成都高尔夫别墅市场探析.doc

成都高尔夫别墅市场探析 高尔夫曾被人誉为是贵族的运动，而别墅也被看作是金字塔尖人物的专属之物，当这两种象征着顶级生活形态的奢华享受结合在一起时，便形成了令无数人艳羡的高尔夫别墅。如今，高尔夫别墅已经自成一派，成为成都别墅市场上的新贵。继麓山国际社区、中航云岭、大溪谷之后，中粮.御岭湾和保利.公园198也重磅出击，相继推出高尔夫别墅，而蓝光位于金堂的高尔夫别墅项目蓝光.观岭国际社区也将于11月底面市。 遍地开花，高尔夫别墅全线出击 在高尔夫球场进入成都以来，与高尔夫球场伴生的房地产开发特别是别墅项目日益火爆，高尔夫球场成为这类房地产项目的主要卖点。两种稀缺资源的结合将带来无以伦比的合力作用。 如今，高尔夫别墅的开发已经不再局限于南延线和牧马山这两个主流别墅板块，高尔夫别墅如雨后春笋一般在蒲江、龙泉、新都和金堂相继登场。麓山国际社区，成都高尔夫别墅的领军者 麓山国际社区是成都最早呈现的高尔夫别墅，也是目前成都高尔夫别墅市场上较为成功的经典案例。自2004年开盘以来，麓山国际社区别墅房源每每开盘即清盘，即使是在目前房地产市场较为萧条的情况下，其别墅房源开盘当月都能售出90%左右。下表是麓山国际社区2008年1月至今所推别墅房源销售情况。（数据来源：世家数据库） 麓山国际社区经过四年的精心打造，已经成为成都高尔夫别墅市场的标杆，它抢先占领了市场，积累了丰富的客户资源，具有较强的品牌效应。这是麓山国际社区热销的关键因素。仅此一例并不能说明成都高尔夫别墅市场未来一片光明。高性价比更受购房者青睐 位于蒲江的大溪谷于去年年底开始销售，尽管区位不占优势，但其价格较低，目前已售出约70%。而上月开盘的保利.公园198开盘当月售出80%左右房源。下表是大溪谷、中粮.御岭湾和保利.公园198的具体销售情况。（数据来源：世家数据库） 经历了去年9.27新政、今年的5.12汶川大地震和国际金融危机，成都房地产市场陷入低谷。目前成都高尔夫别墅市场主要有两种消费人群。一是喜欢高尔夫别墅所独有的景观资源和果岭生活，购买别墅作为自住用途。而另一种人群，则是将高尔夫别墅作为商务活动的另一个洽谈之所。在当前这种宏观大势下，无论自住还是投资购买高尔夫别墅的高端消费者将更为谨慎。 从上表三个高尔夫别墅项目的销售对比可以看出，户型面积较小、总价较低的项目受到购房者青睐。11月底即将面市的蓝光.观岭国际社区是全独栋高尔夫别墅社区，面积在300-600平米，考虑到目前高尔夫别墅市场环境，多数户型都是300多平米的小独栋。可见，在当前整个房地产较为萧条的情况下，高尔夫别墅市场也是价格为王，性价比才是硬道理，户型面积较大、总价较高的产品销售不容乐观。据了解，全大独栋高端别墅社区龙湖.长桥郡目前正在修改户型，增加面积在400平米以内的小户型独栋别墅。高尔夫别墅市场未来前景有待观察对于开发商，成本较高、经营困难 据统计，目前中国80%的高尔夫球场都面临亏损。无法吸引人流，知名度不高，养护经营成本远高于营业收入，同时球场的亏损也会传导到高尔夫地产项目上来，导致高尔夫楼盘销售艰难，酒店入住率偏低，商业人流不足。巨额亏损会迫使开发商大规模开发别墅项目以求缓解这种局面。但大规模修建住宅又会影响高尔夫球场的专业性和吸引力。最后陷入恶性循环。 目前成都市场上的高尔夫别墅在节能、环保等技术上大都没有达到建设部标准，尤其是水系工程质量大都存在一定问题。这些也对开发商提出了较高要求。对于消费者，虽为稀缺资源，升值潜力尚不明朗 高尔夫别墅的成功与否，与地理位置、交通条件、环境资源密不可分。有的高尔夫别墅因为高尔夫球场的品质不佳，或交通网络的不易到达，而成为被人遗忘的角落。区位优势明显、交通便利、配套设施齐全的高尔夫别墅项目拥有一定程度的升值潜力。但交通不便、高尔夫球场条件不佳、设备匮乏的高尔夫别墅，其升值潜力不容乐观。 此外，由于开发高尔夫别墅难度较大，开发商、物业管理的好坏直接影响整个项目的品质和后期环境质量。因此，开发商和物管公司的品牌价值也是直接影响别墅是否具有升值潜力的重要指标。 综上分析，高尔夫别墅作为别墅市场上的一股新生力量，是城市发展到一定阶段的必然趋势，也是成都作为中国西部特大城市的城市竞争力的一种体现。但这种高端复合地产项目对土地、生态资源环境、开发商的开发能力、资金情况、产品质量、球场后期的经营管理以及一些节能环保技术都提出了较高要求。因此，在实际操作中将面临诸多困难，尤其是高尔夫和别墅如何互为提升价值。因此，如