下的高层住宅小区商业性开发策划研究_思婧.pdf

刁番 里鱼 丁 到堵飞万 学号 西安建筑科杖大营 学 位 论 文 大中型企业背景下的高层住宅小区商业性开发策划研究 一以北京钢铁研究总院高层住宅小区开发实践为例 作者思睛 指导教师姓名李志民教授 申请学位级别硕士 论文提交 日期 专 业城市韧 浅名 称 建 论文答辩 日期 学 位 授 予 单 位 西安建筑科杖大李 答辩委员会主席龟 遨 帜 评阅人 声明 本人郑重声明我所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研 究成果 尽我所知 除了文中己经标明引用的内容外 本论文不包含其他个人或集体已 经 发表或撰写过的研究成果 也不包含本人或其他人在其它单位已申 请学位或为其它用途使 用过的成果 与我一同工作的同志对本研究所做的所有贡献均已在论文中作了明确的说明 并表示了致谢 申 请学位论文与资料若有不实之处 本人承担一切相关责任 论 文 作 者 签 尹 嘎 日 期尸 了 石 乙 关于学位论文使用授权的说明 本人完全了解西安建筑科技大学有关保留 使用学位论文的规定 即 学校有权保留 并向国家有关部门或机构送交学位论文的复印件和电子版 允许论文被查阅和借阅 学校 可以公布学位论文的全部或部分内容 可以 采用影印 缩印或者其它复制手段保存学位论 文 保密的论文在论文解密后应遵守此规定 论 文 储 签 卿 瞩 导 师 签 日 期尹 了 了 石 本人授权中国科学技术信息研究所 中国学术期刊 光盘版 杂志社等单位将本学位论 文收录到有关 学位论文数据库 之中 并通过网络向社会公众提供信息服务 同意论文 论 文 作 者 签 阅 痛 导 师 签 夕 心 多乙心 注请将此页附在论文首页 西安建筑科技大学硕士学位论文 大中型企业背景下的高层住宅小区商业性开发策划研究 一一以北京钢铁研究总院高层住宅小区开发实践为例 专业建筑设计与城市规划 硕 士 生思蜻 指导教师李志民 教授 刘燕高级工程师 摘要 本次研究是以北京市大中型企业背景下的高层住宅小区开发为研究对象的 作 者首先进行前期背景分析 主要研究北京市住宅发展的历程 北京市住宅开发目前 的状况 以 及北京市中心区域住宅的开发 研究了高层住宅的特点以及开发高层住 宅的一系列问题 就高层住宅建设的优势 劣势进行了讨论分析并提出了相应的解 决对策 大中型企业的高层住宅开发要在激烈的市场竞争中求胜 迫切需要系统的 科 学的 可操作性强的策划理论与方法去指导开发工作 通过本次研究 从大中型企业的住宅开发的角度出发 以高层住宅小区开发为 研究对象 以钢铁研究总院高层住宅小区开发为策划实例 采用理论分析和实证分 析相结合的方法 对开发策划各个环节的内容 方法及操作程序都做了科学研究 为大中型企业高层住宅的开发找到一种切实可行的 较为科学的策划方法 关键词大中型企业高层住宅开发策划 西安建筑科技大学硕士学位论文 一 一 一一 即一 加一俪 钱 一 一 加一 一 即 一 一一 一一 多 西安建筑科技大学硕士学位论文 目录 第章绪论 论题研究的现实意义 研究目 的和研究方法 研究的主要目的 研究的方法 论文主线和框架 第章地域研究一北京市住宅开发历程及现状 北京市住宅发展历程 北京市住宅开发目 前状况 北京市中心区域住宅的开发 本章小结 第章 高层住宅发展历程与实践 国外高层住宅实践 欧美高层住宅实践 亚洲高层住宅实践 中国城市高层住宅发展历程 我国高层住宅的兴起和发展 我国高层住宅快速发展的时代背景 高层住宅现存问 题以 及相应对策 高层住宅设计开发的相对优势 高层住宅设计开发的相对劣势 高层住宅设计开发相应对策 本章小结一高层住宅开发综述 人才和技术的吸纳 提高开发素质 加强科学决策 共同参与 投资者 设计师与政府等的协调 统筹规划的设计理念 对建筑设计师的建议 第章大中型企业高层住宅商业性开发策划的模式 要点及原则 高层住宅前期开发策划研究 项目前期策划概述 前期策划过程分析 高层住宅建筑设计策划研究 高层住宅小区布局设计 高层住宅小区交通系统设计 只 西安建筑科技大学硕士学位论文 高层住宅户外空间环境设计 高层住宅造型体型设计 高层住宅平面设计 本章小结 第章 北京钢铁研究总院高层住宅楼工程商业性开发策划实践 市场概况了解 整体情况分析 区位差异分析 区域市场分析 区域环境简介 区域楼市分析 区域房产开发的特点 地块分析 地块环境调研 分析 产品定位 客户群定位 项 目定位 建筑策划 外立面 公共部分装修标准 室内装修标准 小区智能化定位 智能化物业管理 景观规划 会所 物业用房及底商功能设置 本章小结 第章 结论 概述 基本结论 本文不足之处 致谢 参考文献 二 图表索引 西安建筑科技大学硕士学位论文 第章绪论 论题研究的现实意义 大中型企业背景下的住宅开发是目 前我国房地产业重要的组成部分 面临经济 效益 社会效益 环境效益等诸多方面的影响和制约 随着住房制度改革的深入 大中型企业的福利分房已成为历史 取而代之的是所有住宅都己商品化 大中型企业多为历史悠久 成立时间都在上世纪五十年代 资产为国有 历经 了历年的政策改革 见证了我国事业企业单位从组建到发展壮大的全过程 大中型 企业建址较早 随着城市的发展和扩大 现多占据北京市较为中心地带 占地范围 广 职工人数众多 在寸土寸金的地段解决职工住房问题是历代关注的问题 