中原2009年南京宏图金鼎置业宏图上福园项目合作建议书.doc

南京宏图金鼎置业宏图上福园项目合作建议书 呈送：南京宏图金鼎置业有限责任公司 撰稿：南京中原房地产营销顾问有限公司二九年四月目 录第一部分 中原简介 -3第二部分 中原优势 -8第三部分 项目简介 -10第四部分 合作建议-27第五部分 中原服务内容提纲 -28第一部分 中原简介一、中原简介香港中原集团成立于1978年，是香港最具规模、最具代表性的华资地产代理公司之一。在专注香港业务的同时，中原自1992年开始，积极拓展国内的地产代理服务。目前在中国26个大城市拥有子公司，员工万余人，每年代理地产项目500多个，促成交易5万多宗，是目前中国最大规模的地产代理公司。中原坚持以正规、专业、稳健可靠的经营理念及高效率、高效益的工作作风为客户提供优质的地产专业服务，坚守不参加炒卖、成交力强、服务全面、掌握市场脉搏、公开信息、公平交易等宗旨，成功树立皇牌代理、信心标记品牌形象。2007年，权威地产杂志新地产针对全国范围内的地产代理行业进行综合实力评选，中原（中国）以422.5亿元品牌价值高居10大金牌代理榜首，高出第二名272.5亿元。南京中原房地产营销顾问有限公司，是由香港中原集团旗下中原（中国）物业顾问有限公司投资成立的全外资子公司。公司导入成熟的港式管理经验，通过近年的稳步发展，形成三大功能中心，即策划中心、销售中心、行政管理中心，成为集市场研究、营销策划、商业项目服务、销售代理等服务为一体的专业地产代理公司。二、服务范围南京中原房地产营销顾问有限公司的服务范围主要包括商业项目服务、住宅服务和写字楼服务三大块，涵盖从前期市场调研、产品定位、项目可行性分析、规划设计及后期运营管理的相关建议、市场推广、销售代理等领域，力求以更专业、更全面、更高效的服务提供更具针对性的物业营销解决方案。1、住宅服务为投资商户寻找住宅投资地块和投资机会、提供土地价值评估、投资分析；为开发商提供全程代理服务：项目市场调研、项目可行性分析、市场定位研究、项目规划及产品定位建议、营销推广策略、销售代理等；为社会各界提供住宅市场动态资讯。2、商业服务为开发商提供策划及销售代理服务：商业项目市场调研、商业项目可行性研究、商业市场定位研究、专业的商业定位、商业业态组合、商业价值评估、销售代理等；为开发商提供“专业知识+行业经验+客户资源”的全方位招商服务；为社会各界提供商铺市场动态资讯。3、写字楼服务 为投资商户寻找写字楼投资地块和投资机会、提供投资分析、促成写字楼项目前期大宗交易；为开发商提供全程代理服务：项目市场调研、项目可行性研究、市场定位研究、项目规划及产品定位建议、营销推广策略、销售代理等；为国内外企业提供个性化办公物业挑选、置业方案定制；为社会各界提供写字楼市场动态资讯。近期南京中原全程营销代理及全程策划项目：南京青龙湖-“人居森林” 总建筑面积约60万,其中商业配套10万 江苏阳光集团南京灵岩山-“人居森林” 总建筑面积约60万,其中商业配套8万 南通启秀置业中国边城项目 总建筑面积约20万,其中商业面积4万 江苏仑山湖发展 南京朝天宫仓巷项目 总建筑面积约12万,其中商业配套1万 南京建邺城镇建设 南京江宁来凤住宅项目 总建筑面积约6万,其中商业配套3万 南京晨虹房地产 南京恒丰世家项目 总建筑面积约17万,其中商业面积3万 南京恒丰房地产 南京地铁商铺项目 总建筑面积约9157,其中商业面积9157万 南京城市地铁实业 南京中南汽车港项目 总建筑面积约65万,其中商业面积65万 南京中关村置业 南京义乌小商品城项目 总建筑面积约3万,其中商业面积3万 