论未成年人购房.doc

中央广播电视大学人才培养模式改革和开放教育试点本科_法学_专业毕业设计( 论文)广东广播电视大学 毕业论文题 目：论未成年人购房 姓名： 林艳华学号： 20051440160216专 业： 法 学 入学时间： 2005年秋指导教师及职称： 刘叠 所在电大： 广东广播电视大学2007年12月1日目 录 一、未成年人犯罪的形成分析 2（一）未成年人的概念 3（二）未成年人不同年龄的心理、生理特点3（三）未成年人犯罪的基本特征 5（四）未成年人犯罪的主现和客观原因 8二、我国现行法律对未成年人犯罪刑罚的原则11（一）依法不适用死刑的原则 11（二）从宽处罚的原则12（三）特别审判程序原则 13（四）尽量适用缓刑原则 14三、未成年人犯罪的预防措施 14（一）处理未成年人犯罪的对策15（二）对预防未成年人犯罪的建议16（三）大力开展法制教育 17 四、结束语18参考文献19论未成年人购房【内容摘要】本文从三个部分来讲述我国未成年人购房的注意事项以及所涉及到的法律问题。在第一部分里会简单介绍未成年人应如何购房及注意事项。第二部分中，浅析未成年人购房的隐患。第三部分着重介绍以未成年人名义购房的个人住房贷款业务法律问题。【关键词】未成年人 购房 隐患 贷款伴随着近几年的市民购房热潮，越来越多的“娃娃业主”在甬城诞生。在当今房地产购买的热潮中，越来越多的未成年人成为房产证上的主人。在杭州，这种现象也是屡见不鲜，并且呈现逐步上升的趋势。据统计资料显示，1997年以未成年人名义购房的成交量仅为14宗，到约2000年成交量达到了184宗，到2003年更是达到了445宗。但资深业内人士和法律专家一致提醒，以未成年人名义购买房产必须保持谨慎。一、未成年人应如何购房几年前有消息称：国家正考虑征收遗产税，相关政策正在制订中。至今是否征收遗产税仍是一个疑问，但上述消息却让一些成功人士用尽办法避免成为遗产税的征收对象，而以孩子名义买房就是其中的一种办法。（一）未成年人的概念按中华人民共和国民法通则第12条规定，十周岁以上的未成年人（未满18周岁）是限制行为能力人，只能进行与其年龄、智力相适应的民事活动，其它民事活动应由其法定代理人代理；不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，应由其法定代理人代理民事活动。另按中华人民共和国民法通则第12条规定，无民事行为能力人、限制行为能力人的监护人是其法定代理人。一般情况下，未成年的监护人是其父母。（二）未成年人是否可以购房对于购房人的资格，现法律并未限制购房人应具有完全民事行为能力，所以未成年人是可以作为购房人购买房屋的，但购房行为的复杂程度已超出未成年人的智力，所以未成年人购买房屋，需由其监护人作为法定代理人代理其购买房屋。具体操作中，未成人的监护人代理未成年人购买房屋时，需提供未成年人的身份证明及相应的监护人身份证明文件。按个人住房贷款管理办法第4条规定，贷款申请人应具有完全民事行为能力。按照上述规定，未成年人作为无民事行为能力人或限制行为能力人，是不能申请个人住房贷款的，换而言之，未成年人不能以贷款方式购买房屋。（三）如何以未成年人名义购房有些购房人因为考虑将来征收遗产税，或者考虑婚姻的问题，希望以未成年子女的名义购房，房产证落在未成年子女名下。能否在买卖合同及房屋所有权书上签署未成年子女的名字，主要涉及到房屋买卖民事法律行为，其前提条件是行为人（公民）必须具备民事行为能力。民事行为能力指法律确认公民以自己的行为行使民事权利和设定民事义务，并且能够对自己的行为承担民事法律责任的资格。 根据中华人民共和国民法通则第十二条规定，十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。