信托产品项目推介方案1104.doc

金谷-重庆机电物流项目资产收益权投资信托计划产品简介一、产品基本情况：产品名称：金谷-重庆机电物流项目资产收益权投资信托计划信托受托人：中国金谷国际信托有限责任公司（以下简称“金谷信托”）融资方：重庆顺禧实业有限公司（以下简称“重庆顺禧”）信托规模：1.5-2.5亿元（最多分两期募集资金：第一期募集1.5-2.5亿元，最低募集满1.5亿元即可宣告信托计划成立；如第一期未募集满2.5亿元，则受托人随后择机再募集剩余资金。）信托期限： 24个月（18个月后可提前结束）投资门槛： 100万元（超过部分以10万整数倍递增）资金运用方式：信托资金用于受让重庆顺禧持有的“重庆机电物流”项目之资产收益权。产品预期收益：A类100万元-300万元（不含），10.5%/年；B类300万元（含）-800万（不含），12%/年；C类800万元（含）以上，13%/年。信托收益分配：信托存续期内，受托人按自然年度获得投资收益，扣除有关税费后向受益人支付信托利益；信托期限届满后，受托人通过获得投资收益实现信托收益及信托资金的退出，在扣除有关税费后向受益人分配全部信托本金及剩余信托利益；信托收益计息分配具体日期安排为每自然年度末月的第20日计息，计息完成后5个工作日内完成分配。投资顾问：建银国际（中国）有限公司保管银行：建设银行北京分行（暂定）二、信托计划概述通过与建银国际（中国）有限公司（以下简称“建银国际”）合作，金谷信托作为受托人拟发起设立“金谷-重庆机电物流项目资产收益权投资信托计划”。信托计划规模1.5-2.5亿元（最多分两期募集资金：第一期募集1.5-2.5亿元，最低募集满1.5亿元即可宣告信托计划成立；如第一期未募集满2.5亿元，则受托人随后择机再募集剩余资金）。信托计划期限为24个月（18个月后可提前结束）。受托人将信托资金用于投资重庆顺禧持有的“重庆机电物流”项目之资产收益权。重庆顺禧作出承诺，在信托文件约定的时间点支付信托财产约定收益。重庆顺禧将以合法持有资产为足额实现信托本金收益的义务提供抵押担保。重庆顺禧实际控制人邬昌国先生对该信托计划提供无限连带责任保证担保。上述抵押担保和保证担保均办理强制执行公证手续。重庆顺禧股东重庆东义实业（集团）有限公司和胡启英对重庆顺禧分别享有的11323万元、1197万元债权；为保障本信托计划信托收益得到优先支付，金谷信托要求重庆东义实业（集团）有限公司和自然人胡启英出具书面承诺，在本信托的有效期限内，不得对上述债权主张偿还。同时，为确保重庆顺禧按照约定用途使用资产收益权转让价款，重庆顺禧在金谷信托指定的银行开立资金监管账户，该账户应作为接收资产收益权转让价款的专用账户。金谷信托将采用审查加预留印鉴的方式对重庆顺禧使用收益权转让价款使用进行监管，转让价款专项用于该项目一、二期的物流项目自建需要。若重庆顺禧需要将其所持资产转让，当转让资产超过总持有资产30%时，对需抵押资产采取“批量解压、批量按比例归集保证金的方式”对转让资金予以监管。信托期限届满后，受托人通过获得投资收益实现信托资金投资的退出，并向投资者分配信托利益，信托目的得以有效实现。 建银国际作为本信托计划的投资顾问，为重庆机电物流项目提供相关行业咨询、分析建议，以提升该项目的运作管理水平、租赁业绩，以使委托人/受益人的利益得以有效保证。三、交易结构图认购金谷-重庆机电物流项目资产收益权投资信托计划重庆顺禧重庆顺禧实际控制人邬昌国先生委托人（受益人）购买资产收益权附加承诺分配信托利益本金利益支付收益、履行承诺抵押担保重庆顺禧将其持有共76167.8用地及地上建筑物提供抵押担保个人连带责任担保金谷信托（受托人）发起设立保管银行保管四、重庆机电物流项目简介重庆顺禧开发的重庆机电物流项目位于重庆市大渡口陈庹路延伸段东侧，自2008年到2010年连续3年被列为重庆市重点项目。