近年 来国家政策允许其在其场址内进行经济适用房的建设和开发 其开发的投资方式多 为企业自 筹 职工集资的方式 因此其又具有不同于房地产的纯商业化市场运作 如何使之取得最好的效益 是关系到千千万万企业职工切身利益的大事 正如大家所知 可持续发展的观念从提出到实践己经数十年 现己成为世界各 国的共识 当今危及人类社会可持续发展有诸多问题 但从人类居住的范畴来说 人口 剧增与不可再生的土地资源短缺成为最尖锐的矛盾 是人类社会所面临的最直 接最急迫的问题 在同样的用地上解决好更多人口的居住问题 从规划建筑学角度 来讲有两个指标与此有直接关系 一是建筑密度 一是建筑容积率 高层住宅的发 展 使住宅总量迅速猛增的同时并未导致城市用地的过分扩张 大量实践证明 建 高层住宅可以达到较大的容积率 或在同样容积率下 可以实现较低密度 从而提 高居住环境的质量 因此 大中型企业的住宅开发较为适宜的方式应为高层住宅的 开发 高层住宅随着社会需求 特别是商品化住房的发展 而雨后春笋般的出现在各 地 也出现在各大中型企业中 按照近十年左右的住宅城市建设总量分析 中国的 高层住宅的建成规模大约在五亿平方米左右 而土地的有偿使用 住宅的商品化和 拆迁还建的需要 特别是在寸土寸金的北京环城内的住宅开发 是推动企业高层住 宅发展的经济动因 在市场经济体制前提下 在开发的策划下 为了达到更多的容 积率和更宽松的空间环境 高层住宅顺理成章的引领企业风气之先 尽管这些年来 企业中 高层住宅的质量 包括设计 建造 设施水平有了明显提高 但还是存在 着不少问题 特别是在内涵上 包括户型的配套设施 规划设计理念 环境等方面 还存在问题 而历史上由于西方国家人少地多等国情条件 高层住宅建筑量小 所 以相关的研究并不多而我们正处于高度发展之中 似乎又无暇顾及复杂而又颇具 一 赶 西安建筑科技大学硕士学位论文 深度的研究课题 大中型企业背景下的高层住宅小区的开发是指在国有土地上为职工建设经济适 用房 在满足职工需求的前提下进行部分市场化 商业化运作 收回的利润资金用 于配套基础设施的建设和企业的扩大再生产的双赢模式 如果不充分考虑到各种复 杂的因素 并解决好这些因素之间错综复杂的矛盾 就会陷入盲目 而导致开发后缺 陷多多 造成社会资产的浪费和企业职工的不满 一般来讲高层住宅投资较大 一 旦建成后发现大的问题很难弥补 更不可能推倒重来 因此必须有慎之又慎的态度 吸取以往的经验 深入研究 统筹兼顾 进行科学的策划 为了保证居住质量 让人们居住的更好 就应对高层住宅的居住适宜性进行专 门 系统的研究 才能真正促使高层住宅在企业中健康发展 研究目的和研究方法 研究的主要目 的 从开发建设与管理的角度看 当前企业中高层住宅反映出的问题 一是成本投 入较多层住宅高 因而售价高 二是较多层住宅建设周期长 三是每户公摊面积增 加 四是电 梯管理运营费用增加 此外 从人体生理 心理卫生和社会学的角度考 虑 高层住宅对人的生活行为 心理和城市交通城市形态等几方面都产生着影响 在建筑设计方面 高层住宅户型 居民的空间活动轨迹与规律值得进行研究 对高 层住宅造型 平面及竖向空间布置的规律性需要进行探索 企业中的高层住宅开发与城市环境是一种相互依赖相辅相成的关系 由于国有 大型科研企业多历史悠久 地处北京相对中心地带 加之占地范围较大 住宅区与 工作区较集中 因此高层住宅就成为城市环境的组成模块 正在不断的影响着城市 环境 城市景观和城市空间 而良 好的城市环境又赋予高层住宅以充满生命力的存 在空间反之 高层住宅将不可避免的产生诸如建筑密集 绿地不足等问题 影响 城市环境和生活质量 在这种情况下 在企业开发中 如何处理好开发与城市环境 的关系 实现开发的经济效益与城市环境 社会效益相结合 是日益迫切的问题 大中型企业高层住宅的开发只有适应城市可持续发展的要求 与城市环境相协 调 确立以人为本的观念 适应商品住宅市场的需求 才能在市场经济中有立足之 地 真正做到住宅开发与城市环境相协调 实现良 性互动 达到 双赢 的目 的 因此针对大中型企业得天独厚的环境条件 对高层住宅开发建设过程中的规 划 设计 停车等几方面做透彻的研究 在完善住宅功能 更新设计观念 整合城 市土地 利用地下空间 吸纳景观资源 再造城市空间 与城市设计衔接 成片开 发 提高管理意识和水平等等方面对高层住宅的开发策划进行探讨 为大中型企业 西安建筑科技大学硕士学位论文 背景下的高层住宅的商业性开发找到一种切实可行的 较为科学的策划方法 就是 本次研究的目 的 研究的方法 研究方法 系统综合分析与经验总结通过杂志 大学论文集 专著 互联网等 搜集 关于房地产开发策划的资料 了解国内这方面的研究动态 综合城市设计 管理学 环境心理学 生态学 美学等多方面相关学科的成果 通过对钢铁研究总院实例的 资料进行全面 系统的分析和归纳 把实践中经过长时间证明可行的经验加以归纳 总结 寻找企业开发策划的特殊之处 调查研究 资料查阅与到几个实际完成的工程进行实地考察 掌握第一手材 料 了解现状 把已 经建成的项目与钢铁研究总院的工程实践结合理论加以分析说 明 分析现状 发现其成功和不足之处 并通过分析找到其原因 再经过归纳 总 结出大中型企业背景下的房地产商业性开发策划应有的步骤和应注意的问题 纵横对比 通过对相关文献的查阅和整理 从高层住宅开发 设计的思想 