由此可见，我国法律根据年龄、智力发展水平的不同，将公民的民事行为能力分为三种：即完全民事行为能力、限制民事行为能力和无民事行为能力。从年龄上分析，十八周岁以下的子女属于限制民事行为能力人或无民事行为能力的人，能进行与其智力能力相当的法律行为。购房行为，标的数额高，手续复杂，风险与收益并存，这已大大超出了未成年人所能预测和承担风险的范畴，因此，购房行为必须由他的法定监护人来代为行使。 另外，根据我国房地产交易的相关法律规定，在房屋权属证书上登记的产权人姓名，必须与房屋买卖合同上的“买方”名称一致。因此，如果想以未成年子女的名义买房，必须以自己未成年子女的名义签署房屋买卖合同。但未成年子女不能以自己的名义单独签署购房合同，而必须由其监护人以“买方监护人”的名义同时签署。以未成年子女名义购房必须办理父母和子女关系公证。 （四）未成年人购房注意事项随着“遗产税即将开征”消息的出现，不少爱子心切的家长为逃避遗产税，产生了为自己未成年子女购房办证的想法。但有关专家指出，成年人在以未成年人名义购房办证时，必须对在购房中容易产生的问题和日后可能出现的产权纠纷仔细考量，如果估计不足，很可能惹来很多麻烦。 （1）未成年人可否购房办证？ 在法律上并未限定购房者的年龄，任何年龄均可购买，所以可以未成年人名义购买房产。只是在签订买房合同和办理房屋权属登记时应当由未成年人的法定监护人代为办理。需要提供法定代理人的身份证明及未成年人的户口本及关系证明。 根据民法通则规定：18周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，18周岁以下的公民是未成年人。所以，以未成年人的名义所进行的民事活动，要么必须取得其监护人的同意，要么直接由其监护人代理。对于购房这种标的巨大的合同，只能由父母代理其子女进行交易。 （2）未成年人购房弊端多 首先是无法按揭贷款，也可能无法抵押贷款。未成年人虽然可以单独购置物业，但因其没有债务偿还能力，所以不能分期付款，必须一次性付款。以未成年人名义购买的房产，今后在申请抵押贷款时也十分麻烦。 其次是处置未成年人名下的房屋产权交易会相对麻烦。未成年人保护法第十二条规定：父母或者其他监护人不履行监护职责或者侵害被监护的未成年人的合法权益的，应当依法承担责任。第四十七条规定：侵害未成年人的合法权益，对其造成财产损失或者其他损失、损害的，应当依法赔偿或者承担其他民事责任。为了保护未成年人的合法权益，房屋不能随意转让、交易，必须是有利于未成年人的利益。比如，未成年人出现重大疾病需要钱来治疗，孩子要出国留学但钱不够等。父母出售房地产所得款项将全部用于抚养未成年人。否则，日后孩子一旦提出异议，认为父母侵犯了其合法权益，父母还要承担赔偿责任。 二、以未成年人名义购房的隐患及登记过程中的措施（一）未成年人购房的N个理由（1）许多人为了规避房产转移税费。如果父母是房屋所有权人，将来就必然要牵扯到房屋产权过户等一系列问题，这不仅要办理手续，而且还要交纳交易手续费、契税等其他税费。如果直接以孩子的名义买房，将来就免除了这一系列的问题。（2）第二个重要原因是出于父母为子女提供更多生活保障的想法。中华民族五千年的历史形成了自己独特的传统文化，孩子是每个家庭的中心，尽己所能地为子女提供一切保障，让其生活得幸福，是所有父母最大的心愿。在经济能力允许的情况下，让子女拥有其名下的独立房产也是父母的骄傲。在这种情况下，以子女名义购房自然是顺理成章的事。（3）为孩子提供更多、更好的入学机会。目前，我国普及的九年制义务教育是采取就近入学的政策，如果户籍所在地区域内有理想的学校，孩子可就近直接入学，否则很有可能根本没有进入该校就读的机会。因此，学区房成了最炙手可热的房产，不少父母都把学区房作为首选。