房地产选址之商业地产选址.doc

房地产选址之商业地产选址商业地产的概念商业地产（Commercial real-estate）,顾名思义, 作为商业用途的地产.以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等. 商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产，属商业地产范畴，也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式，是狭义的商业地产。商业地产形式（按市场功能和建筑形态来划分）（1）底商、裙楼（商场）、社区临街商铺 （2）专业市场、专业商场 （3）整合性复合性的商业楼 （4）写字楼 （5）步行街 （6）地下商业城（街） （7）购物中心（SHOPPING MALL） （8）酒店（产权式酒店） （10）会展中心、会馆、会所 （11）文化产业商业地产（电影院、娱乐城） （12）卫生产业商业地产（药房、诊疗所） （13）教育产业商业地产（校园商业广场） （14）工业园区商业地产 （15）旅游商业地产 商业地产选址的重要性商业地产有一句名言：“商业成功的第一条件是选址，第二条件也是选址”。无论是大型购物中心、便利店、连锁店 从事商业活动选址非常重要。商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资，直接关系企业经营的战略决策。所以，选址是商业地产的核心竞争力。商场最佳位置选择的三大策略选择商场最佳位置时，既要进行定性分析，又要进行定量测算，是一件复杂而又耗费精力的事情，要做好选址工作需要制定多种有效策略。（一）地理位置细分策略地理位置细分的策略是指对气候、地势、用地形式及道路关联程度等地理条件进行细微分析后，对商场位置做出选择的策略。主要可以从以下几方面进行细分：（1）商场选址与路面、地势的关系。一般情况下，商场选址都要考虑所选位置的道路及路面地势情况，因为这直接影响着商店的建筑结构和客流量。（2）商场选址与地形的关系。地形、地貌对商店位置的选择的主要影响表现在：方位情况：方位是指商场坐落的方向位置，以正门的朝向为标志；走向情况：走向是指在商场所选位置顾客流的方向；交叉路口情况：交叉路口一般是指十字路口和三叉路口。（二）潜在商业价值评估策略潜在商业价值评估是指对拟选开业的商场位置的未来商业发展潜力的分析与评价。评价商场位置的优劣时，既要分析现在的情况，又要对未来的商业价值进行评估，这是因为一些现在看好的商场位置，随着城市建设的发展可能会又热变冷，而一些不引人瞩目的地段，也可能在不久的将来会变成繁华闹市。因此，新商场在选址时，应更重视潜在商业价值的评估。主要应从以下几方面评价：（1）你选的商场地址在区域规划中的位置及其商业价值；（2）是否靠近大量机关、单位、厂矿企业；（3）未来人口增加的速度、规模及其购买力提高度；（4）是否有“集约效应”，即商场建设如果选在商业中心区，虽然面对多个竞争对手，但因众多商家云集，可以满足消费者多方面的需求，因而能够吸引更多的消费者前来购物，从而产生商业集约效应。（三）出奇制胜策略商场选址时既需要科学考察分析，同时又应该将它看成一种艺术。经营者有敏锐的洞察力，善于捕捉市场缝隙，用出奇制胜的策略，与众不同的眼光来选址商场位置，常常会得到意想不到的效果。商业选址的考虑要素一般来说，我们谈到的商业地产主要是指消费类经营场所，例如商业街、步行街、百货类商场、商办、商贸中心等。前四类在市区居多，而最后一类的商贸中心，是指家居建材市场、汽配摩配、乃至小商品城，地处较偏远或建造于特定位置。对于日常消费办公类的商业地产选址，我们首先要考虑以下几点要素：（一）客流规划商业选址过程中客流规划是选择店址的重要因素。商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客；从成本效益上讲，要争取最大的集聚效益，要求最大限度地利用城市的各种基础设施，所以城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要限制因素。（二）消费结构我们选址的目的是什么？建造项目-招商-开业-管理经营。而不论是招商环节还是经营管理环节，消费者始终是我们要着重研究的对象，所谓消费结构就是你的目标客群收入水平、消费力度、消费频度、消费特点等的具体结论，这样在项目定位、对外推广宣传中，才能有的放矢的将开发商有限的宣传费用好，亦可选择好针对性的营销工具（三）商业中心可达性交通状况的好坏直接影响到客流量。商业在追求最大货物销售范围的原则下，选址应使交通费用达到最小。商业中心交通可达性最佳的实质是，所有购物出行者到达中心的出行时间总和最小。