三新村幼儿园南侧地块出让条件前期分析.pdf

1 一 研究背景一 研究背景 1 相关文件 相关文件 桐建规 2011 46 号 关于对拟出让土地开展出让条件前期研 究的试行办法 明确指出 通过委托具有城乡规划编制资质的设计单 位对拟出让土地的规划经济技术指标 交通组织 建筑外部空间设计 周边区域的影响程度和配套公共设施等进行分析 提出该地块容量允 许可建设的极限方案和适宜建设的推荐方案 作为出具规划条件的依 据 通过 前期研究 有利于提高出让条件的科学性和合理性 提升 与周边建筑的协调性和城市设计品味 减少地块开发建设过程中的矛 盾纠纷 2 桐乡市庆北及文华路两侧区块发展概况 桐乡市庆北及文华路两侧区块发展概况 桐乡市庆北及文华路两侧区 块位于桐乡市市域北部 西至新板 桥港 南至校场路 环城北路 东 至丁家桥港 新民路 北至京杭大 运河 总用地面积约为 888 38 万 平方米 桐乡市庆北及文华路两侧 区块紧邻桐乡老城中心区 随着城 市框架的不断扩大 庆北及文华路 两侧区块已经开始逐步纳入到桐乡 市主城区范围 凭借其优良的环境条件和优越的区位条件 该区域将 成为桐乡市北部发展的热点区域 同时庆北及文华路两侧区块为延续水乡文化 突出滨水价值 完 庆北及文华路区块周边关系图 2 善生活配套设施 建设和谐社区 以庆北湿地公园为公共核心 依托 京杭大运河 新塘桥港 北港河 康泾塘形成城市绿网 并建设两大 居住片区 庆北居住区和文化居住区 区块集聚居住 文教 创意 旅游 商贸等功能 立足于体现桐乡大学生活 充满水乡风情和活力 创意的城北综合居住片区 3 研究依据 研究依据 1 中华人民共和国城乡规划法 2 城市规划编制办法 3 桐乡市城市规划建筑管理技术规定 4 桐乡市庆北及文华路两侧区块控制性详细规划 2011 年 5 浙江省城乡规划条例 6 城市规划编制办法实施细则 7 城市居住区规划设计规范 8 民用建筑设计通则 9 住宅建筑规范 10 国家和地方有关的法律 法规与建筑设计 建筑管理技术 规定 3 二 地块分析二 地块分析 1 地理位置与范围 地理位置与范围 本地块位于桐乡市逾桥西路北侧 文化路东侧 东至三新村安置 区 北至三新村幼儿园 西至文化路 南至逾桥路 总用地面积约 16354 73 2 地块定位分析 地块定位分析 中部 西侧为文华路 南 分便捷 地块北侧拟建三新村幼儿园 置有浙江传媒学院 设施等 同时地块与庆北湿地公园距离较近 周边整体环境质量较高 居住氛围较好 又由 于地块周边以居住和教育设施为主 人流量较 多 商业潜力较大 通过分析得出 本地块是适宜开发商业和居住的桐乡主城区北部 重要发展地段 3 地块及周边自然环境 地块及周边自然环境 本地块形态狭长 呈长方形 地势平坦 为典型的平原地貌 相 对高差较小 内部种植 少量油菜花 地质条件 良好 是理想的建设用 地 本地块位于桐乡主城区西北部 庆北区块 侧为逾桥路 交通十 周边布 沿街商铺和其他配套服务 地块在庆北及文华路区块中的位置 4 4 地块及周边建筑风貌 地块及周边建筑风貌 本地块内为空地 无建筑物 地块东侧为农民安置小区 以 4 层 为主 屋顶采用红瓦的坡屋顶 建筑风貌相似 建筑立面色彩为灰色 调 地块西侧的农民住宅以 4 层为主 屋顶同样采用红瓦的坡屋顶 但建筑立面色彩并不统一 以灰色系为主 5 现状交通 现状交通 本地块现状交通条件较好 南侧为 36 米的城市东西干道逾桥路 西侧为 40 米的城市南北干道文华路 其中地块中部 北部已建成了 两条东西向道路 以服务于东侧民居住户的通行 6 配套设施情况 配套设施情况 本地块紧邻桐乡城市干道 市政配套设施已基本到位 周边有即 将投入使用的浙江传媒学院 以及较多的沿街商业设施 该地块公共 服务设施较为完善 7 相关控规 相关控规 