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招标文件YIXINHUAYUANZHAOBIAOWENJIAN招标文件编号：YXHY -物招-2005-05工程项目名称：一心花苑物业管理招标人：长沙市一心花苑业主委员会二00五年五月三十日目 录第一部分： 一心花苑物业管理招标书 一、 一心花苑物业基本情况 二、 物业管理招标内容 三、 有关说明 四、 投标、开标时间 五、 其他约定事项第二部分： 招标公告 六、 标的 七、 招标对象 八、 招标机构 九、 招标说明 十、 招标要求第三部分：评标项目、计分方法及定标原则 十一、评标项目十二、计分方法及定标原则十三、其他 十四、附件一第一部分 一心花苑物业管理招标书 一心花苑座落于长沙市芙蓉区韶山北路365号，是规模较大、功能较全的高档住宅小区。为加强一心花苑的物业管理，创造优质的居住环境，现决定采用向社会公开招标的方式选聘物业管理企业进行全面管理。 一、一心花苑物业基本情况1、物业类型：高层住宅小区。2、座落位置：长沙市韶山北路365号3、物业特点：该区生活配套成熟，商铺、道路交通、饮食娱乐、社区文化活动中心、银行等一应俱全，人流物流畅旺，自然条件与营商环境优越，规划中为理想居住小区。4、建筑面积：整体规划设计建筑面积为8万8千平方米，总户数676户，住宅建筑面积约为8万1千平方米，商业部分建筑面积为7千平方米，地下车库为132个5、交付时间：一心花苑物业交付时间于2003年10月20日起陆续交付使用。二、物业管理招标内容1、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。2、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、公共厕所、烟囱、共用照明、天线、高压水泵、楼内消防设施、设备、电梯等。3、小区内的市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、煤气管道、室外消防设施等。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、非经营性停车场、地下车库、智能化系统等。6、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。7、交通与车辆（包括机和非机动车辆）停放秩序和安全的管理。8、维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。9、管理与物业相关的工程图纸、住（用）户档案与竣工验收资料。10、组织开展社区文化娱乐活动。11、负责向业主和物业使用人收取下列费用：11.1、物业管理服务费；11.2、车辆停车费；11.3、其他特约服务收费。12、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，物业管理公司应接受委托，其服务收费由双方当事人遵循公平、自愿的原则事先约定，不得强行服务和强行收费。13、对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。14、其他委托事项14.1、受业主的委托，为业主提供特约化家政服务；14.2、受水、电、煤气、有线电视、宽带网络等专业公司的委托，为业主提供计费和代收费服务。15、法律政策及合同规定的其他事项。三、有关说明1、中标单位应根据国家、省、市有关法律、法规及招标人签订的物业管理合同对一心花苑实施统一管理、综合服务，自主经营，自负盈亏。2、 一心花苑物业管理合同为业主委员会与物业管理公司签订委托物业管理合同生效之日起。3、中标单位在接到中标通知之日起10天内与招标人签订物业管理合同，合同生效之日起，即为中标单位物业管理的接管时间。4、 招标人免费提供建筑面积约为200m2的物业管理办公用房供中标单位使用，直至合同期满。物业管理用房产权归全体业主所有。5、投标单位根据本招标书及现场踏勘的综合信息，结合自身条件，参照现行有关收费标准的规定（湖南省物价局、湖南省建设厅发布的湘价服2004178号湖南省物业服务收费管理实施办法文件），自行确定本物业管理服务费的收取标准，且应详细列举各种服务收费标准清单，中标单位的收费标准还应在当地价格行政部门和房地产行政部门备案、审批后方可执行。6、投标单位必须根据本招标书及现场踏勘的综合信息，制作投标书,招标人以现状的物业设施提交给中标单位。7、中标单位应加强对本小区所有建筑物内、外墙、屋顶等的管理，杜绝违章装修和违章搭建。8、一心花苑物业管理标准执行湖南省物价局、湖南省建设厅发布的湘价服2004178号湖南省物业服务收费管理实施办法文件规定，服务级别按本办法附件一湖南省物业服务收费服务等级标准中的二级服务级别标准（见附件一）以及投标书和委托管理合同的约定进行物业管理，如出现达不到规定要求，管理维护服务水平下降现象，住户投诉多或出现重大管理失误，招标人有权终止委托管理合同，并进行财务审计，责任由中标单位负责。