房地产法完整重点汇总.doc

名词解释1. 物业答案：.物业：是指已建成并投入使用的各类房屋、附属设施以及相关的场地。物业可以是整个住宅区，也可以是单体的房屋，包括商业大厦、住宅楼宇、厂房仓库、旅游宾馆等。2. 房地产税答案：房地产税：狭义地讲是指以房地产为课税依据或者主要以房地产开发经营流转行为为计税依据的税，包括城镇土地使用税、耕地占有税、固定资产投资方向调节税、房产税、契税和土地增值税。3. 住房部分产权答案：住房部分产权：是指城镇居民对按标准价(优惠价)购买的公房享有的权利，包括占有权、使用权、有限的收益权和处分权，并可以继承。4. 基本农田保护区答案：基本农田保护区：就是为对基本农田实行特殊保护而依据土地利用总体规划和依照法定程序确定的特定保护区域。5. 房地产法答案：房地产法：是调整房地产关系的法律规范的总称。之所以说它是“总称”，一因这些法律规范分布于多项法律、法规之中；二因房地产关系复杂，涉及面太广，迄今为止我国以至世界各国还没有出现一部大而全的，以“房地产法”命名的法律。6. 商品房现售答案：商品房现售：是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。7. 土地所有权答案：土地所有权：是指土地所有人依法对自己的土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。它是土地所有制的法律表现。8. 房地产法律关系的内容答案：房地产法律关系的内容：即房地产法律关系主体享有的权利和承担的义务，它是房地产法律关系的最基本的要素，也可说是主体双方关系的落脚点。9. 私房租金答案：私房租金：是私房承租人根据租赁合同向出租人支付的代价。10. 固定资产投资方向调节税答案：固定资产投资方向调节税：是对在我国境内进行固定资产投资的单位和个人，就其固定资产投资额按规定的税率征收的一种税。11. 房产税答案：房产税：是以房产为征税对象，以房产价值或租金为计税依据的一种税。12. 代管侨房答案：代管侨房：是指房屋所有人下落不明，无合法代理人或者所有权不清楚的华侨私有房屋，由房屋所在地政府房屋管理部门代为管理的行为。13. 商品房预售答案：商品房预售：是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。房屋预售又称“卖楼花”。14. 转移登记答案：转移登记：是因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因而致使其权属发生转移，必须办理产权过户手续情况时所进行的登记。15. 行政性质的房地产纠纷答案：行政性质的房地产纠纷：是指政府、政府下属房地产行政主管部门及其他行政机关在行使行政管理职权过程中与行政相对人即被管理对象之间发生的纠纷。16. 房地产开发答案：房地产开发：是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。（注：名词解释题答对主要意思即给2分）17. 经济适用住房答案：经济适用住房：是指已列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。18. 房地产违法行为答案：房地产违法行为：是指违反国家有关房地产管理法律、法规的行为。19. 住房公积金答案：住房公积金：是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。20. 基本农田保护区答案：基本农田保护区：就是为对基本农田实行特殊保护而依据土地利用总体规划和依照法定程序确定的特定保护区域。21. 房地产纠纷答案：房地产纠纷：是指当事人因有关房地产的权益而引起的争议。22. 房地产交易答案：房地产交易：是指房地产产权的变更和转移，其形式包括房地产转让、抵押、租赁23. 物业管理答案：物业管理：是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。24. 房地产开发企业答案：房地产开发企业：是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。25. 城市房屋拆迁管理体制答案：城市房屋拆迁管理体制：是指由城市房屋拆迁管理机构及其管理职责、管理程序、相互关系等组成的有机整体。26. 临时安置补助费答案：临时安置补助费：是拆迁人对被拆迁人或者房屋承租人在过渡期内自行过渡可能发生费用的补助，通常又称过渡费。27. 个人住房贷款答案：个人住房贷款：是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。28. 民事性质的房地产纠纷答案：民事性质的房地产纠纷：是指作为平等主体的公民、法人、其他组织之间的房地产纠纷。29. 房屋租金答案：房屋租金：是指房屋承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋出租人的经济补偿。30. 房地产开发项目公司答案：房地产开发项目公司：是以开发项目为对象从事单项房地产开发经营的企业。其经营对象只限于经批准的项目，项目开发经营完毕后，应向工商行政管理机关办理注销经营范围的登记。31. 建筑物区分所有权答案：建筑物区分所有权：是指建筑物所有人对建筑物专有部分的所有权、共用部分的持分权以及因共同关系所生的成员权。