论我国房地产业的电子商务应用.doc

论我国房地产业的电子商务应用摘要：电子商务的高效性、方便性和协作性，使得其在房地产业的应用成为必然，网络将会成为最主要的获取房产类信息或资源的途径。房地产电子商务在我国的应用范围日趋广泛、模式日趋多样、弊除而利现，取得越来越多的成就和业绩。关键词：房地产 电子商务 一、前言2007年就孕育而生的金融海啸，打击得全世界经济都笼罩一层寒霜，但是世界经济在金融海啸下的复原能力只会越来越强大。世界需要发展，技术需要革新，其于经济上的演变就着重表现在电子商务时代已然悄悄来临。本文以房地产业的电子商务模式为剖析工具，通过着重研究房地产电子商务在我国的应用范围、主要模式和成功案例三大方面，浅析电子商务房地产业数字化、网络化进程中的的显著优势与光明前景。二、房地产业电子商务的定义电子商务涉及面极宽、应用范围极广，是计算机技术、网络通信技术与现代商业有机结合的典型代表，而房地产电子商务（即电子商务理论和技术在房地产业中的应用），其应用范围亦是极为广泛。那究竟该如何来定义房地产电子商务呢？其应为电子商务的理念、技术在房地产中的应用具体可以定义为房地产企业、政府机构、金融企业、个人消费者为了跨越时空限制，提高商务活动效率，以电子信息技术搭建的平台为媒介，借助强大的电子信息数据，从而方便、快捷、安全的实现相关的房地产交易和相关服务的一种贸易形式。三、房地产业电子商务在我国的应用范围根据中国房网大全的统计,目前中国拥有与房地产相关的各类网站共4282个,仅在2005年,个别房地产领跑网站月均用户覆盖数将近3000人。用户使用访问房地产网站最主要的原因是网络信息方便快捷,消费者最常获取房产类信息或资源的途径中网络已经以微小的差距排在仅次于报纸的位置,其百分比远远超越杂志、广播和房屋中介等途径,并且其增长速度较快,可以预测用不了多久网络将会成为最主要的获取房产类信息或资源的途径。从产品与消费者角度来看，房地产是比较适合网络营销的产品之一。而作为国家的支柱行业，行业内部又竞争激烈，延伸至网络环境能为其带来新的发展机遇。传统的房地产营销“售楼处吆喝”已然过时，其中的一些具有优势的资源在网络市场营销中可能失去了优势。因此，房地产企业需要好好审视网络虚拟市场，调整旧的思路，树立新的观念，开创新的思维，研究新的方法把握网上购房成为消费新时尚之时机，让数字技术的运用为产业开拓欣欣向荣的局面，创造深度利益空间。目前，房地产电子商务在我国的应用可概括为以下几个方面：应用范围特色举例优势提供专业知识参考目前这类网站是国内房地产网站中创立思路最集中的部分，影响很大。通过电子邮件、讨论板、网上调查问卷、留言板等形式收集信息,来进行市场环境分析、营销策略分析等。电子商务的广域性与快捷性的特点,使其可以在全国范围内直接获得顾客需求信息。房地产销售通过推行网上订购、网上定制、网上拍卖、网上办理购房手续等等新的售房模式,以方便客户。网上实景浏览、小区规划展示、在线选房和按揭理财。由于个人消费为主体,采用按揭方式购房的也较多。因此很多企业可以建立和银行的合作关系、开展网上信贷业务等等,并采取一定的优惠政策。建立自己的门户网站，树立企业品牌形象。通过建设网站，宣传企业形象，介绍开发商实力和经营理念，使客户对品牌产生认同。房地产企业可以选择不同的广告发放渠道和场所,选择一些知名的房地产门户网站,实现传播范围广、交互性强、针对性强的优势。企业信息能够实时传递，与公众即时、互动沟通，弥补了传统媒介的单一性、弱反馈性和不可预见性。实时、灵活、成本低、视觉效果生动、广告效果易测量。服务过程中有助于双向沟通电子商务(包括eCRM)建立良好的顾客关系。