9、投标书是合同的自然组成部分，具有同等法律效力。 四、投标、开标时间1、投标文件的签署及规定：投标文件应加盖投标人单位公章及法人代表印鉴，否则视同废标；投标书的内容如果正本与副本不符，以正本为准；投标文件的正本必须用不褪色的墨水填写或打印，注明“正本”字样，副本可以用复印件；投标文件不得涂改和增删，如有修改错漏处，必须由同一签署人或盖章，否则作废标处理；投标文件因字迹潦草或表达不清所引起的后果由投标人负责。2、投标文件的密封及标记：投标文件的封皮上均应写明招标编号、招标项目名称、投标人名称、并注明“开标时启封”字样，封口处应有投标人授权代表的签字或盖章并加盖投标人单位公章。如果投标人未按上述要求密封及加写标记，招标人对投标文件的误投和提前启封概不负责。3、投标文件的递交：各参加投标单位做好投标书，一式二份，正本一份，副本一份，密封后于2005年*月*日上午9:00整（北京时间）前送达一心花苑业主委员会。4、投标截止时间：投标文件必须在投标截止时间前派人送到指定的投标地点；招标人推迟投标截止时，应以书信（或传真）的形式，通知所有投标人，在这种情况下，招标人对投标人的权利和义务将受到新的截止期的约束；招标人对投标文件在邮寄过程中的遗失或损坏概不负责；在投标截止时间以后送达的投标文件或未按招标文件要求密封签章的投标文件，招标人拒绝接收（视同废标）。5、开标时间：开标时间为2005年*月*日上午9:00整（北京时间）。6、开标地点：*7、投标答辩要求：各投标单位答辩人限法人代表或委托代理人（持法人授权委托书原件），持相关身份证原件及公司营业执照副本原件、企业资质证书副本原件等参加开标会议，否则投标将被拒绝。 五、其他约定事项1、本次招标中，任何违反招标文件规定，在投标过程中违法违纪，或采用任何不正当竟争手段的，一经查实，取消投标单位本次投标资格，已经中标的，终止委托管理合同，一切后果由责任方负责。2、物业服务费按月计收，也可按季度预收，但预收期限一般不得超过六个月。3、中标单位获得的物业管理用房，不得租售他人，不得从事违法经营。4、资格审查：招标人将审查中标候选人是否能圆满地履行合同；审查将考虑投标人的财务、技术、服务水平及服务承诺，并基于投标人提供的资格证明文件，以及招标人认为必要的和合适的其他文件资料。5、中标通知：在投标有效期本投标有效期为10天（日历日），招标人以书面形式通知所选定的中标单位。通知可以是电话、传真的形式，但随后以书面形式确定。当中标方按招标规定与招标人签订中标合同，招标人将以电话或传真的形式向其他投标人发出落标通知,招标人对落标的投标人不作落标原因的解释。中标通知书将是合同一个组成部分。6、签订合同：中标单位应按中标通知书规定的时间、地点与招标人签订中标合同，否则按开标后撤回投标处理。招标文件、中标单位的投标文件及评标过程中有关澄清文件均为合同组成部分。第二部分 招标公告 六、标的 本次中标单位接管的一心花苑项目总建筑面积约8万8千平方米，其中公寓面积约8万1千平方米，商用面积约7千平方米，住宅总户数为676套，地下地上停车位约132个。 七、招标对象 1、 具有独立法人资格，已取得物业管理经营资质三级及以上的物业管理企业。2、 符合以上条件欲参加投标的物业管理企业，请于2005年*月*日17:30前以书面形式向招标人业务部报名，并提交以下资料：2.1、授权委托书；2.2、投标人企业营业执照复印件，加盖投标人公章；2.3、投标人企业资质证书复印件，加盖投标人公章；八、招标机构1、招标人：一心花苑业主委员会2、办公地址：一心花苑业主委员会办公室3、联系人员：*4、联系电话：0731-* 传真：0731-*九、招标说明1、 标书发售时间及地点：发售时间为2005年*月*日上午9:00至17:30，过期限予发售；发售地点为一心花苑业主委员会办公室2、 标书售价：各投标单位购买招标文件，每套售价200元，售后不退还。3、 招标答疑：答疑时间为2005年*月*日上午9：00，或者投标单位以书面形式（加盖投标人公章）将需要答疑的问题送交（或传真）至一心花苑业主委员会办公室，会后由招标人组织参加投标的物业管理企业踏勘现场。4、 投标人应承担其编制投标文件与递交文件所涉及的一切费用，不管投标结果如何，招标人对上述费用不负任何责任。5、 投标文件分为商务文件和技术文件两部份，分别两份，密封后送达指定地点。十、招标要求1、投标单位在投标书中应陈述：1.1、投标申明；1.2、对招标书中的各项条款进行承诺及履行诺言拟采取的措施，含人员配置、物资装备、管理办法和各种管理措施等；1.3、物业服务收费标准，需要提供各种物业服务收费项目的详细测算清单；1.4、授权委托书（正本必须是原件，副本可以是复印件）；1.5、营业执照复印件；1.6、资质证书复印件；1.7、有无维护业主权益的案例；第三部分 评标项目、计分方法及定标原则十一、评标项目评标项目分为标书、现场答辩和企业信誉三大项，分别按百分制计分，前二项由评委评分，第三项由招标人派员考查计分。(一) 标书(总分100分)1、总体设想及管理思路。（10分）2、物业管理服务内容和标准。