其中专有部分所有权（专有权）又称特制所有权；共用部分持分权又称共有权；因共同关系所生的成员权又称社员权，这三者形成一个整体，即建筑物区分所有权。32. 房地产市场答案：房地产市场：是指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。33. 行政处罚答案：行政处罚：是指行政机关依法对公民、法人和其他组织违反行政管理秩序的行为追究行政责任的一种法律制裁制度。34. 房地产关系答案：房地产关系：是指人们取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。35. 物业管理服务合同答案：物业管理服务合同：是指物业管理服务企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托从事物业管理服务，由委托方与受托方订立的约定双方权利、义务的书面协议36. 基本农田答案：基本农田：是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。37. 仲裁答案：仲裁：亦称公断，指的是由第三者根据发生房地产纠纷的当事人双方的仲裁协议和一方的申请，对他们的争议做出判断和裁决。38. 房地产转让答案：房地产转让：是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产移转给他人的行为。39. 协商答案：协商：是指房地产纠纷的当事人在自愿的基础上，依据实际情况，自行商量解决争议。40. 农村土地承包经营权答案：农村土地承包经营权：是指农村土地承包人对其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定处分的权利。41. 住房公积金答案：住房公积金：是由在职职工个人及其所在单位，按职工个人工资和职工工资总额的一定比例逐月交纳，存入个人公积金账户，用于购、建、大修住房的基金。42. 业主答案：业主：是指物业的所有权人。业主既是物业管理的主体，也是物业管理的服务对象。43. 房地产相邻权答案：房地产相邻权：是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。44. 常规性的公共服务答案：常规性的公共服务：这是物业管理中的基本业务工作，一般是在物业管理服务合同中将此类服务包括在服务范围之内，使用人在享受这些服务时不需事先提出或做出某种约定。45. 房地产法律关系客体答案：房地产法律关系客体：即房地产法律关系主体的权利义务所共同指向的对象。一般来说，客体分为土地、房屋和行为。46. 成片开发答案：成片开发：是指在取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，平整场地，建设供排水、供电、供热、道路交通、通讯等公用设施，形成工业用地和其他建设用地条件，然后进行转让土地使用权、经营公用事业；或者进而建设通用工业厂房以及相配套的生产和生活服务设施等地面建筑物，并对这些地面建筑物从事转让或出租的经营活动。47. 房地产开发答案：房地产开发：是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设。48. 房屋所有权答案：房屋所有权：是指所有权人依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。49. 农村宅基地答案：农村宅基地：是农村村民建设住宅所使用的集体土地，包括居住用房和附属建筑所使用的土地。50. 物业管理服务企业答案：物业管理服务企业：是依法设立的从事物业管理服务的企业法人。51. 基本农田保护区答案：（P60）基本农田保护区:是依据土地利用总体规划和依照法定程序确定的特定保护区域。实行基本农田保护区制度是保护耕地的一项基本的措施。52. 商品房预售答案：（P159）商品房预售:是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。53. 业主委员会答案：（P204）业主委员会:是经业主大会选举产生并经房地产行政管理部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。54. 成片开发答案：（P246）成片开发:是指在取得国有土地使用权后，依照规划对土地进行综合性的开发建设，平整场地，建设供排水、供电供热、道路交通、通讯等公用设施，形成工业用地和其他建设用地条件，然后进行转让土地使用权、经营公用事业；或者进而建设通用工业厂房以及与之配套的生产和生活服务设施等地面建筑物，并对这些地面建筑物从事转让或出租的经营活动。55. 代管侨房答案：（P256）代管侨房:是指房屋所有人下落不明，无合法代理人或者所有权不清楚的华侨私有房屋，由房屋所在地政府房屋管理部门代为管理的行为，它不同于委托代管的民事代理行为。56. 物业答案：（P198）物业:是指已建成并投入使用的各类房屋、附属设施以及相关的场地。57. 基本农田答案：（P60）基本农田:是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依照土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。58. 房屋按份共有答案：（P76）房屋按份共有:是指两个或两个以上的人对同一项房屋按照确定的份额享受权利、承担义务。