廊坊市东方高尔夫花园.doc

某集团廊坊市“东方高尔夫花园公寓二期”可行性研究报告 编制单位：某集团股份有限公司 编制时间: 2008.1第一部分总论一、项目名称廊坊市“东方高尔夫花园二期”二、开发单位某集团股份有限公司三、报告编制单位某集团股份有限公司四、地块位置及环境项目位于京津塘高速公路黄金分割点沿线的廊坊经济技术开发区东方高尔夫花园内，西隔30公里与首都北京相望,东行60公里与天津及渤海为邻，恰处“大北京”战略规划的发展重心，是各种资源汇聚的“黄金宝地”。五、报告编制依据（一）廊坊市经济技术开发区建设用地规划条件（二）廊坊市经济技术开发区国有土地使用权出让合同六、主要经济技术指标项目总用地面积：123467 m2项目总建筑面积：440953 m2项目地块容积率：2.7地块性质： 住宅主要经济技术指标一览表 序号项目数量单位备注1规划用地面积123467m22总建筑面积440953m22.1地上建筑面积335326m22.1.1可售面积433033m2按具体物业形态划分，如住宅、商铺等2.1.1.1其中：高层住宅322336m22.1.1.4 商业用房50702.1.1独立地下车库1056273容积率2.7m24建筑密度40%5绿化率30%6机动车位3792个7预计竣工日期2010年9月30日8预计交房日期2010年1月20日第二部分市场分析与产品定位一、市场分析（一）廊坊市经济发展概况1、廊坊市都市经济圈经济发展状况2001年以来，廊坊市宏观经济增长提速。全市地区生产总值突破700亿大关，初步测算实现722亿元，增长152。（资料来源于2002年-2007年廊坊市统计年鉴）n 廊坊市经济发展稳定快速，城市综合实力提升明显，经济形势的长期利好发展将为城市房地产业的持续、健康发展奠定良好基础。图：宏观经济增长与房地产业发展的关系 小于4% 4-5% 5-8% 大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展房地产GDP增幅根据国际通用衡量标准判断廊坊市房地产业发展阶段（见上图），目前廊坊市的地区国民生产总值年实际增幅高达15%，房地产业作为城市经济的支柱型产业之一处于高速发展的阶段，具有较高的投资潜力。 2、廊坊目前消费者状况n 从上表可以看出，由于廊坊市发展起步相对较晚，收入水平基数相对较低，但进入2003年以来廊坊市城镇居民人均可支配收入持续保持两位数的高速增长，增长势头和发展潜力较为突出，有利于城市房地产业的长远持续发展。（资料来源：2001-2007年廊坊统计年鉴）（二）廊坊经济开发区经济、规划及发展趋势分析2、区域发展规划（1）产业发展现状 近些年来，特别是最近几年，在市委、市政府领导下，全市上下围绕建设“实力廊坊、效率廊坊、和谐廊坊”奋斗目标，坚持“全党抓经济、重点抓工业、集中精力上项目”，加快“壮县、强市、富民”步伐，经济社会持续、快速、健康发展，全市产业发展形成了规模扩大、质量提高、后劲增强、结构优化的良好势头。2005年全市地区生产总值实现632.9亿元，“十五”期间年均递增12.1%，高于全省平均水平1个百分点；人均生产总值达到16201元，高于全省平均水平1387元；实现全部财政收入58.5亿元，“十五”期间年均递增25.6%；完成固定资产投资341.6亿元，“十五”期间累计完成1178亿元，成为全省经济发展最具活力的地区之一。综合分析全市产业现状，具有三个方面特征：“二、三、一”产业发展格局已经形成。2005年，三次产业比例为16.2：54.7：29.1，继续保持第一产业比重下降，第二产业增速最快，第三产业平稳发展的态势。2005年，第一产业实现增加值102.4亿元，“十五”期间年均递增5.9%，畜牧、蔬菜、林果三大产业占主导地位，占第一产业增加值的比重78%。农业产业化水平不断提高，出现了汇福粮油、梅花味精、五丰福成等40个具有带动能力的龙头企业，全市农业产业化率达到58.2%；第二产业实现增加值346.5亿元，“十五”期间年均递增13.9%。其中，建筑业实现增加值43.9亿元，占第二产业增加值比重12.7，“十五”期间年均递增11.3。工业产业中，食品加工、家具制造、金属冶炼及压延等传统制造业不断提升，电子信息、汽车零部件、生物医药等现代制造业发展迅猛；第三产业实现增加值184.0亿元，“十五”期间年均递增12.2%，特别是信息咨询、科技教育、房地产、现代物流、会展、社会服务业等新兴服务业比重逐步上升，2005年实现增加值75.4亿元，占全部服务业增加值的比重41%，比2000年提高了6个百分点。会展旅游2005年实现总收入31.4亿元，“十五”期间年均递增20%以上，成为我市服务业发展的新动力。 工业产业发展的主体地位基本确立。全市经济发展开始步入工业化中期阶段，2005年全市实现工业增加值302.6亿元，占地区生产总值的47.8%，比2000年提高2.5个百分点，“十五”期间对经济增长的贡献率达到50%以上，工业成为全市经济发展的最强支撑。