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第二编 物权第十一章 物权总论第一节 物权的概念与特征1 概念：物权是指权利人对特定的物享有的直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。2 物权的特征： 物权是权利人直接支配物的权利。物权的权利人是特定的，义务人是不特定的，物权是绝对权。物权的客体是物，一般指有体物，还包括能够为人所控制的电、气、光波、磁波等物。权利成为物权的客体，仅限于法律有明确规定的情况，如权利的质权。物权的客体一般应该是独立物，即能够单独。个别地存在的物。 物权是权利人直接享受物的利益的权利。 物权是排他性的权利，同一物上不许有内容不相容的物权并存，共有关系中，几个人共有一个物权，而非一个物上有几个物权。第三节 物权的效力一 物权的优先效力1 物权的优先效力，亦称物权的优先权。是指同一标的物上有数个相互矛盾的、冲突的权利并存时，具有较强效力的权利排斥具有较弱效力的权利的实现。2 第四节 物权的类型一 物权法定主义1 物权法定主义是指法律规定物权的种类和内容，不允许当事人依其意思设定与法律规定不同的物权。2 物权法定主义的原因是： 物尽其用的考虑 保护交易安全的要求二 物权的种类1 所有权，指所有人在法律规定范围内独占性地支配其所有物的权利。2 用益物权，指对他人所有的物在一定范围内使用，收益的权利，包括建设用地使用权、地役权等。3 担保物权，指为了担保债的履行，在债务人或第三人的特定财产上设定的物权，主要有抵押权、质权、留置权等。4 占有，指对物的控制、占领。三、民法学上物权的分类1 自物权和他物权，以权利人是对自己之物享有物权还是对他人之物享有物权，可将物权分为自物权与他物权。自物权是权利人对于自己之物所享有的物权，所有权是唯一的自物权，其内容是对物的全面支配。他物权是指在他人之物上所设立的物权，是对他人之物所享有的权利，其内容是在占有、使用、收益的某一方面对物所进行的支配。他物权是从所有权中派生出来的，用益物权与担保物权均为他物权。2 动产权和不动产权，以物权的客体是动产还是不动产作为标准，可将物权分为动产物权与不动产物权。动产物权是以动产为标的物的物权，动产所有权、动产抵押权、动产质权、留置权等都是动产物权。不动产物权是以不动产为标的物的物权，不动产所有权、不动产用益物权、不动产抵押权等都是不动产物权。这种分类的意义在于动产物权与不动产物权的取得方法、成立要件等各有不同，一般来说动产物权的公示方法为交付，而不动产物权的公示方法为登记3 主物权和从物权，主物权是能够独立存在的物权，如所有权、建设用地使用权。从物权是指必须依附于其他权利存在的物权，如抵押权、质权、留置权，是为了担保的债权而设定的。4 所有权和限制物权，所有权是全面支配标的物的物权，限制物权是于特定方面支配标的物的物权。5 有期限物权与无期限物权。有期限物权是指有一定存续期间的物权，如抵押权、质权、留置权。6 准物权，是指经特许设立并准用物权规则的财产性权利，也有学者将其理解为依据行政命令而取得的具有物权性质的权利。准物权本身并不是物权，这是首先需要明确的，但它又具有物权的某些属性，故在调整这类权利时准用物权的相关规则。一般认为准物权的范围较为广泛，不仅包括采矿权、取水权、渔业权和狩猎权，而且还包括公路收费权、森林采伐权等权利7 意定物权和法定物权，以物权的发生方式不同为标准，物权可分为意定物权与法定物权。意定物权是指基于当事人的意思而产生的物权，如建设用地使用权、抵押权、质权等均为意定物权。法定物权是指根据法律规定直接产生的物权，相邻权、留置权为法定物权。8 用益物权和担保物权，以物权设立目的的不同为标准，物权可以分为用益物权与担保物权。用益物权是指为实现对物的使用收益目的而设立的物权，土地承包经营权、建设用土使用权、宅基地使用权等均为用益物权。担保物权是指为担保债权的实现而设立的物权，抵押权、质权、留置权等均为担保物权。第五节 物权法的基本原则一 物权法定原则。物权法定原则是指法律对物权的类型和内容进行明确规定，不允许当事人自由设定与法律规定不同的物权。我国物权法第5条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。” 物权法定原则的含义主要包括下述两个方面： 一是物权的具体类型必须由法律明确规定，当事人不得创设法律之外的新类型物权。 二是物权的内容由法律规定，当事人不得在法律规定之外另行约定物权的内容。如土地承包经营权中的双方当事人各自有什么权利和义务，都应该由法律予以明确规定，当事人不能自行改变相关的内容，否则无效。又如，当事人虽然在名义上采纳了“抵押权”、“质权”这样的术语，但是其内容却违背了法律的规定，如将法律规定不可抵押或质押的物品设置抵押、质押，就不能发生物权法上的效果。 