每个共同人有权要求将自己的份额分出或者转让。59. 前期物业管理答案：（P206）前期物业管理:是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前所实施的物业管理。60. 单项开发答案：（P109）单项开发:是指在房地产开发中，规模较小、占地少、项目功能单一、配套设施简单的开发。61. 物权答案：是指权利人能够在某特定物之上直接行使支配力并享受一定利益的权利。(3分)62. 房地产相邻权答案：是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。(3分)63. 城市房地产开发答案：是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。(3分)64. 房地产转让答案：是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。(3分)65. 个人住房贷款答案：是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。(3分)66. 不动产答案：(P3)是指土地以及房屋、林木等地上定着物。67. 异产毗连房屋答案：(P78)是指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑物而为不同所有人共有的房屋。68. 房地产中介服务答案：(P128)是指为房地产开发和交易提供各种媒介性活动的总称。69. 房屋租赁答案：(P171)是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。70. 个人住房贷款答案：(P216)是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。简答题1. 简述房地产税的概念。答案：房地产税有广义和狭义两种理解。广义的房地产税，是指房地产开发经营中涉及的税，包括城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、契税、印花税、城市维护建设税、固定资产投资方向调节税、营业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税等；狭义的房地产税，是指以房地产为课税依据或者主要以房地产开发经营流转行为为计税依据的税，包括城镇土地使用税、耕地占有税、固定资产投资方向调节税、房产税、契税和土地增值税。2. 简述对房地产关系实行法律调整的必要性。答案：(1)规范房地产市场秩序的需要。社会主义市场经济应当成为法制型经济，即以法律为规范，以合同为中介。房地产关系复杂而又重要，客观上要求相应的法律予以调整。(2)巩固和发展房地产改革成果的需要。自进入社会主义现代化建设新时期以来，我们对过去的房地产管理制度进行了重大的改革。最基本的改革措施有两项：第一，实行国有土地有偿使用制度；第二，推进城镇住房商品化。二十年的实践表明：国有土地有偿使用制度、城镇住房商品化制度行之有效，已结硕果；不继续坚持这两项改革，房地产业就没有出路。3. 房地产中介服务机构有哪些?答案：房地产中介服务机构主要包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构和房地产经纪机构。(1)房地产咨询机构。是为房地产活动当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的组织。(2)房地产价格评估机构。是对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的组织。(3)房地产经纪机构。是为委托人提供房地产信息和居间代理业务的组织。4. 简述房产税的免税范围。答案：以下情况免征房产税：(1)国家机关、人民团体、部队自用的房产；(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；(4)个人所有非营业用的房产；(5)财政部批准免征税的其他房产。纳税人的房产虽不属于上述范围，但其按税法规定的税率缴纳确有困难的，可申请定期减征或免征房产税。5. 简述房地产法律关系的概念和特征。答案：房地产关系经过法律的调整，上升为房地产法律关系，即房地产权利义务关系。房地产关系是法律调整的对象，而房地产权利义务关系则是法律调整的结果。房地产法律关系具有以下法律特征：（1）主体的多元性。房地产法律关系的主体，有的以参与者身份出现，有的以管理者身份出现；而在某种情况下甚至“一身二任”，但不可错位。（2）客体的确定性，平等的房地产法律关系的客体只能是土地或房屋，而其他某些法律关系的客体往往具有多样性或者说不确定性，如一般民事法律关系的客体既可以是物、行为、智力成果，也可以是某些权益（如生命、名誉等）。（3）内容的多样性。房地产法律关系可以分为房地产民事法律关系，房地产经济法律关系。一般的民事法律关系不具有这种多样性。6. 简述房地产相邻权的特征。答案：房地产相邻权具有如下法律特征：(1)房地产相邻权的主体是两个或两个以上的房地产所有人或使用人。而房屋共有关系发生在房屋所有人之间，非房屋所有人之间不发生共有关系。而房地产相邻关系既可能发生在所有人之间，也可能发生在所有人与非所有人(使用人)之间，还可能发生在两个或两个以上非所有(使用人)之间。