一是主导产业初显端倪。金属冶炼及压延、食品加工与制造、汽车零部件等3个产业总产值超过100亿元，木材加工及家具制造、金属制品等4个产业总产值超过50亿元，这些产业发展速度较快，“十五”期间年均递增20%以上，在全市工业体系中占有重要位置；二是高新技术产业发展迅猛。2005年全市高新技术技工贸总收入180亿元，“十五”期间年均增速超过20。电子信息产业异军突起，富士康、华为、京东方等一批在国内外具有重要影响、投资几十亿甚至超百亿元的大项目相继落户廊坊。生物医药、新材料等高新技术产业领域也有一批项目相继到我市投资，全市高新技术产业进入从无到有、从小到大、从弱到强的快速发展阶段；三是龙头企业大量涌现。2005年全市有规模以上工业企业683家，实现增加值146亿元，占全部工业增加值的比重为48%，比2000年提高21个百分点。其中，汇福粮油、梅花味精、前进钢铁等9家企业年销售收入超过10亿元，华日家具、大厂福华、卢卡斯伟力达、科森电器等82家年销售收入超过亿元，这些企业对本行业发展发挥了较好的带动作用；四是产业聚集趋势明显。9个省级开发区（园区）和龙河工业园已经成为全市引进工业项目的主要载体，也正在成为全市经济发展的增长极。2005年园区吸引外资的比重占到全市的90%以上，实现地区生产总值和财政收入占到全市总量的30%以上。电子信息、汽车零部件、木材加工及家具制造、食品加工等重点产业聚集在廊坊、燕郊、香河、固安、文安、大城等开发区（园区）内，这些产业的聚集效应还在进一步增强。全市产业发展的任务依然艰巨。我市产业发展虽然取得了很大成绩，但无论在产业规模上，还是在产业质量上，都面临着加快发展的艰巨任务，特别是在产业发展中存在的一些明显不足，迫切需要尽快加以转变。一是主导产业不突出。2005年我市发展较好的电子信息、汽车零部件、金属制品、食品、木材加工及家具制造五大主导产业实现增加值100亿元，仅占全市工业增加值的33%。其中，最大的食品加工与制造产业实现增加值32.8亿元，仅占全市工业增加值的11%；最小的电子信息产业实现增加值9亿元，仅占全市工业增加值的3%。二是企业单体规模偏小。2005年我市共有规模以上工业企业683家，仅占全部工业企业的14.3%。规模以上单个企业平均销售收入仅为0.87亿元，低于河北省平均水平23%。县域经济中，各类工业企业平均实现工业总产值仅为276万元，中小企业更是占据着极大比重。三是产业集中度较低。我市优势产业中除电子信息、汽车零部件、木材加工及家具制造分布相对集中外，其它产业分布都较分散，星罗棋布的布局导致了产业链条短、配套能力差，不利于创新开发，不利于先进技术装备的广泛采用和先进管理方式的统一推广，龙头骨干企业难以产生或难以有效发挥作用，在一定程度上制约了优势主导产业的进一步做大做强。四是企业管理比较落后。在众多中小型企业中，特别是在印刷包装、木材加工及家具制造、食品加工制造等传统产业领域，家族式、作坊式管理在部分企业仍然存在，现代管理机制没有普遍建立，制约了产业的持续健康发展。形成这些问题的原因，主要是历史上我市工业基础薄弱，长期处于自发发展状态，缺乏有力的规划指导和有效的政策扶持等造成的，需要理性地解决这些问题。(2)产业发展机会 我市正面临着产业发展的难得机遇，准确分析、把握、运用机遇，有利于我市产业发展的科学定位，有利于我市主导产业和新兴产业的加快形成，有利于奠定全市经济社会发展的物质基础。 从国际产业转移趋势来看。一是中国仍然是对外商直接投资最具吸引力的国家。20002003年全球外商直接投资流动总量由13795亿美元减少为5600亿美元，年均递减26%，而进入中国的外商直接投资总量由407亿美元增加到561亿美元，年均递增12%。2002年国际权威机构对全球1000家最大的跨国公司的投资信心指数进行调查，其中有三分之一的受访企业把中国作为下一步直接投资的首选地，超过美国成为第一选择。二是外商对华投资在区域上开始战略调整，出现了由东向西、从南向北的梯度性。19972004年外商累计对华直接投资的地域分布为：沿海地区占87.3%，共3399.4亿美元；华中地区占10%，共389.9亿美元；西北地区占2.7%，共104.5亿美元。在沿海地区的地域分布上，珠江三角洲占31.9%，共1242.1亿美元；长江三角洲占30.1%，共1170.2亿美元；环渤海经济圈占23.6%，共920.8亿美元。外商在环渤海地区投资的势头趋于强劲，特别是台湾、日韩投资为了降低成本，已开始把在中国的投资重点投放在环渤海地区。三是外商在我国投资以制造业为主。19992004年外商对华直接投资中，第二产业的投资占外资总量的比重由58%上升到75%。20世纪80年代主要投资轻纺服装、塑料、家具制造等行业，90年代前期主要投资家用电器、化学制品、石油加工等行业，90年代后期主要投资微电子信息、医药、汽车制造、物流、会展、金融、咨询等行业，2001年以后主要集中于通讯设备及电子信息、交通运输及设备制造、专用设备制造、仪器仪表、医药制造业等行业。 