南京商业项目分析.doc

第一部分：商业部分一、新街口商业市场现状分析1、新街口商业圈说明南京的新街口商圈，在全国10大“中国著名商业街”中排名第三，紧随北京王府井、上海南京路之后。其面积约1.2平方公里，由中山东路、中山南路、洪武路、淮海路四路相围而形成了。新街口商圈聚集了众多商家，其中营业面积上万平方米的大型商贸流通企业近二十家，商业面积达70万平方米，日均客流量3040万人次，双休日超过60万人次。在黄金周期间，新街口的日均客流量甚至达到100多万人次。2、结论南京新街口商圈作为紧随北京王府井、上海南京路之后的第三大商业街，拥有众多商家、超高的日均客流量，在整个长三角地区其具有不可比拟的商业地位与高含金量商业价值。二、商业市场状况分析1、综合性百货商场1）现状分析目前，新街口商圈的商业中心主要以综合建筑体及纯商业体两种形式存在，商业面积都在20000平方米以上，均采用统一经营管理方式，但在收取租金的方式上有比较大的差异。一种是采用单纯的销售扣点方式（扣点比例在20%-33%之间），一种是采用进场费和扣点相结合的方式运做，总体经营状况良好。金鹰商场东方商城新街口百货中央商场苏宁银河大洋百货层数6层6层6层6层5层8层面积（平方米）450002000041000450002000070000（主要代表个案）2）未来发展趋势分析在未来新街口区域还会有一批重量级的百货商场进驻，如：美美百货、国际高端百货巨头香港恒隆、金鹰广场三期、德基商场二期等，由此我们可以看到，未来百货商场竞争是十分激烈的。2、集中型商铺分析 南京新街口商圈的集中型商铺主要分布在时尚莱迪购物中心、长发银座、万达广场一层以及华新商厦等。经营业态以服装及饰品为主，租金水平普遍很高，处于南京市商铺租金的顶峰。 目前南京集中型商铺目前的经营状况好坏不一。其中经营最好的是“时尚莱迪购物中心”。由于其位置正处新街口核心区域，加上准确的客户定位及物业管理公司优秀的管理和理念（关门时间推迟到10：00，规定业主不可以随便休息停业），深得白领人士和学生的欢迎。同时“时尚莱迪”的商铺空置率极低，租金和转让费都出现了较大上涨。 华新作为新街口最早的集中型商铺，其经营状况每况愈下，目前空置率已超过三成。而温妮服饰已经被华联商厦收回，自行经营。 地铁商铺作为南京新兴的集中型商铺，以其优越的地理位置和较高的人流量使得租金始终维持在一个比较高的水平，目前经营状况良好。其中餐饮业经营状况最好，这主要是由于新街口地区的餐饮功能还不完善，地铁商铺的中小型餐饮正好填补了这一空白。总经营面积（平方米）主要业态面积区间（平方米）租金（元/平方米天）时尚莱迪购物中心10000服饰10-15负一层：2528负二层：1820万达购物广场（1楼）2000服饰、日常生活用品、美容25-351215（产权式商铺）华新商厦7000休闲服饰10-20负一层：1518一层：1823二层：1518长发银座9000餐饮、美容、美发60-140 一层：912二层：79三层：46地铁商铺8000餐饮10-802025（苏宁整体购得）（主要代表个案分析）3、临街商铺分析新街口商圈的临街商铺主要集中在汉中路、王府大街和石鼓路路段，面积区间以20-40平方米为主，业态主要是以服饰、花卉、美容和休闲娱乐为主，租金水平普遍为4.50-5.00元/平方米天，其中以王府大街的租金水平最高。而由于所处位置和经营业态不同，不同地段的经营状况差别也比较大。