此外，物权的取得方式、物权变动的方式以及物权的效力等也由法律法定，当事人不得随意变更。 二 一物一权原则。是指同一个标的物上不得设立两个或两个以上内容和效力相互冲突的物权。一物一权原则存在的理由在于维护交易安全。在交易中，如果买受人和出卖人都对同一标的物享有所有权，或者在一物数卖中，数人都对同一标的物享有所有权，则交易很难正常进行，交易安全将难以维护。同时，从物权的效力来看，物权具有优先性和排他性，物权人可以在其物权权限范围内绝对地、排他地支配标的物。 依一物一权原则，一个物上只能设立一个所有权，而不能同时并存多个所有权。但应指出的是，内容和效力并不冲突的数个物权是可以同时并存于一个标的物之上的，这种并存主要表现为：第一，所有权与他物权可以同时并存。第二，数个担保物权可以在同一物上并存。如我国担保法第35条规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保的债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余部分。”第三，用益物权可以和担保物权在同一个物上并存。如房屋所有人在其所有的房屋上设立租赁权的同时，还可以设定抵押权。三 公示、公信原则。（一）物权公示原则，物权公示原则是指，在依法律行为使物权发生变动（设立、变更、转让和消灭）时，必须以一定的可以从外部察知的方式表现出来。任何当事人设立、移转物权时，都会涉及第三人的利益，因此，物权的设立、移转必须公开、透明，以利于保护第三人的利益，维护交易的安全和秩序，这就需要建立公示制度，将物权设立、移转的事实通过一定的方法向社会公开，从而使第三人知道物权的情况。 关于公示方法，动产物权的享有一般采用占有的方法进行公示，动产物权的变动一般采用交付的方法进行公示。而不动产和一些按不动产方式管理的重要动产，其权利享有采用登记的方法进行公示，其权利的变动采用变更登记的方法进行公示。（二）物权公信原则，物权公信原则，是指一旦当事人在物权的享有和变动上依照法律的规定进行了公示，则即使依公示方法所表现出来的物权不存在或存在瑕疵，但基于信赖该物权的存在并已经对物权从事了交易的人，仍能取得物权，而不负返还的义务。物权公信原则的本质在于兼顾财产的静态安全和动态安全，在原物权人和善意第三人之间实现某种平衡。公信原则的实行对于个别物权人而言，其利益可能会受到一定的损害，因为其物权的消灭不是基于其自己的意愿，但对于整个社会而言，给人们确立了一个明确、合理而可信赖的标准，从而有利于交易的安全、便捷和稳定。 依公信原则，动产受让人不知道且无义务知道动产占有人转让动产物权时无处分权的，动产受让人取得对标的物的占有后即取得对该物的所有权，而该动产的原所有人只能对无权处分人行使赔偿请求权，无权要求受让人返还标的物。在转让不动产物权时，即使原登记有瑕疵，如果受让人不知道且无义务知道该登记有瑕疵的，则不动产受让人可以通过办理登记而取得对该不动产的物权，而原所有人只能要求有过错的出让人或登记机关承担责任。第十二章 所有权第一节 所有权概述一、所有权的概念和特征1 概念：所有权属于物权，是所有人在法律规定的范围内，对属于自己的特定物全面支配和排他的权利。2 所有权的特征： 所有权是绝对权 所有权是绝对权 所有权是最完全的绝对权 所有权具有弹力性，当所有物上设定的其他权利消灭，所有权负担除去的时候，所有权任然恢复其圆满状态，即分离出去的权能仍然复归于所有权人。 所有权具有永久性，当事人对所有权存续期间的约定是无效的。二、所有权的内容：占有、使用、收益、处分1 占有是对财产的实际控制2 使用是为了生活和经营目的，直接按照财产的性能和用途加以利用，实现财产的使用价值。3 收益，一般指收取所有物的孳息，收取天然孳息为原始取得，收取法定孳息为传来取得。使用收益也是收益。4 处分，处分是决定财产命运的一项权能。处分包括法律处分和事实处分。法律处分是通过法律行为对财产的所有权或者所有权的权能予以处置，如抛弃所有权、设立用益物权。事实处分是对财产进行消耗或者使其转化物质形态，如吃掉大米。第二节 所有权的取得和消灭一、所有权的取得所有权的取得，亦即所有权的发生，是指民事主体依据一定的法律事实而获得某物的所有权。所有权的取得有多种方式和途径，民法理论通常依其是否以原所有人的所有权与意志为根据，将所有权的取得分为原始取得和继受取得两类。 （一） 所有权的原始取得： 所谓原始取得，是指直接依据法律的规定，不以原所有人的所有权和意志为根据而取得所有权。所有权原始取得主要有生产、先占、没收、添附、无主财产、时效及善意取得等。1 生产、建造 生产是所有权原始取得的一种方式。生产出的产品是与用于生产的原材料完全不同的一种新物，因而通过生产而取得产品的所有权是一种原始取得。建造也是所有权原始取得的一种方式。 