可以更好的为业主提供物业管理、虚拟社区等售后服务。可以使购房者随时地了解楼盘的整体概况及基本框架,从而可使购房者感受到开发商及产品的可靠性。物业的网上销售及中介代理，网上房屋租赁与交换。有一部分采用中介商来进行代销或承销,形成了一个由供应商到开发商到中介销售者再到消费者的传统价值链。随着国内住房二级市场的开放，房地产交易就会提供和需要大量的信息交易，建立网上房地产信息超级市场具有良好的前景。电子商务则能够缩短这一价值链,形成“开发商消费者”的直接营销渠道,降低销售成本。建起信息交流与管理平台，优化企业内部管理。提供增值配套服务，增加项目的附加值。四、我国房地产电子商务的主要模式目前我国的房地产电子商务模式主要包括：房地产电子商务模式概念涉及领域特色举例B to B指企业之间利用互联网从事商品交易和交易信息发布活动。房地产的开发、建造，直到房屋装潢，几乎囊括房地产行业所有相关企业。涉及的面非常广。企业之间通过Internet和EDI技术,同其他厂商、供应商、政府、银行等之间的集成度显著提高,合作的时效性大幅度提高,也不再受地域的限制。房地产企业在选择合作伙伴时有很大的空间。房地产开发企业可以利用电子商务与建材企业、项目招标、咨询企业等直接开展业务。建材商利用电子商务可以与原材料供应商、建材需求企业、中介代理企业直接开展业务等。B to C指经营商利用互联网与消费者进行商品交易和发布信息。房地产销售、消费者检索、企业信息查询、房地产信息查询、常见问题解答、相关法律咨询、产权办理、售后服务和物业服务。直接面向消费者，受众面广，是电子商务模式中最基础的交易模式。B2C房地产电子商务为开发商以前对传统媒介的广告投入形成了一个有效的衔接,强化了客户对品牌的忠诚度。客户需要购买房屋,只需上网,输入自己的需求,查询可以满足自己需要的房源,然后,询问有关交易的辅助信息。C to C通过为买卖双方提供一个在线交易平台，卖方可以主动提供商品上网销售或拍卖，而买方可以自行选择商品进行竞价和购买。二手房交易、房屋租赁、房地产拍卖、权证代理、价格评估等。C2C房地产电子商务与传统的二手房市场相比,不再受时间和空间的限制,广泛方便的比价、议价、竞价过程可以节约大量的市场沟通成本。另一方面参与的群体庞大,选择的范围更广。包括二手房交易、房屋租赁、房地产拍卖、权证代理、价格评估等。G to C/G to B指政府对消费者/政府对企业的电子商务活动。随着政府电子政务的开展，这些与房地产相关的政府部门也通过网络为房地产机构、房地产公司及个人提供多种房地产服务。政府不仅是房地产行业电子商务推动者也是主要参与者之一，如建设部、国土资源部、还有工商行政部门和司法监察部门等。如国土局为房地产开发商进行注册，建立信息库。再如，网上的规划方案的审批、审计税收、银行贷款、房地产市场政策发布和市场的监督投诉等。五、我国房地产业应用电子商务的成功案例1、上海金丰易居公司应用电子商务紧紧抓住商机金丰易居网利用电子商务平台整合了金丰集团与上房集团两大品牌旗帜下的实体，不但将两大集团的各种有效资源优化组合，还减少了大量的业务工作量，更因此而为实体注入了流程再造及学习型组织等新的管理思想及管理模式，给企业输入了新鲜的活力。下图即是金丰易居网及实体的结构搭设：此图细致详尽，操作性极强，可以想见这一条龙的服务能给消费者带来极大的便利，也使服务商的操作更具效益。扬信息技术之长来拓展服务，是“金丰”做电子商务取得成功的关键。其将信息技术应用于房屋置换过程中，充分整合利用了金丰易居品牌下的各种优势资源，使房屋流通领域的业务从效率、成本、管理上都上了一个新的台阶。通过切入针对实体企业间的B to B及B to C两块电子商务市场，以及为广大消费者提供的C to C平台支持，拓展及深化了服务。