（4）随着社会变革和人们观念的变化，婚姻生活的不稳定也使一些父母选择以子女名义购房。随着婚姻财产纠纷案件的逐渐增多，有的夫妻对未来婚姻前景信心不足，为避免因婚姻不稳定而导致孩子生活缺乏保障，许多父母选择了以孩子名义购房。（二）未成年人购房存在的隐患以未成年人名义购房，说明了“幕后业主”们对房产权属观念及经济行为前瞻意识的提高，但他们大多数人在做出为自己未成年子女购房办证决定时，对购房中容易产生的问题以及日后可能出现的纠纷并未仔细思考，大多缺乏考虑或者估计不足。首先必须说明的是，以未成年人的名义购房，这就意味着父母不再具有该房产的随意处置权。作为未成年人的法定监护人，父母的职责是：担任被监护人的法律代理人，代理被监护人进行民事活动、实施法律行为；保护被监护人的人身、财产及合法权益。除为被监护人的利益外，不得处理该财产。换句话说，父母作为监护人，具有代理处置权，但不能随意处置未成年人的财产。在2000年就有这样一个案例：张先生和他未成年的女儿，在一房产公司买了一套商品房。2001年1月，他同意向银行提供该房产作为抵押物，为某公司贷款的50万元作担保，并办理了抵押登记手续。后来，该公司到期没有按约还款，于是银行向法院提起诉讼，要求处分抵押房产清偿贷款。法院一审二审确立在判该公司还款的同时，驳回了银行处分抵押物、实现抵押权的诉讼请求。导致这一结果的重要原因是，张先生在这一过程中违反了民法通则第18条关于监护人“除为被监护人利益外，不得处分被监护人财产”的规定，侵害了未成年人的合法权益。未成年人保护法第十二条规定：父母或者其他监护人不履行监护职责，或者侵害被监护的未成年人合法权益的，应依法承担责任。第四十七条规定：侵害未成年人合法权益，对其造成财产损失、损害的，应当依法赔偿或者承担其他民事责任。也就是说，如果不有利于未成年人合法权益，父母处置房产的行为，不但会侵犯孩子的合法权益，还要承担相应的赔偿责任。还有，一旦房产证上是未成年人的名字，在子女长大成人、成家立业之后，可能倚仗产权在握而对父母不孝，父母可就一点办法都没有了。而且，儿女成年后，即使儿女孝顺，想变卖、赠与、抵押该处房产，也只有儿女委托，父母才有权处理，碰到子女到外地上学、工作，父母对房屋的处置就非常麻烦了。总之，未成年人购房办证，父母亲应该深思熟虑后再作决定。（三）未成年人购房在登记过程中的措施（1）一是根据民法通则第十二条规定，未成年人属于无民事能力或限制民事能力人。因此，对于以未成年人名义进行产权登记的，应当由其法定的监护人代理，产权登记机关要求提供对未成年人具有合法监护资格的相关证明文件，并且在购房合同及房地产登记部门颁发的房地产权证上，不但记载房屋所有权人（即未成年人的姓名），而且记载未成年人法定代理人的姓名，但法定代理人并不因此享有房屋所有权。（2）二是在办理涉及未成年人按揭购房登记时也有详细规定。为了更加有效地保护交易双方的合法权益，尤其是未成年人的合法权益，产权部门在办理涉及未成年人按揭购房（包括预购商品房和存量房）登记时，要求抵押人声明其明知该房产属无民事行为能力人、限制民事行为能力人所有或共有，以后因此引发的纠纷概由双方当事人自行负责（该书面声明由产权登记部门在其申请登记时提供样稿，由抵押权人填写并签章）。（3）三是涉及未成年人的房产办理转移、抵押等登记手续时的规定。产权登记部门在日常工作中严格遵循“无民事行为能力人、限制民事行为能力人的房产（包括个人所有及与他人共有)的处置都从严控制，除用于抚养或教育等为其利益外，监护人一般不得处分其房产”的原则。如因无民事行为能力人、限制民事行为能力人的抚养、教育、医疗等受益行为的问题，其监护人确需要通过转让、抵押等处置房产的，要求其书面说明该行为的理由、所得款项的具体用途，并对上述说明办理公证手续。