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华高莱斯策划方法顾问架构区域研究市场调研产品定位概念设计财务方案营销策划销售顾问企业战略顾问架构华高莱斯秉承智力顾问的发展理念，充分借鉴国外成熟的地产顾问服务模式，并基于中国本地化地产顾问的实战需求，紧密结合中国城市和市场发展的内在规律，从区域、产业和城市发展的角度，提出了系统解决地产发展的专业顾问服务体系：基于地产依附于区域乃至城市的属性，决定了我们对于任何一个地产项目的研究，都必须从城市发展的高度来动态地审视项目的定位与发展；基于不同开发商自身背景的差异性，决定了我们不可能提供四海一家的解决之道，我们所提供的是为我们的合作伙伴提供量身定做的具有高度差异化的VIP服务，强调的是一对一的专业化系统解决方案。基于地产开发愈来愈专业化的发展趋势，我们遵从行业发展细分发展的规律，致力于专门研究并提供地产前期决策范畴的系统化专业顾问服务。从城市发展的规律性进行项目定位，提供量身定制高度差异化的VIP服务，致力于专业细分领域的深度研究，是我们的发展方向！为开发商提供物有所值的专业化系统顾问服务，是我们的庄严承诺！基于以上理念，针对不同的项目特点，结合开发商的不同要求，华高莱斯将制定符合项目个案特征之定制化的顾问工作计划书，并与委托方进行充分的沟通与交流，力求向委托方提供专业、高效、系统的顾问服务。对于地产项目之顾问内容、顾问思路以及顾问工作模式如下图所示：华高莱斯的核心业务构成是为居住、商务、商业、园区以及旅游地产等传统开发项目提供顾问服务。其顾问模式是在对区域发展背景和市场背景进行分析的前提下，为项目找到准确的市场定位，明确项目的目标客户群及符合其需求的产品定位。以市场定位为基础，用规划（设计）概念对项目的规划（设计）提出针对性意见，或以概念规划（设计）进行用地开发潜质的探测，提出概念方案，用建筑的语言来表达市场定位与项目方案。在此基础上，根据开发商的要求，提供经济测算、财务评价、商业计划书和商业投标书等不同的财务方案。最后，按照不同的项目情况，针对性的提出营销推广、销售培训、销售诊断、跟踪服务、CI设计等顾问服务。除了为开发项目提供全程的顾问服务之外，我们还会根据项目的不同要求，提供市场定位、建筑顾问、财务方案和营销顾问等不同阶段的单项服务。华高莱斯在致力于对具体项目提供优质服务的同时，一直持续不断地提高其基础专业和特殊领域的研究能力，从而确保为不同的项目、不同的合作伙伴提供全程的市场调查研究和区域发展研究等顾问服务。其中全程市场调查研究服务包括物业市场、需求探测、产品深度调研、广告效果及品牌效应等；区域发展研究包括区域整体发展战略定位、小城镇与新城建设定位、土地发展战略、土地经营策略等。市场调研第一部分 主要服务内容第二部分 市场调研服务组合方式第三部分 主要调查研究方法第四部分 核心技术第一部分 主要服务内容市场调研作为一种研究手段，已经成为企业产品研发和决策最核心的依据。系统、科学的市场调研，同样能够为房地产项目不同发展阶段提供决策支持，降低决策风险，增强项目的市场竞争力。基于对房地产市场资讯的长期跟踪积累，和对地产行业特征与建筑产品的深刻理解，结合对地产行业长期的市场调研经验积累以及对先进市场调查研究技术的掌握，我司可以为房地产企业提供全方位的市场调研服务。一、主要服务内容（一）项目前期阶段1、市场资讯服务基于对市场政策、项目信息等长期跟踪，以及长期积累的数万文档资料，我司可以提供针对不同区域市场、不同物业市场的信息资讯报告，内容包括市场环境、政策环境分析，包括市场规模、产品特征、消费习惯等的发展历史、现状与发展预测。2、竞争环境调查竞争环境调查是地产项目进行前期调研的核心工作之一。竞争环境分析主要包括两方面的内容，一部分为总体市场分析，一部分为主要竞争项目分析。