2 无主物的先占无主物的先占，是指以所有的意思最先占有无主物而取得该物的所有权。构成先占的要件有：（1）先占的对象须是无主物，亦即在占有该物时，该物不属于任何人所有，包括野生动物和抛弃物，当无主物和抛弃物不能区分时推定为无主物。（2）标的物须为法律不禁止占有的动产，不动产不能成为先占的对象，禁止流通物也不能成为先占对象。（3）行为人须以所有的意思占有该物。无行为能力人和限制行为能力人也可以依先占取得物的所有权。3添附 添附，是指由不同所有人的动产或不动产通过某种方式结合而形成不可分割的混合物或新物的情形。由于新物恢复原状已不可能或在经济上不合理，因此，现代各国立法一般根据添附的事实，重新确定所有权的归属。添附主要包括混合、附合和加工三种形式。 混合是指不同所有人的动产相互混杂或交融而难以识别和分离，且在某些情况下业已形成新物的情形，如米与米、酒与酒的混合。 附合是指不同所有人的物因密切结合而形成难以分割的新物的情形，其与混合的最大区别在于所能识别原所有人各自的物。附合可以分为不动产之上的附合和动产之上的附合。不动产之上的附合指动产附合后成为不动产的重要组成部分且丧失其独立性的情形，如砖瓦、木料附合于建筑物中。动产上的附合指两个以上的动产相附合而成新物的情形，如轮胎、底盘、发动机等附合成汽车。 加工是指在他人的动产上进行劳作，从而使其成为具有更高价值的新动产的情形，如将他人的玉料雕琢成艺术品。 添附物的权利归属 对于混合后的新物一般归原物价值较大的一方所有，由其对原物价值较少的一方给予相应的补偿。 对于附合，当动产与不动产附合时，如当事人有约定，按约定办理，如没有约定，则由不动产所有人取得动产的所有权，但其应给予动产所有人相应的补偿。在动产与动产附合时，由原所有人按照其动产的相应价值共有合成物。如果可以区分为主物与从物，或一方动产的价值明显高于他方动产的价值，则由主物或价值较高物的原所有人取得合成物的所有权，由其给予对方相应的补偿。对于加工，若未经他人同意而在他人所有的物上加工，则加工人应负赔偿责任。当事人对加工物的所有权有约定的，按约定处理，没有约定的，加工物的所有权一般归原物的所有人，但若加工增加的价值大于材料的价值时，加工物也可以归加工人所有，但应给予原物的所有人相应的补偿。4收取孳息孳息是以原物产生出来的收益，它包括天然孳息和法定孳息。关于孳息的权利归属，根据物权法第116条的规定，天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。 （天然孳息：指依照物的自然性质而产生的收益物，又称直接孳息，如树上的果子，鸡蛋等，宰牛得到的牛肉不是孳息，电力也不是孳息。法定孳息：指依照法律规定产生的收益物，又称间接孳息，如租金、利息、承包金等。）5拾得遗失物根据物权法第109条至第113条的规定，对遗失物的处理规则如下：（1）拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任。（2）有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告。遗失物自发布招领公告之日起6个月内无人认领的，归国家所有。（3）权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。拾得人侵占遗失物的，无权请求保管遗失物等支出的费用，也无权请求权利人按照承诺履行义务。另外，根据物权法第114条的规定，拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。文物保护法等法律另有规定的，依照其规定。 6 善意取得（1）善意取得的概念善意取得，是指无权处分人以转移财产所有权为目的处分他人财产，受让人善意、对价受让且占有该财产，受让人依法取得该财产所有权的财产取得方式。法律上设立善意取得制度的目的在于维护交易安全。根据物权公示和公信原则，经法定方式公示的物权具有法律上的证明效力因此在交易中占有人虽无处分权，但是其占有动产的事实或者将不动产登记的事实，本身容易使他人误信其有处分权，为了保护交易中的善意当事人不因处分人无处分权而受到损害，法律规定了善意取得制度。 关于善意取得制度的适用范围，主要有两种观点：一种认为善意取得制度仅适用于动产；另一种认为善意取得既可适用于动产亦可适用于不动产。我国物权法规定动产与不动产均可适用善意取得制度。 （2）善意取得的构成要件 一是出让人无处分权。出让人无处分权是善意取得的前提条件。如果出让人对其出让的动产或不动产享有处分权，则第三人从出让人那里所受让的动产或不动产就有了法律依据，无须适用善意取得制度。 二是受让人受让财产时是善意的。这里所称的“善意”，是指受让人不知道或者不应当知道出让人为无权处分人。