从国内主要行业市场规模和成长性来看。按照市场规模大、行业成长性高、在全国市场范围内具有良好发展前途的标准来分析，纺织、石油加工炼焦及核燃料加工、化学原料及化学制品、非金属矿物制品、黑色金属冶炼及压延加工、金属制品、通用设备制造、交通运输设备制造、通信设备计算机及其他电子设备、食品加工与制造、家具制造、医药制造业等产业具有较大的市场规模和发展前途。这将有利于我市电子信息、汽车零部件、金属制品等产业的加快发展。 从京津冀地区行业比较优势分析来看。按照区位商分析方法，京津冀地区在通信设备计算机及其他电子设备、印刷和记录媒介的复制、仪器仪表、交通运输设备制造、专用设备制造、医药制造、饮料制造、石油加工、金属制品、食品加工与制造、家具制造等11个产业专业化程度高，具有明显的竞争优势。在京津冀一体化格局之中，北京将进一步强化其作为中国的政治、文化和服务中心地位，大力发展高新技术产业和现代服务业；天津将依托滨海新区建设，全面打造现代制造、研发中心和服务中心的城市功能。由于两市综合成本不断上涨和城市负荷能力的限制，决定了它们将重点抓热点行业、抓龙头企业、抓价值链上附加值高的环节，生产制造这一环节将会向外扩散转移，有利于我市把这一环节做实、做大、做强，尽快成为京津冀地区的加工制造中心。中关村、滨海新区、曹妃甸的极化作用正在日益增强，特别是京津塘高新技术产业带的谋划建设，也将对我市的高新技术产业、现代制造业和装备制造业等产业发展带来深远影响。 从我市产业发展支撑条件来看。我市具有良好的投资环境和相对较低的投资成本优势，主要表现在：一是基础设施完善，产业保障能力强。我市境内有5条干线铁路（京山、京沪、京九、大秦、津霸）、3条高速公路（京津塘、京沈、津保）、5条国家级公路（京开、京哈、京福、京津、津保）以及40多条省级公路，铁路、公路密度大大高于全国、全省平均水平，接近发达国家水平。通讯发达，国际互联网已经开通宽带网。程控电话可直拨世界各地，无线通讯实现国际漫游，城镇基本普及电话，每百户居民家庭拥有电话98部，移动电话93部。“数字廊坊”正在加快建设。域内电力设施完善，电源充裕，供电由京津塘电网直供，电力供应有可靠保障。我市以其独特的区位优势和良好的发展前景，越来越为世人所瞩目，被国家有关部门列为“全国二十佳投资区”之一。二是软环境相对优越，产业支撑作用强。在发展环境优化上，我市连续多年实施了软环境工程建设，已被评定为全国双拥模范城市、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家环保模范城市、全国绿化模范城市，成为全国第一家全辖区通过ISO14001环境管理体系认证的中等城市，成为全国第一家全市域的ISO14000国家示范区。 我市与京津沪三市一起被确定为国家开发银行大额授信试点市，信用等级被评为AA+。三是产业投资成本较低，对项目投资吸引力强。土地资源，我市土地成本具有竞争优势，仅相当于京津、珠三角、长三角地区的30%左右，对企业投资有较强的吸引力；人才资源，我市拥有13个国家级科研机构、21所高等院校和20所中等专业技术学校，东方高尔夫花园已有30多所高校入驻。2005年人才资源总量17.5万人，人才密度指数17.72%，处于全省前列；劳动力成本，我市相比全国及京津等沿海主要城市处于较低水平。2005年我市在岗职工平均年工资为14914元，低于全国平均水平3450元，与北京、天津、东莞、昆山相比更低，劳动力成本只相当于这些城市的40%。 从我市重点行业发展形势来看。初步形成了一些规模较大、成长强劲的产业。我市电子信息产业2005年共有企业68家，实现总产值25亿元，“十五”期间年均递增79%，华为、京东方、富士康等重大项目正在开工建设；汽车零部件产业2005年共有企业100多家，实现总产值120.6亿元，“十五”期间年均递增30%，国内外大量汽车零部件项目相继落户我市；金属制品产业2005年实现总产值66.7亿元，“十五”期间年均递增32.8%，在合金刀具、金属构件、金属包装等领域具有较好基础，前进不锈钢、建安特金属结构等项目的开工建设，将带动该行业规模和结构的壮大提升；食品加工及制造产业2005年实现总产值239.4亿元，“十五”期间年均递增34%，汇福、福成、梅花、廊雪等成为市场知名品牌，大龙头企业与大企业群体并存的特点十分突出；木材加工及家具制造产业2005年实现总产值81.1亿元，“十五”期间年均递增34%，在我国北方初步确立了大市场、大产业的发展优势；会展旅游产业2005年全市共举办大型会展48个，各类会议近千个，接待旅游人数412万人次，旅游总收入31.4亿元，分别同比增长25%和1.1倍。较为完善的会展设施、休闲设施以及与之配套的愉景温泉、恒盛阳光等五星级酒店的建设，将会给我市会展产业的发展筑起更为宽广的平台。现有产业发展的坚实基础，成为扩张提升以上产业的有利条件。 综合以上五方面，我市主要在高新技术产业、现代制造业、新兴服务业等方面面临着大好的发展机遇，具备较好的发展条件。