桐乡市庆北及文华路两侧区块控制性详细规划 规定本地块用 地性质为商住用地 C R 建筑密度为 35 容积率区间为1 8 2 5 推荐值为 1 8 绿地率为 25 建筑限高为 80 米 5 三 规划目标与原则三 规划目标与原则 1 规划目标 规划目标 本次研究地块规模较小 通过对相关控规指标的校核 地块整体 形态的控制以及其他相关要素的把握 引导该地块在开发中能够准确 定位 合理布局的同时发挥土地的最大价值 2 规划原则 规划原则 1 集约用地原则 集约用地原则 以城乡规划法 规划编制办法以及相关法律规范 设计标准为依 据 紧凑布局 合理布置 严格控制地块各项指标 最大限度发挥土 地价值 2 可操作性原则 可操作性原则 立足现状 深入调查 研究场地内外现状及周边建设情况 尊重 现有条件 对地块开发提出操作性强的设计思路 3 三个效益并重原则 三个效益并重原则 社会 经济 环境效益并重 合理确定建筑开发容量 提高土地 利用率 4 功能与美观并重的原则 功能与美观并重的原则 注重内部功能布局的合理性 做到 功能合理 规模恰当 注 重地块建筑与周边建筑风貌的营造 满足城市景观要求 6 四 地块分析四 地块分析 1 用地性质分析 用地性质分析 1 宏观分析 宏观分析 根据 桐乡市庆北及文华路两侧区块控 制性详细规划 规定 本地块用地性质为商 住用地 C R 根据规划 庆北及文华路两侧区块以建 设和谐社区为目标 以庆北湿地公园为公共核心 建设两大居住片区 庆北居住区和文化居住区 本地块位于集聚居住 文教 商贸等功能 的文华居住组团内 具有良好的居住氛围 和潜在的居民消费需求 2 微观分析 微观分析 由于本地块东侧为已建农民安置小区 周边规划以居住和高教园 区为主 市政设施和公共服务设施完善 适宜作为居住用地 并不建 议作为工业用地或其他能影响居住区居住环境和学校教学环境的用 地 同时又由于目前文化居住区北部区域的商业布置较少 而该地块 位于文华路东侧 紧邻高教园区 周边布置有较多的居住小区 其商 业需求较大 因此该地块适宜开发商业 以满足高教园区师生和居住 区居民的消费需求 通过分析 研究建议控规中定义的本地块用地性质不变 本地块 用地性质仍为商住用地 C R 通过分析 研究建议控规中定义的本地块用地性质不变 本地块 用地性质仍为商住用地 C R 2 地块风貌控制 地块风貌控制 1 建筑体量与高度 建筑体量与高度 庆北及文华路区块居住规划图 7 地块用地性质为商住用地 因此考虑采用多 高层住宅结合沿街 商业的布置方式 在开发建设中建筑体量应与周边区域相协调 为今 后周边地区的开发建设留有余地 并且考虑东侧安置小区对该地块的 日照影响 和该地块建成后对东侧安置小区和北侧幼儿园的影响 以 及由此带来的社会矛盾 研究建议该地块在满足日照和不影响城市风貌的条件下对建筑 高度予以控制 研究建议该地块在满足日照和不影响城市风貌的条件下对建筑 高度予以控制 2 建筑风格和建筑色彩 建筑风格和建筑色彩 在立面造型设计上建议采用稳重 均衡 和谐的现代建筑风格 构图讲究规则经典的建筑符号 使其具有简洁 典雅的现代气质 同 时符合水乡风貌的建筑色彩 并与周边的农民住宅色彩相协调 3 景观设计 景观设计 由于地块狭长 建议以组团之间带状绿地为景观主轴 与沿道路 景观相结合 构成小区景观骨架 小区公共部位设置活动场地 结合 无障碍设计 提供日常生活休闲场所 形成最亲切宜人的生活环境 3 日照分析 日照分析 现状西侧为浙江传媒学院桐乡校区和安置小区 以多层建筑为 主 北侧拟建三新村幼儿园 东侧紧邻 3 层加跃层的安置小区 逾桥 路南侧为华庭丽晶居住小区 地块周边建筑形式较为复杂 需要从多 角度合理分析周边建筑对该地块日照影响和地块内新建建筑对周边 已建建筑的日照影响 通过现状分析 地块建成后可能对东侧农民居住区得日照影响较 