如果受让人明知出让人无处分权而受让相应的财产，则主观上是恶意。 三是以合理的价格转让。善意取得的成立，须以有被保护的交易行为的存在为前提，通常，取得财产是通过买卖、互易、债务清偿等具有交换性质的行为实现的。构成善意取得的交易行为应是一种有偿交易，取得财产的受让人通常支付了相应的对价。一般认为，无偿取得财产的，不能适用善意取得制度。 四是转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。（3）善意取得的法律效果善意取得的法律效果可从两个方面来看，一是在真实权利人与受让人之间，当善意取得的事实发生后，真实权利人即丧失其对该财产的所有权，受让人则取得该财产的所有权，原权利人不得向善意的受让人主张返还原物。二是在真实权利人与无权处分人之间，当善意取得的事实发生后，真实权利人在丧失了原物所有权的同时，对无权处分人产生了赔偿请求权。遗失物、漂流物、失散的饲养动物、盗窃物一般不适用善意取得制度。根据物权法第107条的规定，当遗失物被无权处分人转让时，所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起2年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。 7 国家强制取得所有权国家强制取得所有权，是指国家凭借公共权力，从社会公共利益出发，强行将他人所有之物收归国有。国家强制取得所有权的方式主要有征税、国有化、没收、征收等。国家强制取得所有权由于不以原所有人的意志为转移，故也属所有权的原始取得方法。 由于不动产征收直接关系到被征收人的合法民事权益，也容易引发纠纷，故在这里有必要对其加以重点介绍。所谓不动产征收，是指国家以行政方式强制取得他人不动产的行为。在征收关系中，征收的主体是国家。在物权法上，征收是物权变动的一种特殊形式，属行政关系而非民事关系。但由于征收是国家取得所有权的一种方式，直接关系到被征收者的民事权益，故各国一般均从民事角度对其加以规定，亦即对被征收者给予必要的补偿。 我国物权法对征收的规定：我国物权法对征收制度作了原则规定，根据该法第42条的规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。（二）所有权的继受取得 所谓继受取得又称传来取得、派生取得，是指根据原所有人的意思，通过某种法律事实而取得原所有人转移的所有权。继受取得主要包括买卖、赠与、互易、继承和接受遗赠等形式。 1 买卖买卖是一种最频繁的交易行为，也是一种最典型的以继受方式取得财产所有权的情形。 2 互易互易是一种古老的商品交换形式，在货币出现前，商品唯有通过互易的方式进行。但在作为一般等价物的货币出现后，互易这种古老的商品交易形式就逐渐式微。 3 受赠与受赠与是一种无偿取得财产所有权行为。在民间，自然人相互间的赠与和受赠与十分常见。 4 继承与接受遗赠继承是继承人根据继承法的规定取得被继承人财产所有权的一种方式，继承有遗嘱继承和法定继承之分。接受遗赠是受遗赠人取得遗赠人财产所有权的一种方式，受遗赠人须是法定继承人之外的其他人。二、所有权的消灭1、所有权消灭的概念所有权的消灭，是指所有权基于某种法律事实而结束其存在状态。所有权有取得也就会有消灭，各国法律在规定所有权取得的同时，一般也会规定所有权的消灭。2、所有权消灭的根据1）导致所有权消灭的法律行为（1）所有权的抛弃（2）所有权的出让2）导致所有权消灭的其他事实（1）自然人死亡、法人或者其他组织终止（2）标的物灭失（3）强制剥夺所有权第三节 国家、集体、私人所有权与其他所有权一、国家所有权第四十五条 法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。 国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。 第四十六条 矿藏、水流、海域属于国家所有。 第四十七条 城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。 第四十八条 森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。 第四十九条 法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。 第五十条 无线电频谱资源属于国家所有。 第五十一条 法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。 第五十二条 国防资产属于国家所有。 铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。