酒店式公寓资料汇集.doc

中茵皇冠国际公寓一、基本信息开发企业苏州中茵置业有限公司项目地址现代大道与星港街交叉营销策划苏州中茵置业有限公司单价范围16800-20000元/平方米建筑设计加拿大AAI、EDG主力总价400万景观设计美国MBC园林景观设计公司车位价格25万基地面积44881平方米车位配比1：1.3建筑面积129613平方米规划户数88户产品形态别墅、高档住宅、酒店式公寓开发周期不定 工程进度现房销售率基本售罄开盘日期2004年交房日期2007年（已交）调查日期2008.2.28电话62999999容积率2.4绿化率49%二、区位分析本案位于坐落在苏州工业园区CBD核心圈内，现代大道南与星港街交叉，与20万平米的香樟林仅一路之隔。且东南面有金鸡湖美景，位置绝佳，交通也十分便捷，驱车10分钟可达市中心，距上海也只有不到1小时的车程。三、房型面积所处位置房型面积()五号楼三房两厅200一号楼三、二、一房90140分析： 五号楼酒店式公寓户型比较单一面积为200，以三房两厅推出。一号楼有三种房型，相对而言可选择性多，可满足不同客户的需求。四、规划分析平面图15鸟瞰图1、环境优越：采用南开北闭的风格，更大程度的去迎合景观，与香樟林、金鸡湖遥相呼应，并且大谈风水，小区呈大围合状态，前庭很开阔。2、整体规划：本案地形南低北高。规划包括为高档住宅、国际公寓、五星级酒店（苏州中茵皇冠假日酒店）作为社区配套。规划为9幢1222层板式塔形建筑，别墅规划10套大约为400。3、酒店式公寓规划：图中标注的一号楼和五号楼是酒店式公寓。一号楼楼高20层；五号楼楼高22层，规划户数为88户， 主力面积在200，一梯一户彰显户主的私密与尊贵，装修标准在3000元/。 五、建筑分析外立面是现代简约的风格，这种风格流行于大众，对它本身的高档定位并不是很相称，而样板房的装修又是异域风格，使得内外不相协调。高档的定位偏离主题，除了其环境是亲水及天然氧吧香樟林外，很难得到客户的真正认可。六、环境分析该案拥有700万平方米浩渺金鸡湖水景和20万平方米香樟林天然氧吧，公寓周边的配套设施较为完善。区内绿化率达到了49%，可以说与周边的绿化协调，环境舒适。七、配套分析 周边配套：周边：苏州国际博览中心、 邮政局、海关、公安局、超市中小学： 新加坡国际外语学校、新城小学、星海小学幼儿园： 新城幼儿园、新加幼儿园银行： 工行、中行、浦发、农行、招行医院： 九龙医院八、营销分析本案采用了房地产自销的形式。户数虽然不多，对外宣传的是“高档”，确实价格抬的很高。虽然有金鸡湖与香樟林来支撑，但其立面与内部装修质量并不是很理想，价格明显的高出附近的楼盘。就其区位与所用的高档材料来支撑差距，还是产生了很大的偏离的。由现场接待的情况来看，整个的服务流程并不是很有秩序，接待中心也不是高档楼盘所应该有的布置。九、客源分析客源主要以苏州本地，园区占的比率相对多些，大体就是江浙沪一带投资客。因为距上海较近，前来购买的上海人很多，境外人士也前来购买的。房型面积较大，单价高，总价的承受能力必须是有一定经济积累的人士才有能力来购买的。很多客户都是看重了其优越的位置和自然环境前来购买的，地位的尊崇也是其购买的因素。十、价格分析2004年一号楼推出时候1.8万元，五号楼的均价2万元/。十一、去化分析本案的酒店式公寓已基本售罄。自2004年开盘以来，一号楼的面积在90140，对单价很高的楼盘来说，面积小的比较利于去化。五号楼分两批推出，先东面推出01、02两个单元，到2007年又推出了靠西的03、04单元。相对来说其三房的户型比较单一，面积又是偏大的200，总价高，去化缓慢。但从今年推出的40多套去化情况较好。客群较多的是看重了其景观的配置。中茵皇冠国际公寓位置苏州园区星港街178号区域园区商圈园区CBD核心区域物业公司新苏皇冠物业、世邦魏理仕顾问公寓介绍“中茵皇冠国际”苏州第一个豪宅社区，为财富金字塔的顶层成功人士量身定做，倡导新居所空间，创造奢华生活。诚邀全球知名物业管理公司世邦魏理仕为物业管理顾问，容五星级酒店为社区会馆，独设私家豪华游艇俱乐部，室内外多功能会所等设施，住宅实行全封闭智能化管理，一卡通系统，为您提供更人性化、智能化的生活居住环境。