南京浙商投资有限公司 南京麒麟山庄东郊花城项目 总建筑面积约50万,其中商业配套5.5万 南京麒麟山庄开发江山星园项目 总建筑面积约4万,其中商业配套5000 南京江山房地产 阅城国际花园项目 总建筑面积约50万,其中商业面积3.5万 南京江东房地产南京丹佛小镇总建筑面积约12.8万,其中商业配套1.5万 南京利源集团南京万科金色家园项目 总建筑面积约14万 南京万科集团 南京国际贸易中心项目 总建筑面积约8万 天津市金茂投资发展 南京翠海名家别墅项目 总建筑面积约2万 南京名家房地产 南京江宁颐和公馆项目 总建筑面积约1.22万 江苏亚东房地产 常州九洲新世界项目 总建筑面积约108万,其中商业面积19.5万 江苏九洲投资集团常州九洲花园项目 总建筑面积约68.8万,其中商业面积3万 常州道成置业常州万泽天海别墅项目 总建筑面积约80万,其中商业面积8万 常州万泽置地常州万泽武进区项目 总建筑面积约6万,其中商业面积2万 常州万泽天海置业江阴丹芙春城项目 总建筑面积约29万,其中商业面积5万 江苏江阴惠升置业 江阴水岸新都项目 总建筑面积约43万 ,其中商业面积2万 深圳佳兆业公司 靖江泰和御水湾项目 总建筑面积约75万,其中商业面积4万 靖江市泰和房地产 镇江申华冠城国际项目 总建筑面积约20万,其中商业配套2.5万 江苏申华置业 镇江轻纺城项目 总建筑面积约50万,其中商业配套4万 镇江轻纺城置业 扬州天下项目 总建筑面积约65万,其中商业配套7万 江苏北辰置业 扬州鸿益千秋项目 总建筑面积约17万,其中商业面积4万 扬州鸿益置业 扬州宝应亚细亚商业街项目总建筑面积约12万,其中商业面积12万 江苏苹果置业扬州鸿盛置业宝应项目总建筑面积约8万,其中商业面积8万 扬州鸿盛置业泰州义乌大市场项目 总建筑面积约7万,其中商业面积4万 泰州市广信房地产合肥中环中央商务文化片区项目 总建筑面积约70万,其中商业面积20万 合肥中环投资集团徐州开元四季项目 总建筑面积约110万,其中商业配套9万 徐州开元名都置业 徐州国金项目 总建筑面积约8万,其中商业面积2万 徐州国金房地产安徽马鞍山茂文科技工业园项目 总建筑面积约115亩,其中商业配套5万 深业泰富物流集团 安徽芜湖港湾路项目 总建筑面积约4.7万,其中商业配套4.7万 芜湖祥瑞实业 安徽滁州奥康步行街项目 总建筑面积约7万,其中商业面积7万 北京奥康集团 安徽阜阳香港财富广场项目 总建筑面积约20万,其中商业面积15万 阜阳市万德房地产 第二部分 中原优势一、我们的优势（一）地产行业二十六年的成功经验，是香港最大的华资代理机构之一（二）在全国二十四个城市拥有分支机构，有广泛的客户网络和全面的、众多的项目营销操作经验（三）管理架构完善，体制优越（四）人才众多，我们拥有尽职尽责的调查专员、客观严谨的研究学者、点石成金的策划师、屡创佳绩的销售状元、运筹帷幄的管理英杰（五）全电脑化操作，保证专业资源及时共享（六）实际成交能力强（七）服务全面（八）中原以往成交的部分知名客户： 联想集团 海尔集团 中国一汽集团 哈根达斯食品有限公司 3M中国有限公司 家乐福 渣打银行 保捷环球电脑软件公司 旺市百利 德玛吉 国美集团 中国网通 香港电讯 韩国三星电子 吉百利食品有限公司 辉瑞制药 中国人寿保险公司 人民教育出版社 和记黄埔 美国彪马运动服装有限公司 雀巢食品（中国）有限公司 香港太古（贸易）有限公司 白兰氏广州分公司 太平人寿保险 美国史丹尼（中国）有限公司 广州味事达有限公司 戴尔电脑国际集团 卜内门太古漆油有限公司（简称ICI） 得勤国际律师事务所 宝洁（中国）有限公司 南京中原房地产营销顾问有限公司 NANJING CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS LTD 二、我们的承诺一直以来，中原坚持以正规、专业、稳健可靠的经营理念及高效率、高效益的工作作风为客户提供优质的地产专业服务。