二、集体所有权第五十八条 集体所有的不动产和动产包括： （一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂； （二）集体所有的建筑物、生产设施、农田水利设施； （三）集体所有的教育、科学、文化、卫生、体育等设施； （四）集体所有的其他不动产和动产。 第五十九条 农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。 下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定： （一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包； （二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整； （三）土地补偿费等费用的使用、分配办法； （四）集体出资的企业的所有权变动等事项； （五）法律规定的其他事项。 第六十条 对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权： （一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权； （二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权； （三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。 第六十一条 城镇集体所有的不动产和动产，依照法律、行政法规的规定由本集体享有占有、使用、收益和处分的权利。 第六十二条 集体经济组织或者村民委员会、村民小组应当依照法律、行政法规以及章程、村规民约向本集体成员公布集体财产的状况。 第六十三条 集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。 集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。三、私人所有权第六十四条 私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。 第六十五条 私人合法的储蓄、投资及其收益受法律保护。 国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合法权益。 第六十六条 私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。 第六十七条 国家、集体和私人依法可以出资设立有限责任公司、股份有限公司或者其他企业。国家、集体和私人所有的不动产或者动产，投到企业的，由出资人按照约定或者出资比例享有资产收益、重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义务。 第六十八条 企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利。 企业法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用有关法律、行政法规以及章程的规定。 第六十九条 社会团体依法所有的不动产和动产，受法律保护。第四节 业主的建筑物区分所有权一、业主的建筑物区分所有权的概念和特征1 的建筑物区分所有权，是指在属于不同所有人的建筑物中，业主对建筑物中自己专有部分享有的专有权、对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主的建筑物区分所有权并非一种对建筑物的单独所有权，而是业主对建筑物中属于自己的专有部分享有的专有权，对共有部分所享有的共有权，以及基于共有关系而产生的共同管理权等三种权利的结合。2 建筑物区分所有权中专有权的客体的条件: 须具有构造上的独立性，即被区分的部分在建筑物的构造上，可以加以区分并与建筑物的其他部分相隔离。 须具有使用上的独立性，即被区分的各部分，可以为居住、工作或其他目的而使用。 能够登记成为特定业主所有权的客体。二、建筑物区分所有权的内容（一）专有权业主的专有权，是指业主对建筑物中的专有部分所享有的占有、使用、收益和处分的权利。事实上，业主的专有权就是业主对专有部分所享有的所有权，它符合所有权的全部特征。这里所称的建筑物中的专有部分，主要是指建筑物内的住宅、经营性用房。一般认为，构成建筑物的专有部分应符合下述两列条件：一是具有构造上的独立性，即能用一定的方式对其权利的涉及范围进行界定，如一套住房、一间营业用房；二是具有使用上的独立性，即该专有部分具有能满足一般生活或生产需要的独立功能。业主对自己的专有部分可以占有、使用、收益和处分，在行使其专有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。