大 通过现状分析 地块建成后可能对东侧农民居住区得日照影响较 大 8 4 地块交通分析 地块交通分析 1 地块交通组织 地块交通组织 地块南临逾桥路 36 米 西至文华路 40 米 往北 150 米处 为环城北路 40 米 现状道路条件良好 地块周边道路的交通压力 不大 2 出入口设置 出入口设置 根据现状 本地块在文华路上已建成两个 6 米宽的出入口 现状 服务于东侧的农民居住区 同时由于文华路作为城市干道 到路开口 数量被限制 因此研究建议本地块不在文华路上设置其他的出入口 而是通过 组团考虑 将机动车出入口设置在已有的 6m 道路上 因此研究建议本地块不在文华路上设置其他的出入口 而是通过 组团考虑 将机动车出入口设置在已有的 6m 道路上 3 停车库设置 停车库设置 地下停车库建议以实际方案为准 设置时必须依据 浙江省城市 建筑工程停车场 库 设置规划和配建标准 2005 地面停车泊位 按桐办 2011 20 号文件中有关规定配置适当停车位和非机动车位 5 建筑外部空间设计 建筑外部空间设计 地块东侧已有建成的安置小区 北侧有拟建的三新村幼儿园 因 此建议在建筑方案时应充分考虑和东侧小区建筑形态和建筑体量相 统一 使整个区域形成错落有致的空间形态 6 地块利用率分析 地块利用率分析 1 地块西侧紧邻文华路 道路西侧为浙江传媒学院桐乡校区 和安置小区 以多层建筑为主 地块南侧为逾桥路 道路南侧为华庭 丽晶居住小区 以多层建筑为主 对地块的日照影响较小 研究得出 地块的西侧和南侧利用率较高 研究得出 地块的西侧和南侧利用率较高 9 2 地块建成后对北侧拟建三新村幼儿园及东侧安置小区的日 照影响较大 因此建议地块北侧及东侧建筑应降低建筑高度 来减少 对三新村幼儿园和安置小区的影响 研究得出 地块北侧和东侧的利用率较低 研究得出 地块北侧和东侧的利用率较低 3 根据 桐乡市城市规划建设管理文件 建筑后退用地线控 制要求 见下表 地块的利用率将进一步降低 建筑后退用地界线距离控制表 建筑后退用地界线距离控制表 居住建筑 其他非居住建筑 建筑类别 离界距离 建筑物高最小距离建筑物高 建筑朝向 最小距离 米 米 度的倍数度的倍数 低层 4 0 0 6H 5 0 多层 0 6H 9 0 6 0 主要 朝向 高层 0 3H 12 0 0 3H 9 0 低层 消防间距 0 25H 3 0 多层 0 25H 4 0 消防间距 次要朝向 高层 6 5 0 2H 9 0 建筑后退城市道路规划红线控制表 建筑后退城市道路规划红线控制表 表中退让距离为下限 研究得出 地块北侧和东侧的利用率较低 南侧利用率最高 研究得出 地块北侧和东侧的利用率较低 南侧利用率最高 支路 城市次干路城市主干路城市快速路 12 19 20 39 40 60 42 60 低 多层建筑 及高层建筑裙 3 0 5 0 5 0 15 0 房 高层建筑主体 10 0 12 0 14 0 20 0 10 五 极限开发方案 方案一 意向五 极限开发方案 方案一 意向 规划极限方案在满足控规要求建筑限高 80 米和自身日照条件 下 单从可建筑面积出发 尽可能提高地块的开发强度 使建筑面积 达到最大化 做出以下极限方案 极限方案沿文华路成组团布置 2 层商铺和 15 层住宅楼 在满足 日照要求的规范下尽可能得提高了住宅高度 同时考虑地块西侧紧邻 的浙江传媒学院未来较高的购物需求以及周边居民的商业需求 在文 华路与逾桥路交叉口适宜布置一幢多层商业综合体 并在幼儿园南侧 拟建一幢低层休闲会所 来提高地块的经济效益 极限方案总平面 11 表 1 极限方案 方案一 主要经济技术指标 表 1 极限方案 方案一 主要经济技术指标 项目 指标 总用地面积 16354 73 总建筑面积 30725 56 建筑总占地面积 5135 