总体市场分析涉及到相关物业的供需总量、供需结构、产品特征、区域特征等内容；主要竞争项目主要包括现在、潜在重要竞争对手状况详细调查分析，包括背景、环境、产品、销售等等方面。（二）项目定位阶段1、消费需求特征分析通过整理原有消费者资料，或者通过问卷、访谈等调查等方式，了解不同消费者对购买、使用产品的看法，在选择细分市场后为项目的产品定位提供第一手资料，也可以直接指导营销策略制定。同时消费者需求特征分析也是项目进行市场细分及为项目选择最有价值目标市场的重要方式之一，经常与消费行为特征结合使用。2、消费行为特征研究消费者行为特征研究主要了解消费者的购买行为、消费心理、消费观念、习惯与态度等，包括客户在购买项目前的决策过程、考虑时间、考虑因素、消费水平，购买之后的使用方式、使用习惯，以及对产品价值评价等方方面面情况，它是市场细分、项目定位、营销推广、销售诊断等活动决策基础。3、产品价格研究价格确定是项目发展策略的重要环节，也是项目最重要营销策略之一。房地产项目的价格确定是一个比较复杂的过程，除了考虑成本、市场竞争之外，还必须考虑目标客户群价值认知以及对价格的接受能力等，因此价格研究在市场调查中是非常重要的内容。根据价格研究结论，可以提供差别定价、产品线性定价、非线性定价等策略建议。价格的研究方法有很多种，比较典型的有如下几种：（1）百分比分析法（2）价格敏感度（PSM）分析法（3）结合分析法（4）BPTO分析法4、市场细分与市场空间价值判断没有任何产品会适合每一个消费者，也没有任何一个房地产企业能够获得整个市场，企业必须找到它所能最好满足的市场部分，针对此部分市场，开发适销对路的产品组织营销活动。基于市场竞争环境分析的基础上，更深入地分析市场结构，从区域层面、业态层面、产品层面、客户特征、客户需求层面等多个维度定义市场，并分析探测不同层面的市场供需要情况以及对其未来发展潜力进行预测，从而理解市场层次构成与容量。房地产市场细分是根据开发企业与项目本身特点，选择合适的维度进行市场层次分析，并判断不同层次市场容量与竞争烈度，从而为选择项目发展方向打好基础。市场空间价值判断是在划分不同细分市场的基础上，考虑消费者消费特征，结合项目的自身条件，对各个细分市场进行评估，找到对企业价值最大的市场空间。常用的分析方法包括比较法、排除法。（三）产品方案阶段1、产品需求研究房地产项目的调查研究的核心内容就是对产品的需求调查，通过定性和定量相结合的调查方式，能够获得包括楼型选择、户型设计、通风设施、朝向选择、园林景观、功能间的分割、车位设计、进深、面宽等等所有与产品有关的方方面面，都可以通过市场调研得到有益结论。尤其是客户价值认知、客户产品需求、客户承受能力之间的关系研究，更是项目决策基础。通常与消费需求特征研究结合使用。2、产品特征、价值、价格关系研究对于一个地产项目，客户在项目选择、项目比较时关注的因素都有哪些，其中哪些因素是决定客户购买的关键因素呢？围绕产品特征属性、价值属性以及定价原则，通过消费者调研，结合统计分析技术，可以找到影响客户行为的关键产品属性，也就是确定消费者更愿意为产品的什么特征来付费。通过产品特征、价值、价格关系研究，一方面我们能够明确定义各个影响因素对于客户购买的影响程度；另一方面我们可以通过模型模拟出企业可能采取的多种产品组合中利润最大的产品特征组合。为企业产品定价、营销推广提供支持。3、产品竞争力分析对于每位经营者，都对自己生产的产品有所偏爱，很难发现其缺点和不足。产品竞争力分析通过展示消费者对产品的评价，突出产品的优劣点，让经营者更客观的了解产品在市场上的表现。产品竞争力分析能够展示某一产品相对重要性的强势和弱势，发现需要立即引起注意的方面 (核心优势区) 或者需要立即改进补救的方面 (威胁区)，从而为将要实施的营销计划提供指南。