根据物权法第77条的规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。（二） 业主的共有权业主的共有权，是指业主对建筑物及其附属物中的共有部分所共同享有的权利。业主的共有权实质上就是一种共有法律关系，共有人对共有之物的权利行使和义务承担都须符合共有关系的相关规则。根据物权法的相关规定，业主共有权的客体主要包括下述各项：（1）建筑区划内的道路，但属于城镇公共道路的除外；（2）建筑区划内的绿地，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；（3）建筑区划内其它公共场所和公用设施，如建筑物的大厅；（4）占用业主共有的道路或者其它场地停放汽车的车位；（5）建筑物及其附属设施的维修资金等。共有权人的权利主要包括：（1）使用权，即共有权人享有使用属于共有部分的建筑物及其附属设施的权利，只要其是按照共有部分本来的用途加以使用，其他共有人无权限制与干涉；（2）收益权，即共有权人可取得因共用部分所产生的利益的权利，如将特定共有物出租，则每个共有人均可按照约定取得其应有份额的租金；（3）修缮改良权，即共有人基于居住或其他用途的需要，有权进行不影响或损及建筑物共用部分固有性质的修缮与改良。共有权人的义务主要包括：（1）按共有部分本来的用途使用共有部分；（2）分担维护共有部分正常使用、管理的费用，分担原则一般是有约定的按约定，无约定的按区分所有人就专有部分占建筑物总面积的比例确定；（3）不得单独处分及请求分割共有部分。（4）不得以放弃权利为理由不履行义务。3、业主的共同管理权 业主的共同管理权，是指建筑物区分所有权人作为建筑物管理团体一员所享有的相关权利。业主的共同管理权基于业主的专有权与共有权而产生，不具有独立性。 根据物权法第76条的规定，下列事项由业主共同决定：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（6）改建、重建建筑物及其附属设施；（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定上述第（5）项和第（6）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定上述其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第十四章第一节 用益物权的概念和特征一、用益物权的概念用益物权是权利人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。学理上还有典权和居住权。二、用益物权的特征 用益物权作为物权的一种，除具有物权的一般属性，如支配性、对世性、排他性、绝对性等特征外，还具有以下特征：（一）用益性（二）独立性（三）占有性（四）不动产主导性（五）限制性第二节 土地承包经营权一、土地承包经营权的概念和特征 土地承包经营权，是指承包人依法对其承包经营的农民集体所有和国家所有由农民集体使用的土地，所享有的占有、使用和收益的权利。n （二）土地承包经营权的特征 1承包人一般为本集体经济组织的成员 土地承包经营权的承包人都具有严格的人身属性，一般情况下，只有本集体经济组织的成员才具有承包资格。 2土地承包经营权的客体是农业用地 根据规定，只有耕地、林地、草地等用于农业的土地才能成为土地承包经营权的客体。非农业用地不能成为土地承包经营权的客体。 3土地承包经营权须通过订立合同的方式取得 农村集体经济组织成员的土地承包经营权并不是自然取得，而是须通过订立土地承包经营权合同的方式取得。 4土地承包经营权具有法定期限性 由于农业生产有其自身的特点，土地承包经营权的期限如果过短，就可能导致承包人对土地进行掠夺性的使用，进而导致土地质量的下降，影响土地资源的长期使用。因此，法律对土地承包经营权规定了较长的期限。 （三） 农民集体所有土地由本集体经济组织以外的单位或个人承包经营必须符合的条件：1 只限于不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等不宜耕种的农村土地。2 农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。3 只能够通过招标、拍卖、公开协商等方式承包4 本村集体经济组织成员享有优先承包权。（四） 土地承包经营权的期限：物权法126条：耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。二、土地承包经营权的取得（一）土地承包经营权的设立 土地承包经营权的取得须按一定的程序进行，以保证其公正性和合理性。