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第一章 南京写字楼现状概述为了解南京写字楼市场，我公司作了全面地调查工作，发现整个南京市的写字楼项目大多分布于新街口、山西路、鼓楼、中华路和白下路四个地区。其中有纯写字楼、商住楼以及部分宾馆中的商务用房。入世为南京的房地产业打了一支强心针。今年以来，南京写字楼的上市量已经达到了150万平方米左右，销售形势也较为乐观，就连一些早已上市但销售不畅的旧楼盘也重新焕发了生机。据我们了解，南京近期上市的写字楼一下子冒出了10多幢，还有不少写字楼即将正式启动，这些新推出的写字楼通常设施先进，档次较高。另外一些过去早已上市但一直未能脱手的写字楼也看准了入世以后的商机，纷纷开始重新包装，准备再次上市。入世后外资投入的增加和进口的增加将吸引更多的国外公司进驻，而且会给本市企业带来更多的发展机遇，这必然会刺激市场写字楼的需求。但写字楼一时间大批量上市也会带来激烈的竞争。南京在售、在租办公楼一览表序号名称序号名称序号名称1金轮大厦31苏宁环球大厦61南京颐和商厦2青华大厦32现代城堡62金山大厦3工商银行综合楼33天时商业中心63新立基大厦4贡院街东牌坊综合楼34南京国际金融中心64和平大厦5虎距南路办公楼35金淮海商业中心65中信大厦6天安国际商场36新华大厦66锦绣大厦7黄浦广场37益来国际广场67隆盛金融广场8投资大厦38裴家港14号综合楼68金龙蟠商苑9长发信息大厦39文云大厦69体仁大厦10建江大厦40天环大厦70福鑫国际大厦11世贸中心（金陵饭店）41东沛大厦71贝多大酒店12随园大厦42阳光大厦72怡华假日（东联大厦）13友谊华联商厦43金丝利喜来登大酒店73江苏国贸大楼14中南大厦44华威大厦74建达大厦15长城大厦45银翔公寓75国瑞大酒店16三元公寓46金鹰国际商城76鼓楼大厦17星汉大厦47宁海大厦77估衣廊商住楼18诺亚涉外商务大厦48苏苑大厦78东宇大厦19东正大厦（联通大厦）49苏发大厦79新澳国际商务中心20华新大厦50富升大厦80苏宁大厦21华荣大厦51月新花园公寓81弘业大厦22金鹏大厦52长江贸易大厦82华泰大厦23南京振兴国际大厦（华厦大厦）53佳汇大厦83扬子大厦24五台山庄 星月楼54紫荆大酒店84江苏国际经贸大厦25永丰国际商业大厦55长江花园85金銮大厦26江苏通讯大厦56金陵国际商贸86洪武大厦27长乐大厦57特创商务楼87汇鸿大厦28状元楼酒店58天安商厦88南京国际贸易中心29金鹰汉中新城59开元1号综合楼89国药大厦30民族大厦60华富大厦90友谊华联大厦第二章 南京市写字楼分析第一节 写字楼楼盘档案南京国际金融中心位置 ： 汉中路1号总建筑面积 ： 5万总楼层 : 50层价格 : 10000元/左右开发商 : 南京招商局锦绣大厦位置 ： 长江路总建筑面积 ： 4万总楼层 : 30层价格 : 40005000元/目前工程进度 : 地基入伙期 : 2002开发商 : 玄武区开发公司,香港顺梁公司天安国际商场位置 ： 新街口总建筑面积 ： 12万总楼层 : 42层目前工程进度 : 地面15层入伙期 : 2002年交房开发商 : 南京天都房产有限公司华辰大厦商住楼地址 ： 沈举人巷19号开发商 ： 长发集团南京华辰房地产开发公司行销策划 ： 南京杰达广告公司房地产代理分公司建筑资料 ： 面积供给，131-206平米售价范围 ： 5100-5200元/平米租价范围 ： 只售不租物管 ： 1元/平米/月电梯品牌 ： 富士通货梯数量 ： 无停车费 ： 18万/个楼宇自动化 ： 智能化楼宇安保智能化 ： 经外线监控楼宇装修 ： 单位内部：毛坯房外墙 ： 澳大利亚进口外墙真石漆星汉大厦区位图地理位置汉中路182号总建筑面积43万总楼层8层(6层以上为写字楼)标准层建筑面积1150交房标准地板乳胶漆墙面吊顶中央空调实用率80%电梯五部三菱客梯,一部货梯租金2元/天个案分析:位于南京市鼓楼区汉中路182号的星汉大厦由江苏星汉置业有限公司投资建设的纯写字楼。