(2)相邻关系的客体是相邻房地产所有人或使用人行使其权利时所体现的利益，而非房地产本身。其不仅涉及占有、使用房地产本身，而且包括截水、排水、通风、采光、眺望、蒸气、烟尘、臭气、噪声、垃圾等所发生的相邻关系。(3)房地产相邻关系的内容是相邻人之间的权利义务。这种权利义务主要表现为相邻各方之间应根据法律的规定或者协议的约定给予他方方便或接受限制。7. 已购公有住房和经济适用房上市出售的意义是什么？答案：已购公有住房和经济适用住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住宅制度改革政策规定，按照成本价（或者标准价）购买的公有住房，或者按照地方人民政府指导价购买的经济适用住房。经济适用住房包括安居工程住房和集资合作建设的住房。已购公有住房和经济适用住房上市出售是全面开放住房二级市场，促进住房上市自由流通的重要措施。它对促进住宅消费，改善住宅条件，繁荣房地产业具有重要意义：（1）有利于搞活市场，扩大住房有效需求，推动住房消费。（2）有利于促进存量住房资源的合理使用，满足不同层次居民的住房要求。（3）有利于带动房地产业的发展和繁荣。8. 简述代管侨房的特点。答案：代管侨房的特点是：(1)该行为是单方的意思表示，并非双方合意行为。(2)该行为是强制性行为。(3)代管之发生是基于具备法律规定的条件，即所有人下落不明、所有权不清楚。(4)代管人在一定条件下取得代管房屋的所有权。“一定条件”包括：代管后判明系敌伪战犯等人之产业者，或者逾期无人申请发还或申请发还不成立者。9. 简述土地开发的原则。答案：土地开发应当遵循下列原则：（1）符合土地利用总体规划；（2）保护和改善生态环境，防止水土流失和土地荒漠化；（3）农业用地优先开发；（4）保护开发者利益。10. 简述对外商投资成片土地开发经营的必要限制。答案：成片土地开发经营活动十分复杂，影响很大，所以有必要对其内容范围加以明确。(1)向外商出让的只是土地使用权，土地所有权仍属于国家。(2)出让的国有土地使用权只是一种地上使用权，该土地的地下资源和埋藏物仍属于国家所有。如要开发利用，应依照国家有关法律、行政法规的规定进行。(3)开发企业依法自主经营管理，但在其开发区域内没有行政管理权。开发企业与其他企业的关系是商务关系。(4)外商投资开发土地，设立和开办生产、服务、商业等项目和设施及其经营活动，必须遵守我国的法律、法规，不得从事国家法律、法规禁止的经营活动和社会活动。对涉及国家安全的基础设施，如邮电通讯事业，外商只有开发建设权，没有经营权。开发区域的行政管理、司法管理、口岸管理、海关管理等，分别由国家有关主管部门、所在地人民政府和有管辖权的司法机关负责管理。11. 简述业主的权利和义务。答案：业主在物业管理活动中享有的权利：（1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（4）参加业主大会会议，行使投票权；（5）选举业主委员会委员，并享有被选举权；（6）监督业主委员会的工作；（7）监督物业管理企业履行物业服务合同；（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（10）法律、法规规定的其他权利。业主在物业管理活动中承担的义务：（1）遵守业主公约、业主大会议事规则；（2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会做出的决定；（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（5）按时交纳物业服务费用；（6）法律、法律规定的其他义务。12. 简述关于基本农田保护方面的法律责任。答案：(1)非法占用、非法批准占用、非法转让基本农田的责任。违反基本农田保护条例的规定，有下列行为之一的，依法从重给予处罚：未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用基本农田的；超过批准数量，非法占用基本农田的；非法批准占用基本农田的；买卖或者以其他形式非法转让基本农田的。(2)应划入基本农田保护区而不划入的责任。违反基本农田保护条例规定，应当将耕地划入基本农田保护区而不划入的，由上一级人民政府责令限期改正；拒不改正的，对直接负责的管理人员和其他直接责任人员依法给予行政处分或者纪律处分。(3)破坏基本农田保护区标志的责任。违反基本农田保护条例规定，破坏或者擅自改变基本农田保护区标志的，由县级以上地方人民政府土地行政主管部门或者农业行政管理部门责令恢复原状，可以处1000元以下罚款。(4)非法占用基本农田的责任。毁坏种植条件的，由县级以上人民政府土地行政管理部门责令改正或者治理，恢复原种植条件，处占用基本农田的耕地开垦费一倍以上、二倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。 (5)侵占、挪用耕地开垦费的责任。侵占、挪用基本农田的耕地开垦费，构成犯罪的，依法追究其刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分或者纪律处分。13. 简述房地产的法律含义。答案：(1)现实生活中的房地产。房地产是土地、房屋财产的总称。房产与地产有时可分，有时不可分。房地产一词有广义、狭义两种用法，有时指土地或房屋，有时指土地和房屋。(2)法律意义上的房地产。房地产作为一项财产，在法律上反映为房地产权。