酒店管理财务 酒店(地产)集团的资产管理REITs的概念和.pdf

1 叶予舜 二 一三年九月十日星期二 酒店管理财务 酒店 地产 集团的资产管理 REITs 的概念和特点酒店管理财务 酒店 地产 集团的资产管理 REITs 的概念和特点 REITs 的概念和特点 1 REITs 的概念和特点 1 REITs 的概念 REITs 的概念 REITs 即房地产投资信托基金 Real Estate Investment Trusts 是美国二十 世纪六十年代开始的房地产融资工具 近年流行于亚太地区 REITs 即房地产投资信托基金 Real Estate Investment Trusts 是美国二十 世纪六十年代开始的房地产融资工具 近年流行于亚太地区 在澳大利亚 荷兰 比利时 房地产投资信托金又被称为上市物业信托基金 Listed Property Trusts 或 LPTs 澳大利亚房地产资金的来源有 70 至 80 来自 REITs 18 的澳大利亚 人投资 REITs REITs 是高流动性 有长期稳定收益的资产支持证券 是一种证券化的产业 投资 通过发行股票 基金单位 集合公众投资者资金 由专门机构经营管理 通过多元化的投资 选择不同地区 不同类型的房地产项目进行投资组合 在有 效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东 从 而使投资人获取长期稳定的投资收益 REITs 通过在股票市场发行股票募集资金 后 持有和管理房地产资产 投资者通过购买 REITs 股票间接投资于房地产 并 可以在股票市场进行交易 获得资本利得和流动性 REITs 是一个由多方主体协同组成的 如长江实业 集团 有限公司发起 在新加坡交易所上市的置富产业信托基金的各方当事人包括 一是信托单位持有 人即广大投资者 二是托管人一般为银行或者银行附属的信托公司 代表全体信 托单位持有人持有信托资产 三是受托人为独立于长江实业集团的 Bermuda Trust Singapore Limited 四 是 基 金 经 理 ARA Asset Management Singapore Limited 长江实业拥有 30 权益 负责信托资产的投资 经营 2 叶予舜 二 一三年九月十日星期二 五是物业管理公司 Goodwill Fortune Property Services Limited 长江实业集 团内的一家公司 负责信托房地产的维护 管理 REITs 可直接持有物业 也可 透过特殊目的公司 SPV 持有物业 2 2 REITs 的特点 发行 REITs 是筹集资金 将手中物业套现的有效手段 也可以在一个房地产 价格整体向上的市场中分享房地产升值的利益 发行 REITs 不需要 3 年盈利业绩 也不需要土地储备 只要具备能够产生稳定租金收入的物业即可 以境内房地产 在境外发行 REITs 必须是已经竣工并已经开始产生租赁收入的物业 REITs 的特点 发行 REITs 是筹集资金 将手中物业套现的有效手段 也可以在一个房地产 价格整体向上的市场中分享房地产升值的利益 发行 REITs 不需要 3 年盈利业绩 也不需要土地储备 只要具备能够产生稳定租金收入的物业即可 以境内房地产 在境外发行 REITs 必须是已经竣工并已经开始产生租赁收入的物业 房地产投资信托基金能够在利率下跌时蓬勃发展 是因为这些产品所提供的 股息回报与固定收入的投资工具所提供的回报相接近 截至 2002 年年底 美国 房地产投资信托基金提供的平均股息收益率是 7 3 比 10 年期的美国国库债券 的收益率高出 350 个基准点 澳洲上市物业信托基金市场的平均股息收益率约 为 7 6 比 10 年期国库债券的收益率高出 250 个基准点 澳大利亚西部集团 上市 30 年左右 平均年回报率可以达到 15 REITs 为房地产所有者提供了股权和债权两种融资渠道 股权融资是 REIT 可 以通过发行股票为经营性合伙企业融资 在 REITs 推出以前 房地产融资对象主 要是机构投资者 而且房地产的种类也有限 但是 REITs 不同 它通过发行股票 具有集聚大量散户投资者资金的功能 有助于提高房地产市场的流动性和效率 债权融资方面 美国对 REITs 进行债权融资没有比例限制 但是 REITs 不同 它通过发行股票 具有集聚大量散户投资者资金的功能 有助于提高房地产市场的流动性和效率 债权融资方面 美国对 REITs 进行债权融资没有比例限制 REITs 股票收益率相对较高 REITs 必须要把 90 的应税收入作为股利分配 REITs 的收入以相对稳定的租金收入为主 REITs 具有避免双重征税的特征 由于 REITs经营利润大部分转移给REITs股东 REITs在公司层面是免征公司所得税的 3 叶予舜 二 一三年九月十日星期二 REITs 股票的风险相对较低 REITs 具有基金产品专业化管理的特点 REITs 一般拥有一系列房地产构成的投资组合 大部分 REITs 是属于公募性质的投资机 构 因此受到第三方监督的力度越来越大 REITs 股票的风险相对较低 REITs 具有基金产品专业化管理的特点 REITs 一般拥有一系列房地产构成的投资组合 大部分 REITs 是属于公募性质的投资机 构 因此受到第三方监督的力度越来越大 REITs 股票的流动性相对较强 公开上市的 REITs 可以在证券交易所自由交 易 未上市的 REITs 的信托凭证一般情况下也可以在柜台市场进行交易流通 RETIs 的优点在于不受募集时间和募资金额的限制 据戴德梁行统计 在中国内地主要城市 一些投资物业的回报率可达 7 至 12 相对于现时新加坡 REITs 的 4 5 的平均回报率及在香港的 REITs 预计回 报率 6 7 据领汇 REIT 估值 中国大陆的房地产物业回报率高出 2 到 5 中国的房地产物业具有很强的吸引力 2008 年 1 月 15 日 香港地产开发商和酒店运营商远东发展公布计划通过 建立一只房地产投资信托基金分拆旗下酒店资产 计划分拆旗下共 7 家香港酒店 的业务以 REIT 形式上市 预期上市集净额约 30 29 亿港元 预计向香港酒店 REIT 注入资产后可获收益 12 17 亿港元 而预期分拆完成后 公司将持有香港酒店 REIT 股本 50 至 75 的权益 假设超额配售权并无行使 或 42 5 至 71 3 的 权益 假设超额配售权已获悉数行使 远东发展表示 有关分拆将有助提升公 司资产净值 但该 REIT 的发行需要获得 2 月 4 日举行的股东大会的批准 德意 志银行和汇丰控股将担任该 REIT 发行的经办人 远东发展香港酒店 REIT 包括湾 仔丽都酒店 丽悦酒店 中环兰桂坊酒店 中环丽栢酒店 荃湾远东帝豪酒店 大角咀帝豪奥运酒店 油麻地帝豪海景酒店 客房数目共 1 549 间 建筑楼面面 4 叶予舜 二 一三年九月十日星期二 积共 48 64 万平方英尺 平均入住率为 89 上述酒店资产截至去年 3 月底的 年度盈利为8 700万港元 收入为2 97亿港元 截至去年