大楼于97年初交付使用，外立面比较陈旧，物业管理亦不太全面。星汉置业上属单位为江苏航空产业集团有限公司责任公司，故大楼内部分住户为航空公司附属单位。大楼本身配套较为齐全：休闲中心，多功能厅，中、西餐厅等应有尽有。付款方式付半年租金售价6500元/m2物业管理费6元/月(包括空调电梯公用部分卫生)空调开放时间周一至周五 7：0018：00车位1000元/个/月,买10万元/个 金鹏大厦区位图地理位置汉中路牌楼巷开发商金鹏房地产开发公司总建筑面积5万m2以上总楼层20层(B1、B2为车库,下沉式广场;13层为商业娱乐用房;48层为住宅;918层以上为商住楼)标准层建筑面积161928 m2单元面积1442597 m2实用率70%电梯八部,主楼电梯为迅达电梯个案分析：金鹏大厦附近的公交线路有5、9、13路等，周围地区商业繁荣，交通便利。但是由于大厦为复式套型，其面积偏大，总价高且不利于分隔；标准层甚至有29个单元，而电梯只有8部质量较差的迅达电梯，不足以满足客户需要。售价48005650元付款方式分期付款(三年付清)或一次性付款金鹰汉中新城区位图地理位置汉中西路1号（石城桥旁）开发商金鹰国际实业有限公司总建筑面积3.2万平米总楼层28层楼层分布1-6F为商业用房，7-28F为商住用房标准层净高 2.7米标准层建筑面积 2000平米单元建筑面积 130-300平米个案分析：金鹰汉中新城位于河西新区最东沿，亦为入西区之门户，兼有多个公交站点，交通较为便捷，周转的布局相对较凌乱，缺乏一定上档次的商业气氛，大厦外观气派。6部三菱高速电梯，周到的物业服务以及发展商“金鹰国际”的名气等因素使该项目销售非常成功，已达85%左右。实用率 73%车位 60个，租600元/个/月，售11万元/个空调开放时间 7：30-18：30电梯 6部可载20人的三菱电梯售价 4700-6200元/平米付款方式 按揭和一次性付款物业管理费 3.2元/平米/月特色 在楼层较高处，可眺望周边莫愁湖，清凉山等景点福鑫国际大厦地理位置： 洪武路359号开发商 ： 南京市房产经营总公司市推统筹： HAVE AD施工单位： 南京三建（集团）公司楼层 ： 40售价范围： 6250元/平方米，均价7000，不租物管费用： 68元/平方米/月电梯 ： 12部瑞士信达，有货梯车位 ： 350个中央空调： 自由使用智能化 ： 5A级别，亨利HENPY自动报警，CAT卫星电视接口。通讯系统： 5000个IDD端口楼宇装修： 公共部分耀皮玻璃，单位内部为吊顶、墙面、地砖。建筑风格： 北美配套 ： 3000平方米花园广场，3000平方米自助行政餐厅。汇鸿大厦区位图地理位置白下路91号）发展商江苏省汇鸿集团华源贸易有限公司 总建筑面积7万余平米总楼层28层标准层净高2.8米标准层建筑面积705平米单元面积38.04-144.8平米交房标准地板，乳胶漆实用率80%个案分析：汇鸿大厦位于白下路，距新街口仅需5分钟车程，交通较为便捷。该大厦由两幢28层建筑物组成，外观较为气派。单元面积由38.04-144.38平米多种套型，可供不同企业选择，2.2-2.3元/平米。价格较为合理，将原先的酒店式公寓改为写字楼格局，使单元房型不够合理，28层的大厦配备三部客梯，略嫌不够，虽然已有80%的良好的销售业绩，但绝大部分为汇鸿集团下属子公司入驻。