其中，当土地单独作为地产时，指的是土地所有权、土地使用权；当房屋单独作为房产或者出租时，指的是房屋所有权、房屋使用权；当土地与房屋连为一体时，指的是房屋所有权和其占用范围内的土地所有权，或房屋所有权和其占用范围内的土地使用权。14. 房屋预售有哪些条件?答案：房屋预售应当符合下列条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；(4)取得房屋预售许可证。房屋预售实行许可证制度，开发企业应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证15. 简述建筑物区分所有权的特征。答案：（1）复合性与一体性。复合性是指：建筑物区分所有权由三种权利构成，即专有所有权、共用部分持分权和成员权。一体性表现在：一是构成建筑物区分所有权的三项内容（专有所有权、共有部分持分权及成员权）必须结为一体，不可分离。二是在同一栋建筑物上，不能既设定区分所有权，又设定一般所有权或一般共有权。（2）专有所有权的主导性。在建筑物区分所有权三项内容（权利）中，专有所有权处于主导地位。表现为：一是区分所有权人取得专有所有权即意味着取得了共用部分持分权（共有所有权）及成员权。反之，区分所有权人丧失了专有所有权亦即意味着丧失了共用部分持分权与成员权。二是区分所有权人专有所有权的大小，决定了共用部分持分权及成员权的大小。三是在区分所有权成立登记上，只登记专用所有权，而共用部分持分权及成员权则不单独登记。（3）权利主体身份的多重性。在建筑物区分所有权上，由于其由专有所有权、共用部分持分权及成员权构成，因而区分所有权人的身份亦具有多重性。而一般不动产所有权，其权利主体之身份只能是单一的，要么作为所有权人，要么作为共有权人，而不得同时具有所有权人和共有权人的双重身份。16. 简述免征耕地占用税的情况。答案：以下情况经批准可免征耕地占用税：(1)部队军事设施用地；(2)铁路线路、飞机场跑道和停机坪用地；(3)炸药库用地；(4)学校、幼儿园、敬老院、医院用地。农村革命烈士家属、革命残废军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居地区和边远贫困地区生活困难的农户，在规定用地标准以内新建住宅纳税确有困难的，由纳税人提出申请，经所在地乡(镇)人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以给予减税或者免税。17. 简述房地产纠纷产生的主要原因。答案：导致房地产纠纷的原因是多种多样的，主要有以下几项：(1)历史原因。我国过去多次运动及改革，或多或少涉及到房地产关系。(2)利益矛盾。土地、房屋作为基本的生产资料和生活资料，对单位、对个人事关重大。经济的发展、人口的增长以及人们的消费水平和消费愿望的提高以及某些客观情况的变化使得土地、房屋的供应跟不上需求。供需失调容易引起利益矛盾。(3)合同不当或违反合同。(4)违法行为。当事人违反房地产管理法律、法规，侵犯他人的合法权益，也会造成房地产纠纷。18. 简述房地产开发的特征。答案：房地产开发有以下特征：(1)涉及面广。房地产开发是一项复杂的经济活动，它涉及规划、土地、勘测、设计、施工、市政、供电、供水、通讯、商业、园林、环境等众多部门，相关的与协作的单位众多。(2)工程项目多。以住宅区为例，住宅区内的工程项目，小的几十项，大的几百项，包括住宅及各种配套项目、附属工程等。(3)投资量大。开发一个小区，少则花费几千万，多则几个亿，甚至几十个亿。(4)建设周期长。房地产开发要经过多个程序。一个开发项目，从最初立项至交付使用，小的要一二年，中等的要三四年，大型的要五六年，特大型的则需要更长的时间。19. 简述房地产交易的特征。答案：房地产交易有如下特征：(1)房地产交易的特殊性。房地产交易的对象是作为特殊商品的房地产，包括土地使用权、土地上的房屋以及其他建筑物的所有权。房地产中介服务是直接为房地产交易提供各种条件和方便的，它本身并不属于房地产交易的范畴。(2)房地产交易的确定性。房地产交易的形式仅包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁，不包括房地产开发。房地产继承因不以支付代价为前提，故也不在房地产交易之列。(3)房地产交易的多样性。房地产交易不是单一的典型合同的称谓，而是数种典型合同的称谓。它包括土地使用权转让、出租、抵押，地上建筑物、其他附着物的买卖、出租等。(4)房地产交易的要式性。房地产交易主要表现为债的关系，并通过各种交易合同形式实现，由此引发的房地产权属的变动必须办理登记手续，方能完成房地产权属转移。20. 居民购买公有住房可享受哪些优惠待遇?答案：居民购买公有住房可享受如下优惠待遇：(1)享有多种房价折扣。包括：购买现住房折扣。职工购买现已住用的公有住房，可适当给予折扣，1994年折扣率为负担价的5%，今后要逐年减少，2000年前全部取消。工龄折扣。售房单位应根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予折扣。每年工龄折扣的数额，按抵交价除以65(男职工35年，女职工30年)计算。离退休职工购房计算工龄折扣的时间，按国家规定的离退休年龄计算。一次性付款折扣。售房单位可对一次性付款的购房职工给予一次性付款折扣，折扣率参考当地购房政策性贷款利率与银行储蓄存款利率的差额，以及分期付款的控制年限确定。