商业形式主要业态主力面积区间（平方米）租金（元/平方米天）石鼓路靠近莫愁路段临街商铺花卉礼品、服饰、美容美发20-404.00-5.00汉中路以西临街商铺药店、花店、休闲娱乐（酒吧、茶座等）、美容美发、餐饮20-40100-2004.50-6.00汉中路以东临街商铺药品、服饰、汽车美容20404.00-5.00王府大街临街商铺特色餐饮100-2006.50-8.00（主要代表个案分析）4、新街口在售型商业分析目前新街口商圈内在售的商业用房项目较少，区域内商业用房普遍运作手法是采用整体租赁后采用收租金或者扣点的方式。通过对部分在售型商业用房价格的调研发现，新街口地区商业用房目前一楼的销售价格约为5.0万元/、2楼的价格与1楼相比差距较大，约为2.50万元/。项目名称总楼层销售价格（元/）租赁价格（元/天）面积（）城开大厦1-2层1F：500002F：25000800金轮国际3层外铺：1F：12-15 2F： 6-8内铺：3F： 610-200长发中心1层1F：8-1220-200融寓1-2层1F：500002F：23000100-300（主要代表个案分析）5、商业市场未来特点分析1）新街口商圈规划根据新编制的南京新街口商贸商务区20042010年发展研究规划，到2010年新街口将被打造成一个规模较大、环境优美、功能完善、具有一流设施和管理水平的国内外知名的现代化都市商贸商务区。到2010年，整个大新街口商贸商务区的商贸从业人员规划控制目标为8万人，营业收入1200亿元，其中零售业为300亿元，占全市商贸业零售总量的三分之一左右。根据南京老城控制性详细规划（2006年深化版）要求，新街口将在现有基础上进一步扩展空间，东扩西延，向东直达大行宫，向西至莫愁路，地上、地下结合，形成一个有机的复合城市空间。6、结论 通过对新街口商业用房市场的分析发现，由于新街口是紧随北京王府井、上海南京路之后的第三大商业街，其区位具有极其高的商业价值。 区域内商业用房型态的格局是由大型集中商场型商业用房为主导，结合部分沿街、地下商业用房组成。 从经营状况来看新街口地区大型集中商场型商业用房的经营状况与人气要明显的好于其他型态的商业用房，这主要是因为区域内的大型集中商场型商业用房均引进了知名商业运营商来整体招商与管理、同时它们的硬件配置好、购物环境佳、业态种类多，使得它们成为消费者的首选。 目前新街口区域内在售型商业用房销售价格，1层的价格约为5.0万/、2层约为2.50万/。租赁价格方面1层的价格约为1012元/天、2层约为68元/天、3层约为45元/天 、4层约为3元/天。 对未来新街口商业用房发展趋势我们的判断是，目前区域内已经有多个大型知名百货公司存在，同时它们为提高营业额相互之间展开了激烈的竞争。这对后续介入新街口商圈的百货类项目来说是个巨大的威胁。另外区域内还有多个大体量商业项目将在市场登陆，如：美美百货、国际高端百货巨头香港恒隆、金鹰广场三期、德基商场二期等，因此市场供应量的增加无疑又加剧了竞争。第二部分：办公楼部分一、南京办公用房市场概述1、办公用房市场整体分析分析：与2009年南京住宅市场的火爆相比，办公用房市场却显得相对低迷。从统计的相关数据显示，2009年1-4月全市共认购办公用房211610.87平米，成交75365.29平米。认购量环比增长18.02%，成交量环比减少58.20%。同比方面认购量则增长了54%，而成交量则同比减少了4%。因此从数据看，虽然进入09年之后虽然办公用房认购增幅较大，但是成交量方面则增长较为缓慢，这点说明由于目前经济危机的影响日益严重，相对住宅而言办公用房的在政策上没有相关的优惠政策，因此受到的影响较为严重。特别是08年底办公用房出现一次较大幅度增长之后，由于对09年市场的不确定因素，因此办公用房在09年的表现则出现180度的调整，成交量环比萎缩超过了半成。