租金2.2-2.3元/平米/天（只租不售，含物业管理费）付款方式 季付，半年付空调开放时间周一至周五7：30-18：00车位地下80个，地面20个，租价:1000-1500元/个/月销售率80%（大部分自用）供电系统双回路供电电梯进口三菱，三部客梯物业管理公司 自己组建国际经贸大厦区位图地理位置中华路50号发展商江苏省经贸委总建筑面积5万平米总楼层38层标准层净高3米标准层建筑面积 1206.5平米交房标准地砖乳胶漆，吊顶实用率60-70%售价只租不售，2-3元/平米/天（包含物业管理费）付款方式季付个案分析：国际经贸大厦由江苏省经贸投资建造，位于白下区中华路上，虽然不属于新街口范围，但至新街口只需5分钟车程，交通交为便利，停车位充足。多为贸易公司入驻，物业管理公司服务较为周到，但中央空调只在日常工作时间开放，周六日加班时间则不开放，对贸易公司而言则有所不利。空调开放时间周一至周五7：00-18：00车位价格400元/个/月（租价）销售基本租完物业管理公司东恒集团国际经贸物业管理公司供电系统双回路供电电梯七部OTIS电梯，一部货梯弘业大厦区位图地理位置中华路50号发展商江苏爱涛置业有限公司总建筑面积2.3万平方米总楼层23层标准层净高2.9米标准层建筑面积1000余平方米装修标准地坪 乳胶漆 吊顶实用率80%售价2元/平方米/天（租金，包括物业管理费，只租不售）付款方式季付、半年付、一年付空调开放时间周一至周五 8:0017:00个案分析： 由江苏省对外经济贸易委员会下属公司江苏爱涛置业有限公司投资建造。与江苏国际经贸大厦相邻，2元/平方米/天的租金明显低于国际经贸大厦，但不论其外立面、物业管理、楼盘档次等各方面均明显低于国际经贸大厦，虽然出租率达到74%以上，但其中大部分为江苏省工艺品公司自用。车位、价格共180个，400元/个/月(租)销售率74%以上（其中大部分自用）供电系统双回路供电电梯五部客梯、一部消防梯，一部货梯，日本原装三菱电梯物业管理公司自己组建投资大厦位置 ： 中山南路135号总建筑面积 ： 3.72万总楼层 : 28层价格 : 60006500元/目前工程进度 : 地面8层入伙期 : 2001.12开发商 : 南京国际信托投资公司南京市投资公司江苏金大地房地产开发有限公司中信大厦地理位置 ： 中山路总建筑面积 ： 约4.2万总楼层 : 28层标准层建筑面积 ： 992交房标准 : 地坪 乳胶漆 吊顶实用率 : 66%租金 : 1.82元/物业管理费 : 6元/月空调开放时间 : 周一至周五,8:3018:00车位 : 地下停车位100个供电系统 : 双回路供电系统且有自备发电机组电梯 : 六部进口瑞士迅达客梯发展商 : 中信实业银行富升大厦 商住楼地址 ： 玄武区傅厚岗5号 开发商 ： 南京东升房地产开发公司售价范围 ： 5000元/平米租价范围 ： 不租得房率 ： 85%入住率 ： 80%以上物管 ： 1元/平米/月电梯数量 ： 3品牌 ： 富士达货梯学 ： 无停车费 ： 250元/月楼宇装修单位内部： 无交通 ： 15、30、26、46、52卖点 ： 玄武湖畔，鼓楼市民广场，黄金宝地需求对象 ： 为中小企业精心打造的创业空间新晨国际大厦（金陵国际商贸中心）区位图地理位置中山北路26号开发商南京金源房地产开发有限公司总楼层28层标准层净高2.8m标准层建筑面积1200平米单元面积69.49 238.05平米交房标准地坪 乳胶漆 吊顶实用率68%售价只售不租 均价6800元付款方式一次性付款(售)物业管理费4.9元/平米.