(2)减免部分税费。包括：对现住户购房减收征地和拆迁补偿费；房改期间购房享受一次性税费方面的优惠，即免缴房屋契税和土地使用税。21. 违反房地产法的民事责任有哪些承担形式？答案：承担民事责任的形式有：（1）停止侵害。（2）排除妨碍。（3）消除危险。（4）返还财产。（5）恢复原状。（6）修理、重作、更换或退回。（7）赔偿损失。（8）违约金。（9）消除影响，恢复名誉。（10）赔礼道歉。以上十种民事责任形式，可以单独适用，也可以合并适用。22. 简述房地产相邻权的种类。答案：房地产相邻关系涉及面广，内容复杂，现实生活中，主要有以下几种：(1)因使用邻地、通道，或通行而发生的相邻关系；(2)因相邻环境保护而发生的相邻关系；(3)因险情危害而发生的相邻关系；(4)因相邻通风、采光、管线设置而发生的相邻关系。23. 简述拆迁人的权利义务。答案：（1）拆迁人的基本权利是取得拆迁被拆迁人房屋的权利。在拆迁活动中，拆迁人以给予被拆迁人补偿、安置的代价，取得拆迁被拆迁人房屋的权利。（2）拆迁人的基本义务是对被拆迁人给予补偿、安置。这里的补偿，是指货币补偿，即拆迁人给予被拆迁人一定价值量的货币；这里的安置则指实物安置，即拆迁人通过为被拆迁人提供安置用房的方式来安置被拆迁人。需说明的是：（1）补偿与安置，应当依法进行。（2）省、自治区、直辖市人民政府根据拆迁条例授权条款所做出的具体规定，视同拆迁条例规定，当事人同样应当遵守。24. 简述我国现行房地产管理体制。答案：(1)国务院。国务院是中央人民政府，领导和管理全国城乡建设，并代表国家行使国有土地的所有权。制定全国城镇住房的基本制度和统一政策。(2)地方人民政府。地方人民政府在国务院领导下，管理本地方的城乡建设。(3)土地行政主管部门。国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。国土资源部对省级人民政府国土资源主管部门实行业务领导。县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。(4)建设行政主管部门。国务院建设部是综合管理全国建设事业的政府部门。地方人民政府设立相关机构，分别负责管理规划、土地、房产、建筑、住宅等项工作。25. 简述房地产违法行为的概念和违法主体。答案：房地产违法行为，是指违反国家有关房地产管理法律、法规的行为。违反房地产管理法律、法规的主体是多样的：一是与房地产事项相关的公民、法人和其他组织。二是房地产行政主管部门。三是其他违法主体。26. 简述房地产开发应注意的事项。答案：房地产开发应注意的事项有：(1)总体效益开发；(2)严格按用途、期限开发；(3)设计、施工必须规范；(4)扶持开发居民住宅。27. 简述房屋租赁合同终止的原因。答案：房屋租赁合同可以因租赁期限届满而终止；也可以因承租人违约或违法行为而被出租人收回租赁房屋而终止。承租人违约或违法而导致出租人收回房屋而终止合同的情形有：(1)将承租的房屋擅自转租的；(2)将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；(3)将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；(4)拖欠租金累计6个月以上的；(5)公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的；(6)利用承租房屋进行违法活动的；(7)故意损坏承租房屋的；(8)法律、法规规定其他可以收回的。28. 简述被拆迁人的权利义务。答案：被拆迁人的基本权利是得到补偿、安置。对被拆迁人来说，房屋属于安身立命之本，是其基本的生活资料，因此，拆迁人拆除被拆迁人房屋，被拆迁人有权获得补偿、安置。被拆迁人的基本义务是在搬迁期限内完成搬迁。一般而言，拆迁包括搬迁和拆除两道程序，搬迁是拆除的前提。其中，搬迁是被拆迁人的行为，拆除是由拆迁人来组织的。由于被拆迁人是以失去被拆迁房屋为代价而取得拆迁人的补偿、安置的，因此，被拆迁人在按照拆迁补偿安置协议得到补偿、安置之后，应当履行按期搬迁的义务，在搬迁期限内完成搬迁。29. 土地管理法的立法宗旨是什么？答案：土地管理法的立法宗旨有以下几个方面：（1）维护土地的社会主义公有制。（2）保护、开发土地资源，合理利用土地。（3）切实保护耕地。（4）促进社会经济的可持续发展。30. 简述土地增值税税率。答案：土地增值税税率采用四级超额累进税率：(1)增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；(2)增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%；(3)增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%；(4)增值额超过扣除项目200%的部分，税率为60%。31. 简述物业管理的特征。答案：（1）物业管理关系是民事关系。（2）物业管理关系基于服务合同而产生。（3）物业管理关系具有有偿性。32. 土地增值税法定扣除项目包括哪些?答案：土地增值税法定扣除项目包括以下5项：(1)取得土地使用权所支付的金额，如土地使用权出让金、土地征用及拆迁费用等；(2)开发土地的成本、费用；(3)新建房及配套设施的成本、费用或者旧房、建筑物的评估价格；(4)转让房地产有关的税金；(5)财政部规定的其他扣除项目。