在合作当中，我们一贯追求互利共赢，既能站在开发商的角度上，对合作项目通盘考虑，又能站到市场的角度，从客户需求出发，对项目提出合理的营销建议，我们追求参与的每个项目都能做到市场反应最好，能够实现其最大市场价值。中原自进入江苏市场以来，凭借规范的管理机制、强大的网络平台和我们的专业能力使客户享受到中原的专业服务，赢得了市场的高度认同。我们做的远比想象的好第三部分 南京中原部分操作项目“南京青龙山-“人居森林”项目-低密度高端社区项目简介：“人居森林”项目是绿色南京的重要组成部分，使利用社会力量进行大规模生态公益园林建设的创新。项目位于南京市江宁区湖熟镇青龙山“人居森林”范围内，紧邻江宁大学城和大学城科技园内，周边已经基本具备完善的高速公里以及区域性道路，生态环境优良。项目建成集居住、休闲、旅游、商业为一体的大型低密度高端社区。l 规 模：占地4235亩，建筑面积约60万,其中商业配套10万l 产 品：独立别墅、酒店l 开发商：南京恒福置业有限公司l 地 址：南京江宁青龙山“人居森林”内南京“恒丰世家”“享受花开满园的日子！”项目简介：项目位于浦口区大厂。项目建筑造型简约现代。内部园林景观小品散落其中，灵动的水体点缀在高低错落的建筑中，营造出优越的生态环境。户型采用多种创新手法，错层设计、入户花园、私家花园、露台花园、空中花园、阳光花房等元素使项目亮点频出，打造大厂区内最高档花园式生态社区。l 规 模：建筑面积16.5万 l 产 品：商业、小高层 ，商业面积3万 l 开 发 商：南京恒丰房地产开发有限公司l 地 址：六合区毕洼路南京中南汽车港项目简介：中南汽车港项目经南京市江宁区批准立项，规划用地881亩，总建筑面积将超过65万。项目开发分三期进行。一期占地381亩，包括国际汽配用品基地、汽车仓储物流基地；二期占地100亩，包括旧机动车交易基地；三期占地400亩，包括扩及展馆、汽车品牌推广基地及汽车旅游文化基地。竣工后的中南汽车港将成为南京乃至华东地区最大、最完善的汽车服务平台。l 规 模：总建筑面积约65万,其中商业面积65万l 投资商：中关村科技投资有限公司l 开发商：南京中南汽车港实业发展有限公司l 地 址：江苏南京江宁空港工业园内南京麒麟山庄项目简介麒麟山庄位于南京市麒麟镇，东侧为无名高地，南侧为京沪高速铁路，西侧为华汇康城、阳光之旅，北侧为宁杭公路，占地面积500亩，总建筑面积49万，容积率1.25，项目分四期开发，由双拼、联排别墅，多层、小高层住宅组成。一期位于地块东北角，建筑面积9.6万，由15栋5F多层，8F、9+1F、11+1F小高层组成，共计576套，2008年年中交付。项目一期为小高层和多层组成，共约.万平方米，户型面积88-199平方米。容积率约为1.25。二期动工的则将全为双拼、联排别墅产品。 l 规 模: 总建筑面积约50万,其中商业配套5.5万l 产品类型: 小高层、多层、双拼别墅、联排别墅 l 开发公司: 南京麒麟山庄开发有限公司l 项目地址: 江宁区汤山街道麒东街588号南京阅城国际项目简介阅城国际花园位于南京主城城南宁南新区首席位置，地处花神大道与紫荆花路交界处，东邻机场高速，西靠花神大道，南接郁金香路，枕雨花台原生态林海，傍花神湖水域，藏身于153.7公顷林海，占地32万方，建筑规划面积50万方，绿化率约为50%，社区的建筑容积率控制在1.4，能容纳约4000户业主。