发展和变迁 分析企业住宅开发的影响因素与发展趋势 对比 不同国家和地区 揭 示当前高层住宅开发的 潮流与误区 提出 解决问 题的方法 找到大中型企业背景下 的房地产商业性开发策划普遍规律 将之形成一种具有指导实际工作的理论 阐述 今后的研究方向 以便使己得到的结论更加具有科学性 更加完善 西安建筑科技大学硕士学位论文 论文主线和框架 布布 层 朴 一 之 开 龙龙 肋肋烤 奇 以沈牙 发发发耳 死 鑫 层 住 宅 汗 发发 大大 中 丝 余 业 高高高羚 仁 开 勿斌斌 层层 柱几 己 开 发发发发 一一 般 性开发 研 突突突究究 俐俐铁 研究 总鱿 高高 瞬瞬 住 宅 楼 开 发发 商商 层 簇 班开发发发高 层 拄定建 筑筑 茂茂邻邻邻勃勃 呼呼呼呼呼 巨巨柯柯柯项 打洲 江江江 建 筑 没 计计计主 人 设 计计计场 戮 观 设 计计 爆爆 绪 论论 一一场鄂 愧愧渺 研究背 景 研究日 的 大 中型 企雀 卜 离层住宅的开 发找到 实 可行的 较为 科学的策 娜与建筑 种切 设 计 画巴翩旱闷 画偏嗯口同 论论文框架 西安建筑科技大学硕士学位论文 第章地域研究一北京市住宅开发历程及现状 本文以 北京市大中型企业住宅开发为研究对象 而北京市一般的大中型企业又 多位于北京市较为靠近中心的区域 因此本章的内容是对此问题的 展开的前期背景 分析 分析的主要对象是研究北京市住宅发展的历程 北京市住宅开发目 前的状况 以及北京市中心区域住宅的开发 北京市住宅发展历程 建国之后我国住宅建设经历了一系列的发展阶段 五十年代初期 我国城市建 设主要贯彻 为生产服务 为劳动人民服务 的方针 住宅区的规划原则是距离工 业区要近 尽可能缩短职工上下班的交通时间 但是又要同 工业区保持适当距离 以防居住环境受工业生产的影响城市原有的市政公用设施和生活服务设施要充分 利用 以缩短建设周期 降低建设造价按统一规划 分散建设的要求 为各单位 建造住宅创造条件 在这种设计原则的指导下 我国在这个时期建造了一大批住宅 北京市比较有代表性的有北京百万庄住宅区 六十年代的住宅建设重点开始向城市周边扩散 小区规划布局上 学习苏联生 活居住小区规划的模式 以幼托 居民食堂为中心来布置住宅组团 组成两三千人 的基本生活单元 组织居民集体生活 三四个基本生活单元配置一套菜场 粮油煤 店 杂货商店 小学等日 常使用的服务设施 组成万人左右的居住小区 这种居住 小区的规划思想和模式一直影响至今 由于经济所限 我国城市还没有能力对市区 内危旧住宅进行大面积改造重建 而仅仅推行了一些改善措施 如北京市在六七十 年代所推行的 接 推 扩 仅仅是延缓了居住危机的到来 其间也有住区重建项 目 但建设质量有所降低 主要推广的是多层住宅 内廊式房间布局 层高较低 两到三户合用厨卫 只能达到较低的生活标准 计划经济时期我国住宅采用福利性实物分配模式 国务院把住宅建设标准规定 为四类 其中供普通职工居住的一类住宅每套建筑面积不得超过平方米 二类住 宅每套建筑面积不得超过平方米 这些住宅大多采用砖混结构或现浇钢筋混凝土 剪力墙结构 内部空间面积小 户型难改造 随着人们生活水平的提高 对于许多 城镇家庭来说 目 前这些住宅已开始进入淘汰期 例如七十年代末 北京开始进行 危房改造 其主要目的是对市中心一些年久失修居住环境恶劣的地区采取拆除重 建的改造方法 兴建了一批高层住宅 主要集中在前三门及官园一带 但是 在当 时的住房制度下 改造工程几乎全部由政府包揽 改造后的住房都是无偿分配给原 住居民 因此 虽然居民们比较满意 但由于改造所费不菲 地方财政却不堪重负 西安建筑科技大学硕士学位论文 这使得 危房改造 实际上只能是 雷声大 雨点小 这个阶段的市中心住宅 主 要为围绕地铁环线这一条线上沿街部分的建设 选型为高层大板式住宅楼 分板式 和点式两种形式 在当时确实有效地提高了一部分家庭的居住质量 但由于数量不 多 户型设计观念落后 普遍为二居室 没有客厅 平方米建筑面积 厨房与卫 生间都较为狭小 外形呆板方正很快成为市民批评的对象 被戏称为 新城墙 二十世纪八十年代中后期 配 和国家住房制度的改革 北京市开 始进行一些城市改造的新形式危房 改造尝试 其中比较成功 影响比 较大的有菊儿胡同住宅改造等 在 这些项目中 国家已经大幅度减少 政府直接投资 取而代之的是 政 府 单位和个人三结合 的新策略 开发策略上具有更多的市场经济性 质 政府无偿划拨危改建设用地 并在政策上给予一定补偿危改尝试 和免税鼓励 单位提供周转 置换 的房源或给职工提供一些资助 居 民也须交纳租赁保证金或以优惠价 购买新住房 具体的开发建设工作 由当时还是政府下属的综合开发公 司来实施 这一时期的住宅建设还 是以政府为主导的 但是 我国的房地产业在二十 图一 北京市菊儿胡同 世纪九十年代才开始真正意义上的发展 近年来 居民的需求层次不断提高 早 期城市居民对居住条件要求不高 主要体现在有无住房和面积大小上 建设单位开发 行为因此也相对单纯 在城市住房的矛盾初步缓解后 居民开始希望住所周围能享受 较好的绿化环境 大量配套以及较好的物业管理服务 从而引导开发商开始以 整片的 住宅小区为开发对象进行房地产开发 从到现在 随着房地产业的蓬勃兴起 城市土 地 特别是位于城市中心的旧城的土地 其价值凸显出来 从而使危改项目潜在的巨 大利润也逐渐 