发挥我市自身优势并用好这些机遇，成为我市培育壮大主导产业、提升产业整体实力的必然选择。(3) 产业发展定位 在深入分析产业发展面临机遇的同时，科学确立产业选择的基本原则，明确产业发展的重点方向就显得格外重要。从产业发展一般规律和我市产业发展实际出发，需要坚持以下产业选择原则和产业发展方向。 一、重点产业选择的原则 坚持以科学发展观为指导。坚持科学发展观既是我市产业发展必须长期坚持的重要指导思想，也是解决当前产业发展中众多矛盾和问题的总体思路和基本原则。在科学发展观的指导下，我们按照“突出好、追求快、好中求快”的发展理念，确定了“开放带动、工业强市、科教兴市和可持续发展”四大战略，明确了“全党抓经济，重点抓工业，集中精力上项目”工作重点，提出了建设“实力廊坊、效率廊坊、和谐廊坊”奋斗目标，产业发展选择必须符合这些全局性、战略性发展思路的要求。 坚持符合城市功能定位。城市功能定位是产业定位的前提，产业功能是城市功能的有机组成部分，科学的产业定位必须与城市功能定位相符合。在京津冀都市圈区域内，我市被定位为“京津之间的新兴城市、高新技术产业和现代制造业基地、园林式生态型宜居城市”。这样的城市功能定位决定了我们要重点引进投资规模大，低消耗、低污染，高科技含量、高效益、高关联度“一大两低三高”的项目，切实把工业做强，把高新技术产业做大，把新兴服务业做优。 坚持进一步扩大对外开放。我市的产业发展必须着眼于京津冀、全国乃至全球，必须充分利用国内国外“两个市场、两种资源”，特别是要抓住国际资本加快向中国转移以及京津冀都市圈一体化加快的有利时机，发挥我市“环京津、临渤海”的区位优势，加快融入京津产业体系，加快参与世界产业分工。努力做到乘势而上，率先发展，在建设沿海经济社会发展强省中走在前列。 坚持产业带动作用明显。选择那些能对多数产业产生带动和推动作用的，并且向前关联、向后关联和旁侧关联度大的产业给予重点发展。这就需要我们瞄准京津产业链中的某些环节引进项目、吸引投资，加入京津的产业链条；立足我市现有优势产业，整合产业发展资源，特别加快形成家具制造、食品加工等产业链；加快推进一些具有龙头带动作用的重大项目，围绕重大项目开展配套项目招商，努力形成一些产业链条，打造一些产业集群，带动全市产业整体实力的增强。 坚持发展环境友好型产业。就是要严格按照可持续发展的理念，发挥我市比较优势，加快结构调整步伐，增强自主创新能力，转变经济增长方式，大力发展循环经济，不断提高经济增长的质量和效益。大力发展低消耗、低污染的资源节约型和环境友好型产业。利用先进的技术、设备和工艺改造传统的制造业，逐步淘汰高耗能、高污染的工艺设备，实现经济、资源、环境的和谐统一。 二、着力发展的重点产业 根据我市面临的产业发展机会，遵循上述产业选择的原则，通过机会能力匹配性分析，我市产业发展总的定位是：坚持“以高科技、外向型为主导，现代制造业和新兴服务业并举”。重点发展电子信息、汽车零部件、金属制品、木材加工及家具制造、食品加工与制造、会展旅游等六大主导产业，重点培育生物医药、新材料、太阳能光伏、资源再生和综合利用、新兴服务业等新兴产业，经过5到15年的努力，初步形成产业结构清晰、主导产业突出的良性经济结构。（附：产业定位图）。 主导产业发展的重点领域是： 电子信息产业。按照京津两大信息产业基地配套发展的需求，重点发展通讯设备及配套产业、计算机及其外部设备制造、液晶面板上游配套件、半导体、电子材料、视听设备加工制造等生产基地，形成一批在国内外有重要影响的骨干企业，成为京津冀地区重要的电子信息产业基地。 汽车零部件产业。瞄准国内外整车汽车厂商的需求，加快发展发动机零部件、车桥零部件、汽车电子零部件、变速箱零部件、车轮零部件等五大品系，特别是轿车制动器总成、真空助力器总成、车轮、万向节等关键零部件产品要进一步扩大规模，增加市场供给，努力成为国内外汽车整车厂商零部件供应的重要基地。 金属制品产业。立足于京津生产生活消费的巨大需求，立足于为我市汽车零部件、食品加工与制造、家具制造等产业配套，立足于我市金属切削刀具、管螺纹丝锥等现有基础，重点发展金属结构制品、金属装饰制品、不锈钢制品、金属包装及金属压力容器制品、金属工具制品等产品系列，壮大行业发展规模。 木材加工及家具制造产业。重点发展木制家具、金属玻璃家具及相关配套产业，培育一批龙头企业、发展一些名牌产品，加强原料生产、原料加工、家具设计、家具制造以及产品展览、产品销售等各个环节的有效衔接，成为北方最大的家具生产销售基地。 食品加工与制造产业。立足消费市场，发挥资源优势，重点发展粮油深加工、畜禽产品深加工、果蔬深加工，拓宽新的食品加工与制造领域，加快有机食品、保健食品产业发展，成为京津冀地区重要的绿色食品生产供应基地。 会展旅游产业。完善会展场馆和配套服务体系，扩大会展规模，提高规格档次，打造品牌效应，成为京津冀地区重要的会展城市。依托温泉、高尔夫、森林等特色旅游资源，加快与京津旅游市场的整合步伐，重点发展休闲、度假、娱乐、观光等系列游，成为京津冀地区旅游产业的有机组成部分。 