根据农村土地承包法第19条的规定，土地承包应当按照以下程序进行：（1）本集体经济组织成员的村民会议选举产生承包工作小组；（2）承包工作小组依照法律、法规的规定拟订并公布承包方案；（3）依法召开本集体经济组织成员的村民会议，讨论通过承包方案；（4）公开组织实施承包方案；（5）签订承包合同。（二） 土地承包经营权的登记（二）土地承包经营权的登记 我国现有立法并不要求对土地承包经营权合同进行强制登记，土地承包经营权合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。 另外，土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。 三、土地承包经营权人的权利和义务 （一）土地承包经营权人的权利 1对承包的土地依法享有占有、使用与收益的权利 土地承包经营权人在承包的土地上享有充分的经营自主权，可以从事种植业、林业、畜牧业等农业生产，进而获得相应的收益。 2将土地承包经营权通过一定方式进行流转的权利 土地承包经营权人有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转，但流转的期限不得超过承包期的剩余期限。 通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。 3获得补偿的权利 承包期满或者因其他原因交回承包的土地时，承包人对其在承包地上种植的林木、果树及没有收割的庄稼等，有补偿的权利。（二）土地承包经营权人的义务 1维持土地的农业用途 保障足够的农业用地，是维持人们生活的必备条件，也是我国的一项基本国策。因此，土地承包经营权人应维持土地的农业用途，未经批准，不得将承包地用于非农建设。同时，其对土地的使用也应依约定的方式和用途进行，不能闲置、荒芜所承包经营的耕地。依我国土地管理法第37条的规定，承包经营耕地的单位或个人连续2年弃耕抛荒的，原发包单位应当中止承包合同，收回发包的耕地。 2合理利用和保护承包的土地 土地是最重要的生产资料，是人们取得生产、生活用品的基础。土地承包经营权人对承包的土地负有合理利用和保护的义务，不得将土地长期弃耕抛荒，不得进行破坏性、掠夺性经营，不得对土地造成永久性损害。 四 土地承包经营权的消灭 （一）土地功能灭失 由于土地承包经营权的客体是农业用地，使用权人主要是将其用于种植业、林业、畜牧业等农业生产活动，如果土地承包经营权人所承包的土地已不宜用于相应的农业生产（如耕地被沙漠吞没），则其承包目的无从实现，土地承包经营权也随之消灭。 （二）发包人收回土地 一般情况下，发包人不得收回已发包出去的土地，但当法律规定的事由出现时，发包人有权收回发包的土地。 （三）承包人放弃权利 承包经营权作为一种民事权利，权利人可以放弃权利。当承包人以明示的方式表示放弃承包权时，土地承包经营权消灭。 （四）承包期限届满承包人拒绝继续承包的 土地承包经营权的设立都有期限的规定，当承包期限届满而承包人拒绝继续承包时，土地承包经营权消灭。第三节 建设用地使用权一、建设用地使用权的概念和特征（一）建设用地使用权的概念 建设用地使用权，是指使用权人依法利用国家所有的土地建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。 建设用地包括住宅用地、公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地等。物权法所称的建筑物主要是指住宅、写字楼、厂房等；构筑物主要是指不具有居住或者生产经营功能的人工建筑物，如道路、桥梁、隧道、纪念碑等；附属设施主要是指附属于建筑物、构筑物的一些设施。 （二）建设用地使用权的特征 1建设用地使用权以国家所有的土地为标的物 由于我国实行严格的土地公有制，私人不能享有土地所有权，当单位或个人需要使用土地进行建设时，就必须通过法定的程序从土地所有人那里取得土地使用权。而根据我国现有法律，集体所有的土地需要作为建设用地时，必须先由国家征收为国家所有，然后再出让或划拨给用地单位。 2建设用地使用权的目的是建造建筑物、构筑物及其附属设施 与土地承包经营权以取得农业用地的目的不同，建设用地使用权人取得建设用地的目的是建造建筑物、构筑物及其附属设施。 3建设用地使用权具有长期性 由于建设用地涉及到建筑物、构筑物及其附属设施的建造，而这些建筑或设施都具有较高的价值和较长的使用年限，与此相对应，建设用地使用权也就具有长期性的特点。二、建设用地使用权的出让、划拨与流转 （一）建设用地使用权的出让 1 建设用地使用权的出让，是指国家以土地所有人身份将土地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。