月空调开放时间周一至周五 8:3018:00 个案分析： 新晨国际大厦位于中山北路，地处鼓楼广场与山西路广场之间，地理位置较为优越。外观采用蓝色玻璃幕墙，较为气派，房型较为方正。但28层的建筑物只有4部国产永大日立电梯略嫌不够。该大厦多数客户为国企及民营企业，其中相当一部分民营企业购买后除部分自用外，其余则出租（投资用）。车位价格1000元/个月(租价)供电系统双回路供电系统,有自备发电机等供电设备电梯四部销售率80%物业管理公司自行组建 益来国际广场区位图地理位置中山北路30号发展商南京益来实业有限公司总建筑面积约8.2万总楼层48层标准层建筑面积1320单元面积57.24662.35交房标准全装修酒店式布置售价1200014000元/付款方式首付40%,余款由开发商承担物业管理费15元/月空调开放时间全天候通讯系统千兆以太网入伙期2003年12月 个案分析:益来国际广场以投资+数码为宣传主题,在南京当地展开强劲的广告攻势。该项目为五星级酒店，配备有先进的智能化设施，对设备自控系统、综合布线系统、监控及报警系统、消防自动报警及联动系统、卫星电视接收系统、公共音响广播系统、网络一卡通管理系统、计算机网络等八大专业系统综合考虑，进行优化配合，同时采用光纤使整个网络构成一个层次分明、结构清晰的星型局域网。供电系统双回路供电系统且有自备发电机组电梯八部进口客梯物业管理公司南京益来酒店管理有限公司文云大厦位置 ： 云南北路82号总建筑面积 ： 2.1万总楼层 : 15层价格 : 5500元/开发商 : 南京广厦房地产开发总公司天环大厦位置 ： 中山北路86号总建筑面积 ： 5.9万总楼层 : 27层价格 : 暂定7000元/左右目前工程进度 : 地面3层开发商 : 南京天环集团金山大厦地理位置 ： 山西路总建筑面积 ： 约8.9万总楼层 : A楼32层,B楼28层;15F为商业用房,6F为餐饮,娱乐中心标准层净高 : 2.9M标准层建筑面积 ： 1175单元建筑面积 ： 130交房标准 : 地坪,乳胶漆,吊顶售价 : 8700元/起付款方式 ： 一次性付款，五成十年按揭物业管理费 : 4元/月车位 : 地下三层600元/个/月通讯系统 ： 100兆高频数据线供电系统 : 双回路供电系统电梯 : 6部进口客梯三菱,发展商 : 南京泰古城房地产开发有限公司建达大厦区位图地理位置中山北路223号发展商江苏建达建设股份有限公司总建筑面积1.6万平米总楼层22层，地下二层为停车场，1-2层为商业用房，三层为商务中心及休闲娱乐中心，4-22层为写字楼标准层净高2.7米标准层建筑面积6743.8平米单元面积24.8-125.1平米实用率73%租金2.3-2.5元/平米/天（租），只租不售个案分析：建达大厦由江苏建达建设股份有限公司（江苏省建委下属公司）投资建造，位于南京市另一个繁华地段中山北路，山西广场地区，于1997年交付使用，为南京市区内出租情况较好的写字楼之一，该公司以免三年物业管理费的优惠措施吸引客户，光明乳业，西门子等知名公司入驻其中，且物业管理服务较令人满意，套型面积从24.8-125.1平米可适合不同客户的需求，但外墙已略显陈旧。