浮出水面 例如在年底北京市组织的赴港招商项目中 就有 多个旧城危旧房改造项 目 参加 年 德宝危改小区被批准开发一定量的公共商 业用房 并允许进行预售 结果开工仅一年便收回预算总投资的 项目完成 时获得了较丰厚的利润 德宝小区的资金运作经验后来被广为推广 对其他危改项 目 西安建筑科技大学硕士学位论文 的商业化运作产生了较大影响 图一 北京德宝小区图卜北京安慧里居住区建于年 也就是在九十年代我国住宅建设进入了快速发展时期 国家在推进经济体制改 革的同时 对住房分配制度及住宅建设的投资融资 开发建设和管理体制进行了全 面的改革 在许多方面取得了突破性的进展 影响比较深刻的是 住宅建设的投资 主体由国家投资为主体转向了以企业和个人投资为主住宅开发模式也由计划经济 模式转向市场经济模式 住房分配体制则由实物分配转向了货币分配 迈出了我国 城镇住房制度改革的关键一步 住宅建设体制由 分散建设转向综合开发 管理体制 也由自 给式的直接管理转向社会化的物业管理 随着住房制度的改革 我国住房产 业商品化 社会化不断推进 北京市的 住宅建设也是整个中国住宅建设的一个缩影 上个世纪九十年代以来 北京市住宅开发的发展大致分为四个阶段 一年的炒家阶段 在这个阶段是买安居的房子 便宜 到位 能安顿下来就行 因此 在这个阶 段基本上是卖方市场 供不应求 有地就可卖钱 在有些地方 甚至出现了图纸都 没有出来 就卖完了 在这个阶段平均每年的商品房销售面积增长率高达 而其中住宅为 年下半年 年的用家阶段 在这个阶段是讲究地段 朝向 户型 小区段之后 中国遍地都是开发区 造 成了大量商品房的空置 在这个阶段平均每年增长率仅为 若考虑人口增长等 因素 可以说在这个阶段 房地产业是负增长 年年的概念地产阶段 地域概念 文化板块概念 原创性概念等房地产开发理念引导开发商成熟发展 经过第一阶段的暴富 到第二阶段的头脑发热 盲目投资 在大量空置商品房中痛 苦挣扎的大起大落之后 中国房地产业开始步入正轨 特别是在宏观投资环境看好 国家将住房建设作为新的经济增长点并且取消福利分房采取货币分房政策的情 况下 中国房地产出现了新一轮的开发热潮 商品房销售面积年均增长率达 住宅年均增长率达 西安建筑科技大学硕士学位论文 年以 来的规模化 品牌化地产阶段 由于第三阶段的投资热潮 出现了房地产投资规模扩大过快 商品房供应结构 不合理 大量投资购房拉动房价迅速上扬等过热现象 随着年月央行 号文件中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 和年的 土地 政策以 及央行加息等一些国家宏观调控的相关政策出台 住宅产业进 入规范 公平 有序的第四阶段 这个阶段住宅物业乃至整个房地产市场将加速洗 牌 房地产企业也将向规模化 品牌化的方向发展 整个行业进入全面竞争的阶段 图 一 北京市的住宅建设又迎来一个高峰期 北京市住宅开发目前状况 北京市商品住宅供给情况 年 北京市商品住宅开工面积为万平方米 竣工面积为万 平方米 有关部门预测 在 十一五 期间 大约每年新建商品住宅的市场需求量 仍在万平方米以上 在年月日的 房地产市场形势与调控政策 报告会 提出 北京市拟在 十一五 期间推出经济适用住房万平方米 其中 年前推出万平方米 北京市商品住宅需求情况 至年初 北京房地产市场交易规模继续大幅增加 全年房屋累计成交量约 为万套 万平方米 其中商品房住宅 别墅及高档公寓 办公 商业经营用房及其它预售总数为万套 销售面积为万平方米 销售 总金额为亿元人民币 均价为每平方米元人民币经济适用房预售总 数为万套 销售面积为万平方米 年预售住宅平均面积巧 平方 米 其中别墅 高档公寓平均面积平方米 普通商品住宅 经济适用房单套面 积接近 分别为平方米和平方米 截至年 北京城八区还有危旧房 万平方米尚未得到改造 经济适用房住宅还存在着庞大的需求量 高档住宅供 过于求现象显著 普通住宅市场供需基本平衡 西安建筑科技大学硕士学位论文 也是机遇 大部分地处北京市相对中心区的大中型企业可利用高密度的高层住宅开 发来解决这一难题 北京市中心区域住宅的开发 针对于北京市 尤其是北京市中心区的住宅开发 目 前还存在着着许多尖锐的 矛盾 其中既有历史积累的问 题 也有新时代新环境带来的新问题 在计划经济时期和改革开放初期的城市住宅建设中 政府主导 投资的改造方 式曾经占据我国城市住宅建设方式的主体地位 由 政府财政直接拨款 成立相应的 危旧房改造机构 由国家指定设计 施工单位进行实施 二十世纪五十年代北京市 政府对龙须沟的改建和七十年代前三门地区危旧房住区改造 危房改造 工程 就 属于这一时期的典型土地再利用方式 进入上世纪八十年代 对菊儿胡同的更新改 造虽然是成功的 但是这还是在市场经济尚 未成熟 房地产市场尚未成形之时政府 主持下的试验性改造项目 但是由于密度偏低 政府对其管理尚不能与城市整体发 展体系相整合 管理制度上存在着大片空白 而无法推行 总体说来 这种开发方 式的优势在于政府可以在规划部门的指导下严格按照总体规划和发展目 标建设适合 居民生活和城市环境的适宜居住小区 但是这种改造方式的缺陷也是显而易见的 这种政府财政负担全部费用的模式耗资巨大 在我国还不具备如此经济实力的现阶 段无疑是不现实的 仅仅能完成几个粉饰形象的 样板工程 而不能使大多数居住 在旧城中心的危旧房住户 