除法律另有规定外，建设单位使用国有土地应当以出让等有偿使用方式取得。通过出让，土地使用者就取得了国有土地的使用权，可以在该土地上进行相应的建设。 国有土地使用权的出让应通过签订国有土地使用权出让合同进行。国有土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者之间按照平等、自愿、有偿的原则订立，其主要内容是一方向另一方移转一定期限的土地使用权，另一方交付土地使用权出让金。 2 建设用地使用权出让的四种形式：协议、招标、拍卖和挂牌 协议出让国有土地使用权规定 第五条 协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和?有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的。第十六条 以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。低于最低价时国有土地使用权不得出让。 （二）建设用地使用权的划拨 建设用地使用权的划拨，是指土地使用者经县级以上人民政府依法批准，无偿取得土地使用权。通过划拨取得土地使用权的，应当依照城镇土地使用税暂行条例的规定缴纳土地使用税。 我国法律严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。根据土地管理法第54条的规定，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。 （三）建设用地使用权的流转 建设用地使用权的流转，是我国土地有偿使用制度的一项重要内容。我国物权法第143条规定：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。” 建设用地使用权的转让，是指建设用地使用权人将建设用地使用权转让给他人，他人取得建设用地使用权的行为。建设用地使用权的互换，是指建设用地使用权人将自己取得的建设用地使用权互相交换，分别取得对方原有的建设用地使用权。建设用地使用权的出资，是指建设用地使用权人以自己取得的建设用地使用权作为经商办企业的出资方式。建设用地使用权的赠与，是指建设用地使用权人将自己取得的建设用地使用权无偿地赠送他人。建设用地使用权的抵押，是指建设用地使用权人将自己取得的建设用地使用权作为抵押物担保相应的债务。 三、建设用地使用权的期限 1以划拨方式取得的建设用地使用权的期限 我国现有立法对以划拨方式取得的建设用地使用权，没有规定期限。法律之所以没有对以划拨方式取得的建设用地使用权规定期限，主要是由于这类建设用地都属于国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，以及国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，具有社会公益性。 2以出让方式取得的建设用地使用权的期限 我国法律对以出让方式取得的建设用地使用权期限作了明确规定，其最高使用年限为：（1）居住用地70年；（2）商业、旅游、娱乐用地40年；（3）工业用地，教育、科技、文化、卫生、体育用地，综合或者其他用地50年。此外，物权法第149条还规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 3以转让方式取得的建设用地使用权的期限 根据物权法第144条的规定，建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。 五、建设用地使用权的登记 建设用地使用权登记，是指县级以上人民政府将土地的权属、用途、面积等基本情况，登记在登记簿上，并向建设用地使用权人颁发使用权证书的行为。建设用地使用权登记包括下述三项登记。 （一）设立登记 根据物权法第139条的规定，设立建设用地使用权，应当向登记机构申请建设用地使用权登记，建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。 （二）变更登记 根据物权法第145条的规定，建设用地使用权发生转让互换出资赠与或者抵押等事项时，当事人应当向登记机构申请变更登记，变更事项自登记时发生效力。 （三）注销登记 根据物权法第150条的规定，建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。 六、建设用地使用权的消灭（一）国家因公共利益需要而提前收回（二）国家强制收回建设用地（三）建设用地使用权期间届满（四）国家依法收回划拨的国有土地（五）使用权人放弃建设用地使用权 第四节 宅基地使用权一、宅基地使用权的概念及特征概念：农村村民依法利用集体所有的土地建造住宅及其附属设施的权利。特征：1宅基地使用权的