18 容积率 1 88 建筑密度 31 4 停车位 238 个 绿地率 25 8 商业比例 36 71 六 方案一可行性校核六 方案一可行性校核 方案一以土地利用的经济性为主要考虑因素 因此地块的开发强 度较高 容积率达到了 1 77 因此我们觉得有必要对方案一的可行 性进行校核 以确定其是否合理 规划认为对本地块开发强度影响最 大的因素为日照和交通的限制 本地块的建成将对东侧已建成的农民 安置小区和北侧拟建幼儿园的日照影响较大 1 日照影响因素 日照影响因素 该地块周边西侧为正在建设的浙江传媒学院桐乡校区 北侧为拟 建幼儿园 东侧为已建的农民安置小区 南侧为华庭丽晶居住小区 根据分析可得 西侧 东侧 南侧对本地块均不产生较大的日照影响 而该地块对东侧安置小区和北侧拟建幼儿园的日照影响较大 地块东 侧部分农民住宅本有的 7 小时日照 减少为 4 小时日照 日照时间有 了较大改变 易引起东侧居民的不满 增加社会的不稳定因素 因此研究建议应适当降低住宅高度 以更多地增加周边农民住宅因此研究建议应适当降低住宅高度 以更多地增加周边农民住宅 12 的日照时间 的日照时间 2 建筑风貌的协调性 建筑风貌的协调性 极限方案为追求土地利用率 建筑高度大大高于周边农民安置住 宅 建筑风貌与周边农民安置住宅差异较大 使得文化居住区北部区 块的农居风貌失去整体感 同时易引起地块周边农居住户不满 有一定的社会矛盾风险 因此研究建议本地块住宅不适宜建设高层住宅 应尽量与周边农 民住宅的建筑风貌进行统一 因此研究建议本地块住宅不适宜建设高层住宅 应尽量与周边农 民住宅的建筑风貌进行统一 地块建设前周边民居日照分析图 极限方案日照分析 13 3 地块内部商业建筑交通组织困难 地块内部商业建筑交通组织困难 极限方案为满足远期的商业需求 在文华路与逾桥路交叉口布置 一幢多层商业综合体 以产生更多的经济效益 然而根据 桐乡市城 市规划建设管理技术规定 商业建筑需要一定数量的停车位以及配 套的合理的交通疏散流线 根据 桐乡市庆北及文华路两侧区块控制 性详细规划 规定 逾桥西路上距交叉口的禁止出入口距离为 55 米 文化路上距交叉口的禁止出入口距离 45 米 由于用地范围的限制本 地块无法合理地布置交通疏散出入口 同时又由于商业建筑的机动车 出入从居住区内部通行 将极大地影响地块内部居住区的人居环境和 交通 因此研究得出该商业综合体无合理的交通组织方案 应予以放 弃 因此研究得出该商业综合体无合理的交通组织方案 应予以放 弃 七 推荐方案设计意向七 推荐方案设计意向 1 出入口设置 出入口设置 根据现状 本地块在文华路上已有两个 6 米的出入口 成组团考 虑出入口 机动车出入口设置在已有的 6m 道路上 2 配套停车指标 配套停车指标 研究建议该地块的停车位设置分为室内停车位 室外停车位 停 车位设置须按照桐政函 2011 121 号文件 3 建筑风貌与高度控制 建筑风貌与高度控制 经过对极限方案的研究论证 建议该地块布置底层商业及多层住 宅 建筑高度 20 米 该布置方式可以减少地块对周边地区的日照 影响 并通过降低容积率来减少对周边交通的影响 并使得建筑风貌 14 尽可能与整个周围环境建筑相协调 同时将地块南端紧邻逾桥路的建 筑布置成与逾桥路平行 提高沿街建筑风貌的整体性 4 交通组织 交通组织 根据本地块现有的两条 6 米道路 将各个居住组团连接起来 内 部设置 6 米的干道来连接各个单元 八 推荐方案 方案二 修改意向八 推荐方案 方案二 修改意向 根据前文对极限方案 方案一 的进一步研究校核 认为方案一 的容积率过高 根据日照分析 在满足相关规划要求的前提下 我们 推荐一个较为适宜的方案 方案二 推荐方案 方案二 在地块内沿街布置 1 层裙房 内部布置 8 幢 5 层住宅楼 