居者有其屋 而当前的北京市的住宅开发有很多为纯商业开发商为实施主体 商业开发商购 买土地使用权开发的住宅小区这种开发方式是现阶段城市房地产开发的主要方式 开发商先提出初步开发设想 和项目 建议书 再根据平时所掌握的经济 社会 文 化等各种信息资源进行开发可行性研究 通过后即向政府主管部门申 请建设审批 取得土地的使用权 再进行项目融资和规划建筑设计 随后就是对场地进行实际操 作拆迁安置 工程的施工及验收 当楼盘进行到一定程度的时候按规定 北京 为结构完成 即可开盘售楼 这种在市中心进行的城市建设和改造方式的好处 是有效地利用了民间或海外资本 通过开发商的资金投入进行政府部门无力完成的 旧城区改造 但是由于开发商利润至上的本质 以其为主导的建设活动必将演变成 对商业利益最大化的追求 进而伤害到城市利益和被拆迁居民的利益 前面两种开发模式已 经证明 单纯依靠政府力量和商业开发商的商业行为都无 法为市中心带来切实可行的住宅建设方案 政府部门出售土地的使用权 侧重于对 整个城市和整个社会的协调与平衡 而房地产开发企业总是重视自身的经济效益和 建筑的自身功能 因此上世纪九十年代至本世纪初的住宅建设意图与政府要求存在 西安建筑科技大学硕士学位论文 着很大差距 而对于大中型企业的住宅开发来讲可以做到在一定程度上规避这些问 题 大中型企业住宅开发与以地产盈利的纯商业开发商不同 企业开发并不以对商 业利益最大化的追求为终极目的 而更多的要考虑企业内部职工的住房利益和整体 社会效益的平衡企业本身的行为也与单纯的政府机构不同 大中型企业在项目 开 发时还是要考虑到经济效益和利益的 对市场的研究与准备也更为充分 因此 大 中型企业的住宅开发对整个住宅开发市场来说都是极为有益和必要的补充 在这个大的住宅开发背景下 城市中的大中型企业中的住宅开发面临着一些比 较特殊的问 题 大中型企业中住宅开发与整个城市环境是一种相互依赖相辅相成的 互动关系 在北京市 由 于大中型企业多历史悠久 地处北京相对中心地带 加之 占 地范围较大 住宅区与工作区较集中 因此大中型企业中的住宅开发必然关系到 市中心住宅开发这一和整个城市发展格局相关的问题 城市的中心区是城市运行 生活活动的核心地带 是人口 交通 经济 文化 交汇的枢纽 因此 市中心的人气 地价等因素决定了市中心各种功能用地的高强 度开发的必然性 当代城市的大部分高级服务职能设施都相对集中在城市中心区内 这些主要的服务职能包括商务职能信息服务职能生活服务职能社会 服务职能专业市场行政管理职能居住职能 其中 居住是城市中心区的 传统职能 在现代城市规划理论中都是不可缺失的构成因素 年 雅典宪章 宣称 居住是城市的第一活动 但也正是因为其传统职能的特点 居住区的城市 形态是有着相对久远的历史和相对稳固的形态的 一个居住区往往是经过长时间的 形成 积淀才形成当前的规模 随着其自 身所容纳的人口不断繁衍 不断地对最初 的既定居住形态进行修正 改进 最终达到一个成熟的饱和状态 继而成为影响居 住质量和城市环境的角色 可以说 在城市中心区高密度的居住模式是伴随城市出 现就己经形成的规律 本章刁 结 经过大量的分析和实践证明 城市中心区高密度的居住模式最合理的解决方式 就是高层住宅的开发 因此 以北京为研究对象 大中型企业的住宅开发较为适宜 的方式应为高层住宅楼的开发 西安建筑科技大学硕士学位论文 第章 高层住宅发展历程与实践 众所周知 可持续发展的观念己成为世界各国的共识 而人口剧增与不可再生 的土地资源的短缺成为尖锐矛盾 也是人类社会所面临的最直接 最急迫的问题 根据联合国公布资料预测 到年世界人口将达到亿 至年将相对稳定 在亿左右 对于中国来说 城市用地面临告罄与城市住房日益紧张是十分突出 的问题 这种人地冲突在大城市尤为明显 城市土地在平面方向己经无法拓展 只 能挖掘立体空间 采用集约化的建筑形式来获取更多的生存居住空间 如何在同样 的用地上解决好更多人的居住问题 从规划建筑学角度来讲有两个指标与此有直接 关系 一是建筑密度 一是建筑容积率 住宅高层化无疑是解决这一问题行之有效 的途径 因此 大中型企业的住宅开发较为适宜的方式应为高层住宅楼的开发 但是高 层住宅也并不是解决所有问题的灵丹妙药 其本身也存在一定的问题 本章讨论的 重点就是研究高层住宅的特点以及开发高层住宅等一系列问题 国外高层住宅实践 与国内相比 国外高层住宅发展得比 较早 水平也相对较高 因此对国外高层 住宅建筑实践进行研究是有相当的借鉴意义的 欧美高层住宅实践 高层住宅最早是起源于西方欧美国家的 在十九世纪末至二十世纪上半叶 科 学主义技术主义和人文主义在关系到现代西方人如何安身立命 怎样生活发展 等问题上分道扬镰而到了二十世纪后期的当代社会里 则又形成了以人文主义思 想为主导 人文精神与科学技术精神相融合的新格局 而这一变化在国外的城 市建设领域同样存在 高层住宅发展背景 十九世纪末至二十世纪初 欧美国家经过工业革命 社会生产力和经济力量得 到飞速提升 与此同时 与经济技术密不可分的高层住宅与现代建筑运动相伴而产 生 在现代建筑运动的早期 许多建筑师从理论上对高层住宅进行了探索和设想 作为现代建筑运动的倡导者 勒 柯布西耶是高层住宅的主要拥护者之一 早在 年 勒 柯布西耶发表的书籍和举行的演讲展览中 推崇高层住宅为现代化城市的 基本要素 在他设想的城市蓝图中 