l 规 模: 总建筑面积约50万,其中商业面积3.5万l 产品类型:小高层l 开发公司:南京江东房地产开发有限公司l 项目地址:南京市花神大道9号（原共青团路）南京国际贸易中心 “南京 CBD坐标原点”项目简介：南京国际贸易中心是位于南京都市繁华之巅新街口的一座标志性建筑，周边高档酒店、商业、金融机构林立，堪称黄金区域钻石地段。交通中央枢纽，网络四通八达。项目是一个汇集了高档购物中心、特色商务餐厅、国际级专业健身会所和多功能会议厅及大型车库的全功能涉外写字楼。l 规 模: 总建筑面积8万l 产品类型：高层商务写字楼，共33层，建筑高度108米l 投 资 商：天安中国投资有限公司、南京鸿国国际集团l 开 发 商：南京兴宁房地产实业有限公司l 地 址：南京中山东路18号南京名家别墅项目简介项目位于江宁经济技术开发区翠屏山板块核心区域。翠屏山麓最后一块珍稀别墅用地，南京绝无仅有的背靠翠屏山，坐北朝南，三面环山纯别墅社区，是江宁乃至南京市、最高端的别墅物业之一！由30套双拼、9套独栋别墅组成的纯别墅社区，南北分区，北区为纯独栋区。因纯粹而更显尊贵！翠屏山麓传世珍藏原墅的定位，传神描绘了名家别墅尊罕的别墅定义！翠屏山麓传世珍藏原墅“享受花开满园的日子！”l 规 模: 整体规划用地44亩，总建筑面积2万平方米。l 产品类型: 纯别墅社区l 开发公司: 南京名家房地产开发有限责任公司 l 项目地址:江宁经济技术开发区翠屏山路8号l南京颐和公馆别墅项目简介“颐和公馆”项目位于南京市江宁经济技术开发区，紧临牛首山、将军山，风景秀丽，周边公共设施齐全，有苏果超市、104路公交车、百家湖小学、机场高速等，区位条件优越。项目占地面积约28000平方米，建筑面积12200平方米，总共有11幢独立别墅、14幢双拼别墅。开发组合中名家云集，阵容强大，实力雄厚，规划设计、施工监理、物业管理均为国内知名专业机构，保证了本项目的整体高品位。l 规 模: 占地面积2.8万平米，建筑面积1.22万平米l 产品类型: 14栋双拼别墅、11栋独栋别墅，户型面积247-380平米l 开发公司: 江苏泛亚房地产开发有限公司l 项目地址:江宁经济技术开发区佛城东路98号九洲新世界项目项目简介九洲新世界位于晋陵路、劳动路、兰陵路的交汇处，超100万平方米的城市综合体，涵盖高尚居住区、一站式阳光购物中心、办公楼及酒店式公寓、医院及社区文化中心、地下停车场等城市功能。建筑形态以新古典主义风格为主，完美演绎现代新古典主义欧式建筑的尊贵。并结合居住区环境设计的功能布局，将沿街商铺打造成风情商业街。公共商业建筑通过建筑空间、形态、色彩、材质等变化展现国际化都市风貌，为常州缔造一个悠闲与动感相结合的品位场所。 l 规 模: 总建筑面积约108万,其中商业面积15万l 产品类型: 高档住宅、阳光Mall、电脑城、第一商道、办公公寓、商务酒店： l 开发公司:常州九洲投资集团有限公司l 项目地址:常州兰陵江阴 丹芙春城项目简介：本案位于江阴城市客厅天华轴线核心区，总建筑面积约30万平米，是集高档住宅、商业、写字楼于一体的多种物业，凭先天而生的优势，世界级的规划手笔，成就城市至高的生活境界。l 规 模：总建筑面积约29万,其中商业面积5万l 规 划：联排别墅、小高层、高层、超高层、商业、写字楼；商业面积5万l 开发商：江苏江阴惠升置业有限公司l 地 址：江阴市文化东路，天华文化中心南、江阴水案新都项目简介：佳兆业水岸新都江阴项目位于江阴市城东片区，新华路与东外环路交界处。