新兴产业发展的重点领域是： 生物医药产业。依托京津的科技、人才优势，加快基因工程、细胞工程、酶工程、发酵工程等生物技术的转化，培育基因工程药物、疫苗等医药生物技术产品。巩固发展中药、西药、生物制剂、医药中间体等传统医药领域，以中药现代化为突破口，扩大产业规模，引创结合，发展自主知识产权产品，改造提升现有产品结构，延伸产品链条。 新材料产业。立足现有产业优势和未来市场需求，重点发展电子材料、半导体材料、印刷材料、硬质合金材料、玻璃及石英材料等。整合现有布局、形成链式效应，重视研发创新、提升产品档次，扩大企业规模、培育品牌产品，努力打造成为京津冀地区的新材料研发成果转化、生产基地。 太阳能光伏产业。抓住国家即将实施的“光明工程”、2008年奥运会光伏电源系统等重大工程带来的商机，瞄准京津市场，重点发展太阳能电池制造、日用光伏产品制造等，扩大产业规模。 资源再生和综合利用。立足京津两市具有大量的固体废料资源，加快建立我市社会化再生资源回收综合利用体系，重点推进废旧金属、家电、电子产品、汽车、农业废弃物等再生资源产业化工程建设，积极成为京津冀地区资源再生和综合利用产业示范基地。 新兴服务业。重点发展服务外包、现代物流、金融等新兴服务业。积极拓展欧美、日韩市场，以承接业务流程外包为主，大力发展国际离岸服务外包，将我市建设成为京津冀地区重要的服务外包基地;加快银行、保险、证券、信托等行业的发展，努力建设中国北方的金融服务基地；构筑适应跨国公司全球经营战略需求的国际物流体系，高时效性的区域物流体系和提供快速、准确、多样化服务的市域配送体系，成为京津冀地区重要的物流枢纽城市。 第四章 产业发展目标 一、产业发展总体要求 全面贯彻党的十六大、省七次党代会和市四次党代会精神，坚持以科学发展观为统揽，围绕建设“实力廊坊、效率廊坊、和谐廊坊”奋斗目标，按照“突出好、追求快，好中求快”的发展理念，以园区建设为载体、项目引进为重点、环境优化为保障、人才聚集为支撑、技术创新为动力，抢抓机遇、乘势而上、率先发展，力争在重大项目建设、自主研发创新、重点产业培育、产品结构优化、产业集群发展等方面实现重大突破。到2010年，六大主导产业在全市经济发展中的主导地位基本形成。 二、经济发展总体目标 地区生产总值。全市地区生产总值确保五年翻一番，“十一五”期间年均增速14%以上，到2010年达到1300亿元。 全部工业增加值。全部工业增加值确保四年翻一番，“十一五”期间年均递增20%以上，到2010年实现工业增加值800亿元。 主导产业增加值。“十一五”期间，电子信息、汽车零部件等六大主导产业将成为经济增长的主要驱动因素，对经济增长的贡献率达到70%。到2010年六大主导产业增加值达到600亿元，占地区生产总值的比重达到46%，其中电子信息、汽车零部件、金属制品、木材加工及家具制造、食品加工与制造五大制造业实现增加值达到560亿元，占工业增加值比重达到70%。 新兴产业增加值。“十一五”期间，生物医药、新材料、太阳能光伏、资源再生和综合利用、新兴服务业等新兴产业实现增加值260亿元，占地区生产总值的比重达到20%。 三、主导产业发展目标 1.电子信息产业 产业总体目标。“十一五”期间年均递增100%以上，到2010年，实现增加值280亿元以上，占工业增加值的35%，成为河北省第四大支撑产业。 产业结构目标。“十一五”期间完成投资500亿元以上，到2010年，初步形成5大企业为龙头，100家以上中小企业为配套的产业集群。 产业布局目标。在廊坊、燕郊、固安、香河、霸州等开发区建立信息产业园，逐步打造成信息产业基地。 2.汽车零部件产业 产业总体目标。“十一五”期间年均递增30%左右，到2010年，实现增加值60亿元，占工业增加值的8%。 产业结构目标。“十一五”期间完成投资300亿元以上，到2010年，培育各类汽车零部件企业100家以上，其中，年销售收入超10亿元的企业10家以上。 产业布局目标。重点在廊坊、燕郊、固安、香河、大城等开发区布局发展，建成专业化汽车零部件产业园，成为汽车零部件制造企业的主要聚集地。 3.金属制品产业 产业总体目标。“十一五”期间年均递增20%以上，到2010年，实现增加值40亿元，占工业增加值的5%。 产业结构目标。“十一五”期间完成投资300亿元以上，根据该行业投资少、准入门槛低的特点，重点发展中小企业，到2010年，全市金属制品企业达到200家以上。其中，规模以上企业达到100家以上。 产业布局目标。按照与建筑、汽车、食品、家具等产业相配套的要求，重点在香河、三河、霸州等地发展。 4.木材加工及家具制造产业 产业总体目标。“十一五”期间年均递增30%左右，到2010年，实现增加值80亿元以上，占工业增加值的10%。 产业结构目标。“十一五”期间完成投资300亿元以上，到2010年，规模以上家具制造企业达到100家以上，其中，年销售收入超亿元的企业20家以上。