占全部房屋窗子的比例，反映存量房或已入伙房屋空置率的指数。这个指数由于简明、易察而成为一个经典的工具。应该注意的是：由于我们的商品房大部分是毛坯，故对于入伙后一年内的房屋、高档房屋，尤其是第二居所，以及对于窗子与户数关系不明晰的房屋，黑灯指数并不适用。可以通过计算小区主入口的人流量和小区套数相比较使用。信箱灰尘指数一个小区的入住率高低，可以通过看业主信箱上面的灰尘。越多的信箱上常年有灰尘，说明入住率越低。这适用于：已经入住的小区；小区有可能出现两个信箱，以常使用的为主。阳台封闭指数阳台的闭合可以看出该房屋是自住多还是用于出租、投资居多。因为房屋用来出租，业主是不会花钱把阳台封闭好的，只有自己入住才会下功夫整理。同理可以推出阳台栽花指数，晾衣指数，装空调指数等等。这不适用于：统一装修的小区；北方只有内阳台的小区；高级公寓。高档酒吧发票指数一个地区的高档酒吧里面不拿发票的人越多，说明该地区白领消费能力越强，原因是白领自己消费，没有必要报销，但是仍然消费得起。这说明：该地区的主力消费群是高消费白领，以及他们大多是在现代企业的高收入者；高品质小户型适合该地区。上海新天地的酒吧中消费不拿发票的人多，周边商业和住宅物业也以白领为主。文化生活指标茶餐厅指数指步行10分钟内小吃店和咖啡厅的数目，反映生活便利度和配套成熟度的指数。这个指数适用于：投资出租型住宅和SOHO公寓；确定会所的功能；确定新新人类的生活成本。类似可以同理推出“咖啡厅指数”、“学区指数”、“酒店指数”超市采购指数社区里的（食品）超市种类决定平时买得到的食物种类与档次，也因此影响到这一片区的整体房价。逛街指数若想逛小巷子，有一个基本指标，就是要往较富裕或时髦的区域走，这一规则不仅适用于上海，几乎是放之四海而皆准。结算指数购物之后的结款方式及其实现的顺畅程度，很容易成为对高额客单价的一种回报。家装指数室内环境的安静，得益于木质的地板或者地毯，以及适当的坐位区域和有效的软饰。而露台上明亮可鉴的玻璃面餐桌通常是上流社会的标志之一。经济复苏指数包括新车销售量大大增加；司机、保姆需求量大大增加；出现置业人潮(房地产热)；赴海外度假者大大增加；纯种狗和纯种狗主人同时增加；女性做隆胸手术者与女性胸围尺码俱增。家庭主妇闲钱指数家庭主妇的闲钱用来炒股票，说明股市的投机因素大；家庭主妇的闲钱用来炒房，说明房地产的投机因素越浓。“过江龙”指数境外地产商杀进来的数量突然增多，或者说外地地产商杀到这个城市的数量突然增多，说明房地产发展前景看好或者过热。与这一指数类似的还有外资基金的介入指数。地产商竞合指数土地拍卖时，地产商联合起来拿地。这个指数越高，说明土地供应量有问题，竞争激烈，或者这种竞争越来越充分。贷款紧张指数银行融资条件没变，银行也没卡贷款，这个时候大家还热衷于讨论新的融资方法，作为开发商还感觉资金紧张，这种现象就标志着有危机了。民工表情指数指工地上民工的工资是否按时支付和民工干活信心的指数，也可称之为“质量指数”、“烂尾先兆指数”、“开发商实力指数”、“工期指数”。到目前为止，这个指数颇有效果，因此在工地上探头探脑的买家，正是为此指数而来。供应商回款速度指数材料供应商的回款速度越快，说明房地产的销售状况越好、热度越高。销售现场调查指数指在销售现场内进行500份以上的问卷调查，通过这种方式来判断置业者对该楼盘的心理承受价格。然后将问卷调查中置业者期望价格的平均值上浮10%到15%左右，就是消费者能够承受的心理价格。这种指数对价格的判断非常准确，比任何其它的调查数据都精确。无用功能指数地产商提供的没有实际功能的空间或者智能化的、使用功能越弱的空间越多，说明行业竞争越激烈。售楼处豪华指数一个城市楼盘的售楼处装修豪华程度可以反映该城市地产销售市场竞争激烈程度。售楼处装修豪华，说明当地销售市场竞争激烈，市场比较规范。售楼处非常不起眼，说明当地市场比较好，但并不代表当地市场机会很大，因为也许要靠资源才能拿到土地，没有政府资源者最好不介入。