（四）配套设施你开餐饮，周边就需要有停车位；你开炒货店，旁边就应该有饮料店；简单通俗的道理，配套的周全会让消费者快速养成消费习惯，而先入为主的消费印象分尤其重要，试想第一次来消费，这也没有、那也没有，还会有愉快的后续吗？当然，商业项目的配套是个严谨而又专业的课题，项目内部的配套设施，周边的配套设施，不能过度重复、叠加效果相得益彰，才能有效吸引投资者和消费者。（五）发展空间这里的发展是指项目的延伸性，我们在经营一个项目，前提是做好近期2年的、远期5年的发展规划，那么针对可能会发生的经营状况和周边情况变故，我们选址过程要有策略的调整项目的格局、业态、商业政策等等，亦需要考虑到发展起来之后的，商业项目的扩张、升级等等，做好了提前的物理空间和经营空间的规划，有了既定的路线，势必稳妥。也就是说，商业在选址过程中还要密切关注城市发展的进程。商业设施的选址要符合城市发展规划的要求，不仅要考虑在规划地块内建立足够数量的停车位，特别重要的是城市交通系统的支撑。除了以上几点要素要加以灵活应用外，还有重要的两点要素：一是要考虑到消费者的购物便捷，二是要特别注意土地的性质和使用期限。一般来说，建材、汽配城这些项目多是选在城乡结合部之类地段，周片的配套不会是非常完善，但消费者的购物便捷就提到了极为重要的位置，这与市区购物不同，市区的公交、的士等都很方便，在此类商贸中心的选址谈判上有必要先行与公交部门商谈开通链接市区中心、火车站、汽车站的公交线路，以及直通车线路，最大程度的方便消费者购物，不是说现在私家车多了，大家都愿意开车去郊外采购，服务的意识上了台阶，深入人心的购物便捷通道打开了，自然上门的消费者多，这就是解决郊区购物中心的一大人流量难题。在此类地段的项目，土地的价格多是较为便宜，但对于土地的使用性质，不是每个开发商都会去深究，特别是在使用期限和该地块的所属权限问题，涉及到乡镇的土地所用权和市里对其的发展规划要求，都应列入选址需要探索清楚的目录里。精确选址的决策依据商圈调查与分析商圈，也称商业圈，是指商业地产项目吸引消费者的地理区域。商圈的大小，与消费者所购买商品的特性、消费习惯、交通因素等有很大关系。一般以商业设定的地点为圆心，周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素，但实际上，还应综合商业项目的业态形式、商品的特性、交通网的设立等一系列因素。而且商圈的形式不一定都是同心圆，店铺类型、规模、周围有多少竞争者，顾客往返时间和交通障碍等都会影响商圈调查的结果。商圈分析的三个方面具体内容（1）人口特征分析关于商圈内的人口规模、家庭数目、收入分配、教育水平和年龄分别等情况可从政府的人口普查、购买力调查、年度统计等资料中获知。特定商品的零售额、有效购买收入、总的零售额等资料，从商业或消费统计公告中查到。（2）竞争分析 在做商圈内竞争分析时必须考虑下列因素：现有商店的数量、现有商店的规模分布、新店开张率，所有商店的优势和弱点，短期和长期变动以及饱和情况等。（3）对商圈内经济状况的分析如果商圈内经济很好，居民收入稳定增长，则零售市场也会增长；如果商圈内产业多元化，则零售市场一般不会因对某产品市场需求的波动而发生相应波动；如果商圈内居民多从事同一行业，则该行业的波动会对居民的购买了产生相应影响，商店营业额也会相应受影响，因此要选择行业多样化的商圈开业。商业选址的5A法则下面我再为大家介绍一下商业选址的5A法则，即“便利法则”。“A”是Advantage (便利)，由于便利法则的基本内容包含了五个层次的便利，所以便利法则也称为“5A法则”。5A法则的对象：针对某个城市或区域、为大型零售商业选址所进行的工作。5A法则的基本理念：以消费者为本，为消费者购物提供全程便利。5A法则是商业店铺选址技术的核心，它主要涉及五个方面的内容：（一）交通便利目的：让预期数量的消费者能便利地从其出发地到达商场所在的地域。交通便利研究主要涉及了消费者对交通耗时的便利需求，并由此引申出消费者对不同交通方式、不同交通道路等方面的便利需求以及由于一些自然障碍因素对便利性的影响。其中包括：（1）交通耗时：大型综合超市，单程5分钟内满意，10分钟内可以，15分钟勉强。（2）交通方式：自驾车、出租车（的士）、公交车（巴士）、班车（商超的）、自行车、步行。（3）交通道路：主干路、环路、快速路、高架路、高速路、单行路、步行街。（4）自然障碍：铁路、河流、封闭路、城墙、丘陵、厂（院）区、公园。（二）确认便利目的：让消费者能便利地找到目标商场。加强确认的便利性还要增加消费者即兴购物的可能性。主要措施为：（1）远距离确认：500米外，高位店标，指路牌。（2）中距离确认：200米外，建筑临主路，建筑临街长度至少60米以上，外墙大型店标，无遮拦（树、其他大型标牌等），周边开阔。（3）近距离确认：50米外，商场入口标牌，电梯入口标牌。（三）趋近便利目的：让消费者能便利地靠近到商场门前。不同交通