酒店管理财务 美国地产投资_REITs_(叶予舜).pdf

1 叶予舜 二 一三年九月十日星期二 酒店管理财务 美国房地产投资信托基金 REITs 酒店管理财务 美国房地产投资信托基金 REITs 美国 REITs 的发展历程 美国 REITs 的发展历程 房地产投资信托基金 Real Estate Investment Trusts 简称 REITs 是一种 以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金 由专门投资机构进行房地产 投资经营管理 并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金 房地产投资信托基金 Real Estate Investment Trusts 简称 REITs 是一种 以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金 由专门投资机构进行房地产 投资经营管理 并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金 它是根 据 1960 年美国国会 房地产投资信托法案 的规定 按一定的法人组织形式组 建而成的 美国马塞诸塞商业信托是目前 REITs 的前身 由于经济利益的驱动 最初以 信托作为公司形式是为了规避州法禁止公司以投资为目的持有不动产的规定 随 后因其逐渐发展成为规避公司所得税的不动产投资组织 美国最高法院认为商业 信托与公司相似 并视同联邦公司组织加以课税 导致其发展一度停滞 由于后 来的投资信托法规不断健全 且经济发展态势良好 美国投资信托的发展又日益 茁壮起来 着眼于投资信托的优点 1960 年 在艾森豪尔大总统任期的最后几 个月前 签署了 内国岁人法 其中 856 859 条的法文 规定满足了一定条件 的房地产投资信托可以免征所得税和资本利得税 这就是最初的房地产投资信托 法 从本质上讲 REITs 是一种信托投资基金 它通过组合投资和专家理财实现 了大众化投资 满足了中小投资者将大额投资转化为小额投资的需求 并在一定 条件下可以免交企业所得税 同时 REITs 又类似于一个产业公司 它通过对现 存房地产的获取和经营来获利 在不改变产权的前提下提高了房地产资产的流动 性和变现能力 因此它是一种证券化的产业投资基金 2 叶予舜 二 一三年九月十日星期二 REITs 在美国已有几十年的发展历史了 在美国 REITs 的长期表现参差不齐 它们虽然不一定总能缔造高于美国债券的收益率 但却能持续地实现较股票高出 300 600 个基点的回报 经过近 40 多年的发展 REITs 在美国已经有了相当的规模 目前大约有 300 个 REITs 在运作之中 管理的资产总值超过 3000 亿美元 而且其中有近三分之 二在全国性的证券交易所上市交易 美国 REITs 的设立条件及种类 美国 REITs 的设立条件及种类 当然 美国 REITs 的快速发展得益于其严格的管理规定 依照法律规定 采 用公司型模式 并且是封闭型基金 美国的 REITs 成立并能投入运作必须满足一 定的条件 至今为止 美国的 REITs 市场几乎是全球市场的全部 由于其他国家的 REITs 产品和市场大都是在 2000 年以后发展起来的 因此我们主要考察美国 REITs 的 种类 1 按照 REITs 组织形态分类 可分为契约型和公司型两种 2 按照投资人能否赎回分类 可将 REITs 分为封闭式和开放式两类 1 封闭式 封闭式REITs发行规模固定 投资人若想买卖此种投资信托的证券 只能在公开 市场上竞价交易 而不能直接同REITs以净值交易 同时为保障投资人的权益不 被稀释 此种 REITs 成立后不得再募集资金 2 开放式 开放式 REITs 的发行规 模可以增减 投资人可按照基金的单位净值要求投资公司买回或向投资公司 购买股份或认购权证 3 根据 REITs 资金投向的不同 可以分 3 叶予舜 二 一三年九月十日星期二 1 资产类 Equity 资产类 Equity 投资并拥有房地产 主要收入来源于房地产的租金 资产类 REITs 的目的在于获得房地产的产权以取得经营收入 他们直接控 制房地产资产或通过合营公司来控制该资产 资产类 REITs 既对具体项目 进行投资 如写字楼 住房等 也可以对某个区域进行长远投资 