工业地产使用中的问题及对策.doc

工业地产使用中的问题及对策庾莉萍一、什么是工业地产工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地，工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产土地的批租年限为50年。表1是工业地产的主要物业类型。工业地产是由市场利益和环境驱动带动的产业，具有政策主导、专业性强、区域性强、投资回报稳定的特点（见表2）。由于其稳定的投资回报，工业地产颇受国外投资者青睐，目前国内对工业地产关注度在不断提升。与商业地产类似，工业地产回报率相对比较稳定，不同的是，其优势在于成本较低，这也促进了其快速发展。从开发模式上看，根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的四种模式主要有工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式（见表3）。相关资料显示，工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。日本的工业地产占全世界的30%，对日本GDP贡献在40%以上；美国工业地产占全世界的27，对本国GDP贡献也超出了30。从我国目前来看，在劳动力、工业配套能力、国内市场规模以及自身发展的速度等方面存在一定优势，使我国成为承接国际产业转移最重要的区位之一。二、工业用地存在的问题根据目前的土地法律，政府是工业用地的垄断性供应者。政府从农民那里征用土地，转手供应给企业。由于工业用地大部分以协议出让的方式获取开发，在确保工业土地市场供应稳定的同时，有利于工业项目的开发建设，对促进区域经济的发展起到了重要的作用。但协议出让工业用地的方式及其相对低廉的出让价格在过程中也产生了一些问题，部分地区为了拉动地方经济增长，吸引投资者，地方政府竞相压低土地出让价格，设立开发区、工业园区。比如，在河南，面对开封的激烈竞争，郑州为了争取一个工业城项目，只向该项目投资方收取每亩1美元的象征性地价。而该投资者在获得工业城整体土地的使用权后，有权在二级市场上向其他投资人协议转让其中任何地块的土地使用权等。部分开发商获得土地之后通过各种方式改变土地用途，变工业用地为商业用地，从而获取较高的转让及开发销售的增值收益。从地方政府官员的角度看，这并不是赔本买卖，而是理性的选择。依靠低廉的土地，吸引来投资，可以立刻变成本地的GDP增加值，而这正是上级考核地方官员的主要政绩指标。当然，地方政府给本地引来投资，也确实可以推动本地经济增长，或者提升本地产业结构，从而给本地民众带来一定收益。 但各地竞相廉价出让土地，毕竟不利于形成一种高效率的经济增长方式。土地价格不断探底的竞争，在很大程度上把地方政府之间为了增长的竞争变成了一种补贴性竞争，而没有多少制度竞争的内涵。它诱导企业转战各地以获取这种补贴，而疏于提升产业结构，增进效率。因此，在中国，产业转移基本上在同一产业水平上平移，加工工业从珠江三角洲转移到长江三角洲，目前又向中部和西部地区转移，很大程度上正是为了追逐地方政府给予的显性与隐性补贴。至于由此造成的土地浪费，更是触目惊心。 根据国土资源部的统计，仅仅2005年，全国土地出让收入就超过了5500亿元，在东部沿海发达地区，有的县市土地出让收入占地方财政收入的一半以上，可谓“土地财政”。另据权威数据：一般地方政府从农民那里征用来的土地总量中有30%至40%的部分用作基础设施、道路、学校等公共用地，政府从中无法赚取利润；有35%左右的用地被用作工业用地，这部分土地是通过协议方式供给的，各地方政府间为了吸引更多投资，争相压低地价；剩余部分作为商业和住宅用地供应给市场。在这一部分土地中，经济适用房和廉租房又占取了一部分，通常情况下，商品房用地仅占15%左右。可以看出，政府的土地收入主要依赖商品房用地。政府必须要用15%的土地收入弥补那85%的亏空成本，同时还要赢利，为地方经济发展助力。这就是为什么长期以来我国商品房用地价格、房价暴涨的最根本原因之一。地方政府为了从商品房用地上获取超额利润，必须采用压低给农民的征地补偿标准、抬高建设用地的出让价格。因此从某种程度上讲，地方政府通过协议出让方式压低工业用地价格，客观上严重损害了农民的利益、推动了商品房价格超常规上涨，也给城镇居民增加了负担。三、工业地产的有关政策基于工业用地存在的问题，国家加大了对工业用地的宏观调控，国土资源部在06年9月发布关于加强土地调控的有关通知，对于新的工业用地出让最低价将按照“不低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和”的标准制定，并将工业用地最低价标准制定权从地方政府收归中央。而2007年1月1日开始实行的全国工业用地出让最低价标准规定了全新的工业用地价格，禁止了零地价和低成本转让工业用地，同时规定了工业土地的出让必须通过挂牌拍卖的形式进行。2007年10月，国土资源部对外发布了国土资源部部长徐绍史签署的国土资源部令第39号，出台了招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定。39号令在第四条第一款中规定，“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”，明确将工业用地纳入招拍挂范围。2008年2月国土资源部发布了新修订的工业项目建设用地控制指标(以下简称控制指标)。新指标相应提高了工业用地准入门槛，以促进产业结构调整和产业升级。新修订的控制指标由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率五项指标构成。规定，工业项目的建筑系数应不低于30%。工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。工业企业内部原则上不得安排绿地。但因生产工艺等有特殊要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过20%。控制指标要求，各级国土资源管理部门要严格执行控制指标与相关工程项目建设用地指标。不符合控制指标要求的工业项目，不予供地或对项目用地面积予以核减。对因生产安全等有特殊要求确需突破控制指标的，应当根据有关规定结合项目实际进行充分论证，确属合理的，方可批准供地，并将项目用地的批准文件、土地使用合同等相关法律文书报省(区、市)国土资源管理部门备案。编制工业项目供地文件时，必须明确约定投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率等土地利用控制性指标要求及相关违约责任。通知强调，要根据本地区实际，在符合控制指标要求的前提下，制定或调整本地区的工业项目建设用地控制指标，并报部备案。同时，要加强对工业用地利用状况的评价与分