同时由受让人、抵押权人书面声明其明知该房产属于无民事行为能力、限制民事行为能力人所有，以后因此而引发的纠纷概由转让或抵押的有关当事人自行负责。在提供上述证明文件后，登记部门还需以严格审查，个案处理。（4）另外，在未成年人或精神病人等无民事行为能力人、限制民事行为能力人的房产登记中，如其父母作为法定监护人的，除父母其中一方死亡或司法文书中确定只有一方监护外，在登记时均由其父母双方共同代理处置，一方不得擅自代理处置。这项工作还需要加强和法院、公证等相关部门的联系，达成共识。房产转让行为中，涉及办理公证手续、在处置过程中涉及法院的认定等等，为了保证产权登记的规范性、合法性，与相关部门的沟通与合作就尤为重要。房屋所有权证是所有权人拥有房屋所有权，并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一凭证，它并不仅仅代表一笔财富，更重要的是其所代表的各种权益。因此，它的重要性毋庸置疑。未成年人购房办证，父母应当三思而后行。三、以未成年人名义购房的个人住房贷款业务法律问题随着个人住房业务的充分开展，近几年来银行实务中也产生许多新情况、新问题，如父母以未成年人名义购房时如何办理个人住房贷款业务；婚前男女朋友能否共同申请住房贷款；夫妻共同申请个人住房贷款离婚时如何处理贷款等等。其中，父母以未成年人名义购房办理个人住房贷款业务(以下简称“未成年人房贷业务”)的情况比较多见。特别是2006年9月14日，国家税务总局下发了关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知(以下简称通知)(国税发2006144号)。通知规定，个人向他人无偿赠与包括继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等三种情况；对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税。而国家税务总局此前的规定是，对于继承法规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，在继承土地、房屋权属时，不征收契税。因此根据新通知，即使子女作为法定继承人继承父母的房产，也要按房屋市场价的3%征收契税。以一套现值30万元的房子为例，过去子女继承免征契税，现在就得缴纳9000元契税。可以想见，国家税务总局这个通知下发后，父母以未成年子女名义购房的情况会越来越多，相应的，银行所面临的未成年人房贷业务也会越来越多。（一）未成年人房贷业务的特点(1)法律主体的双重性依据民法通则规定，18周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。而未成年人即指不满18周岁的公民。依据民法通则规定，10周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，只能进行与其年龄、智力相适应的民事活动不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人。因此，对于购房并申请房贷这样金额巨大、责任重大的民事活动未成年人是不能单独完成的，或者说，单独完成的也不具有法律效力，只能由未成年人的法定代理人(通常为父母)与未成年人共同完成。(2)法律行为的代理性与法律主体双重性一脉相承的特点的就是未成年人房贷业务中的法律行为具有代理性。具体地说，就是未成年人在购房并申请房贷业务时，必须由其法定代理人来代理完成相应的民事行为。(3)法律关系的复杂性普通的个人住房贷款业务中往往会涉及到三方主体开发商、购房者(借款人)和银行，一般包括开发商与购房者的房屋买卖关系、借款人和银行的借贷关系、开发商与银行的阶段性担保关系、借款人和银行的房屋抵押关系等多重法律关系。