房地产开发项目宜采用什么发包模式.doc

房地产开发项目宜采用“平行发包模式”王福远 Wang Fu Yuan山东省青岛经济技术开发区*有限公司Qingdao Seaward Limited Company ，Qingdao Economic and Technical Developing Area(Huangdao Area), Shandong. 266555摘要：论文针对我国房地产开发项目发包模式存在的争议，对国内外房地产开发项目发包模式进行了具体分析，从而提出“平行发包模式”应成为中国房地产项目主流的发包方式。一、我国房地产开发项目发包模式的现状分析在房地产公司的项目施工管理中，对于如何发包工程，存在两种意见。第一种意见认为，项目施工应采用“总包-分包模式”，即将整个单位工程交给一家总包商，然后再将专业工程进行分包或指定分包。第二种意见认为，既然总包商必须对外分包（特别是专业工程），还不如由开发商直接签订专业承包合同，由开发商对所有的承包商进行平行管理。这种发包方式，可称之为“平行发包模式”，在国际上有个名词，称为“主承包合同”方式。工程承包合同，按照计价方式可分为：固定总价合同、固定单价合同和成本加酬金合同。这是我们所熟知的。但还可以按照承包范围来划分。在国际上，按照承包范围，工程承包合同可分为以下四种1:1.产品到手合同（Products-in-Hand Contract）：承包商不仅要承担设计、工程建筑、设备供货、安装、调试，还要进行技术转让、人员培训、生产管理指导，最后甚至组织进行某约定时间内的试生产，直到稳定生产出合格的产品。2.交钥匙合同（Turn-key Contract）：承包商进行全部建筑、供货、安装、调试工作，直到移交和验收。3.主承包合同（Main Contract）：承包商就某工程项目的独立的内容，例如土建工程或专业工程等与工程雇主签订承包合同，而由雇主自己组织对各承包商进行协调管理。4.分包合同（Sub-Contract）：多系主承包商和分包商签订，而与工程雇主无关。但也有些雇主与其指定的专业分包商（Nominated Subcontract）先签订合同，然后交给土建工程的承包商进行代管。结合前面述及的两种意见来看，第一种意见基本对应于交钥匙合同，第二种意见基本对应于主承包合同。产品到手合同一般针对工业生产项目，分包合同则是下一级的合同，是承包商与分包商签订的。政府部门基本上持第一种意见。首先建筑法第24条规定“提倡对建筑工程实行总承包，禁止将建筑工程肢解发包”；其次对于竣工验收，各地方均规定竣工验收资料须由一家施工总承包单位汇集整理；第三，各地招标管理机构一般都规定招标范围是图纸内容，不允许“甩项”；第四，很多地方建设行政主管部门规定备案的施工合同除设备供应外，均须列入合同范围，不允许雇主将专业工程单独发包。一部分开发商的管理人员也持第一种意见，他们的主要理由是怕“麻烦”。若由雇主逐项发包，就要对每一合同都去做资格审查和组织招标，同时也增大了现场管理难度，这样势必要增加管理人员，增加企业内部管理的难度，并因此加大了管理成本。很多成规模的开发企业和一部分小房地产公司的管理人员，基本倾向于第二种意见。但他们只是这样去做，并没有在理论上进行系统化和明晰化。由于政府相关管理部门还在执行着第一种意见的做法，就使得他们无法理直气壮，总是在偷偷摸摸地搞指定分包，即雇主与专业承包商直接签订合同，然后再交给总包商去统一协调管理。可在具体实施中，指定分包往往成为总包商向雇主索赔的借口，即总包商在实际上并没有起到积极、正面的协调管理作用，反而借着“总包的权利”去刁难指定分包商和雇主，现实中仍是雇主在统一协调管理且管理的难度更大。对雇主来讲，这显然是出力不讨好、得不偿失的。针对这种局面，笔者拟理论结合实际地对工程发包方式进行梳理，从而明确“平行发包模式”应成为中国房地产项目主流的发包方式，从而彻底抛开那种遮遮掩掩的“总包+指定分包”的模式。二、国内工程强制采用“总包-分包模式”的由来（一）从国际上看，“主承包合同”（即“平行发包”）是开发商惯常采用的发包方式，但在我们的印象中国际工程几乎全采用交钥匙合同。之所以我们普遍认为国际工程通常采用交钥匙合同，那是因为我们见到的基本都是工业、能源、交通、市政等项目。这样的项目，投资者一般事先并没有现成的项目管理机构，所有的项目管理人员都是因本项目临时聚到一起，项目结束，机构解散。因此，为保证项目管理的严谨、先进和科学，由成熟、专业的总包商来对项目施工进行全面管理就显得非常便捷和必要。但对于开发商来讲，由于他具备了这样的管理机构和能力，就会自己来对项目进行全面的、全过程的协调管理。（二）国内现行的工程发包政策受到了外向型企业政策的误导。改革开放初期，中国开始向国外工程派遣劳务。当这些建筑公司发现国际知名承包商都在签订“产品到手合同”和“交钥匙合同”时，就急着要成立自己的总承包企业，以变劳务输出型为智力服务型。于是，政府主管部门就开始在政策上给予支持。