该项目规划用地面积1021.87亩，规划总建筑面积139.08万平方米（其中一、二期总用地129.9亩，净用地114亩，规划建筑面积202787平方米，建设周期12个月）。项目分四期建设，其中一、二期工程已开始动工，三期和四期工程详细规划正在进行。项目建设定位于以五金机电产业集群为主要对象，能连接产品起点（原材料供应、产品研发）至终点（商业加工、物流配送、市场批发、终端消费、国际采购中心、融资及利润中心），可提供多功能、一体化、创新性、综合配套服务的现代五金机电产业物流示范项目。该项目的建设内容：提供给五金机电产品交易和简单加工的集中式商铺、固定展场、仓储式商铺、配套服务设施及公用工程。该项目作为重庆市级工业园区建桥工业园区入园项目，享受建桥工业园优惠政策。主要的优惠政策包括：工业园（楼宇）业主享受西部大开发的各项优惠政策，例如企业所得税按15%的税率缴纳等；全额返还土地出让金，用于土地整治；全额返还城市建设配套费，用于基础设施建设。利用都市工业园（楼宇）对外招商的企业和业主3年内出租或出让场地、房产收入产生的营业税、契税，在区（市）财政实得收入中，可按50%安排扶持企业和业主，用于都市工业园（楼宇）基础设施的维护保养。该项目作为建桥工业园区的一部分，坐落于建桥工业园区A分区。建桥工业园区已连续5年被评为重庆市“十强园区”，其工业产值达数百亿元，2011年产值将上1000亿元，是紧随九龙坡区的第二个千亿元级工业大区，因此，该项目内交易的五金机电产品在园区内即存在固有的巨大市场需求。同时该项目与九龙坡区重工业基地比邻，与重工业区巴南区隔江（长江）而望，区域内及区域周边工业生产、制造业发达，对五金机电产品的需求巨大，具有明显的区位优势。鉴于本项目的众多优势及良好前景，目前有包括中国人民电器集团、香港飞利普集团、中国长城电器集团、中国正泰电器、中国奋飞橡胶有限公司、中国精益集团、中国万家电气集团、中国神龙电器公司、中国雷尔达仪表公司等多家知名大型企业，超过七百家的公司有租驻该项目的意向，并且已有多家企业与重庆顺禧签订了租驻意向书。因此，本项目租赁市场前景广阔。同时，重庆顺禧可按照实际需要对所持资产采取出租或转让的方式灵活配置。金谷信托采用审慎态度对其所持资产可产生现金流能力进行了测算，结果表明：重庆顺禧只需转让其持有全部面积16%的资产，出租剩余资产，出租及资产转让收入可达到5.23亿元，此种组合资产配置模式所产生的收入现金流可完全覆盖本信托全部本金、收益。重庆顺禧可供转让的资产在总资产所占比例可超过60%。若重庆顺禧将所有可转让资产转让后，转让收入可达到16.5亿元。因此，本项目还款来源极为充足，抗风险能力较强。重庆顺禧实际控制人邬昌国先生2003年荣获“大渡口区劳动模范称号”，2004年荣获重庆市首届“重庆青年创业新星奖”，2005年荣获“重庆市劳动模范”、“优秀青年企业家”称号，且被推选为“重庆市大渡口区工商联副会长”。五、信托产品特点及优势根据对该项目的经济可行性进行分析，该项目预期收益明确，现金流充足，项目安全性较高，且通过一系列具体有效的风控措施，可以实现对投资风险的防范，保障信托资金的安全。1、超值资产抵押担保，最大程度保证本金安全和收益的实现。抵押物位于重庆市大渡口区组团H分区H10-5/01地块、H12-5/04（部分）地块，土地总面积为76167.80平方米。