在未成年人房贷业务中，由于购房者(借款人)不具有完全民事行为能力，其法定代理人必须参与购房、借贷的整个活动，父母与未成年人之间的法定代理关系是贯穿前述所有法律关系的前提和基础。因此，未成年人房贷业务比普通的个人住房贷款业务的法律关系更为复杂。（二）未成年人房贷业务中主要法律问题分析(1)个人住房贷款的用途很明确，就是用于购买房屋。借款人在申请房贷时证明贷款用途的直接证据就是有效的房屋买卖合同。以未成年人名义购房时，购房方为未成年人，但购房方在房屋买卖合同上签字通常存在三种情形：仅由未成年人作为购买方在房屋买卖合同上签字。实践中还存在由父母代未成年人在房屋买卖合同上签字，但签的是未成年人的姓名。很显然，根据民法通则的相关规定，由未成年人作为购房方独立签字的房屋买卖合同无效。而对于由父母代签未成年人姓名的，应由主张房屋买卖合同有效的一方当事人承担举证责任，对于银行而言，很难取得相应的证据，也应以合同无效对待更为稳妥。仅父母作为购买方在房屋买卖合同上签字。实践中，以未成年人名义购房的情况往往由父母完全包办，甚至有的父母为了防止给未成年子女造成不劳而获的不良影响，还刻意向未成年子女隐瞒为其购房的事实。仅父母在房屋买卖合同上签字，从法律角度分析，可以理解为是法定代理行为，也可以理解是父母的独立购买行为。就这两种理解而言，房屋买卖合同都是有效的。由此便可以产生两种法律结果：一是父母作为法定代理人代理未成年人购买房屋，购买房屋的法律行为的最终负担者为未成年人。即待未成年人一旦成年成为完全民事行为能力人，法定代理自然终止，就房屋买卖合同的权利和未尽的义务和责任将全部由已成年的未成年人自行行使和承担。另一种结果是，仅父母在房屋买卖合同上签字，而未成年人成为房屋的所有权人，视为父母对未成年子女的赠与行为，即父母履行房屋买卖合同中购房方的所有义务，而将房屋买卖合同中最根本的权利即房屋的所有权赠与给未成年子女。应该说，后一种法律意义上的行为和结果更符合实际生活中大多数父母以未成年子女名义购房的真正意图。未成年人及其父母均在房屋买卖合同上签字。这里要区分两种情形：一是未成年人购买，其父母作为法定代理人签字予以认可。其行为和法律后果正如前文所述，是法定代理行为及其后果。另一种是共同购买行为。父母签字既是共同购买人的身份，同时也视为对未成年人签字的一种确认。同样，这种房屋买卖合同也都是有效的。综上所述，银行在受理未成年人房贷时，审查房屋买卖合同是否有效可以根据未成年人的法定代理人是否签字确认来判断。同时，必须认识到，父母签字具有法定代理、独立购买、共同购买等三种法律意义，在受理申请前必须根据实际情况查明父母签字的真实意图，根据签字行为的实际法律意义来区别贷款的不同操作。(2)未成年人房贷业务的申请主体分析未成年人房贷业务的申请主体问题就是指以未成年人名义购房的房贷业务中应当由谁来作为借款人的问题。依据贷款通则第十七条规定，借款人必须是具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人，并且具有按期还本付息的能力等条件。该条规定严格来说排除了未成年人作为银行贷款的借款人的可能性。不过，从实践来看，鉴于个人住房贷款业务快速发展的需要，基于法律规定未成年人超出与年龄、智力相适应的民事活动范围外的民事行为由监护人即法定代理人全权负责，银行大多对贷款通则的规定作扩张解释，即未成年人申请贷款的行为只要经过其法定代理人确认同意即视为具有完全民事行为能力的自然人的行为。银行在受理未成年人房贷业务申请时，必须区分未成年人的法定代理人的签字的不同法律意义，来确定适当的申请主体。父母作为法定代理人购买房屋的情形。