商业地产实现项目资金自平衡的常用模式.doc

时下，商业地产如火如荼，但整体缺乏合理的产业政策指导，却存在政府盲目规划引导，和完全滞后的金融体制支撑。纵观西方，早在1960年就在美国诞生世界上第一只REITs。目前美国大约有300 个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易然而国内金融体系不完善，资本市场发育不健全以及相应法律法规尚待建立，使得我国的房地产信托产品与REITs存在显著差异，运营模式较单一，规模较小，利率缺少弹性，呈现期限较短，流动性较差的问题，难以对商业地产形成必要的支撑。与当前遍地开花的商业地产开发量来讲，严重不匹配。在这一背景下，“以住养商”和销售部分或全部商业物业，从而实现资金自平衡成为国内开发主流。虽然与商业地产的本质“先商业、后运营，再地产”相违背，但客观存在的市场环境和融资渠道作用下，部分销售，持有项目的优质部分，在实现项目资金自平衡的同时，为企业长远发展“捡”得优质资产是下策中的“上策”。一般来讲，项目资金自平衡有“住宅+商业”、“街区+购物中心”、“塔楼+裙楼”、“地下+地上”等几种模式。这其中，销售住宅、街区、塔楼、地下商业都可能实现项目资金自平衡，从而把综合体中的商业、购物中心、裙楼等优质部分持有。“住宅+商业”模式。一般以所谓的城市综合体或集合体为多，由于政府主导商业和其他潜规则，商住比例一般是商业略大于住宅。比如建筑面积10万平米，商业要求超过5万平米，则实现项目资金自平衡的关键就是实现住宅的“短、平、快”去化，尤其是在“三限”政策紧逼下，快销跑量回收项目整体投入必须在价格上让利，且实现产品有较强的竞争力。基于此，与刚需楼盘匹配的地段，最大限度赠送，严控总价、最大限度少修地下车位，则实现自平衡基本实现。但项目整体能否产生高额利润，就在于商业部分的运作。一般商业部分尽量做到商业形态的多样化，产品的高包容性、再加上，商业地产的基本操盘经验即可。一般来讲，“街区+购物中心”、“塔楼+裙楼”、“地下+地上”这三种模式，主要适用于商业占绝大多数，或者全商业地块。实现资金自平衡和相对较高利润的关键点有几个：第一， 控制集中商业的体量。比如，一个10万平米的购物中心，一般成本在50008000元/.。按照一般公司的管控成本能力，中档装修预计，整个项目投资成本6000元/计算，总投入将是6亿左右。产品丰富化的思路下，尽量把集中商业控制在5万平米以内，街区控制在2-3万，塔楼用完剩下的指标。按照集中商业B1F4共修5层的思路，单层基本在1万，F2_F3主力店各占每层5000平米左右，1000平米中庭和挑空，其余精品零售、体验、餐饮等业态布局实现租金自平衡。销售室外步行街区、集中商业F1临街部分、塔楼实现项目整体资金平衡。但问题在于，此种模式如何快速实现塔楼、室外步行街区的快速销售？第二， 接第一点，就是增加塔楼的容量和高包容性，让步行街有卖相。就塔楼的高包容性来讲，在面积划分上需实现可分可合，预留上下水、预留一定的层高，实现办公、经济型酒店、公寓三者之间的高包容性，后期根据市场情况，灵活包装和营销。具体就是产品细节，不赘述。此种塔楼，只要不是太贪，可在控制风险的情况下实现跑量回款。至于室外步行街区，销售的，分散产权的不能说所有的都经营失败，但后期运营较好的确实没有几个，除非返租还可以苟延残喘几年。但大多看不到商圈成熟那天的太阳，就混乱不堪。但在商言商，卖相的塑造是重中之重！F1送半地下空间和外摆区、F2层高可搭建，买一层得两层、F3退台、F4送屋顶等手段是基本手段，再此产品细节支撑下，做到平面动线流畅、垂直动线简洁、面积划分可分可合、最大化满足经营、返租主力店、招商先行等要求，对于销售室外步行街都是有效手段。第三， 控制酒店等必修项目的体量。酒店与地下车位有类似特征，均是硬投入。除非是集团化的公司，有专业的运营团队，一般都要尽量控制酒店的体量。至于政府要求的星级质量，采用挂牌、山寨都是有效途径。另外，如果能把酒店附属设施单独办产权，则后期无论是销售还是其他资产运作，都进可攻退可守。至于酒店，还有最后一条就是无限期拖延，都懂的不管哪种模式运作，都不能脱离地段而空谈商业。至于哪些项目适合那种模式，回答是：首先看地段，如果地段本来不适合做商业，等死是成本最低的开发；如果地段还可以，那么具体问题具体分析，须知商业地产一案一例，照搬照抄，东施效颦矣！推荐维新房地产销售软件：针对房地产公司的实际情况开发。软件功能涵盖房地产企业楼盘销售工作的全过程，包括前期资料准备对房源、对价格、对付款方式的管理；销售业务中对排号、小订、大定、签约、退房、换房、二次交易的处理，销售以后对客户收款、退款及客户服务管理等。主要功能模块有：房产资料、销售管理、财务管理、客户管理、辅助管理、统计报表、基础数据、系统管理。软件实用性强，操作灵活、简便，与任何财务软件都可以进行数据倒入。并可以根据用户的要求进行个性化修改。推荐维新摇号软件：是从排定的客户信息中，随机产生客户的编号顺序。软件符合伪随机数产生曲线分布的相关要求，体现了公平、公正、公开的原则。软件广泛应用于各类摇号选房活动、电脑抽奖活动、学生排号等。维新电脑摇号软件的客户有房地产开发公司、广告策划公司、房管局、公租房、廉租房、经适房、教育局、学校等。为方便客户送公正处备案，我公司随产品附带维新电脑摇号软件随机性测试报告复印件一份。操作说明：1.设定要摇号的客户信息或编码，可以将EXCEL里的数据直接导入。2.设定摇出每个号需要的时间长度以及每摇一批的客户数量。3.可采用逐个摇号和批量摇号两种方法。4.摇号单可打印存档，打印方式可按批次、客户编号、客户名称等多种方式。5.清除摇号信息后可重新摇号。6.逐个摇号时，按Enter键开始滚动，而按空格键终止滚动。软件功能详细介绍网址:维新房地产销售软件下载网址：http:/ww