香河家具城、胜芳家具城、左各庄胶合板市场的销售额分别达到100亿元、50亿元和30亿元以上。 产业布局目标。重点在香河、霸州、文安、大城等地布局，成为北方最大的木材家具、金属玻璃家具、仿古家具和板材家具生产加工基地、销售集散基地。 5.食品加工与制造产业 产业总体目标。“十一五”期间年均递增30%左右，到2010年，实现增加值100亿元以上，占工业增加值的13%。 产业结构目标。“十一五”期间完成投资300亿元以上，紧密结合推进农业产业化进程、加快新农村建设的形势，在做大做强现有企业的同时，发展建立一批新的食品加工企业，到2010年，规模以上企业达到200家以上。其中，年销售收入超100亿元的企业2家以上，年销售收入超10亿元的企业5家以上，年销售收入超亿元的企业10家以上。 产业布局目标。重点在廊坊、燕郊、霸州、大厂和大城发展，努力打造成京津市场绿色食品的生产供应基地，有机食品、保健食品的研发转化基地。 6.会展旅游产业 产业总体目标。“十一五”期间总收入年均递增20%以上，到2010年，会展旅游实现总收入80亿元以上，占全市地区生产总值的6%。 产业结构目标。“十一五”期间完成投资200亿元以上，到2010年，发展品牌展会10个以上，建成5星级酒店10家以上。 产业布局目标。重点在廊坊、燕郊、固安、香河、霸州等地布局，发展成为京津冀地区的会展基地、休闲基地。 四、新兴产业发展目标 1.生物医药产业 产业总体目标。“十一五”期间年均递增50%以上，到2010年，行业销售收入实现50亿元以上。 产业结构目标。“十一五”期间完成投资100亿元以上，到2010年，生物医药企业数量达到50家以上。其中年销售收入超亿元的企业5家以上。 产业布局目标。重点在廊坊、燕郊、固安、永清等开发区（园区）布局。 2.新材料产业 产业总体目标。“十一五”期间年均递增40%以上，到2010年，行业销售收入实现100亿元以上。 产业结构目标。“十一五”期间完成投资100亿元以上，到2010年，培育各类新材料企业100家以上。其中，年销售收入超亿元的企业10家以上。 产业布局目标。重点在廊坊开发区、燕郊开发区、固安工业园区布局。 3.太阳能光伏产业 产业总体目标。“十一五”期间年均递增50以上，到2010年，行业销售收入实现30亿元以上。 产业结构目标。“十一五”期间完成投资50亿元，到2010年，力争引进培育5家销售收入亿元以上企业。 产业布局目标。重点在燕郊开发区、廊坊开发区、霸州发展。 4.资源再生及综合利用产业 产业总体目标。“十一五”期间年均递增80%以上，到2010年，行业销售收入实现50亿元以上。 产业结构目标。“十一五”期间完成投资100亿元以上，到2010年，力争引进具有国内外先进技术的企业10家以上。 产业布局目标。重点在大城、文安、永清、廊坊开发区布局。 5.新兴服务业 产业总体目标。“十一五”期间年均递增20%左右，到2010年，实现增加值180亿元以上，占第三产业的50%以上，服务外包行业实现突破性发展，金融服务能力显著增强，现代物流体系基本完善。 产业结构目标。“十一五”期间完成投资500亿元以上，到2010年，力争引进服务外包企业100家。其中世界500强企业10家以上，引进域外金融机构10家，培育大型物流企业20家以上。 产业布局目标。服务外包重点在廊坊、燕郊开发区发展，金融业重点在廊坊、三河、霸州发展，现代物流重点在廊坊开发区、香河、永清、霸州、文安发展。（三）廊坊市房地产市场分析1、廊坊市都市经济圈房地产开发投资1）、开、竣工面积均保持稳步增长。 在2006年1-12月份，廊坊市房地产开发施工面积534.45万平方米，其中新开工面积306.67万平方米，竣工面积191.57万平方米，同比增长17.14%、25.69%和20.92%；市区施工面积271.93万平方米，其中新开工面积 139.385万平方米，竣工面积88.66万平方米，同比增长1.68%、5.41%和15.7%。总的看，各县的开发面积依然保持增势，而市区的增幅则明显趋缓，在开发比例中，全市住宅施工面积为463.72万平方米，市区为234.16万平方米，分别占总量的86.76%和86.11%。2）、开发投资保持增速，个人贷款率普遍上升。2006年1-12月份，廊坊市已完成开发投资47.59亿元，同比增长23.91%，市区完成24.32亿元，同比增长12.06%。据分析，进入11月份后，由于各项目接近收尾阶段，投资增速逐步放缓。同时，金融部门在前10个月累计发放个人住房贷款17194笔，其中新房14621笔、二手房2573笔，累计发放金额30.67亿元，其中新房26.99亿元、二手房36848亿元。另外还有住房公积金贷款686笔、8141万元。据市交易中心的初步统计，当前个人购房的信贷消费比重也明显呈上升趋势，已达75%以上，而贷款金额也都普遍超过50%。3）住宅销售仍然较旺盛，市区出现回落。2006年1-12月份，全市累计销售商品房237.84万平方米（现房68.75、期房169.09），销售额66.51亿元。