如果房屋买卖合同上购房者为未成年人，而仅有其父母签字或有未成年人及其父母的共同签字，并且父母作为法定代理人明确说明，购房行为及相应的申请房贷行为都是父母行使法定代理权的行为，则属于父母作为法定代理人购买房屋的情形。在此情形下，房贷申请人应当是未成年人本人，其父母作为法定代理人在房贷申请书上签字予以确认同意。由于父母既是未成年子女的法定代理人，又是未成年子女的监护人，父母对未成年子女的民事义务负有当然的代履行义务，因此，银行在接受未成年人房贷申请时，可以按照普通个人住房贷款业务的贷款条件对其法定代理人的偿还能力进行核实，以确保贷款的安全。如果房贷期限在法定代理期限内，即在未成年子女成年之前房贷能够全部结清，应当说，这样的贷款管理与普通个人住房贷款业务管理基本无异。但是需要关注的是，如果房贷期限超出法定代理期限，即在未成年子女成年之后房贷仍未结清，则自未成年人成年之时，法定代理终止，银行借款合同的义务将自动由已成年的子女来履行。银行由于对日后成年的子女偿债能力难以估计，因此对未成年人自成年之时至贷款结清这一阶段的还款风险也就难以控制了。父母作为房屋独立购买人同时将房屋赠与未成年子女的情形。房屋买卖合同的购房者是未成年子女，父母单独在合同上签字确认，并且父母明确表示，房屋买卖合同的购买方义务由父母完全承担，房屋产权将转赠未成年子女所有。据此，银行可以判断父母是房屋的独立购买人，同时父母将房屋购买后立即赠与未成年子女。在此情形下，父母作为房屋的独立购买人将理所当然地以自己名义申请个人住房贷款。银行对此将按普通的成年人借款申请行为处理。需要关注的是，父母将所购房屋赠与未成年子女后，能否再以未成年人子女所有的房屋为贷款提供抵押。这个问题详见下文分析。未成年人及其父母作为共同购买人购买房屋的情形。即未成年人和父母作为共同购买人均在房屋买卖合同中签字，并且父母明确表示，房屋由未成年子女和父母共同购买、共同共有。银行据此可以认定属于未成年人及其父母共同购买房屋的事实。在此情形下，应当由未成年人及其父母作为共同借款人申请房贷。这里，父母在房贷申请书上的签字行为具有双重法律意义，既是作为共同借款申请人向银行提出借款申请，也是对未成年人的申请行为予以确认。银行在接受未成年人及其父母的共同借款申请时，应当审核父母的偿债能力。同时在未成年子女成年时，法定代理终止后，银行根据父母和成年子女的经济状况，既可以向父母主张债权、也可以向成年子女主张债权，还可以向父母及其成年子女一并主张债权。(3)未成年人房贷业务中的抵押问题分析由于未成年人父母在房屋买卖合同中的法律地位不同，导致未成年人房贷业务中的申请主体也略有区别，由此产生房屋抵押的要求也不尽相同。在普通的个人住房贷款业务中，即以拟购买的房屋作为银行借款的抵押物。而在未成年人房贷业务中，抵押问题也要区分情形：父母作为法定代理人申请个人住房贷款的抵押分析。房屋买卖和房贷申请均是父母的法定代理行为，从代理的原意来说，未成年人是民事活动的实际主体。在此情形下，以未成年人购买的房屋为未成年人申请的个人住房贷款提供抵押，只要经法定代理人确认同意，应当认定抵押有效。父母作为独立申请人申请个人住房贷款的抵押分析。正如前文所述，父母购房后赠给未成年子女，父母独立承担房屋买卖合同的义务，独立承担个人住房贷款合同的义务，这是实践中最符合父母本意的一种情况。然而，恰恰也就是在这一种情况下，父母以未成年子女享有的房屋所有权向银行提供个人住房贷款抵押担保的有效性最具有争议。父母向开发商付清购房款后即取得了对所购房屋的所有权，与此同时，父母将房屋的所有权通过赠与方式转归未成年子女享有，依据城市房屋管理办法规定，房屋所有权转让，当事人应当按规定办理权属登记，未成年子女这一权利经房地产登记部门登记确认后将受到法律保护，至此赠与合同已实际履行完成。实践操作中，必然是赠与合同履行在前，为银行借款办理抵押在后。