提供服务叫车/租车服务 代缴各项费用 订送水/牛奶服务 代请家教洗衣服务 代请家佣 代办登记 搬运服务 花卉代订留言服务 雨伞临时借用 发布气象预报 文印/传真服务邮政快递 报刊杂志订阅 机票预订 空调系统季节性保养炉具/热水器维修保养 电器设备调试维修服务 电话/电视/电脑/网络的安装调试 给排水系统/卫生洁具维修服务房屋/装饰/家具维修服务 定期保洁服务 单项服务 灭虫服务洗车服务 咨询引导服务 定期检查房内消防设施看管临时存放物品 失物招领 其他增值服务配套设施户外游泳池 中央酒吧 泳池二层提供租用服务健身中心 桑拿房 阅览室 商务中心 美容美发高级按摩中心 便利店 洗衣店 老人托管中心宠物托管中心 儿童才艺室 乒乓球 桌球棋牌室 诊所 客户交流室 小型会议室早餐服务 迷你高尔夫 多功能厅客户主要以欧美客户为主,也有部分亚洲外籍人士。客户一般为外企总裁、总经理、高级管理人员。客户的工作范围一般在苏州，园区居多，新区等地在此居住的也有很多。值得一提的是，在上海和无锡等周边地区工作的外籍人士也有很多居住在此。建材设备结构:框剪结构外墙:玻璃幕墙、石材、铝板内墙:涂料大堂:花岗岩 大理石电梯:德国 蒂森克虏伯门窗:实木防火防盗门、彩色铝合金窗、中空双层玻璃厨房:意大利Scavolini橱柜卫生间:澳洲陶瓷、意大利五金 （均为科马卫生间产品）供水:德国威能供气:天然气采暖:美国固特曼家用中央空调（带远程控制）；卫生间采用挪威中欧、丹麦狄微地暖通讯:宽带、电话线租金范围按楼层不同23000-26000新天翔广场一、基础信息案号： 新天翔开发企业苏州园区海天房地产开发有限公司项目地址苏州工业园区苏雅路营销策划开始戴徳梁行（DTZ）后来是苏州良英，现在是永诚机构均价11000元/平米（酒店式公寓）基地面积12000平方米规划户数387套（酒店式公寓）建筑面积38500平方米（公寓）主力总价90万120万产品形态高层车位配比480个（总）工程进度在建（即将封顶）开发周期2年层数公寓22层办公20层销售率90%（写字楼）75%（酒店式公寓）层高公寓平层：2.95米复式：5.8米得房率公寓82%，开盘日期07.03.23交房日期08.08调查日期08.2.28电 酒店式公寓产品形态面积配比(共387)1室2厅1卫48平米64平米107套2室1厅1卫74平米90平米86套2室2厅2卫95平米115平米116套3室2厅3卫121平米151平米78套建材装修：科勒品牌洁具、TCL浴霸、高档普田脱牌油烟机和普田燃气灶具。三、建筑分析公寓建筑平面均采用围合半封闭形式，建筑平面外轮廓为61.2米见方正方形，由两个进深12.6米13.8米“L”型条状建筑单体相对合围而成，形成自然的庭中花园。四 环境分析周边交通配套齐全，商业氛围比较浓厚。周边商贸酒店、娱乐生活配套实施齐全。金鸡湖湖景尽收眼底。现代大道、312国道、东环路高架、苏嘉杭高速公路环绕左右。未来周边规划京沪铁路、苏州轻轨使得交通更加便捷。五、配套分析周边配套：中小学:新城花园小学、新加坡国际学校、园区职业技术学院综合商场:师惠商业坊、星都中心、湖滨休闲区、百润发、欧尚、百安居、金海马家具广场、左岸商业街银行:中国银行、农业银行、建设银行、招商银行、香港汇丰银行、英国渣打银行医院:九龙医院、园区疾病防治中心、娄葑医院其他:中茵皇冠假日酒店、尼盛万丽酒店、中信证券、东方明珠俱乐部、国际大厦、星海大厦、高峰会、世纪金融大厦。六、营销分析新天翔广场位于工业园区成熟地段-园区湖西。周边配套完善，已经形成一种高氛围的办公及居住区位。在营销策略方面其并没有做太多的广告宣传，只是在项目周边做一些小型的灯箱和户外POP广告。七、客源分析从本项目地理位置来看，本项目客源一般以投资和自住为主。在公寓方面投资客户占到7成左右，投资客户占的比例较大，而购买自住的一般为在园区附近上班且收入较高的白领居多。客户职业以外企高管、私营老板、高级白领为主。写字楼投资客户占总人数的2成左右，其它客户一般都是涉及金融、外贸和大型公司办事处为主。30多岁的年轻人为主，园区的占55%，市区的占30%，上海等外地占15%。八、价格分析酒店式公寓均价在11000元/平米，与周边范围内的天翔花园价格稍微低了一点，且去化也没有天翔花园快，分析认为其可能是总体户数较少，市场认知度不高而造成。十一、去化分析酒店式公寓开盘至今已去化75%左右，开盘当天去化40%左右。总体而言，去化速度不快，公寓去化较慢，一方面是户型，特别是有大户型结构不当影响，另一方面是宣传较少，对市场无法形成较大的冲击力。