由于容积率减少后会所的使用需求将大大减少 因此考 虑将会所用地规划为住宅用地 本地块建筑高度控制在 20 米以内 建筑均满足日照 交通 停 车位等规范要求 地块南侧布置小型的公共景观休闲中心 以提高地 块内的人居环境质量 15 表 4 推荐方案 方案二 主要经济技术指标 表 4 推荐方案 方案二 主要经济技术指标 推荐方案总平面图 项目 指标 总用地面积 16354 73 总建筑面积 18799 40 建筑总占地面积 5723 19 容积率 1 15 建筑密度 35 00 停车位 194 个 绿地率 21 4 商业比例 23 10 16 九 工程规划九 工程规划 1 供水工程规划 供水工程规划 用水量标准 住宅按 220L 人 d 估算 其他及未预见水量按 10 计 估算本区的最大用水量为 239360 0 立方米 d 供水系统 本工程水源自桐乡市市区给水管网 规划区用水从市 政管道接入 沿干道和组团路设 D200 和 D110 管道 宅前路铺设 D75 管道 给水管管材采用聚乙烯 PE 管 道路下管顶最小覆土厚度 0 7 米 消防用水 规划区采用生活 消防统一的供水系统 沿小区 干道设置室外消火栓 间距不应大于 120 米 离建筑外墙不宜小于 5 米 困难时不应小于 1 5 米 本区排水系统采用雨污分流制 2 排水工程规划 排水工程规划 本区排水系统采用雨污分流制 室内排水系统为废污分流 污水量按供水量的 85 计 估算规划 区最高日污水排放量为 300 立方米 d 污水管沿路铺设收集污水排入 市政污水管网 管材采用高密度聚乙烯双壁波纹管 HDPE 道路下 管顶最小覆土厚度 0 7 米 本区污水排至城市污水厂处理 雨水量 按照嘉兴市暴雨强度公式计算 设计重现期为 1 年 屋 面与场地雨水经管道收集就近排入河道 管材采用 UPVC 加筋管 道 路下管顶最小覆土厚度 0 7 米 3 电力工程规划 电力工程规划 用电负荷 住宅用电负荷测算标准按 10 千瓦 户 若负荷同时系 数取 0 7 以年负荷最大时数为 3000 小时计 确定总用电负荷为 1540 千瓦 年用电量为 46 2 万千瓦时 采用 20KV 中压配电和 380V 220V 低压供电的中 低压配电网 17 4 通信工程规划通信工程规划 规划本区所有通信 广电等弱电线路采用共同管沟 建议地埋 电话信号由城网地埋引来 住宅每户设两个电话终端 以一个或多个 组团为单位设置室外式光缆分接点 5 燃气工程规划 燃气工程规划 依据 桐乡市城市天然气利用专项规划 本规划区内燃气气源 采用天然气 来自桐乡门站 自文华路干管接入 规划区燃气主干管 半径为 DE110 管道采用直埋敷设方式 车行道最小覆土深度为 0 8 米 规划区内根据服务半径确定合理数量的区域燃气调压箱 6 管线综合规划 管线综合规划 小区中共有以下几种管线 有线电视电缆 通讯电缆 电力电缆 给水管 污水管 燃气管 雨水管 1 各种管线在垂直距离交叉时 应遵守以下原则 压力流让重力流管道 小管径让大管径管道 易弯曲管线让不易弯曲管线 给水管在污水管上面 2 各种管线间水平间距及垂直间距应符合规范要求 十 专项规划十 专项规划 1 防洪排涝规划 防洪排涝规划 防洪排涝标准 小区内防洪标准为二十年一遇 规划措施 1 桐乡市 20 年一遇洪水位线为 2 84 米 小区内防 洪采用筑堤和水闸相结合的方法 堤顶标高控制为 3 34 米 即新社 18 区的设防高程为 3 34 米 黄海高程系 2 注重保护生态环境 保留天然河流水系 对部分低洼地区采 取必要的排涝措施 3 加强排水管道的维护管理 以确保梅雨期和暴雨期排水通畅 防止地面积水 4 严格控制地下水开采 减少地面沉降 2 消防规划 消防规划 消防给水 人工消防水源主要来源市政管网 在给水规划中 应 保证总用水量 5 