付款方式押金25%，一年一付物业管理费免三年物业管理费空调开放时间每户独立空调车库地下二层60个，400元/个/月（租）销售率90%以上供电系统双回路供电电梯四部客梯，进口日立物业管理公司建自己组建天和大厦纯写字楼地址 ： 中山北路212号（三牌楼车站旁）开发商 ： 南京广厦房地产开发总公司三公司物业管理 ： 南京广厦物业公司绿化率 ： 40%建筑资料 ： 面积供给：69、68、97、112.8平米营销资料 ： 售价范围：5000元/平米租价范围 ： 1.5元/平米/天物管 ： 2.5元/平米/月电梯 ： 品牌OTIS货梯数量 ： 无停车费 ： 13万/个，300元/月空调 ： 延时开放，分体空调消防智能化 ： 自动喷淋通讯系统 ： IP电话，DDN网络接口楼宇装修公共部分： 高档水泥漆，局部花岗岩单位内部 ： 空调，地板，吊顶卖点 ： 坐拥无限商机，实现都市成功多年的梦想黄浦广场位置 ： 黄浦路2号总建筑面积 ： 3.12万总楼层 : 28层价格 : 6800元/(售),2.8元/天开发商 : 江苏金大地房地产开发有限公司黄埔大厦区位图地理位置玄武区黄埔路2号发展商金大地房地产开发有限责任公司行销策划南京金石物业顾问有限公司面积供给96-400裙房用途休闲/娱乐/餐饮/金融售价6060元/租价2元/天入住率95%以上.个案分析:物业管理费5元/月电梯三菱车位200元/月400元/月空调中央空调,可延时开放智能化消防智能化自动报警，安保智能化全天候供电系统双回路电源供电通讯系统手机信号楼内增强覆盖系统内部装修吊顶，墙面卖点打造科技交通5W 6W 9W 29W 25W 52W 特2楼宇外形圆形裙楼 华御大厦区位图地理位置御道街69号发展商南京宏业房地产开发有限公司南京商业网点开发总公司裙房面积12层,2491.58裙房用途休闲/娱乐/餐饮/金融售价3800元/物业管理费5.8元/月电梯OTIS个案分析:车位10万/个内部装修吊顶，墙面,地砖交通4W.17W. 65W等 御景园区位图地理位置太平南路333号发展商深圳华森建筑设计顾问公司设计单位南京金晨设计工程有限公司施工单位浙江省温岭二建物业管理星级物业管家楼层19F层高3.3m标准层面积1300/层个案分析:太平南路地段优势；提供全方位商务秘书服务,多功能弹性组合商务会议室,商务餐厅。售价4680元/电梯日台合资，货梯有.苏宁环球大厦区位图地理位置广州路,上海路口发展商南京苏宁房地产开发公司物业管理公司戴德梁行总建筑面积约8万总楼层28层标准层建筑面积2000单元面积80-2000标准层净高2.7m个案分析:地下二层停车库,14层为商业用房,5层为餐厅,6层为员工餐厅,720层为写字楼,2126层为酒店式公寓,2728层为会所售价8700元/起物业管理费7.5元/月空调开放时间全天候车位地下车库200余个通讯系统双回路供电系统供电系统双回路供电系统且有自备发电机组电梯6部三菱,1部消防梯,1部货梯交房标准地坪,乳胶漆,吊顶建江大厦区位图地理位置广州路220-223号发展商江苏建江物业招商发展有限公司总建筑面积2.5万总楼层28层标准层建筑面积1062 m2单元面积较为齐全实用率80%售价65006800元/个案分析:付款方式一次性付款98折物业管理费3元/月空调开放时间每户已安装独立中央空调车位80个通讯系统综合布线系统供电系统双回路供电系统电梯五部瑞士迅达电梯交房标准地坪、乳胶漆，吊顶文荟大厦商住楼区位图发展商南京振宏民防开发有限公司物业管理公司爱涛物业营销管理南京新世祺售价4700元/平米物业管理费3元/平米/月电梯日本富士达，货梯有智能化电子商务应急系统中央自动报警个案分析:DC1002智能化系统销售率50%以上楼宇装修公共部分及卫生间均是豪华装修 第二节 写字楼市场分析一、 用途总建筑面积占总量体比例%租售率%纯写字楼8018005259商住楼7392004847合计154220010054从上述图表可以看出，今年以来南京市区的写字楼总供应量超过150万，其中纯写字楼与商住楼分别约各占一半，而纯写字楼的总体租售情况要高于商住楼，这与纯写字楼的物业服务、硬件设施及大楼品质等方面因素要高于商住楼有关。