苏州馨乐庭星海服务公寓1、物业位置: 苏州工业园区星海街58号加城花园27幢2、商圈: 园区CBD3、物业公司: 雅诗阁4、面积：面积套数（共167）比例4341约25%6042约25%6542约25%7542约25%5、持有类型：持有型。大业主雅诗阁从开发商手中整幢购买后经营酒店式服务公寓。6、基本信息：整幢公寓共22层，为板式建筑。每层共8户，43、60、65、75的房型各两套，所有房间都是一房产品。标准层面积约650。7、公寓简介: 苏州馨乐庭星海坐落于苏州工业园区的中心地段,拥有167个公寓单元。理想的地理位置便于商务之余享受缤纷的生活。苏州火车站、左岸商业街、艺术娱乐村、星海游泳馆等便利的生活娱乐设施都近在咫尺。即可沉浸在苏州独特的园林中放松身心，或在湖滨新天地享受购物的乐趣和香浓的咖啡。苏州馨乐庭星海服务公寓由雅诗阁国际管理，是亚太，欧洲及海湾地区领先的运营集团，业务遍及全球21个国家的40多个城市。 8、服务介绍: 免费服务项目明细24小时接待 每周清洁 室内保险箱 健身房收费服务项目明细自助洗衣(洗衣15元,烘干15元) 每日早餐(40元)洗熨及干洗服务 宽带互联网连接(500元每月)送餐服务 私人停车位 9、配套介绍: 独立控温空调设备 国际直拨长途电话设备 电视与DVD/CD/MP3播放机 设备俱全的现代化厨房 蒸汽熨斗和熨衣板 吹风机 卧室被带服务 浴室提供毛巾与洗漱用品 餐桌和办公桌 无线上网区域 商务区域10、租客来源: 以园区的欧美和日本人士为主，有小部分台湾人士入住。租客有长期和短期两种签约类型，他们一般是园区外企的高级工程师或管理层人士。11、总套数: 163套12、出租率: 50%左右13、租金水平:房型面积（m2）月租金（rmb/月）高级一房439500（长期8400）高级一房6010500（长期8400）高级一房6411500（长期8400）高级一房7512500（长期8400）和乔丽晶物业位置: 苏州工业园区机场路星州街9号开发商：苏州和信房地产开发有限公司公寓简介: 和乔丽晶公寓酒店引进国外流行的SERVICED APARTMENT理念，座落于苏州工业园区金鸡湖，独墅湖两湖之间，东邻高尔夫别墅及27洞国际标准高尔夫球场，西接著名的国际科技园，欧式建筑规划，英式管家服务，是苏州市第一家国际性酒店式公寓。建筑风格：欧式建筑风格总套数：2004年开业，房间总数为166套。客源： 园区典型项目介绍和乔丽晶公寓，该酒店服务式公寓提供4种房型，以一房一厅为主，总体面积较大，满足了欧美客户对大房型的要求，目前其入驻客户也以在园区工作的欧美客户为主。服务介绍: 免费服务24小时行李服务 代客看管公寓代递、代收服务 代客泊车叫早服务 物品寄存服务代客预定酒店、餐厅 鲜花预定饮用水派送 照片冲印联系车辆租赁联系 婴儿床服务。图书借阅服务 购物班车室内外儿童乐园 提供DVD播放器有偿服务入室维修私人物品。私人地毯清洗。 旅行咨询，环球旅行预订机票、酒店、接送车辆等的安排。入室烹制晚餐。（需提前2天预约）鸡尾酒会服务：软饮、鸡尾酒、管家服务等。晚餐聚会服务：菜单、餐前招待会、管家服务等。烧烤服务，菜单、烧烤服务员、管家服务等。 代客购物。植物、鲜花租摆及看护。汽车清洗服务。（小型车、中型车）台式音响租赁。标准配置外的各种家电的租赁。私人运动陪练服务。（需提前2天预约）酒水服务：葡萄酒、香槟酒、威士忌、白兰地以及鸡尾酒会的开瓶服务、酒水的推荐服务。家具电器搬运。（只提供在公寓内部的搬运服务）大宗搬运。（免费联络搬运公司，具体收费标准依据搬家公司当时的报价）看护儿童服务。景点导游服务。配套介绍: 游泳池 室内游泳池 健身室 会议厅 商务中心 SPA 西餐厅可接受信用卡种类: JCB American Express Diners Club Master Card 银联卡 装修标准:公共部分（首层）电梯厅：大理石墙面，花岗岩大理石地面，高级环保乳胶漆吊顶天花板；电梯：大理石花岗岩门套，不锈钢门扇 公共部分（层以上）公共走道：地面为抛光砖，墙面为高级环保乳胶漆；电梯：不锈钢门扇住宅部分户门：名牌四防金属门，户内门为饰面夹板门或模压门，配高级门锁；窗户：高级断桥铝合金，中空玻璃窗，开启窗配纱窗，窗台为大理石台面，落地窗外侧配护栏；天花内墙：厅、房、内墙为高级环保乳胶漆；厨卫：铝扣板天花吊顶；地面：客厅、卧室为高级实木复合地板，厨、卫、阳台为防滑地砖；厨房：整体厨柜，嵌入式不锈钢盆，抽油烟机，台面嵌入式灶具；卫生间：配备浴缸、坐便器、洗手盆及台面、镜子。设施设备 供电：预留照明灯接线口，采用独立