为消防用水 区内天然河道作为消防备用水源 规 划要求河道间隔 200 500 米设置消防取水平台和取水口 通向各取水 点的消防通道应不少于两条 消防设施 室外消防栓主要沿区内道路和公建区域设置 间距不 大于 120 米 服务半径不超过 150 米 消防通道 合理规划建设消防 车道 消防车通道的宽度 间距和转弯半径等应符合国家有关规定 本区道路体系明确 宅前路宽度 4 米 可方便消防车辆的进入 其他 新建的住宅建筑应严格按照 建筑设计防火规范 高层 民用建筑设计防火规范 以及其它消防技术规范的要求建设 3 环境保护规划 3 环境保护规划 1 加强宣传教育 强化居民的环境保护意识 有效的控制环 境污染 使各项环境指标达到或优于相应的国家环境质量标准 2 及时清理区内垃圾 营造整洁的生活环境 引导居民的日 常行为 3 合理设置垃圾收集系统 4 强化小区绿化 创造优美生态环境 19 十一 主要经济技术指标结论十一 主要经济技术指标结论 根据上述研究 我们得出较适宜的开发控制指标 见下表所示 本地块推荐开发控制指标 本地块推荐开发控制指标 项目 指标 项目 指标 地块名称 庆北三新村幼儿园南侧地块 暂名 地块名称 庆北三新村幼儿园南侧地块 暂名 总用地面积 16354 73 总用地面积 16354 73 用地性质 商业 住宅用地 C R 用地性质 商业 住宅用地 C R 沿文华路 逾桥路设置商铺 商业布置方式 沿文华路 逾桥路设置商铺 商业布置方式 商业比例 25 商业比例 25 容积率 1 2 容积率 1 2 建筑密度 35 建筑密度 35 绿地率 20 绿地率 20 建筑高度 19 米 建筑高度 19 米 拟建建筑与农房间距不小于拟建拟建建筑与农房间距不小于拟建 建筑的 1 3 倍 且后退用地界线不小东 建筑的 1 3 倍 且后退用地界线不小东 于 6 米 于 6 米 保证北侧幼儿园场地冬至日日照保证北侧幼儿园场地冬至日日照 不小于 3 小时 且后退用地界线不小北 不小于 3 小时 且后退用地界线不小北 于拟建建筑的 0 6H 于拟建建筑的 0 6H 西 西 5 米 5 米 南 南 5 米 5 米 建筑退让 建筑退让 文华路与逾桥路转角处 8 米 文华路与逾桥路转角处 8 米 地块中部 北部已建成的两条东西 机动车出入口设置 地块中部 北部已建成的两条东西 机动车出入口设置 向道路 向道路 保留地块中部 北部已建成的两条保留地块中部 北部已建成的两条 东西向道路 不得借用东侧农民安置小区道路设置要求 东西向道路 不得借用东侧农民安置小区道路设置要求 区内的南北向道路 区内的南北向道路 20 注明 具体要求以实际方案为准 项目 指标 项目 项目 指标 项目 1 商业 0 4 车位 100 1 商业 0 4 车位 100 2 住宅 建筑面积 80 按2 住宅 建筑面积 80 按 0 8 位 每户 0 8 位 每户 80 80 建筑面积 140 按 建筑面积 140 按 1 2 位 每户 1 2 位 每户 140 140 建筑面积 200 按机动车 建筑面积 200 按机动车 1 5 位 每户 1 5 位 每户 建筑面积 200 建筑面积 200 按 2 0 位 按 2 0 位 每户 每户 3 其中另需配建地面临时停车位3 其中另需配建地面临时停车位 数量不小于项目配建总数的 10 数量不小于项目配建总数的 10 停车泊位 停车泊位 1 商业 7 0 车位 100 1 商业 7 0 车位 100 2 住宅 建筑面积 200 2 住宅 建筑面积 200 按 2 0 位 每户 建筑面积 200 按 2 0 位 每户 建筑面积 200 以实际需求配置 非机动车 以实际需求配置 非机动车 3 在满足机动车停车位配置需求3 在满足机动车停车位配置需求 下 可适当降低非机动车标准 建议