33. 简述房地产纠纷的种类。答案：房地产纠纷，按其法律性质可分为民事性质的房地产纠纷和行政性质的房地产纠纷两大类。民事性质的房地产纠纷，是指作为平等主体的公民、法人、其他组织之间的房地产纠纷。行政性质的房地产纠纷，是指政府、政府下属房地产行政主管部门以及其他行政机关在行使行政管理职权过程中与行政相对人之间发生的纠纷。34. 简述房地产开发企业的种类。答案：目前，我国房地产开发企业主要有三种：(1)专营企业。房地产开发专营企业(通称专营公司)，是以房地产开发经营为主的企业。房地产专营企业按照资质分为五级。一级企业由建设部核发等级证书，二级以下企业由省级建设行政主管部门核发等级证书。(2)兼营企业。房地产开发兼营企业，是指经批准从事房地产经营业务的其他企业。对兼营企业虽不定资质等级，但也有必要的条件要求。(3)项目公司。房地产开发项目公司，是以开发项目为对象从事单项房地产开发经营的企业。其经营对象只限于经批准的项目，项目开发经营完毕后，应向工商行政管理机关办理注销经营范围的登记。35. 简述国务院对土地实行宏观调控方面的主要职权。答案：国务院对全国土地实行宏观调控，其职权主要有：(1)批准各省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，以及批准经省、自治区人民政府审查同意后上报的省、自治区人民政府所在地的市、人口在100万以上的城市和国务院指定的城市的土地利用总体规划；(2)批准征用基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的；(3)其他法定的权限。36. 简述房地产权属登记的功能。答案：房地产权属登记具有如下功能：(1)产权确认功能。房地产权属登记具有确认房地产的权属状态，赋予房地产权以法律效力，建立权利人对房地产的法律支配关系的功能。(2)公示功能。房地产权属登记具有将房地产权利的事实向社会公开用以标示房地产流转的功能。(3)管理功能。房地产权属登记具有实施国家管理意图的功能。37. 简述房屋所有权的种类。答案：房屋所有权可依据不同标准作不同分类。依房屋所有权的主体不同，可分为：(1)国有房屋所有权，即国家对国有房产享有的所有权。(2)集体房屋所有权，即由劳动群众集体所有制单位享有的房屋所有权。(3)私有房屋所有权，即由公民个人、家庭、数人共有或私营企业拥有的房屋所有权。(4)外产房屋所有权，即由外国政府、企业、社会团体、国际性机构和外国侨民在中国境内享有的房屋产权。(5)中外合资房屋所有权，即由中国企业或其他经济组织与外国企业、其他经济组织或个人共同在中国境内享有的房屋所有权。(6)其他性质的房产所有权，是指除上述五种房屋所有权以外的房屋所有权，如宗教团体等所享有的房屋所有权。另外，房屋所有权还可以根据其他标准做出分类，如根据房屋所有权主体的不同，可将房屋所有权分为独有房屋所有权和共有房屋所有权；根据权利主体享有房产的充分性，可将房屋所有权分为完全所有权和部分所有权，等等。38. 简述个人住房贷款的条件。答案：依据个人住房贷款管理办法，借款人应是具有完全民事行为能力的自然人，并且必须同时满足以下条件：（1）具有城镇常住户口或有效居留身份；（2）有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；（3）具有购买住房的合同或协议；（4）不享受购房补贴的以不低于所购住房价款的30%（该比例将会适时调整）作为购房的首期付款；享受购房补贴的以个人承担部分的30%作为购房的首期付款；（5）有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；（6）贷款人规定的其他条件。39. 简述房地产开发企业的设立程序。答案：房地产开发企业的设立程序包括：(1)申请登记。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。(2)发给营业执照。工商行政管理部门对符合法律规定条件的登记申请，应当自收到申请之日起30日内予以登记，发给营业执照；对不符合条件的不予登记，并说明理由。(3)备案。房地产开发企业在领取营业执照后的30日内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府确定的部门备案。40. 简述房地产法的体系。答案：房地产法可以表现为一部系统的法律，即房地产法典；也可以由众多的房地产法律规范组成为一个整体。中国同许多国家和地区一样，目前采取后一种立法模式。广义的房地产法，其基本内容包括：第一，关于房地产权属的规定；第二，关于房地产开发利用的规定；第三，关于房地产交易的规定；第四，关于国家对房地产业及其市场实施管理的规定；第五，关于社会化、专业化的物业管理的规定。上述内容，有些统一进行立法，如民法通则、担保法中关于所有权、使用权和抵押权的规定；有些分别进行立法，如土地方面有基本农田保护条例，城市房地产方面有城市房地产开发经营管理条例，等等。我国的房地产法律体系按其内容分布划分，应由三部分立法组成：(1)综合的法，如宪法、民法通则等法律中的有关规定。(2)专门的法，如城市规划法、土地管理法、城市房地产管理法、建筑法、住宅法以及它们的实施条例、细则、办法之类。(3)相关的法，如森林法、草原法、渔业法、环境保护法、担保法、商业银行法、婚姻法、继承法等法律中的有关规定。41. 简述房屋共有的特征。