二、 工期总建筑面积占总量体比例%租售率%现房10626006972期房4774003114合计154220010054从上述图表可以看出，南京市区的写字楼中现房所占的比例要远远高于期房的比例，同时期房的整体租售水平也明显低于现房，这是由于现房能给人直观感，且现房的销售时间要远远多于期房的销售时间，而写字楼的租赁一般是在现房以后才开始进行的，因此期房整体租售水平要低于现房。三、 售价（RMB）售价（元/）总供应面积租售面积占总量体比例%租售率%5000-600015900010895020686000-700029300019833037677000-8000198000287225148000-900000009000-10000592005150478710000以上8200014701118合计79120038897410051从上述图表可以看出售价在60007000元/的写字楼的总量体最大有近30万，有着67%的租售业绩。其次为50006000元/、70008000元/的写字楼，而900010000元/及10000元/以上的写字楼在南京的楼量较少。四、 租价（RMB）租价元/天总供应面积租售面积占总量体比例%租售率%2.0以下145006342030432.02.516700012548035752.53.0910006108019673.03.5592005150413873.54.000004.0以上1500013950393合计47720031543410066从上述图表可以看出，南京写字楼的租金基本集中在2.02.5天/天、2元/天以下及2.53.0天/.天这三个租金段内（分别占总体量的35%、30%、19%），同时从总体水平来看，南京写字楼的总体租赁情况尚可。第三章 新街口地区写字楼分析由于本项目位于南京市区内最为繁华的商业、金融中心一一新街口，周边可供各类企业办公的写字楼项目众多，因此我公司对本项目周边写字楼进行抽样调查及统计分析。第一节 新街口地区楼盘档案新地阳光 区位图地理位置正洪街1号发展商南京振宏民防开发有限公司物业管理公司香港怡高物业管理公司营销管理深圳时轮机构售价5168元/平方米得房率82.27%物业管理费3元/平方米/月电梯OTIS个案分析:突出其地段、立体机械车库，付款方式。公共部分星级标准大堂，单位内部为毛坯房。空调开放时间24小时开放销售率80%以上车位204，立体车库 商茂世纪区位图地理位置中山南路49号发展商中美合资南京盛茂房地产开发公司物业管理公司上海威格斯标准层净高2.7m售价9000元/平方米租价3.3元/平方米.天物业管理费6 元/平方米.月电梯瑞士信达，有货梯个案分析:突出其为南京第一高楼，新街口繁荣地段。空调开放时间24小时开放车位价格350装修标准 单位内部全部设施都有 世贸中心区位图地理位置汉中路2号总建筑面积约1.5万m2总楼层17F标准层净高2.6m单元面积36-148 m2实用率67%个案分析:租价4.95元/ m2天付款方式押三个月租金物业管理费1.8元/ m2.月空调开放时间全天候车位价格租700元/个/月通讯系统100兆高频数据线销售率90%以上 金鹰国际商城区位图地理位置汉中路总建筑面积14.8万m2总楼层60层标准层净高2.7m标准层建筑面积2025平米、1791平米单元面积106-179.1平米，弹性分隔售价10800元/平米租价3.42元/平米.天个案分析:地下1-2F停车场，地上1-6F金鹰国际购物中心，7-8F餐饮娱乐，9F商务中心，10-25F标准写字楼，26F设备层，27-36F商务写字楼，37-51F酒店客房，52-55F豪华公寓，56-58F国际俱乐部付款方式押三付一物业管理费9元/平米.