其中住宅销售面积214.74万平方米，销售额58.28亿元，分别占总销售面积和销售额的90.29%和87。63%。从廊坊市区情况看，商品房销售面积100.57万平方米（现房28.76、期房71.81），销售额32.23亿元。其中销售住宅91.02万平方米，销售额27.43亿元，分别占总销售面积和销售额的90.50%的85.11%。总的看，商品房销售仍以住宅为主体，市区的销售形势仍然保持增势，没有像去年“国八条”那样的出现政策“恐慌”现象。值得注意的是，全市空置一年以上的商品房仅有5.29万（2.2万别墅）平方米，而门市等商业用房滞销一年以上的则有3.19万平方米，过来的滞销状况均有好转。4）、楼市价格相对稳定，稍有小幅上涨。据统计，2006年1-12月份，全市商品房住宅平均价格为2446元/平方米，商业用房为3603元/平方米；市区商品房住宅平均价格2898元/平方米（上半年该数字统计为2765元/平米），商业用房为4809元/平方米，市区好的小区楼盘每平方米已超3000元/平方米。纵向看，市区住宅房价比去年同期上涨8.1%，而商业用房则上涨17.41%。从宏观来看，房价涨幅基本处于合理范围之内，调控政策已初见成效。可以预见，其价格升、降空间受政策影响会有稍许波动，但不会太有大的起落。5）、市场交易极为活跃，二手房直追新房。前11个房，全市办理交易确权总量22593件，交易面积259.71万平方米，协议交易额48.65亿元，同比增长22.27%、10.57%和22.15%；市区办理交易确权总量9816件，交易面积107.61万平方米，交易额21.09亿元，分别比去年同期增长16.86%、7.27%、14%。其中新建商品房5712件，约占交易总量的58.19%；二手房4101件，约占交易总量的41.81%。位置好、面积小、总价低的二手房在交易中经络比较活跃。 分析一：以上数据，系全年平均统计数据，特别是关于房地产成交均价，并不能反应2006年下半年当地房地产动态价格，2006年是廊坊市房地产价格飞速上涨的一年，上半年市区住宅均价2765元/平米，但是下半年特别是进入10月份以后，市场供应量急剧萎缩，但价格却骤然上涨，全市再难找3000元/平米以下的楼盘，但因总量少，故全年统计价格尚不超过3000元/平米。根据2006年9月统计数字廊坊市销售住宅70.69万平方米，销售额19.41亿元，以及2006年11月统计数字廊坊市销售住宅91.02万平方米，销售额27.43亿元，可大略估计到，2006年10月、11月两个月销售均价达3900元/平米，除去统计中的误差和官方数据某些方面的不确定性，廊坊市2006年年底销售均价应不低于3600元/平米。 分析二：因廊坊市销售管理监督机制不够，许多未达到销售条件，仅拿到开工许可的项目就已“迫不及待”的内部认购，而且收诚意金都多达4万甚至6万元。而内部认购期与其正式开盘签购房合同仍有较长一段时间，故上述统计数据尚有不全面之处。 分析三：二手房交易面积2006年全年达100万余平米，说明廊坊市二次置业者数量可观，热闹的房市泡沫成分并不大，未来市民的购买力和购买欲望较强，整个市场环境仍是健康、有序的。2、廊坊市都市区经济圈房地产市场供求1）、市场供不应求，价格涨幅较大廊坊市受国家相关调控政策影响不大，全年新商品房交易量近100万平米，二手房也达到这一数字，加之全年土地成交量约为600800亩左右（市政府每年推地不超过1500亩），在售楼盘多为尾盘或开发商开发节奏等原因，致使市场供不应求。2006年上半年廊坊市房地产价格多在3000元/平米以内徘徊，均价约2500-2700元/平米，2006年下半年房地产市场价格大踏步前进，随着供应量的缺乏，下半年价格突破4000元/平米；2）、区域发展极不平衡，价格差异较大受广阳区与安次区地域经济发展的差异影响，许多高性价比楼盘多集中于广阳区，且购房者心理也较倾向于该区域，广阳区较安次区楼盘均价约高8001000元/平米。3）、商业地产尚未被关注，价格及销售速度一般而廊坊市商业多为社区商业，价格在住宅的1.5-2倍。商业招商稍慢，在现有售罄的几个楼盘中，仍有部分商铺在销售。4）房地产发展落后，品质有待提高受当地房地市场供不应求因素促使，整体房地产品质除少数楼盘外均较一般。户型落后，规划简单，殊无景观绿化可言。1、房地产概况及板块分析在城市开发上，廊坊坚持“政府主导、市场运作”，靠市场机制打破资金瓶颈，在经营城市方面进行深入探索。一是垄断土地一级市场，搞活二级市场，加大对土地的储备力度，以土地置换方式盘活土地存量。二是加大市场开发力度，变政府“拍卖土地”为“拍卖项目”，积极探索城市建设开发的新路子。三是对供水、供热等公益事业实行特许经营，通过对户外广告牌匾等进行市场化管理，筹集城市管理资金，增加城市建设投入。现廊坊市房地产大致分为三大板块（个人划分），广阳东区板块、广阳西区板块及安次区板块。经济技术开发区因房地产开发尚未兴起，楼盘较少。 广阳东区板块广阳东区是全市公认的楼盘品质、档次最高区域。