可以采用产品竞争力矩阵的分析模型。（四）市场营销阶段广告是传递产品信息给消费者最重要的形式，它是促使消费者购买行为的发生的主要因素之一，因此产品广告的成功与否直接关系到项目的成功。我司可以对地产广告进行以下方面的研究：1、媒体渠道选择通过对目标客户群的调查，选择最有效媒体渠道。2、广告文案测试广告文案能否把产品的意图正确的传达给消费者，并向消费者心理作强有力的诉求，提高对广告产品的评价，引起购买欲望，必须用科学的方法加以测定。测试指标包括传达力和说服力。3、广告效果跟踪广告投放到市场上之后，效果如何就必须进行跟踪研究才能获得。广告跟踪研究的作用：（1）尽快撤换低效率广告；（2）房止好的广告被过早的替换；（3）确定最佳广告预算并做好各个时期的预算分配；（4）通过跟踪竞争对手的广告效果，可以借鉴成败供自己参考；（5）利用过去的经验，方便以后推出更好的广告。4、广告效果研究广告效果评估实际就是评定广告的效力。广告效果一般分为销售效果和广告本身效果，广告是促进产品销售的一种手段，产品销售情况的好坏直接判定广告效果，也就是广告的销售效果。所谓广告本身的效果，是以广告的收视、收听率、产品知名度间接促进产品销售的因素为根据。房地产广告效果评估一般把广告的销售效果和本身的效果相结合，进行评估广告效果的成功与否。评定广告效果的方法，可以分为事前测定法、同时测定法、事后测定法三种。（五）项目跟踪阶段1、顾客满意度调查顾客满意度研究就是通过对影响顾客满意度的因素进行分析，发现影响顾客满意度的因素、顾客满意度及顾客消费行为三者的关系，从而通过最优化成本有效的提升影响顾客满意度的关键因素达到满足消费者需求，建立公司信誉度和品牌形象，创造良好口碑，提升企业的竞争能力与盈利能力。对于房地产开发公司来讲，要想持续发展和取得良好的销售业绩就必须有良好的口碑支撑，项目销售完成之后，应该考虑如何为后期项目或下一个新的项目打下良好的基础。通过业主对前期产品及服务的满意度研究，找出产品及服务的优缺点，在后期项目的产品设计和服务中尽量扬长避短，以保证在以后的开发中取得更好的业绩。2、项目社会价值分析项目社会价值分析主要是对包括顾客、业内人士、其他关联人士的调查，了解其对项目本身、项目开发过程、项目影响等多方面的评价，从而评价项目特征、项目过程等不同因素对企业品牌建立的影响，为后续开发提供经验教训。项目社会价值分析经常与顾客满意度调查结合使用，以协助企业品牌建设。3、品牌形象研究通过对相关社会群体调查，采用对应、对比、百分比、价值分析等方式，分析项目或者企业品牌形象，为企业营销以及后续项目选择提供指导。第二部分 土地发展战略研究顾问服务随着国家宏观调控政策在土地金融方面力度的加大。今后，房地产开发面临的是土地成本的上升，土地饥渴症将成为地产界普遍存在的现象。所以，伴随土地出让制度的变革，如何选择有价值，有潜力的地块，就必须在在拿地之前，就进行充分、科学地论证，使目标宗地的开发价值与开发潜力最大化，而在土地招标，拍卖、挂牌出让的过程中更要讲求一定的策略，降低不必要的投资风险，对此，我司有着丰富的顾问经验与成熟的运作方案，对于此方面的工作，我司将主要进行如下工作：一、宏观经济分析二、区域经济发展现状三、区域功能深度定位（一）地块在区域经济结构中的地位（二）区域投资环境分析1、区域经济发展分析2、人口变化分析3、旅游资源分析4、地理价值分析5、产业现状及发展趋势分析6、城市基础设施及发展研究7、规划发展研究8、投资政策分析（三）区域开发对于所在城市发展的价值潜力研究1、城市印象分析2、历史文脉梳理3、交通条件分析4、景观环境分析5、相关配套分析6、发展潜力分析（四）相关政策性因素分析1、空间发展政策2、产业导向政策3、人口发展政策4、其他相关政策（五）区域分地块功能深度（特色）定位1、开发理念2、发展动力3、产业定位4、功能