月车位价格租1080元/个/月,售3万美元/个空调开放时间24小时阳光大厦(商住)区位图地理位置石鼓路98号发展商南京阳光房地产开发有限公司物业管理公司自己组建总建筑面积2.7万平米总楼层24层标准层净高2.6m标准层建筑面积1021平米销售率75%个案分析:阳光大厦由南京阳光房地产开发有限公司投资建造，于96年底交付使用，22.3元/平方米/天的租金，55006500元/平方米的售价在新街口附近相对较为低廉，加之开盘较早，现销售及出租情况较好，青岛海尔等公司已入驻其中。外立面已显陈旧，同时大厦的物业管理不甚到位，50平方米电话线路只有一门直线也较缺乏，与同在石鼓路的华威大厦在品质及档次上均无法比拟。实用率67%租价2-2.3元/平米.天付款方式季付、半年付、年付（押金一万元）物业管理费4元/平米/月电梯4部天津OTIS电梯，1部货梯车位价格地面300元/车位/月，地下650元/车位/月供电系统双回路供电装修标准 地毯、乳胶漆华威大厦区位图地理位置石鼓路107号发展商南京华威房地产开发有限公司物业管理公司香港新世界集团总建筑面积约4万平米总楼层28层标准层净高3m标准层建筑面积1100平米（写字楼）单元面积个案分析:华威大厦由香港新世界集团投资建造。地处新街口附近的石鼓路上，新街口虽为南京市最为繁华的商业，办公地区，但石鼓路相对新街口而言，其环境等各方面均不适合于办公，6700元/平米的价格相对不太贵，写字楼部分整层出售，但商住部分已全部按住宅布局分隔好，对于写字楼的而言相对较为困难。实用率80%售价只售不租，均价6700元/平米付款方式一次性95折，按揭97折物业管理费3-5元/平米/月电梯八部，迅达。主楼5部，裙楼3部空调开放时间周一至周五8：00-19：00车位价格18万元/个，800元/个.月供电系统双回路供电楼层分布1- 3F的商业用房，4-10F为纯写字楼，11-28F的商用房，装修标准 地坪，乳胶漆吊顶（室内），地砖，采购面砖，TOTO洁具（公共部位） 苏宁电器大厦区位图地理位置淮海路68号发展商苏宁集团总建筑面积1.2万平米总楼层19层标准层净高3m单元面积55-130平米实用率60%租金2.5-3.5元/平米.天个案分析:入驻知名公司有苏宁电器公司、三洋电子等。1-5F为电器商场、6-17F为纯写字楼、18-19F为会所物业管理费包含在租金内(交房标准吊顶、地砖、乳胶漆墙面（室内）、防滑地砖、乳胶漆墙面（公用部位）隆盛大厦区位图地理位置洪武路23号发展商江苏省铁路实业有限公司物业管理公司星级物业管家单元面积88以上售价6300元/租价十楼以上75元/，十楼以下65元/物业管理费 5.8元/月电梯8个进口，三菱，货梯2个个案分析:宣传繁荣地段。采用吸音材料贴壁浇灌空调中央空调车位700元/车位月供电系统2台2000千伏安双回路供电设施智能化5A智能化，全智能中央控制，24小时智能安全监控。楼宇装修高档微晶石，公共部分装修豪华内部装修吊灯，吊顶，半装修 民族大厦区位图地理位置丰富路263号发展商鑫宏房地产公司物业管理公司新加坡恒安物业管理公司总建筑面积3.2万总楼层19层标准层建筑面积769.2平米单元面积51.8782.32实用率70%个案分析:购买民族大厦酒店式商务大楼,可获10%的建筑面积折扣。售价均价5780元/付款方式 以租代售(分10年付款)物业管理费 5元/月电梯四部三菱电梯空调开放时间每户已安装独立中央空调车位600元/车位月信息系统综合布线,预留DDN,ISDN交房标准三星级宾馆装修标准 第二节 本项目近邻楼盘档案长江贸易大楼区位图地理位置长江路99号发展商东海房产开发有限公司物业管理公司东海物产管理公司总建筑面积3.1万平米总楼层22层标准层建筑面积1400平米单元面积67-1320平米，弹性分隔实用率71.04%个案分析:长江贸易大楼坐落于长江路上，紧邻中山路、洪武北路，交通便利，商业气氛浓郁。