巨大的六十层高楼分布在市中心的绿地中 周围 西安建筑科技大学硕士学位论文 镶嵌着一圈十二层的公寓小区 最外围的绿带分隔了市区及郊区的花园洋房 勒 柯 布西埃说 我们可以 把人口 密集到少数几个点上 在那儿建六十层的大厦 钢 和钢筋混凝土能实现这种大胆的设想 而且会发展出一种立面 使所有的窗子都开 向远景 从此天井内院将会消失 从层往上 空气新鲜 绝对安静 这些塔 楼之间距离很大 把迄今为止摊在地面上的东西送上云霄 它们留下大片空地 把 充满噪音的高速交通干道推向远处 塔楼前是花园 满城都是绿色 这才是真正配 得上我们时代的建筑 他设计了一个空想的塔城草图 每个居住街坊的中心为十字 型平面的六十层摩天楼 这样的修建办法可以使的街坊用地空出来 虽然他的这一 建议当时没有实现 但他的理想对后半个世纪建筑的发展还是具有深刻的影响 卜卜幽脚林殆比云芯烈 公 冲面面面竺 丁一 三 二一 下 二二 二二 二 二 之罗 一 一 一 组组组组 万 二 二 侄不石号 令翻日周留翻日 日日日日冲 一 一 二二二曰 叫 二 二 二巴二 二 牡牡二川涂代袭孺共司黔 神 山 睑 慈睡 卯 偏 甲甲 妞 尸尸厄 匕当 口盖留 胃二 声礴 铆份 喇十 闷闷 口口口口 甲 效一一 一二一 艺厂 百 一 操操 二 兰 翻 妇 曲 侧 滋 瑞 趁 姗 挂 翎 渡比 砚 甄 墓墓吸吸 盯 漆漆 被 漂 留 勃 心 留 留 目 目 幽 饰 萦 匆 片 币 二 二 二 不不 卜卜卜卜 乙 田 限 四四 曰曰 里 是 芍 备备 一丁一二二二一二二 二 翻翻 俪俪画沁场坛二 二滋 二兰 斌 芯艺贯卜 若 昭 二 币 目目 呀呀 少 弓 碑碑二 二 一二一万尸竺竺 卜卜卜卜 刁 巨 州州比比比匆曰 一 门 匕一一一一七 二山二 二二一一 擎擎到爵奉熟版 衰衰 班 犷公吕 翻翻曰曰县 目分分卜端 声 绍 熟 己 知 吧 黔 渔 闷 卜 口 份 哪 四 嘴 改 二二派 迷 招刁刁姚姚 氛 奋 奋奋 霎 鹭攀续续票 续廷 招夔笋趁 罐罐 翼翼翼翼翼 酮酮 翼翼翼翼翼翼翼翼翼翼翼翼翼翼翼翼翼翼翼翼翼翼翼翼翼翼翼翼翼翼翼翼翼 诊 户一 曰曰曰曰曰曰二一 了 亡 目 护 如 一一一 二加目目 欲 盗盗盆盆 不 公公呼葬资匆舜侧殊们峨冷示归俘口导导 舀舀 孟二 万一 二 二二 勺 喊 口东 亩亩亩亩亩亩 卜卜叫号飞飞即即 乡 油 月 尸 皿娜 环 湃愈芝 闷闷 盈竺石二目习吕翻巴登公二口帅眨曰注里 为脚曰洲翻月口口 的的的的 四 吧姗 翻 井 幽盟留甘 梢 曰 二一二丁 一 艺一一一门门 昌昌昌 溯溯 砚 比暇暇殆 二州每兔翻牙涂拼挂二目爱爱 澳澳基琐肚夔魏袭到履队鲡喇 蓬暮暮 引引 闷 岑 妻妻 践 熟热 滋 盆 忆忆 军 二洲 碑 亏 刊 鲜 班 荤 嗯 琴 嗬 心 卯 鱼 勿 归 朋朋朋朋 戮 受 谈宫 蒸 夔 泛泛 翱翻蒸 杂 莽我翩胃翻喇东翻闷石二 二 各 闻闻 叼 曰 消 咬 目 卜 州 旦 吏 趁 刁刁刁肆 琴称琳琳递岁尧 目卜七娜爪石寻蔽己 二 二二 口口口如时 曰 日 巴 目 日 丹 习 下 一一 落落 毒 崇蕉翼攀磕藉藉 七七 茄之荟二袅井书端刁吊翻断荟召召 袭袭 三弓 粉 俪七感饱奥翻翻劲卿舀次鱼鱼 缝缝 慈 缝易易药姗月翅鑫轰泪泪 肠肠 白欲如 心 鲜侧卜月叫 卜 户 笋 曰曰 沙沙娜叫 二 几 杯祖沙叫七 喃争目的吕已已 七七 二了 刃 二少 二 竺 一一刃刃 辰吧哈 叫叫 声二 异归 净 峰 一 鞍鞍短琴琴嶙 非 渊渔熬麟塑瀚瀚 龚龚 告息扮承盛妞曰翻吸卜 硕云云 夏夏 覆黛鬓翻夔夔夔 图一柯布西耶提出的 光明城市 设想图高层建筑和其间的大片公共空间 除了勒 柯布西耶以 外 瓦尔特 格罗皮乌斯在关于行列式建筑的理论计算中得 出 在保持规定的居室日 照标准条件下 用不同层数的建筑修建同一用地的方案中 高层住宅更具有优越性 法国建筑师安德列 刘易斯从城市的角度出发 认为城市 无限地扩大在经济上是不合理的 而把城市 向上拉 是摆脱己有格局的唯一出路 此外只有在高层集合住宅内才能保证居民现代化的舒适性及足够的阳光和空气 他 建议采用层的塔式住宅修建街坊 以空出的空地用作绿化或运动场 欧美高层住宅的早期实践 早期高层住宅的实践出现在年代的巴黎 为塔式高层住宅与横向住宅楼相结 合的住宅群 五栋层塔式住宅与横向层住宅一起获得了由耸立体封闭的独特的 二合院 塔式住宅用过街楼与邻近建筑相连 屋顶上设有设备完善的日光浴场 塔 勒 柯布西耶全集 瑞士 博奥席耶 中国建筑工业出版社 西安建筑科技大学硕士学位论文 楼不仅使建筑群更生动 而且赋予它远距离的可识别性 四十年代末至六十年代中 欧洲开始了以工业化为主体的战后大规模建造高层 住宅阶段 英国是二战中遭受惨重轰炸的国家之一 从五十年代到六十年代是英国 高层住宅大规模发展阶段 在这一期间内 高层住宅的兴起对城市环境的影响起了 很大的作用 高层住宅的建设 有其现实的原因 自 三十年代的贫民窟改造以来 公寓作为一种住宅形式开始为人所接受 以柯布西埃 格罗皮乌斯等为代表的现代运动竭力推崇高层及工业化建筑作 为现代城市的建筑类型 新一代英国建筑师把高层建筑视为紧凑和高度现代化城市 的象征 战后出于政治考虑英国坚持粮食自 给政策 要求严格控制城市用地 保护农 田 城市规划上密度的提高势必要采用高层和多层混合的形式 由于高层住宅造价高 国家对之实行补贴 