总占地面积22万多平米，总建筑面积33万多平米，容积率1.5，物业类型为别墅类产品及高层，其中一期为纯别墅产品，约9万，整个项目建筑风格为西班牙，同时融合了地中海风情，结合景观、庭院、广场塑造现代情景城镇生活方式。力求传递温暖闲适的居住氛围。江阴水岸新都项目属于佳兆业的高端产品线，是在深圳佳兆业水岸新都的基础之上，充分结合江阴本地的居住习惯后的全面升级型物业，在景观、户型、规划方面都充分借鉴了深圳的先进开发经验，并做了进一步优化。l 规 模：总建筑面积约43万 ,其中商业面积2万l 规 划：别墅、高层、商业l 开发商：江阴市泰昌房地产开发有限公司l 地 址：江阴市新华路与东外环路交界处合肥中环中央商务文化片区项目项目简介： 该项目位于合肥经济开发区中央商务文化片区，是经济开发区核心地块中心区域，距离政务区1.5公里，面积约为17公顷（260亩）。一期开发共有C、D、E三块相连为整体的地块，定位于集综合大型商业区艺术文化中心（内含综合当代艺术馆区及街区）、五星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓、高级公寓、文化艺术休闲区域于一体，并于商务相结合的城市综合艺术文化商业中心，也是高档商务区，是合肥市的城市副中心。l 规 模：总建筑面积约70万,其中商业面积20万l 规 划：商业、五星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓、高级公寓l 开发商：合肥中环投资集团l 地 址：合肥经济开发区中央商务文化片区宝应亚细亚中央商城项目简介：项目位于安宜东路与苏中南路的交叉口，作为宝应首席商业中心，其优越的聚合力和辐射力，不仅早已覆盖了整个宝应的百万消费人口，更会吸引扬州、淮安等地的客户，其核裂变效应早已为财富奠定无限的发展潜力。亚细亚中央商城，在占据城市核心的同时，还与亚细亚商场、大型苏果超市以及宝应的经济核心地位等，构筑宝应第一商圈；而本项目正位于商圈的核心，其强劲的发展潜力、无限的财富前景，甚至超越任何人对于财富的想象。建成后的亚细亚中央商城，必将成为比肩上海恒隆广场、南京德基广场等的全新商业模式，在引领商业发展和经营火爆的同时，更能为宝应人带来独具一格的购物模式，给投资者和经营者带来无尽的财富魅力和价值空间。l 规 模：总建筑面积约12万,其中商业面积12万l 规 划：高层、商业l 开发商：江苏苹果置业房地产开发有限公司l 项目地址：扬州宝应安宜东路17号全椒奥康商业步行街项目简介项目地处全椒商业中心，东临全椒最繁华的商业街新华路，商业气氛浓厚，区位优势明显，外部配套齐全，南临全椒主干道吴敬梓路，其与城南新区、312国道、高速公路相连，可快速到达南京、合肥等地。设有大型超市、品牌商家、星级酒店等多种业态，集合了购物、娱乐、休闲、餐饮、住宿等功能，多功能定位将为全椒带来全新的体验式消费模式。l 规 模: 总建筑面积约7万,其中商业面积7万l 产品类型:商业、高层住宅、星级酒店l 开发公司:安徽奥康置业有限公司l 项目地址:全椒老城区“ 未来市中心财富金核 ”桐乡润丰商业步行街项目简介：润丰商业步行街位于浙江省桐乡市，在原320国道直接打造一条全长共1.6公里的商业步行街，项目总建筑面积为15万平方米。由于对项目的目标客群的准确把握，项目的一期产品（步行街A、B段）推广费用不到50万，基本售罄。目前项目A、B段已交付使用，麦当劳、豪尚豪、法派等多家品牌进驻。l 规 模: 总建筑面积约15万平方米l 产品类型：商业l 发展商：桐乡厚源房地产开发有限公司l 项目位置：位于桐乡市原320国道“ 活力城西，璀璨西城 ”西城广场项目简介：西城广场位于杭州城西高尚住宅集聚区，由2万平米的景观绿地广场和多功能休闲购物广场组成。