一般 情况下 不同的资产类 REITs 的收益通常是不同的 它主要取决于投资者 经营者的经营策略 资产类 REITs 受利率影响相对比较小 因为资产类 REITs 可以通过提高租金来提高其现金流量 所以 资产类 REITs 在选择 投资物业上就要求所选择的物业能持续增值 从而使其租金或房价有不 断上涨的趋势 资产类 REITs 的魁力在于 通过资金的 集合 为中小 投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会 专业化的管理人员将 募集的资金用于房地产投资组合 分散了房地产投资风险 投资人所拥 有的股权可以转让 具有较好的变现性 2 抵押类 Mortgage 抵押类 Mortgage 投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券 收益 主要来源于房地产贷款的利息 抵押 REITs 主要从事一定期限的房地产抵 押款和购买抵押证券业务 机构本身不直接拥有物业 而将其资金通过 抵押贷款方式借贷出去 从而获得商业房地产抵押款的债权 在过去 抵押 REITs 既可以投资于现有的物业 同时也可以投资于正在建筑的物业 但是现在的抵押 REITs 则只通过向现有物业提供短期或长期的抵押贷款 服务 以获得各种相关手续费及贷款利差 通常抵押 REITs 股息收益率较 资产类 REITs 高 不过根据风险 收益原理 高收益意味着高风险 抵押 REITs 受利率的影响比较大 其风险主要来自利率风险 抵押类 REITs 的 投资魁力在于 为中小投资者提供了介入房地产抵押贷款市场 获得较 4 叶予舜 二 一三年九月十日星期二 高借贷利差的机会 专业化的管理人员将募集的资金用于多个房地产项 目的抵押贷款 分散了房地产借贷风险 投资人所拥有的资产可以转让 具有较好的变现性 3 混合类 Hybrid 混合类 Hybrid 它是介于资产类和抵押类之间的一种房地产投资信托 混合类 REITs 采取上述两类的投资策略 具有资产类 REITs 和抵押类 REITs 的双重特点 即在从事抵押贷款服务的同时 自身也拥有部分物业产权 在理论上 混合类 REITs 在向股东提供该物业在增值空间同时 也能获得 稳定的贷款利息 据统计 美国的 REITs 中的绝大部分是从事资产类投资 占所有 REITs 的 96 1 每个 REIT 根据各自的专长选择投资领域 有的以地理区域为专长 如地 区 州 都市的地产 有的专长于各种行业地产 如零售业 工业 办公楼 公 寓 医院等房地产 有些 REITs 选择广泛的投资类型 包括房地产 贷款类的众 多产品 在各种房地产业的投资中 零售业 住宅 工业 办公地产的投资占绝 大部分 总计超过总投资的 74 美国 REITs 的优势 股本金低 持股灵活 通常合股性质的公司或企业会要求鼓动的最低投资额不低于 15000 美元 但对于 REITs 来说 每股只需要 10 25 美元 同时 REITs 对持股数量没有限制 既可以只购买一股 也可以拥有数股 因此 中小投资者通过投资 REITs 在承担 有限责任的同时 还可以间接获得在大规模的房地产投资的收益 美国 REITs 的 出现为公众提供了参与商业性房地产权益投资的机会 民众可以通过购买 REITs 收益凭证的方式参与投资 分享美国宏观经济增长带来的收益 属多元化组合投 资 市场回报高 REITs 的资产是分散化了的房地产资产组合 基金单位可以转让和上市交易 5 叶予舜 二 一三年九月十日星期二 流动性强 与传统的房地产开发只能投资于固定单个项目相比 REITs 可以投资 于不同的项目 回避风险的能力较强 REITs 最大的优点 是可投资于不同的 REITs 涵盖不同类别的房地产项目 不会为个别 REITs 的局限而受限制 情况犹如投资 股票基金 会较投资单一股份更灵活 风险更分散一样 此外 REITs 可将部分 资金继续投资于不同类别的资产 增加收入来源 让投资更多元化 REITs 通过 多元化投资组合 选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务 有效地降低了 投资风险 也取得了较高的投资回报 REITs 最吸引之处 是定期的股息收益 而且股息率相对优厚 由 1993 年 12 月至 2003 年 1 月期间的平均年度股息率达 6