地方政府因有利可图而极力推行 高层住宅 在当时大工业生产的方式下 建造了大批形式和内容单一的高层住宅 当时的 高层住宅缺乏人情味 很少考虑环境艺术 盲目 追求机器美学 这是当时特定时代 的产物 而并非是高层住宅的本质特征 年轻建筑师史密斯夫妇也提出了他们的理 论 建筑创作必须面对社会文化 社会需要 科学技术的客观现实 不能再按尽善 尽美的原则 而应改变设计手法 改变人们的审美标准 即与大量 快速 廉价的 工业化生产方式相一致的新的美学观 提倡暴露结构与材料及服务设施的所谓 新 粗野主义 风格 这显然是当时社会现实的一种反映 由于具体实践中建筑商片面追求施工与经济效益以及受技术水平的限制 在设 备 隔音 隔热等方面均存在问 题 低的施工质量和比较高的运行维护费用 使得 高层住宅的声誉每况愈下 年月 位于伦敦罗兰 波音特的一栋层住宅 因煤气管道爆炸 结果引起墙体和楼板的累进性连续倒塌 这一惨案侧面反映了当 时高层住宅的低下质量水平 前苏联和东欧长期以来 也一直在着力发展高层住宅 并充分利用计划经济的 条件 对总体规划 标准设计 结构选型 施工方式及建筑经济等各方面进行系统 地研究 全面地分析 构成了许多实用体系 例如通过研究认为当住宅由层 提高到四层时 容积率可提高 小区市政费用可降低 四层的框架结构要 比四层的大板结构造价高 人工多 层框架结构要比层的 大板结构造价高 人工多 在这一系列科学分析的基础上 做出了 系列性的四层 层 的标准设计 高层住宅的施工 工业化程度很高 特别致 力于发展装配式结构 预制构件工厂化施工 西安建筑科技大学硕士学位论文 与欧洲有不同国情的美国 也曾在一定的时期内大规模发展高层住宅 在 年代的纽约 加利福尼亚等地建设的高层住宅区 反映了勒 柯布西耶 太阳城 的某些理想 但令人遗憾的是 公园中的塔 则变成了 耸立在沥青铺地上的单调 的塔楼 年住宅法令开始进行城市更新计划 由 政府资助低收入者建造高层 住宅 在纽约 芝加哥等大城市建起了高层住宅的超级街区 年代美国实行的都市更新计划 几乎一律采用高层住宅 但是在政府限制有 色人种聚居区扩大意图的引导下 白种居民纷纷迁入郊区 政府强迫黑人 波多黎 人 墨西哥各人聚居在这些地区 雄伟 的塔楼和板楼 取消了原有的街道系统 清除了旧的贫民窟 但由于居民和社会环境的隔膜 这些新建筑很快成为 垂直的 贫民 窟 的标志 除了不合理的社会 政治原因 也说明离开了 人性化设计 的高层住宅不可能营造出安定舒适的 居住氛围 欧美高层住宅的新发展 从柯布西埃的 现代城市 巴 黎改造计划 等方案开始 通过高层 化以实现 良好的居住环境为目标 现 代建筑运动的领袖们提出过各种各样 的方案 虽然这是城市化 高密度化 对策的体现 但是在现实状况下 特 别是在刚刚开始发展阶段 人们习惯 于低层和多层住宅的设计手法 对高 层住宅的特性认识还不深 再加之片 面追求面积或利润 造成一些畸形发 展 使得环境恶化 这些问题在资本 高度集中和激烈的都市化进程中的美 国尤为明显高层住宅日常维护 管 理的昂贵费用和因施工质量低劣造成 的一系列问题使高层住宅的声誉每况 愈下 在六十年代末 七十年代初 城市居民纷纷外迁 使市中心许多高 层住宅无人居住而失去管理 更突出 的是年美国炸毁了一幢早期建 造的高层住宅 并以此来标志 现代 图一纽约曼哈顿某 西安建筑科技大学硕士学位论文 一一一二 二巴 二二 巴 二巴 二二 二巴 二二 二 二巴 派建筑 的死亡 当然 高层住宅也成了现代建筑的 罪状 之一 七十年代后期以后 欧美高层住宅的建设不再有四 五十年代那样高速的发展 也没有六十年代末的恐慌 而是步入了一个平稳的发展时期 经过若干年的实践和 石油危机的影响 人们发现逃离市中心高层住宅去郊外居住也有许多缺点 每天上 下班乘车花费的时间太多 生活不方便 于是到八十年初又纷纷迁回到市中心 为 了吸引居民和复苏市中心区 人们想了许多办法来改善高层住宅的居住条件 尽可 能多地为居民生活提高服务质量 大量被称为共住屋的高层住宅 出现了 它不再仅仅是满足人们的居住要求 同时还有许多供该楼居民使用的康乐 设施和停车场地 如游泳池 健身房 桑拿浴室以及酒吧 餐厅等 有些为了方便 居住者宴请宾客 还设置了附有厨房的聚会厅 高层住宅的管理人员定时前来为居 住者打扫卫生 提供饮食服务 代管老人或小孩 因而也被称为酒店式公寓 传统意义上 风景优美的住宅是指那些建造在山坡上 可以俯视城市街区的低 层住宅 但是现在如今部分观念却在逐渐转变 以美国的圣佛兰西斯科市为例 当 时有一批房地产开发商坚信 居住在钢筋混凝土和玻璃幕墙的高层住宅中 同 样可 以看到美丽的风景 在这样的信念下 位于圣佛兰西斯科市中心的一幢层 个单元的高级住宅拔地而起 此栋住宅一经推出 仅一个月 便有个住宅单元 被奇迹般地或租赁或卖了出去 市场的喜好反响极大地增加了房地产开发商的信心 受此鼓舞 日 前在圣佛兰西斯科的市中心 又有个高层住宅开发项目 进入了实际 开发阶段 长期以来 圣佛兰西斯科是世界著名的港口 城市和美国重要的轻工业城 市 它有庞大数量的旧仓库和轻工业厂房 近年来 圣佛兰西斯科诞生了一大批新 兴的计算机驱动器厂家 他们对办公大楼的需求十分强烈 一些聪明的商人适时地 并原本空置的或低效率使用的旧仓库和厂房 改造为租金极低廉的办公楼房 提供 给计算机驱动器公司 这样一来 