答案：（P75）房屋共有是指两个以上主体对同一房屋共同享有所有权。房屋共有具有以下特征：（1）主体有两个或两个以上，单一主体不构成房屋共有。（2）客体是同一项房产。（3）存在对内、对外两种关系。在对内关系中，各共有人作为相对独立的权利主体，都是共有房屋的所有人，对共有房屋共同享有或按份享有权利和共同承担或按份承担义务。在对外关系中，各共有人共同作为单一的权利主体，与共有关系以外的人发生权利义务关系。42. 简述房地产中介业务活动的禁止行为。答案：（P133）（1）索取、收受委托合同以外的酬金或其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当的利益。（2）允许他人以自己的名义从事房地产中介服务。（3）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务。（4）与一方当事人串通，损害另一方当事人利益。（5）法律、法规禁止的其他行为。43. 简述我国对前期物业管理的相关法律规定。答案：（P206210）前期物业管理是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前所实施的物业管理。选聘物业管理企业是业主大会的权利，但是在业主大会召开前需要对物业进行管理维护。我国法律规定，房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。房地产建设单位应当在销售物业之前制定业主临时公约。建设单位应当向买受人明示和解释临时公约的内容。国家提倡房地产开发与物业管理相分离的原则。对住宅物业必须采用招标的方式选聘物业管理企业。44. 简述处理涉外房地产关系应当遵循的原则。答案：（P243245）涉外房地产关系是指具有涉外因素的房地产关系。涉外房地产关系是比较复杂的问题。在立法、执法工作中必须坚持以下原则：（1）维护国家主权原则。房地产是重要的生活和生产资料，也是开展对外经济技术交流与合作所不可缺少的物质条件。在处理涉外房地产问题时，应当将维护国家的主权和安全放在首位。（2）平等互利原则。平等互利原则是指在国际经济贸易活动中，中外各方当事人之间，在法律地位上是平等的，在经济上应对双方有利。（3）统一管理原则。房地产的开发和建设，要有一套具体而明确的管理制度。就土地而言，城镇国有土地为国家所有，由各级人民政府统一管理。统一管理，有利于国家法律、政策的贯彻落实，有利于经济、文化建设的协调发展，实现经济效益、社会效益和生态效益的有机结合和统一45. 简述依法收回土地使用权的情况。答案：（P46）依法收回土地使用权的情况包括：（1）出让年限届满而未续期。（2）根据社会公共利益的需要而提前收回。（3）因逾期开发而被无偿收回。46. 简述城市房屋拆迁中的纠纷处理方式。答案：（P143144）（1）拆迁人与被拆迁人对补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，可进行协商，订立拆迁补偿安置协议。如果是拆迁租赁房屋的，拆迁人应与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。（2）协商仍达不成协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。（3）当事人对行政裁决不服的，可以在接到裁决之日起3个月内向人民法院起诉。47. 简述国有土地使用权出让制度。答案：（P113114）国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让土地使用权的范围仅限于城市规划区内的国有土地。土地使用权出让的方式：协议出让、拍卖、招标。国有土地使用权出让具有如下法律特征：（1）土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为。出让土地使用权的一方是国家，一般是以各级人民政府土地管理部门为代表，称为出让人，另一方是自然人或法人，称为受让人。（2）土地使用权出让附有特殊限制，表现为权利的有期性和有限性。土地使用权出让均具有一定年限且不得超过法定最高年限的规定。48. 简述房地产抵押权人的权利义务。答案：（P170）房地产抵押权人的权利主要有：（1）要求保全抵押房地产担保价值。（2）物上代位权。（3）处分抵押权。（4）优先受偿权。义务主要有：（1）不得妨碍抵押人依法行使对抵押房地产的占有、使用、收益权，不得单方扩大抵押人的担保范围，增加其负担。（2）在抵押权实现后，如果变卖抵押房地产的价款清偿主债务后有剩余，应当及时将剩余部分返还给抵押人。49. 简述建筑物区分所有权的特征。答案：(1)复合性与一体性。(1分)复合性是指建筑物区分所有权是由三种权利构成的，即专有所有权、共用部分持分权和成员权。(1分)一体性特征表现在：构成建筑物区分所有权的三项内容(专有所有权、共用部分持分权及成员权)必须结为一体，不可分离。(1分)在同一栋建筑物上，不能既设定区分所有权，又设定一般所有权或一般共有权。(1分)(2)专有所有权的主导性。在建筑物区分所有权三项内容(权利)中，专有所有权处于主导地位。(1分)(3)权利主体身份的多重性。在建筑物区分所有权上，由于其由专有所有权、共用部分持分权及成员权构成，因而区分所有权人的身份亦具有多重性。(1分)50. 简述房地产开发企业的设立条件。答案：设立房地产开发企业，应当具备下列条件：(1