先是1984年11月，国务院批转了国家计委关于工程设计改革的几点意见，指出“承包公司可以从项目的可行性研究开始直到建成试车投产的建设全过程实行总承包，也可以实行单项承包”；接着，1987年4月，国家计委、财政部、建设银行、国家物资局联合颁发了关于设计单位进行工程建设总承包试点有关问题的通知；再后来，1989年4月建设部、国家计委、财政部、建设银行、物资部联合颁发了关于扩大设计单位进行工程总承包试点及有关问题的补充通知，1992年11月建设部颁发了设计单位进行工程总承包资格管理有关规定，1999年8月建设部颁发了大型设计单位创建国际型工程公司的指导意见本来我们是要组建国际型工程承包公司去国外承揽工程，那是针对国际工程的，怎么搞着搞着就变成针对国内的工程项目了呢？且顺着这一思路，在国内的建设工程中不加区别的全面推行了施工总承包。三、房地产开发项目宜采用“平行发包模式”的具体分析建筑法第29条规定：“施工总承包的，建筑工程主体结构的施工必须由总承包单位自行完成。”这就是说施工总承包单位只需亲自完成建筑工程的“主体结构”，其他分部分项工程都可分包出去。那么我们就要探讨，对于房地产开发项目，这些专业工程是由总承包商往外分包好呢还是由开发商自己直接往外发包好。（一）从管理能力看现在的民用建筑比以前复杂得多，质量要求也高得多（特别是成片开发的高层建筑），从而增加了许多专业性很强的分部分项工程，比如：深基坑支护、消防报警和消防喷淋、通风排烟、智能化系统、电梯安装、外墙保温、室内精装修、太阳能热水器、整体厨房、新风系统等，还有一些常见的专业工程如铝合金门窗、外墙涂料、玻璃幕墙、钢结构工程等。上面所列各项，总包单位一般都很难亲自去做，基本上都是分包出去。而这种分包，需要极强的计划性、执行力，需要耗费众多管理人员的精力。我们反观目前的施工企业，由于是生产第一线条件艰苦且工资较低，它们很难留住优秀的技术、管理人员；由于市场竞争激烈、施工单位要节约成本，在实际的项目工地上，它们的管理人员数量经常不够；由于承揽的工程各异，施工企业不可能储备齐全的专业人员，因为经常一些专业一两年都用不上，它们不可能养、也留不住“闲人”。这样看来，总包单位的技术、管理人员，其素质、数量、专业构成都很难满足具体项目管理的需要。而开发企业，特别是成规模的开发企业，由于连续有很多项目、工资福利较高、注重企业核心竞争力和企业文化建设、甲方人员在社会上的实际地位较高从而使设计施工监理等单位的高素质人才趋向开发企业等原因，使得他们的技术和管理人员数量足、素质高、专业配备齐全。于是，应该将项目的综合协调、管理责任交给谁不就一目了然了吗？（二）从职能范围看开发商不是业主（自营项目除外），而是商品房生产的组织者和管理者；承包商从根本上来说是具体工程施工的承揽者，它本身具有组织管理功能，但这功能在特定项目上不必与开发商重叠。通常意义上的业主是商品房成品的购买者，他不需要有项目组织管理机构；而开发商不是把商品房批发来零售，而是从零开始组织生产。这就是笔者为什么强调是“房地产开发项目”而不是所有项目都要采用平行发包的原因。另外法律规定，房地产开发项目必须实行工程监理制。这就是说，在开发商和承包商中间还有一个监理机构，而监理机构的职责范围又是接受雇主的委托对项目进行“四控两管一协调”。现在有开发商、监理两套班子，那就更应该将项目的全面、全过程协调、管理交给开发商而不是承包商。（三）从固有责任和责任心看国家有关房地产开发的法律法规都规定，开发商要对购房业主的房屋质量负责，开发商是业主索赔的唯一对象，承包商在保修期内对开发商负责。如果延期交房或房屋质量不好，开发商的经济损失、信誉损失会非常大成百上千的业主和闻讯而来的新闻媒体都会将目标对准开发商，而鲜有提及设计、监理、施工单位的。责任大责任心就大这是正常人的常识，我们应将项目管理权交给责任心更强的机构。有人说承包商若不能及时竣工验收移交也要承担违约责任的，但在工程实际中，验收一定会通过，误期违约金在总包商“不交房”和胡搅蛮缠的威胁下是很少被追究的。承包商如期交付合格工程，目前主要受职业道德、企业信誉和长远利益的驱使，很少是因担心本项目会少赚利润才尽心履约的。（四）从专业承包商的角度看开发商将专业工程直接对外发包，一般会选择声誉好的承包商，因为他要靠质量取信于人从而提高售价、快速销售，还要建立企业品牌，至少他要极力避免被业主索赔、被媒体曝光。目前成规模的开发企业一般都有战略合作单位，这样就更能使这些专业承包商认真履约，因为如果前面的工程质量出了问题，开发商可以扣留后续的工程款，且专业承包商还有可能因此而失去一个优质大客户。若由总包商对外分包，这里面的事情就比较多：一是总包商一定要找到比总包合同价更低的分包价格，这样质量和以后的服务就会打折扣；二是分包商一般都不信任总包（特别是付款方面），分包商因而会抬高报价，这一压一抬之间，产品质量就更低了；三是总包商由于了解“一分钱一分货”就不会对分包质量管得太严，对后期服务由于基本上“事不关己”则更不会太关心。（五）从降低商品房价格的角度看同等质量下，若由总包商对外专业分包，它一定会提取现场管理费、上级管理费和利润，有时候处理不好还会造成重复纳税。这样打包下来就进了开发商的直接成本，开发商一般会按照分摊系数法计算现场管理费、上级管理费、财务费用、营销费用、利润和税金，政府的某些收费也会水涨船高。凡此种种，最后都直接推高了房价。在商品房价格成为全民关注焦点的今天，采取科学的管理手段使房价下降不是最应该鼓励的吗？四、结论综上所述我们发现，建设工程的平行发包即采用“主承包合同”的方式发包在国际上是一种通行的做法；我国建设行政管理部门强调项目总承包特别是施工总承包是由于早期受到国际工程承包市场的启