大量公司的入驻 为该地区带来了巨大的人流 在计算机行业工作的人们一个星期要工作个小时以上 回到家中己经筋疲力尽 期望尽快获得休息 购物和娱乐服务 市场嗅觉敏锐的房地产开发商及时抓住了这 个千载难逢的商业机会 果然 房地产开发商试探性建造的一栋高层住宅销售情况 奇好 于是相应的 高层住宅的价格大幅上涨 目 前已经贵得令人咋舌 一般来说 高层住宅的售价为每平方英尺美元 如果一个单元的建筑面积为平方英尺 那么住宅总价就高达万美元 一个有到个卧室 建筑面积在到 平方英尺之间的住宅单元 月租金一般为到美元 令人称奇的是 如此 之高的价格并没有吓退购房者 他们依然趋之若鹜 这些购房者中有的人是新 迁入的居民 其中的人年收入超过万美元 的人年纪在岁以下 近 的人是单身贵族或己经离婚 这些经济条件较好 年轻的中产阶级 对住宅的 价格并不十分在意 相反对住宅的居住环境的要求却很高 他们不喜欢陈旧的老房 西安建筑科技大学硕士学位论文 子 不喜欢居住在楼房的底层 更讨厌爬楼梯 他们崇尚一种舒适 简便的生活 而圣佛兰西斯科的高层住宅恰恰满足了他们的要求 在市中心开发高层住宅受到来 自 社会各界人士的极大支持 在政府方面 日 前城市规划部门的官员已经表示 将 修改城市住宅高度限制的标准 把原来的英尺提高到英尺 同时 当地居 民也支持建造高楼 以吸引更多的人迁入该地区 营造良好的社区环境 同样 在欧美其它的大城市中也在兴起新的兴建高层住宅热潮 经过了漫长曲 折的发展阶段 如今的高层住宅已今非昔比 不再是简陋的批量生产的产物 高层 住宅设计精良 内部提供了各项便利的生活设施 体现的是现代人所追求的高效率 生活方式 城市的交通问题使人们更愿意居住在离工作场所较近的城市中心区 而 如今高层住宅也逐渐成为都市人心目 中理想的居住场所 亚洲高层住宅实践 亚洲在世界上属人口 密集区 年亚洲人口占世界人口总数的 预计到 年将占世界人口的 为满足高密度居住的需求 必然会大量的建设高层住 宅 尤其是在土地面积小 经济发达的日 本 新加坡及香港 这些地区由 于工业化 人口向城市集中 导致市区土地紧张 地价上涨 且在如此清 况下若无限制的扩大 市区 必然使工作的距离半径逐渐扩大 不仅增加了 交通量 而且会导致城市设施 不足 社会公共活动场所欠缺 有碍城市的合理发展 因此建造高层住宅最为合适 香港的高层住宅实践 香港经济和人口都在高速增长 缺乏扩展市区所需的土地和大量人口的涌入是 其两大特点 市区可供发展的土地日 渐短缺 土地所得己成为香港政府财政收放的 最主要项目之一 政府和房地产商为获取高额利润 确实做到寸土必争 高层高密 度成为唯一可发展的方向 七十年代初期开始策划并于年全部完工的美孚新 村 在公顷的土地上建起了幢层高层住宅 同时配有商业 学校等设施 总建筑面积万平方米 计划容纳万居民 人口毛密度刀 公顷 是第一 个统一规划 设计 实施的高层高密度住宅区 平面布局紧凑 住宅平面呈十字型 由于建筑密度大 住宅间距小 人口过于集中 颇感拥挤和嘈杂 给以后的设计留 下教训 经过多年的实践 香港高层住宅的建设积累了丰富的经验 年代兴建的 茵怡花园总的居住人口可达到人 采用了各种不同的设计策略来处理环境与建 筑的关系 包括基本规划 建筑的整体 建筑细部处理和建筑物外围 厚德村为 人提供了套公寓 居住楼是层十字形大楼 居住单位尺寸是以标准化的模 式变化 满足不同大小家庭之需 平面布置的标准化使墙体结构布局亦得以标准化 从而能够用预制技术建造 如今香港高层住宅多以塔式住宅为主 层数多在层上下 平均每户建筑面积 西安建筑科技大学硕士学位论文 约一 平方米 总体布局多以三 四幢或七 八幢为一组 下部用 一 层裙房相 连结 裙房的屋顶是供居民活动的大平台 布置有绿化 水池 网球场 游泳池等 裙房里布置车库商店 舞厅 酒吧 健身房等 图一香港旺角西区高层住宅建筑 新加坡的高层住宅实践 新加坡为城市型国家 国土仅平方公里 人口约万 初步计算每人平 均占 地为平方米 人口 密度为世界最大国家之一 高层住宅的建设成为必然 约占左右 在新加坡约有的人生活在高层住宅中 新加坡在二十世纪五六 十年代建的住宅中 因设计缺乏舒适性 绿地率低 不得不将的住宅楼拆除重 建 现在的新加坡高层住宅则无论环境 管理等各方面都值得我们学习借鉴 现代 的 组屋 多为各种各样的高层住宅 大多在层以上 新建成的北居住区 就是 至层的高层住宅 住宅高低错落 规划有序 高楼之间是大片绿地和儿童活 动场 看上去建筑密度很高 然而当身临其境时 竟觉得宽阔舒展 环境宜人 居 民们反应 住在高层住宅中 视野开阔 环境优美 由于通风好 夏天很凉爽 加上 停车场地大 管理人员服务周到 生活舒适方便 除了层以上的 组屋 新加坡还多建一层的条式住宅 以框架剪力墙 结构为多 底层架空供老人和儿童游戏和休息 也划出部分面积供停车 建筑周围 西安建筑科技大学硕士学位论文 有较多的绿地 建筑密度较低 非常注意环境质量 设计主要采用基本户型进行拼 装 图一 新加坡一图一新加坡房屋发展局 建设的公共住宅 日 本的高层住宅实践 日 本经济在战后取得了令人瞩目的发展 伴随经济发展的是大城市人口爆炸 东京是世界上人口 最多的城市 加之土地有限 高层住宅的建设不可避免 日 本的 高层住宅除了重视本身的质量 更努力创造优良的居住环境 兴建适合人活动的户 外场地和必要的服务设施