未过户房产可否拍卖法律观点.doc

观点汇总拍卖管理办法（2004）商务部令2004年第24号：第二十九条 下列物品或者财产权利禁止拍卖： （一）法律、法规禁止买卖的； （二）所有权或者处分权有争议，未经司法、行政机关确权的； （三）尚未办结海关手续的海关监管货物。物权法第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。1.未过户房产拍卖 案情回顾：被执行人王某集资建房取得了江东街道东洲花园夏莲苑一套房屋及附属车库。2003年4月20日，王某夫妇将上述房屋以295000元的价款转让给方某，双方订有房屋买卖协议。2004年11月18日，方某依约付清了全部购房款共计295000元，王某为此出具一份收条。 2005年6月10日，楼某因与王某民间借贷纠纷一案向义乌市人民法院提起诉讼，法院于同日立案。因原告楼某向法院提出财产保全申请，法院于同年6月16日作出民事裁定，查封了上述房产。2005年7月20日，市人民法院民事判决，判令被告王某归还原告楼某借款人民币78万元及利息。 2006年5月17日，方某因与王某夫妇房屋买卖合同纠纷一案向义乌市人民法院提起诉讼，要求确认双方之间订立的房屋买卖协议有效，王某夫妻协助办理上述房屋的变更登记手续。法院受理后，在审理过程中，方某撤回了要求王某协助办理过户手续的诉讼请求。2006年7月18日，市人民法院作出民事判决，确认方某与王某夫妇之间订立的房屋买卖协议有效。 因王某不归还楼某的借款78万元及利息等，楼某向市人民法院申请强制执行。法院于2007年1月4日作出民事裁定，裁定拍卖上述房屋。方某得知后，于1月12日向法院提出了执行异议，认为上述房屋是其购买所得，已付清房款并实际居住使用至今，买卖协议的效力也得到了法院的确认，因而要求法院停止拍卖并解除对上述房屋的查封。市人民法院经听证审查后认为异议人方某存在过错，驳回了方某的执行异议，案件继续执行。方某的房屋最终还是被法院拍卖了。 法官点评：根据物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。而房屋产权变动法定登记部门是房地产管理处，房屋所有权的法定公示形式是房产管理部门的产权登记，如因房屋买卖变动所有权关系的，须经房产部门所有权变更登记，否则不发生所有权变动的效力。 在法院民事案件执行中，最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第十七条中规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，异议人方某作为第三人从被执行人处买受房屋、已支付了房屋价款并已实际占有，是否存在过错将决定其异议请求能否成立。何谓“第三人无过错”，应该是买卖双方在合同生效后及时向房地产管理部门申请过户登记，而由于房地产管理部门怠于履行职责造成过户登记延误的，或出卖人不配合买受人办理房产变更登记手续，买受人已在执行法院查封该房屋前向人民法院起诉或申请仲裁机构要求出卖人履行配合办理相关手续的义务的，才能视为“第三人无过错”，否则应一律推定第三人有过错。而本案中造成房屋一直未办理过户登记手续的原因是：买卖的房屋是义乌市政府“安居工程”的成本房，市政府限制房主在一定期限内转让，第三人明知在限制转让的期间受让房屋是无法办理过户登记手续的，因此明显存在过错。2.在拍卖事务中，经常会遇到这样的标的，即未到产权部门办理更名或过户的财产，而委托人又能拿出合法取得的依据，该财产能否拍卖？如某先生经过司法程序取得一套住宅，未到房屋产权管理部门去办理过户更名手续，他又不需要这一套住宅，想通过拍卖的方式处置该资产。拍卖公司能否接受这样类似标的的委托？能否对这类标的进行拍卖？对未过户的标的进行处置，其关键点是对财产所有权的认识，这里有两种不同的观点。 第一种意见认为，房产案件中必须过户才能行使处分权。理由是中华人民共和国土地管理法和中华人民共和国房地产管理法规定不动产物权变动必须办理登记手续，合同只有登记才能发生法律效力。即未办理登记手续的，一般认定合同无效。委托人不能就类似的标的进行委托，拍卖人也不能对此类似的标的进行拍卖。第二种意见认为，房产案件中不过户也能行使房产处分权。目的是保护正常的民事流转关系和诚实信用原则，以保护善意取得的第三人利益。中华人民共和国民法通则第七十二条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”这是一条基本原则。第二种意见，房屋转让不登记仅不发生房屋所有权转移的效力，不是指买卖协议不能成立；买受人在交清房款后正当地行使其权利，例如出租等未尝不可。而在再次房产买卖中，只要第一个买受人(拍卖中的委托人)能够协助办理过户等手续，这样的第一个买受人(或财产取得人)是有资格作为委托人对这样类似的资产进行委托的，拍卖人在委托人明确承诺协助过户后是可以对这样类似的资产进行拍卖的。 中华人民共和国民法通则第71条规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”该规定中明确了所有权的各项权能。未过户的房地产或其他需要过户的财产在形式要件上没有取得所有权，但只要在实质要件上占有或使用了该财产，或者该财产产生了收益，那么该财产的掌握人(非标准法律词语)是可以在有条件下对该财产行使处分权的。所谓的有条件就是承诺协助办理过户等手续。 中华人民共和国拍卖法第6条规定：“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产