而在投资方面显示出09年1-4月间南京房地产开发投资总额达到176.07亿元，和去年同期相比增长3.2%，其中办公用房投资额为5.81亿元，占房产开发总量的3.30%，同比增长幅度较大为85.7%。反映出开发企业对南京办公市场存在较大的信心，对未来预期较高。2、市场成交分析分析：在各区的数据体现上从以上两张数据表中可以看出，各区县在认购与成交方面的走势基本相当。在1-4月间南京办公用房主要的销售集中在了鼓楼、玄武、建邺与白下四个区县。这点说明目前南京办公用房的市场依然集中在主城三区和河西建邺区这四个区域，其他区域的办公市场发展还比较缓慢。但是这也可以说明目前南京办公用房市场还有较大的发展空间。3、结论 当前南京办公楼市场显示的特点是办公用房市场需求与成交相对低迷，但各开发企业对南京办公市场存在较大信心，对未来的预期较高。 从数据看市场成交主要集中在鼓楼、玄武、白下等城市中心地区内，该些板块对购买者的吸引力较大。二、南京各主要办公区域价格分析1、重点区域租金情况分析注：租金水平包括各等级办公用房分析：根据统计数据显示，现阶段南京五个主要办公市场平均租金水平在2元/日以下，其中玄武区与白下区租金水平基本相当分别为1.95元/日和1.9元/日，而秦淮区租金水平最低仅有1.39元/日。从平均租金水平可以看出目前南京办公用房租赁市场发展还较为缓慢，与国内一线城市相比其差距比较明显。2、主流办公用房租金情况分析分析：与南京各平均租金水平相比，各主流办公楼的租金水平基本要高于各区域的平均水平。其中在统计的项目中鼓楼的绿地广场作为南京顶级办公楼之一，其租金水平也最高，达到4.55元/日。而从主流办公楼的平均租金来看，达到了2.60元/日，相比各主要区域的办公用房统计的平均价格而言要高出0.92元/日。3、结论 虽然当前受国际方面有经济危机的影响，但是我们认为目前的市场环境对南京这样的二线城市而言正是发展机遇。 一方面大量国际大型企业为了降低办公成本在办公地点的选择上由一线城市开始向二线城市转移。另一方面南京作为长三角中的一极，其地域及城市发展优势开始逐步显现，但其办公楼市场销售价格与租赁价格较低具有很大价格优势的吸引力。三、新街口办公楼市场分析1、新街口办公楼市场个案分析项目名称总楼层销售价格（元/）租赁价格（元/天）面积（）装修/毛坯SOFTEL同创614000-1500045-54装修新世界中心441.9毛坯金轮国际2616000-190002.562毛坯长发中心29230002.5150-500售：毛坯租：装修南京国际金融中心518-22F:3.5-4.523-35F:4.5-5.538-51F:5.5-6.5150-1900毛坯城开大厦2414000210毛坯融寓141300054-80装修分析：目前新街口地区办公市场的租赁价格约为2.505.00元/天，销售价格约为1.71.8万元/。具体个案项目销售价格与租赁价格的高低要以项目所出的具体地理位置、项目自身品质而定。如：目前由长江实业所控股的南京国际金融中心，其具有较高的品质与绝佳的地理位置，所以在市场上的租赁价格要达到5元/天。2、结论 从上述对南京新街口办公楼市场分析看出，新街口地区办公市场目前正处在走向成熟与规模化的过程中，市场中办公楼项目由早期只租不售的运营方式转向租售并举，同时市场也出现诸多高端高品质的个案项目。 由此南京办公楼市场价格也得到一定幅度的提升，目前市场状况下新街口区域可售型办公项目的销售价格约为1.801.90万/、租赁价格约为2.505.00元/天。 从客源质量与租赁率看，南京新街口地区办公市场上的租赁客源质量与租赁率最高。整体租赁率达到70%以上。客源面貌主要以国际、国内的大型企业与金融机构为主，随着当地民营经济的快速崛起这部分群体在今后又将成为南京办公市场的又一生力军。