该大楼以其现代气息的外观，低廉的租价，轻松的付款方式，纯写字楼，吸引了大批客户，其中包括南京的大部分船务公司纷纷入驻，创造了很好的租售率。其主要缺点：层高偏低；物管服务不到位，缺乏智能化等等。租价2-2.2元/平米.天付款方式 押一付二起物业管理费 4.16元/平米.月电梯五部三菱客梯,一部货梯空调开放时间 8:00-18:00特色第一座南京全玻璃幕墙的大厦 华荣大厦区位图地理位置新街口管家桥87号开发商 南京华厦实业有限公司总建筑面积5万平米总楼层30层实用率70%售价5000元/平米租金1.6元/平米/天付款方式押二付一（租），一次性付款，按揭（售）个案分析:地处管家桥路，紧靠南京最繁华的新街口地区，周边宾馆，娱乐设施众多，大厦正门口道路两侧无公交站点且单向行驶，为业主和租户的出行带来不便。作为南京第一幢商住两用高级商品楼，曾经创造了非常好的销售业绩。95年以来保持了较好的租售率，但是以现今眼光来看，该幢大厦存在许多不足之处，比如：外观老化，管理较差，无智能设施，房型不合理，三部电梯需负担30F的大厦业主（租主）进出，力不从心，故于现在的市场而言只能以偏低的租金或售价吸引部分客户。售况及租况95%左右楼层分布1- 7层为纯写字楼，8-30层为商住公寓电梯三部三菱客梯，一部货梯交房标准本质地坪，乳胶漆内墙，厨房，卫生间带装修特色屋顶游泳，屋顶花园 天时商业中心区位图地理位置中山东路9号开发商 基泰房地产开发（南京）有限公司总建筑面积2.9万总楼层22层标准层净高2.5M标准层建筑面积1200面积40-1200实用率80%个案分析:售价7200元/起售电梯四部进口三菱电梯空调周一至周五，6：0019：00车位8001000元/个/月交房标准地坪、乳胶漆，吊顶 华泰证券大厦区位图地理位置中山东路90号开发商 南京新地房地产开发有限公司物业管理 江苏长江物业管理有限公司行销企划 深圳建华、南京昊之友售价8200元/平方米租价2.8元/平方米.天物管费用 8元/平方米/月电梯6部富士达，1部消防梯个案分析:其主要客户为金融、保险、电子、广告等公司。公共部分装修豪华：星级酒店式门厅，金麻花岗岩，单位内部为吊顶、电话、宽带接口。裙楼采用柱廊形式中央空调可申请延时开放智能化5A级别，美国楼宇设备自动化，日本火灾报警，日本保安管理系统，卫星电视接收南京国际贸易中心区位图地理位置新街口中山东路开发商 南京兴宁房地产开发有限公司总建筑面积6万总楼层31层标准层净高 3m标准层建筑面积 2951平米单元面积 190-385平米实用率 66-70%个案分析:南京国际贸易中心地处南京最为繁华的新街口地区，地理位置优越，1-6层裙房为购物中心、银行网点等。写字楼大堂入口较为简陋，电梯使用进口OTIS电梯，电梯厅虽较为宽敞，但装修粗糙且不美观，整幢建筑物外观造型较为美观，但室内部分房型布局不规则，有死角，同时只有66%的实用率，1-6层为购物中心，7-16层为写字楼，17层目前为健身休闲中心，18-31层为商住楼，楼层分隔不甚合理，人员进出较为混杂。售价6800元/平米起租金 2元/平米/天（包含物业管理费）付款方式 以租代售，一次性付款95折空调开放时间周一至周五，8：30-18：00电梯四部进口奥的斯电梯物业管理特设商务中心智能化综合布线、宽带接入车位500元/车位.月（租），25万元/个（售）供电系统双回路供电及