广告白开水指数当楼盘广告像白开水似的出现户型、总价甚至折扣方式时，这说明该楼盘产品已经出现滞销，或者这个开发商才刚刚入行，把楼盘销售当成卖消费品。需要剔除楼盘已经进入绝对的尾盘期，开发商获取最后的利润。这个指数比较适用于深圳地区。页码指数指房地产买卖、租赁以及其他有关经济合同的页数，反映的是市场发育水平。一般的规律是：房地产纠纷和诉讼与页数成反比；房地产律师的独立性与参与度与页数成正比。因此，这个指数也可以称之为“诉讼指数”。为什么？只要拿一本香港同类合约对比即可明白。三年指数指房地产按揭贷款的月供在三年内违约断供的比例，这是反映房地产价格风险的指数。主要应用于变相零首期或超低首期付款的楼盘。它可判断按揭资产的安全性，是房地产周期中危机来临的预兆之一。购买力指数房屋的月供按揭款额不超过家庭月收入的一半，就具有强大的购买力。这里通常指20年、8成按揭贷款。计算的麻烦在于家庭平均月收入的计算。由于房地产的客户基于收入上的细分，不同的物业类型的购买力不能持平均主义。大排面指数大排面指数是指一个楼盘合理的均价是这个楼盘半径500米内小吃店里一碗排骨面价格的1000倍。如果大排档上卖的“大排面”一碗4元钱，那么这个地方标准的房地产价格就应该是4000元平方米；如果大排面卖到6元钱一碗，那么标准的房地产价格就应该是6000元平方米；如果你发现面价是5元钱一碗，而附近的房价只是4200元平方米，那么你可以毫不犹豫地投资。相反的话，房价就有虚高的成分。飞机指数一个城市的飞机航班频次多少，可以判断该地区地产活跃程度。航班越多，外商越积极进入，地产也越活跃。举例来看：省会城市如石家庄到深圳最初一周有2班次，现在已经取消了，青岛到深圳每天有好几个班次。所以，青岛的楼市相对活跃；南京班次也非常少，但是房价高，可以看出当地消费的虚高。此指数不适合：旅游城市，比如深圳到桂林一天有4班，但是桂林房地产并不发达；联体城市，比如深圳到广州，没有飞机。酒店价格指数酒店价格与房价成正比。这包含有两层意思：一个城市当地酒店价格高，其所在的周边物业价格也高；一个城市酒店价格在上涨，通常该地区或者该城市房价在上涨，反之亦然。房价两极分化指数一个城市出现房价两极状况，中间出现断层价格，表明该城市是外向型经济，消费不稳定。比如三亚，有海景资源的房子8000元平方米，同质楼盘没有海景的房子只有3000元平方米，甚至还有1000元平方米的房子。这个指标适用于：判断一个地区开发量是内部消化还是外来投资消化的重要指标；看海的房子偏重于投资价值，危机来临率先跳水；有利于开发商定价策略。比如青岛的海边房价上万，但是没有6000-8000元平方米的房子。原住民有房指数一个城市原住民家庭拥有房产比例是解释一个城市房地产是否过热的重要指标。这些人可以收入很低，但卖掉老房子后可以买新房子。这可以得出结论：这些人不受房价和收入比的限制。打卡指数这一指数一方面反映了郊区化的趋势，另一方面也能反映交通问题。北京很多公司不能打卡，因为员工住得远，上班容易塞车，打卡制度不容易实施。这也可以引申到塞车指数。路牌地产广告指数显而易见，作为地产业附属的地产广告业与地产业的发展是正关联的。路牌地产广告越多，代表地产业越繁荣。与这一指数类似的还有装修公司的广告指数、装修公司的幸福程度指数。电线杆干净指数指马路上电线杆或围墙等被小广告乱张贴侵占的程度。这是异地投资，判断房地产发展潜力的指数房地产潜力与电线杆干净程度成反比！这个与通常我们的想法相反，在于它客观地提示了外来人口的数量和需求潜力。梧桐树径指数指行道树的年龄。这是判断街区价值(环境、人文)的显像指数，主要用于：判断不同街区之间的价格差(往往与数径差成正比)；确定主流居住文化形态和人群。由于我们原本机动车道路窄，此指数的变化，如阔路砍树等，反映物业的价值变化。黑灯指数窗子黑灯占全部房屋窗子的比例，反映存量房或已入伙房屋空置率的指数。这个指数由于简明、易察