定位5、资源利用6、风貌定位四、区域土地价值评估研究（一）区域土地资源整体分析（二）区域土地评估与城市总体规划的关系（三）区域土地评估与区域概念性规划的关系（四）区域土地价值潜力探测（五）地理信息系统暨地价评估体系建立（六）区域土地分等定级研究（七）价值潜力评估因子分析1、区位交通因子2、资源禀赋因子3、人口规模因子4、城市现状因子5、发展规划因子（八）区域土地价值潜力指标体系（九）区域分区块土地价值定级及划分（十）土地潜力效益分析及土地价值变化风险评估五、区域土地开发策略（一）土地总体开发策略（二）地块拆分原则与标准（三）总体开发顺序建议（四）物业开发模式建议（五）物业开发顺序建议（六）项目招商模式建议（七）项目招商策略建议六、区域投资分析（一）总体投资分析1、一级土地开发成本测算2、地块转让价格测算3、综合经济评价（二）分类物业投资分析1、各类物业最佳配比分析2、居住物业部分投资分析3、办公物业部分投资分析4、配套物业部分投资分析（三）区域投资风险评估与规避七、区域土地交易方案设计（一）城镇国有土地使用权招标、投标策略（二）城镇国有土地使用权拍卖、应拍策略（三）城镇国有土地使用权挂牌、摘牌策略第三部分 城市土地经营策略研究顾问服务运用土地政策参与宏观调控，是新形势下政府部门的新任务。这一新任务，对于政府部门来说，既是搞好土地管理和储备的新机遇，也是面临的大挑战。在此背景下，如何实现将有限的土地综合价值最大化，保证土地空间发挥其应有的价值，从而在城市开发建设中使其发挥非常有效的调控杠杆作用，避免对土地资源的粗放利用、浪费，这是我司开展城市土地经营策略顾问工作的目的，该部分的顾问工作将围绕以下几个方面展开：一、最新土地政策研究（一）国外的城市土地经营模式研究（二）可借鉴的国内城市土地经营模式（三）本区域的土地政策特殊性研究二、地理信息系统暨地价评估体系建立（一）城市地理信息基础资料库分析（二）城市地理信息综合运用（三）土地基准地价的确立因素（四）影响土地价值的因子及等级制定三、城镇土地分等定级研究（一）价值潜力评估因子分析1、区位交通因子2、资源禀赋因子3、人口规模因子4、城市现状因子5、发展规划因子（二）城市土地价值潜力指标体系（三）土地价值定级及划分（四）土地潜力效益分析（五）土地价值变化风险评估四、城市各功能区规划定位研究（一）城市总体规划分析（二）城市各功能区定位分析（三）未来可能的功能变迁分析五、城镇土地储备策略六、城市土地一级开发策略七、城市土地出让策略1、土地出让方式（招拍挂方案）2、出让组合3、出让地块规模4、出让时机5、出让期限6、出让次序八、城市公共设施建设项目融资方案九、城市公共建设项目的招商引资策略第四部分 小城镇、新城建设研究顾问服务大力发展小城镇建设与新城开发建设是我国当前城市化工作的重点，也是各级城市开发机构的重点工程，而小城镇建设与一般意义上的地产大盘开发截然不同，其更多的是从一个完整的城镇社会形态来考虑，整个工作涉及产业、人口、城市、居住等各个方面，所以对此类项目的顾问工作，我司分为三个阶段来研究：第一阶段 城市功能定位研究一、大城市郊区城镇建设理论研究（一）国外主要理论研究1、聚集理论2、增长核理论3、有机分散理论4、中心地理论5、城市营销论（二）国外大城市郊区城镇建设的经验借鉴（三）中国大城市郊区城镇建设存在问题分析（四）项目开发模式之初步设想1、城市郊区化面临问题2、城市职能与结构变化3、新城规划应遵循的思想二、项目区域分析与定位（一）区域整体发展研究1、区域经济一体化与北京城市发展关系研究2、旧城与新城发展关系研究（二）区域整体发展战略定位1、区域发展模式定位（1）新城规划理念（2）新城市场定位（3）新城建设架构（4）新城建设周期（5）新城风貌定位2、新旧城区发展结构定位（1）新旧城区功能结构定位（2）新旧城区城市居民结构定位（3）新旧城区城市经济模式定位3、新城建设模式定位（1）发展要素定位（2）主导产业定位（3）产业链及其相互关系定位（4）可持续发展动力设计（5）与旧城互动模式设计4、新城建设特色定位三、项目开发模式定位（一）可能开发物业之市场分析1、市场供应分析2、市场需求分析3、竞争市场分析4、市场空间分析（二）客户群定位1、客户群层次结构分析2、区域客户群分析3、目标客户群定位4、价格定位建议（三）项目推广策略第二阶段 