房地产开发与经营_管理学_高等教育_教育专区.doc

摘 要对该地产项目销售进度安排及销售收入的测算，综合资本及银行借款的投入计划，进行资金使用计划和筹措，借款还本付息计划，利润与利润分配，项目现金流量和资本金现金流量表的计算，用各项财务指标对项目的盈利能力，清偿能力进行计算后均符合项目要求的指标数据，故该项目在经济上是可行的。关键词：销售收入，现金流量，盈利， 可行I目 录1 概述11.1项目概括11.2编制依据11.3计算期及实施进度11.4销售收入和销售税金及附加估算21.5利润测算22 费用与效益估算22.1投资估算22.2费用计算32.3销售收入和税金33 资金筹措43.1项目资本金43.2债务资金43.3筹措计划44 财务分析44.1盈利能力分析44.2偿债能力分析55 不确定性分析55.1盈亏平衡分析55.2敏感性分析6参考文献81 概述1.1项目概括该项目用地3.92638Ha.拟建规模101020，其中：住宅总建筑面积为80180，高层住宅比例38.6%，其余为小高层；配套商业建筑面积为8900，幼儿园为2065，地下人防建筑面积为842，其他地下建筑面积为5126，汽车停车位238个，其中室内（地下）停车位56个，室外停车位182个本项目融资前所得税前年实际基准收益率为12%，项目资本金税后年基准收益率为13%；1-3年期的银行实际贷款利率为6%，考虑上浮10%，年实际贷款利率为6.6%。销售利润率在10%-20%左右，总体成本利润率大体上在30%-50%。1.2编制依据本财务分析的编制依据为项目可行性研究报告推荐的技术方案、产品方案、建设条件、建设工期、建设项目经济评价方法与参数（第三版）及国家现行财税制度、会计制度与相关法规。1.3计算期及实施进度该项目计算期为3.5年。拟1.5年建成，第一年第三个季度开始预售，拟3年售完。具体的销售进度按季度进行分配，其中小高层从第一年第三个季度开始至计算期末销售完毕，高层住宅与商业配套从第一年第四个季度开始至计算期末销售完毕，停车位从第二年第一季度开始至计算期末售完。注：停车位仅地下车位可售，估计可销售75%，每个车位占地26平米。销售进度计划安排如下表一表一 销售进度计划安排表 时间 项目第一年第二年第三年第四年合计341234123412小高层13%15%20%25%20%1%1%1%1%1%1%1%100%高层14%20%25%20%12%3%2%2%1%1%1%100%商业14%20%25%14%12%7%3%2%1%1%1%100%车位20%25%20%3%2%1%1%1%1%1%75%1.4销售收入和销售税金及附加估算根据市场分析，预计该项目小高层销售均价为7500元/m,高层销售均价6800元/m,商业用房销售均价9600元/m,车位价格为15万元/车位；该项目的销售费用按项目的3%计提，该项目的营业税率为5%，城市维护建设税和教育费附加分别为营业税的7%和3%，土地增值税按销售收入的2.5%预征，另外期末安排缴纳交易税费40万元。1.5利润测算所得税按25%考虑，盈余公积金按税后利润的15%计取。利润实现具体见附表3利润与利润分配表2 费用与效益估算2.1投资估算1.建设投资经估算，该项目的建设投资总额为49616万元建设投资使用计划按季度来分配，具体分配情况如下表二表二 投资使用计划表 单位：万元时间第一年第二年12341234投资11504156588164642839122994204204续表二 投资使用计划表 单位：万元时间第三年第四年合计123412投资154124124844220496162.建设期利息建设期利息在四个季度产生，合计196.96万元，分别为：第一年第二季度=9.66万元第一年第三季度=72.61万元第一年第四季度=73.77万元第二年第一季度=40.92万元3总投资项目总投资=建设投资加建设期利息=49616+196.96=49812.96万元2.2费用计算销售期间的销售费用为销售收入的3%2.3销售收入和税金1. 销售收入由销售进度计划表及销售单价可得每季度的销售收入，具体销售收入见附表1 销售进度计划和收入表2. 税金销售费用和销售税金及附加见附表2销售收入和销售税金及附加表3 资金筹措3.1项目资本金项目资本金共计26562万元，分别在项目开始第一年第一季度投入11504万元，第二季度投入15058万元3.2债务资金债务资金共计4500万元3.3筹措计划债务资金来自于银行借款，分别为第一年第二季度借入600万元，第一年第三季度借入3900万元。具体见附表4资金使用计划与资金筹措表4 财务分析4.1盈利能力分析1.项目融资前分析各项融资前盈利能力分析指标见表4-1。表4-1项目盈利能力指标分析表序号指标名称单位指标1所得税前项目投资财务内部收益率%6.052所得税前项目投资财务净现值(2.87%)万元4644.143所得税前项目静态投资回收期季度6.794所得税前项目动态投资回收期季度8.122. 资本金分析资本金财务指标分析见表4-2。表4-2 资本金财务指标分析表序号指标名称单位指标1项目资本金财务内部收益率%3.542项目资本金财务净现值（3.1%）万元554.853项目资本金静态回收期季度7.254项目资本金动态回收期季度8.453. 销售利润率=销售利润/销售收入*100%=13.5%4. 成本利润率=开发利润/总开发成本*100%=43.76%4.2偿债能力分析1.借款偿还期=借款偿还后开始出现盈余季度数-开始借款季度+当季度偿还借款额/当季度可用于还款金额=5-2+2582.66/7901.26=3.33(季度)具体还款计划见附表5借款还本付息计算表。5 不确定性分析5.1盈亏平衡分析盈亏平衡分析销售实现率m%固定成本F49812.96变动成本V67252.19*m%*3%营业税67252.19*m%*5%城市维护建设税及教育费附加67252.19*m%*5%*10%销售收入P67252.19*m%销售平衡点盈亏平衡点的销售实现率74.07%即当销售实现率超过74.07%时，就可实现盈利。5.2敏感性分析通过分析建设投资和销售收入这两项不确定因素对内部收益率的影响计算得下表因素变化对内部收益率的影响 变化率不确定因素-20%-15%-10%-5%基本方案5%10%15%20%建设投资13.91%11.70%9.67%7.79%6.05%4.42%2.91%1.48%0.14%销售收入-2.08%0.07%2.14%4.13%6.05%7.91%9.71%11.46%13.16%对表计算得建设投资平均敏感度=-（0.14%-13.91%）/6.05%/40=5.69%销售收入平均敏感度=(13.16%-（-2.08%）)/6.05%/40=4.58%可得，内部收益率对建设投资变化的反应最为敏感6 评价结论各项财务评价指标如下表所示1所得税前项目投资财务内部收益率%6.05年度为24.2%2所得税前项目投资财务净现值(12%，季度为2.87%)万元4644.1403所得税前项目静态投资回收期季度6.79=1.7年4所得税前项目动态投资回收期季度8.12=2.03年5项目资本金财务内部收益率%3.54年度为14.16%6项目资本金财务净现值（13%,季度为3.1%）万元554.8507项目资本金静态回收期季度7.25=1.81年8项目资本金动态回收期季度8.45=2.11年9销售利润率%13.5%（ 10%-20%）10成本利润率%43.76%（30%-50%）11借款偿还期季度3.33由上表可知，所有财务指标均符合评价参数标准，故该项目在经过可行性分析后在财务上是可行的。参考文献1中华人民共和国建设部编