2、招商地产企业信息化建设实践案例自2000年下半年起，招商地产开始规划电子商务。根据当时电子商务趋势及公司实际情况，确定先开展B to B及B to C业务，既网上租房、网上买房、虚拟三级市场和竞价等功能。在条件成熟时，再引入B to B业务。通过与招商银行的合作，招商地产于2000年12月完成了系统开发，经过多轮测试，于2001年5月2日在深圳春季房地产交易会上正式推出。网站开通后日均流量在5000人次以上，并开创了“在线支付，网上买房”的先河。在房地产行业B to C电子商务领域出于领先地位。六、电子商务房地产业数字化、网络化进程前景21世纪是信息经济时代,随着网络普及和信息技术的飞速发展,信息化技术在许多行业和部分企业中成功应用,房地产电子商务已成为房地产企业经营方略的一个不可取代的重要环节。其相对低廉的成本、超越时空限制的经营方式和企业因此获得的巨大利润,令众多房地产企业投入更多的关注目光。伴随着房地产电子商务发展而获得的巨大利益，令众多房地产企业趋之若骛，其前景不言而喻。今后我国房地产电子商务发展的大致趋势有以下几个方面：1.区域化我国幅员辽阔，经济发展的不平衡性，地区自然条件、生活水平、文化风俗的差异性，以及房地产本身的地域性，都使房地产电子商务表现出较强的区域特征。目前一种以区域房地产经济为特点的网站正在快速发展，这些网站今后将成为房地产电子商务的基础平台。2.融合化只有融合，才能实现优势互补，资源共享。如搜房网与联通上海分公司合作WAP电子商务，又与新浪和搜狐结成战略合作伙伴关系，使搜房网一跃成为中国房地产电子商务网站中的名牌。这种融合，是对市场的扩展和网站服务领域延伸的深度发展。3.专一化专一化网站比较好地满足了上网者的个性化方面的深层要求，受到人们的欢迎。今后电子商务网站，将从六个方面满足个性化要求:制定信息的个性化、选择商品的个性化、发挥潜在能力的个性化、参与评论和发表见解的个性化、业务扩展的个性化和深度服务的个性化。我国现已建立的中房预警系统、国房景气指数等就是专一化代表。4.大众化大众化是网络经济和电子商务发展的必然要求。如我国每年流动进城的暂住人口有000万，其中许多人要租房，房屋租赁市场巨大。5.延伸化延伸化趋势是电子商务发展的必然结果，也是电子商务生命力的体现。房地产电子商务中的增值配套服务就是延伸化趋势的最佳体现。6.国际化电子商务的国际化趋势是历史的必然。它促使市场开放程度加大,贸易机会增多,给中国的房地产企业提供了展示自我形象的广阔空间和表现舞台。随着房地产业的快速发展,信息技术在中国房地产业应用日渐普及,房地产电子商务将迎来更加灿烂的明天。七、房地产企业与电子商务结合发展的利与弊企业人士与金融专家对房地产企业与电子商务之结合存忧主要集中在以下几个问题：1企业网站内容简单，不能满足消费者的需要；2虚拟和现实存在矛盾；3顾客缺乏信任感；4企业缺乏有效评估网络营销活动的手段；5网站融资困难，渠道不通畅，资金使用不合理；无论发展过程中存在怎样的阻碍，房地产电子商务是我国房地产发展的必然进程,同时日益激烈的市场竞争也会为房地产电子商务提出新的课题。电子商务模式在房地产业的开拓脚步不会停止，对于其他行业而言亦是如此。随着电子商务技术的进一步发展和相关法律法规的进一步完善和技术的更优化，以上问题终将不再是阻碍。电子商务在房地产开发流程中起到了很大的作用，它赋予产业的优势在于以下几点：1、调研过程中有助于获取信息；2、采购过程中有助于降低成本3、广告过程中有助于宣传项目4、销售过程中有助于方便客户5、服务过程中有助于双向沟通关于房地产企业与电子商务