根据重庆瑞升资产土地评估有限责任公司以2011年10月10日为基准日出具土地使用权价格初步评估报告书（编号：渝瑞2011初评第10-074 号），该抵押物预估价值60172.57万元（大写：人民币陆亿零壹佰柒拾贰万伍仟柒佰元整）。本信托计划规模不超过2.5亿元，本金和一年信托利益金额之和（本金按2.5亿元）计算为3亿元，经计算，本信托本金抵押率41.55%，本益抵押率49.86%。金谷信托将对该抵押担保办理强制执行公证手续。2、实际控制人连带责任担保重庆顺禧实际控制人邬昌国先生对该信托计划提供无限连带责任保证担保，且该保证担保办理强制执行公证手续。3、要求相关债权人出具放弃在信托期限内主张债权的书面承诺重庆顺禧的股东重庆东义实业（集团）有限公司和胡启英对重庆顺禧分别享有11323万元、1197万元债权；为保障本信托计划信托收益得到优先支付，金谷信托要求重庆东义实业（集团）有限公司和自然人胡启英出具书面承诺，在本信托的有效期限内，不得对上述债权主张偿还。4、信托资金监管到位为确保重庆顺禧按照约定用途使用资产收益权转让价款，重庆顺禧在金谷信托指定的银行开立资金监管账户，该账户应作为接收资产收益权转让价款的专用账户。金谷信托将以审查用款申请、保管预留印鉴的方式对重庆顺禧使用收益权转让价款使用进行监管，转让价款专项用于该项目一、二期物流项目自建需要。5、完善的资产收益管理若重庆顺禧需要将其所持物流项目资产转让，当转让资产超过总持有资产30%时，对需抵押资产采取“批量解压、批量按比例归集保证金的方式”对转让资金予以监管。六、受托人中国金谷国际信托有限责任公司基本情况介绍控股股东为财政部直接出资的国有独资金融企业中国信达资产管理股份有限公司（简称中国信达），经营业绩位居四大资产管理公司之首。中国信达已成为国内拥有商业银行、证券、保险、证券投资基金、信托、金融租赁等控股企业、控股香港拥有投行全牌照的上市公司信达国际、拥有辐射全国的29家办事处的大型金融控股集团，具有不可比拟的资源和区域优势。金谷信托于1993年4月经国务院同意、中国人民银行批准成立。2007年，金谷信托原股东共同选择了中国信达作为战略投资者对其资产、业务和治理结构进行重组并增资，经过两年多的工作，成功化解了各种风险因素，方案最终获得了国务院的同意以及中国银监会和财政部的批准。2009年9月15日，金谷信托经国家工商总局批准重新核发企业法人营业执照。金谷信托是中国银行业监督管理委员会（简称银监会）直接监管的全国性信托公司，注册资本为12亿元人民币，股东由中国信达、中国妇女活动中心和中国海外工程有限责任公司构成，具体出资为：中国信达出资110,750万元、占比92.29%；中国妇女活动中心出资7,500万元，占比6.25%；中国海外出资1,750万元，占比1.46%。金谷信托具备健全的法人治理结构，恪守谨慎、稳健的经营方针，注重经济效益和社会效益的有机结合，具备完善严密的风险控制措施和制度，时刻以受益人的利益最大化为经营宗旨，专注于信托产品和业务的创新，服务广大投资者，使公司逐步发展成为业内最具创新潜力和持续盈利能力的信托公司，成为在财产管理、资金融通、投资理财和社会公益等领域具有核心竞争力的专业理财信托机构。七、投资顾问建银国际（中国）有限公司建银国际（中国）有限公司于2007年8月在北京注册成立，注册资本为美金5000万元。建银国际作为中国建设银行股份有限公司（简称建行）投资银行业务条线的重要组成部分，是建银国际（控股）有限公司（简称控股公司）设立于北京的全资子公司，旗下设有建银国际资本管理（天津）有限公司和建银国际金辰创业投资有限公司，代表控股公司面向境内资本市场