如品质、入住率及售价均引领廊坊的阿尔卡迪亚小区，销售价格突破4000元/，仍市场供不应求。另建筑面积均超过25万的和平丽景、阳光佳和及城市旺点均在推出2年左右即销售一空。该区域成为全廊坊市人民最向往的板块，区域均价超过3700元/，但经过2005年及2006年的两年推盘高峰年，该板块大小楼盘集中放量超过200万平米，该板块楼盘基本销售完毕，又无储备用地，近期内将不会有新的楼盘上市。随着市政府北迁，尤其是城市经济发展的自然选择向北与紧临京津塘高速公路的经济技术开发区连成片，未来城市焦点仍将集中于该板块。广阳西区板块广阳西区各主要楼盘多集中于广阳道西段与第八大街之间，如馨境界、逸树家及锦绣花苑等体量10多万平米的楼盘。随着广阳东区楼盘的销售完毕和房价的飙升，本板块亦成为众多购房者的重点选择范围，但是区域内区区几十万平米供应量很难满足购房者的需求，上述几个品质、地段不错的楼盘均未等到2006年年底的价格顶峰便已无房可卖。安次区板块安次区板块楼盘受区域经济发展制约，不为全市购房者所青睐，但其稍低的价格和区域供应量的缺乏，也使得项目销售也非常良好。虽象新华道上的盛德花园和安泰花园价格以约3200元/收盘，但距离合作意向地块仅300余米的馨语新苑却能以最高价3600元/左右收盘，此中原因到以市场供求有莫大关系。总言之，该板块均价刚刚突破3200元/。2、主要购房群体、及购房心理分析基于廊坊市所处的地域特点，其购房者主要大致可分为四类：1）、本市原住居民。该部分购房者或新婚购房或二次置业，首选均为广阳东区板块，其次为广阳西区，选购安次区房屋者多系不得已位之，或因广阳区市场供求不够，或因经济条件不允许。但是广阳区的居民到无论安次区楼盘做得有多么优秀，价格有多么低也很难改变观念跨安次区购房。而安次区居民经济条件稍好的都会积极“逃离”安次区。2）、作为地级市，廊坊对其辖下县区及农村居民有较大的“向心力”。这部分人经济条件尚可，只要楼盘品质及性价比稍可，对于安次的抗性不会有本市人民大。3）、部分在北京和天津工作或做生意的原廊坊市民，苦于该两城市的高房价，一边在大城市上班挣钱，一边在廊坊市购房置业，也不失为一种选择。4）分别距离廊坊市40公里的北京和60公里的天津，又有较方便的京津塘高速和未来的高速城际铁路，加之廊坊市倾力打造的生态环保城市的概念，部分北京和天津的退休者将原来自己的房子给小孩或租出去，而到廊坊置业以享受舒适的生活环境和生活节奏。这部分人对项目品质及周边配套有较高的要求。3、全市各主要相关指标在国家宏观调控措施不断加大的影响下，在前11个月，廊坊市房地产市场仍持续保持快速发展的基本态势。总的看，呈现出施工面积稳步增长、开发投资保持增速、住宅销售热度不减、市场交易仍然活跃的局面。5、房地产未来发展趋势1）、城市向东向北发展成为趋势。未来廊坊市政府将搬至北环路以北，市文化艺术中心附近，逐步向经济技术开发区发展，一旦市政府重新在该区域拍地，未来房地产重心仍在城北。2）、开发商的开发节奏未能跟上市场的强烈需求，虽然配套设施等未跟上，但受市场火爆刺激影响，未来在广阳西区、永新路及安次西环线附近屯地的开发商将加快开发的节奏，未来竞争逐步会加剧，客观刺激房地产整体提高。3）、销售价格的不段提升，许多开发商逐步认识到需大力推行小户型，象阳光佳和小户型均价高于大户型均价200元/平米，馨语新苑宣传的中小户型，安泰花园的110平米以内的三房，以及德盛花园的90平米以内的主打户型。4）、未来广阳东区板块除阿尔卡迪亚少量高层，供应量几乎为零。广阳西区将成为2007年房地产发展的焦点区域，去年底成功交易的每亩土地价格达177万元的土地也在此区域。因该区域靠近西环线，将一定程度上带动西环线沿线楼盘的发展。6、廊坊市房地产热销原因分析1）、廊坊市土地供应每年控制在1500亩以内，真正成交量在600800亩左右，且部分地块在位于环线以外等仍不具备开发条件，从源头上造成了市场的供不应求。而廊坊市正好一轮房地产开发热潮刚刚过去，如阿尔卡迪亚、城市旺点、阳光丽景均处于收官阶段，市场开发节奏未合上购房者的热情，诸多合力造成房地产供应量不足，销售火爆。2）、中国上下买涨不买跌的跟风心理，在原本供应量就不够的廊坊市更加得到体现，而2005年的国家调控后房价仍涨不止的“教训”，尤其是担心京津地区购房者的进入造成房价更大幅度的攀升，购买者对房趋之若骛也不足为奇了。3）、许多开发商在开发完前期后，均遇到拆迁阻碍，致使房屋开发衔接不上，如盛德花园及安泰花园后期，而给客户造成的就是无房可售的信息。而且其中不排除部分开发商屯房卖高价的可能。4）、具有40余万人口的廊坊市，房地产刚起步不久，购房人群可观。且位于京津之间的廊坊市市私营企业主较多，加之部分京津地区外来客户汇成的强大购买力也刺激着楼市的热卖。二、项目定位（一）项目立地条件紧靠京津塘高速公路，正好是京、津都市带的平衡点；又位于环渤海经济圈之中；面迎北京，背靠河北、天津，交通便利。京津高速铁路永乐站距项目只有十分钟的