对于后续南京新街口办公市场的判断，我们认为是只要市场中办公项目的供求比长期处在理性合理的范围内，未来市场具有一定的上升空间。第三部分：酒店与酒店式公寓部分一、南京星级酒店分析1、市场状况分析1）南京酒店行业状况分析：从南京市前3个年度的统计发现，当期南京共有星级饭店123家，客房约1.6万间。从星级饭店结构上看，四、五星级的高星级饭店共22家（五星级饭店8家、四星级饭店14家），占星级饭店总量的17.9%；三星级的中档星级饭店共53家，占星级饭店总量的43.1%；一、二星级的较低档星级饭店共48家（其中二星级47家、一星级1家），占星级饭店总量的39%。指标名称年度1年度2年度3年度4年度5星级饭店数量（家）101115116114123客房数量（间）13,23613,50814,38715,71616,0082）南京五星级酒店状况分析分析：南京市早期的8家五星级饭店分别为：金陵饭店、维景国际大酒店、侨鸿皇冠假日酒店、金丝利喜来登酒店、玄武饭店、状元楼酒店、苏宁环球套房饭店、古南都饭店，均位于南京市区；五星级饭店数量占全市饭店总数的6.50%；共有客房2,918间套，占全市总量的18.23%。维景国际大酒店、金陵饭店、状元楼酒店客房数和床位数位居前三，规模上远比其他五家大。金陵饭店客房数和床位数分别占五星级酒店的20.3%和18.5%。饭店名称地址客房数(间套)床位数(张)金陵饭店汉中路2号591800维景国际大酒店中山东路319号561822侨鸿皇冠假日酒店汉中路89号282386金丝利喜来登酒店汉中路169号371475玄武饭店中央路193号270414状元楼酒店夫子庙状元境9号450775苏宁环球套房饭店广州路188号88161古南都饭店广州路208号305503合计2,9184,336南京市五星级饭店有关情况2、新街口区域主要高星级酒店分析项目名称地址标准标房价格套房价格总套数平均出租率金鹰珠江壹号国际酒店珠江路1号五星68812882086575南京侨满鸿皇冠假日酒店汉中路89号金鹰国际商城七楼五星98812883184555金陵饭店汉中路2号五星69816985925565南京维景国际大酒店中山东路319号五星86815185365055南京古南都饭店广州路208号五星65011502824555南京状元楼大酒店状元镜9号五星5887884275060南京金丝利喜来登酒店汉中路169号五星89811783506070分析：南京新街口区域五星级酒店的客房价格（标房）主要集中在688868之间，一年中的年化日租赁率约为55%60%，其具体价格与租赁的高低要视酒店的品质与客房数量而定。3、未来市场前景分析分析： 由于我国正处于重化工业发展阶段，国民经济有望保持过去几年的快速发展势头，投资快速增长、外贸出口和外商投资增势强劲，中国经济正逐渐成为国际重要的经济力量。经济的快速发展及市场经济体系的逐步完善导致了商务活动的快速上升，为酒店业提供巨大的成长空间。 江苏地区经济活跃，经济活动频繁。特别是公司所处的南京市在中国城市综合竞争力排序中名列第六，为长江航运物流中心、长三角制造业中心、江苏省现代服务业中心。作为区域经济中心，南京经济影响力已幅射至周边主要城市，形成以南京为核心的“一小时都市圈”经济合作网络。在“十一五”期间，南京市国民经济将持续快速增长，地区GDP年均增长13%，到2010年比“十五”期末翻一番，持续活跃的地区经济，将给公司带来广阔的商务客源增长空间。 此外，南京作为中国的古都和著名的旅游城市，是国外游客了解中国文化的理想窗口，也深受国外旅客的喜爱。北京奥运会及上海世博