休闲、年轻、时尚、活力为项目的总定位，整个广场内部由大型超市、店中店、休闲中心、健身运动馆等组成，为目前杭州城西唯一的大型综合购物广场。l 规 模: 总建筑面积约5.5万平米l 产品类型：商业l 发 展 商：杭州新西元置业有限公司l 项目位置：位于西湖区紫荆花路与文新路交界处“ 核心商圈 地王物业 ”桐乡润丰新世界广场项目简介：位于振东新区中心（原桐乡汽车站地块），雄踞润丰商业步行街的龙头位置，乃大桐乡城市中心、大桐乡CBD核心所在，物业类型涵盖大型购物中心、精品街区式商铺、专业卖场、商务写字楼、商务酒店等，是集观光购物、休闲娱乐、商务办公于一体的“一站式”消费王国。在项目方案阶段业已协助达成与世界零售500强之一的零售商的订单式商业地产之合作。 l 规 模: 总建筑面积约7万平方米l 产品类型：商业l 发展商：浙江茂森置业有限公司l 项目位置：位于振兴东路（原桐乡汽车站地块） “以精确思维实现精准品质”西湖国贸中心项目简介：项目地处西湖国贸中心位于杭州“黄金三角”武林商圈、吴山商圈、湖滨商圈的金钻至尊点。雄踞湖滨路1号地块，扼800余米湖滨名品商业步行街之咽喉，是堪与世界级西湖相匹配的顶级物业。l 发 展 商：杭州鸿锳房地产开发有限公司l 开发面积：5万多平方米l 位 置：中国杭州湖滨路1号地块，湖滨路与长生路交叉口l 产 品：国际顶级商业，观湖极品写字楼“ 30万方加州风情社区SHOPPINGMALL生活时代 ” 开元加州阳光项目简介：项目总投资额10亿元，整个项目由南区块商贸区开元加州阳光Shopping Mall和北区块住宅区组成，其中南区块商贸区建筑面积110000平方米，设有高档商场，大卖场区，水岸休闲中心、商业步行街以及酒店公寓，将浓郁的商业气氛、现代的建筑形式、独特的休闲情调融合在一起。l 规 模 : 总建筑面积约30万平米l 产品类型：Shopping Mall、住宅 l 发展商：杭州开元房地产开发有限公司l 项目位置：位于萧山新区，南临金城路，东临金鸡路第四部分 项目合作建议一、合作方式：前期策划二、服务内容包括：项目市场研究、项目整体定位。 三、合作期限：合同一经签署即行生效，甲方与乙方之间的前期策划服务关系自合同签订之日起至 年 月 日止。四、前期策划服务费用的计取：前期策划服务费用为人民币 壹拾捌 万元整。 第五部分 宏图上福园前期定位报告提纲基于甲方的相关要求，中原公司针对项目目前的状况提交相关的定位报告提纲。本提纲共涵盖三个部分的内容：1、前期顾问工作流程；2、项目定位报告内容提纲；3、项目报告撰写过程中相关的配合及说明。以下作为项目前期顾问提供的相关服务内容，如有其他意见或建议，请及时与中原公司沟通调整，以便项目前期工作顺利推进。一、 顾问工作流程南京中原成立项目顾问服务专案组确定项目区域市场及调研内容区域经济、政策及房产项目资料的收集整理与区域市场实地调研针对代表性的客户、商家，进行项目意向深访依据调研信息及分析结果，完成市场研究报告组织专家讨论会得出市场初步结论确定项目市场初步定位，提交甲方沟通完成项目市场最终定位报告二、 定位报告提纲针对本项目所面临的实际问题及顾问需求，我司将完成以下针对性分析：1.0 宏观经济环境分析1.1 宏观经济1.2 商业市场发展1.3住宅市场发展1.4 重点政策分析1.5小结2.0 区域市场环境研究2.1区域经济发展现状及趋势2.2区域规划分析2.3区域房地产市场发展分析2.4 区域土地市场分析2.5区域房地产环境研判3.0 商业市场研判3