（10分）2.1、管理服务内容：用户管理、用户入伙管理、装修管理、房屋使用管理、公共安全管理、清洁卫生服务、园林绿化管理、房屋本体公共部位管理、公共设施的日常维护、机电设备的日常维护、车辆管理。2.2、服务人员准则等。2.3、管理服务标准：日常事物管理标准、房屋及公用设施维护工作标准、公共安全管理标准、清洁服务标准、绿化养护标准。3、管理方式、工作计划和物资装备。（10分）3.1、管理模式；3.2、工作计划； 3.3、物资装备；4、管理人员的配置、培训、管理。（10分）4.1、人员配置4.2、人员培训4.3、人员管理5、管理规章制度和档案建立与管理。（8分）5.1、管理规章制度：公众制度、内部岗位责任制、管理维护运作制度及标准、管理人员考核制度及标准等，要求符合规范，体现高标准、科学合理、详细完整。5.2、住宅区档案的建立与管理：竣工验收资料、房屋的单体竣工图、住户档案、装修管理档案、维修档案、巡视记录、运行档案、投诉与回访记录、其他管理服务活动记录及档案。6、各项指标的承诺及为完成承诺指标采取的措施。（12分）各项指标：a、房屋及配套设施完好率；b、房屋小修、急修及时率；c、保洁率；d、维修工程质量合格率及回访率；e、路灯完好率；f、小区治安案件发生率；g、大型及重要机电设备完好率；h、火灾发生率；i、违章发生率与发生率与处理率；j、住户有效投诉处理率；k、居民对物业管理满意率；l、绿化完好率；m、道路车场完好率；n、其他有关指标。 以上各项指标均需注目有关规范标准依据和计算测定依据以及承诺所采取的措施。7、社区文化和便民服务。（10分）7.1、文化活动； 7.2、无偿服务项目；7.3、有偿服务项目； 8、管理服务费标准和收支预算。（10分）9、机电设备管理。（10分）9.1、计划和标准；9.2、应急抢修和处理方案；10、物业维修养护计划和实施。（10分）根据房屋各部分的使用年限和公用设施、设备使用年限，以及物业维修基金归集的情况，提出对房屋各部分的定期维护和日常维修计划、方案、标准和实施效果。上述10个分项目应逐一列举，体现科学合理、细致周密、先进可行。评委根据标书评分标准进行分项评分、计分，得出各投标单位的标书分。(二) 现场答辩（总分100分） 答辩时，先由投标单位答辩人介绍本公司的基本概况、管理业绩及投标书的主要内容（限20分钟），再由评委进行提问，提问内容限于标书及一心花苑的管理事项。根据答辩评分标准，以及答辩人的仪容仪表（10分）、时间掌握（10分）、语言简洁（10分）、逻辑性强（10分）、回答准确（20分）、情况熟悉（15分）、工作思路（15分）及综合印象（10分），评出答辩分。(三) 企业信誉（总分100分）企业信誉分由招标人组织调查小组，对投标单位考查的形式，随机调查，评出企业信誉分。十二、计分方法及定标原则1、 计分方法：评标按标书、现场答辩和企业信誉三大项分别以百分制评分，权重系数各为54：34：12。计分时在各大项中的分项得分中去掉一个最高分、一个最低分后取平均值，得出分项分值；分项分值之和为该大项总分；大项总分乘以对应的权重系数后相加之和，为投标单位总分。（精确到小数点后第二位）2、 定标原则：2.1、定标以总分由高到低排名，第一名为中标单位；若出现得分相同时，则采取抽签的方法来最后确定中标单位；2.2、在投标过程中发现有违法违纪现象，或采取不正当竞争手段的，一经查实，取消其本次投标资格。2.3、公共服务费及其他有关收费的投标价若高于湖南省物价局、湖南省建设厅发布的湘价服2004178号湖南省物业服务收费管理实施办法文件规定的指导价，作废标处理。十三、其他本次招标文件解释权归招标人。十四、附件一：湖南省物业管理服务收费服务等级标准（适用一心花苑）服务级别服务项目内容与标准二级基本要求1、物业管理企业持有资技证书。2、设立24小时客户服务体系，能及时受理物业管理服务诉求。3、急修1小时内到达，其他报修按双方约定到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。4、每年至少1次顾客意见调查，满意率80%以上。5、能根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务，并公示服务项目与收费标准房屋管理1、房屋共用部位管理制度完善，实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2、房屋外观完好、整洁，无违章装修、违章搭建，公共区域无乱张贴悬挂现象。3、每日巡查1次小区、大厦公共通道及公共部位，并做好记录，发现损坏及时养护、维修。4、建立房屋修缮制度，实行便民报修和回访；房屋零修、维修及时率95%以上，房屋完好率95%以上。5、小区主出入口设有小区平面示意图，有较完整的小区标识导示系统。公用设施设备维修养护1、公共配套设施完善；道路平整顺畅；电梯、水、电、消防设施先进；智能化程度高。2、设施设备管理科学、维护良好，保持最佳运行状态，建立完备的共用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养记录齐全。3、配备齐全的、技术娴熟的设施设备专业管理人员，严格执行设施设备