囿于此，必然造成父母向银行借款是以未成年子女所有的房屋作抵押的局面。目前，对该抵押合同的效力存在以下两种观点：第一种观点认为，父母违反了民法通则第十八条关于监护人“除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产”的规定，将未成年子女因受赠所享有的财产设立抵押，侵害了未成年人的合法权益，因此认定抵押无效。第二种观点认为，这种情况在实践中具有普遍性，即父母购房时，署未成年子女的名字，然后拿房屋去为自己或自己开办的、控股的企业抵押贷款，当贷款还不上时，就以抵押合同损害了未成年人的合法权益，要求确认抵押合同无效。采用此种方式纯粹是为了恶意逃避债务作准备。为维护交易安全，维护起码的交易准则，根据诚实信用原则，法律对此种行为应当给予否定评价，确认抵押合同的效力，以保护善意相对人的合法权益。台湾多数学者认为，父母非为其子女利益处分其特有财产之行为，对第三人仍为有效，但父母应对子女负损害赔偿责任。未成年人及其父母作为共同申请人申请个人住房贷款的抵押分析。未成年子女和父母共同购买房屋，并且作为共同借款人向银行申请贷款，以他们共同共有的房屋为银行贷款提供抵押担保应当有效。在此情况下，父母在抵押合同上的签字也具有双重法律意义：一是作为抵押物共有人同意以该房屋抵押；二是作为未成年子女的法定代理人确认未成年人以其共同共有的房屋提供抵押。（三）建议：银行实务中如何操作未成年人房贷业务根据上文所述，未成年人房贷业务与普通个人住房业务相比，可能增加的法律风险在于：第1，未成年人作为个人住房贷款业务借款人的，其借款行为和抵押行为必须取得其法定代理人(父母)的确认同意，否则借款合同、抵押合同无效：第2，法定代理人仅以代理身份从事购房和借款等活动，若借款合同、抵押合同到期前，法定代理因未成年人已成年而自动终止时，原未成年人成年时的偿债能力不能预料，则难以保证借款合同余额的第一还款来源：第3，父母作为独立借款人向银行申请个人住房贷款的，不能以未成年子女独立享有的房屋作为抵押，否则抵押合同很可能被认定无效。为了有效规避未成年人房贷业务中的特殊风险，建议银行在实务操作中应当注意以下几点：(1)银行在受理未成年人房贷时，必须审核以未成年人名义购房的房屋买卖合同的有效性。购房方只有未成年人签字，房屋买卖合同无效而由未成年人的法定代理人代签未成年人姓名的，房屋买卖合同的有效存在争议，银行需要负担举证责任。因此在这两种情形下，银行应当一律不接受未成年人房贷申请。对于房屋买卖合同中，购房者为未成年人的，但其法定代理人在合同上签字的，无论未成年人本人是否签字，房屋买卖合同均有效。银行对此可以结合其他条件选择受理房贷申请。(2)银行在受理未成年人房贷时，应当要求未成年人的法定代理人提供其自身在购房、借款申请等系列行为中法律地位的书面申明。诚如前文所述，有效的未成年人房屋买卖合同有两种表现形式，即房屋买卖合同的购房方由未成年人的法定代理人单独签字确认或由未成年人及其法定代理人共同签字确认，但其中未成年人法定代理人的签字可以表达三种法律意义，即代理购买、独立购买和共同购买。其中代理地位在代理购买、共同购买的情况中均有体现，对此银行实务中，应当要求申请人提供证明父母与未成年子女关系的公证文书。那么银行在实务中如何准确把握未成年人的法定代理人签字的法定意义？银行应当结合房屋买卖合同的签字方式，要求未成年人的法定代理人在提出房贷申请时以书面形式明确自己在购房合同中真实的法律地位。具体来说，第1、对于仅法定代理人在房屋买卖合同上签字的，法定代理人应当根据实际情况出具其作为法定代理人身份购房并申请个人住房贷款的申明，或者出具其独立购买房屋后无偿赠与未成年人并独立申请个人住房贷款的申明；第2、对于未成年人及其法定代理人均在房屋买