概念规划一、新城开发设想（一）新城开发进程及规划理念（二）研究城市1、城市经营2、城市整合传播3、行销市场细分4、规划创造价值（三）规划理念1、新都市主义2、公交导线3、可持续发展/有机增长4、生态环境二、现状用地分析三、城市结构研究1、城市方位发展肌理2、城市方位发展节奏四、总体规划分析五、规划结构研究六、整体规划概念设计图七、地块分拆与地块等级八、交通分析结构图（一）道路分级系统（二）城市公共交通（三）建设时序分析1、分期建设发展规划依据2、初期启动阶段3、形态确立阶段4、规模开发阶段5、持续发展阶段九、景观环境分析图十、设计工作会议项目方案评审第三阶段 开发策略与投资分析一、开发策略（一）土地总体开发策略（二）总体开发顺序建议（三）地块拆分原则与标准（四）物业开发模式建议（五）物业开发顺序建议（六）项目招商营销策划二、投资分析（一）总体投资分析1、一级土地开发成本测算2、二级开发投资估算3、地块转让价格测算4、综合经济评价（二）分类物业投资分析1、各类物业最佳配比分析2、居住物业部分投资分析3、办公物业部分投资分析4、配套物业部分投资分析市场调研第一部分 主要服务内容第二部分 市场调研服务组合方式第三部分 主要调查研究方法第四部分 核心技术市场调研作为一种研究手段，已经成为企业产品研发和决策最核心的依据。系统、科学的市场调研，同样能够为房地产项目不同发展阶段提供决策支持，降低决策风险，增强项目的市场竞争力。基于对房地产市场资讯的长期跟踪积累，和对地产行业特征与建筑产品的深刻理解，结合对地产行业长期的市场调研经验积累以及对先进市场调查研究技术的掌握，我司可以为房地产企业提供全方位的市场调研服务。一、主要服务内容（一）项目前期阶段1、市场资讯服务基于对市场政策、项目信息等长期跟踪，以及长期积累的数万文档资料，我司可以提供针对不同区域市场、不同物业市场的信息资讯报告，内容包括市场环境、政策环境分析，包括市场规模、产品特征、消费习惯等的发展历史、现状与发展预测。2、竞争环境调查竞争环境调查是地产项目进行前期调研的核心工作之一。竞争环境分析主要包括两方面的内容，一部分为总体市场分析，一部分为主要竞争项目分析。总体市场分析涉及到相关物业的供需总量、供需结构、产品特征、区域特征等内容；主要竞争项目主要包括现在、潜在重要竞争对手状况详细调查分析，包括背景、环境、产品、销售等等方面。（二）项目定位阶段1、消费需求特征分析通过整理原有消费者资料，或者通过问卷、访谈等调查等方式，了解不同消费者对购买、使用产品的看法，在选择细分市场后为项目的产品定位提供第一手资料，也可以直接指导营销策略制定。同时消费者需求特征分析也是项目进行市场细分及为项目选择最有价值目标市场的重要方式之一，经常与消费行为特征结合使用。2、消费行为特征研究消费者行为特征研究主要了解消费者的购买行为、消费心理、消费观念、习惯与态度等，包括客户在购买项目前的决策过程、考虑时间、考虑因素、消费水平，购买之后的使用方式、使用习惯，以及对产品价值评价等方方面面情况，它是市场细分、项目定位、营销推广、销售诊断等活动决策基础。3、产品价格研究价格确定是项目发展策略的重要环节，也是项目最重要营销策略之一。房地产项目的价格确定是一个比较复杂的过程，除了考虑成本、市场竞争之外，还必须考虑目标客户群价值认知以及对价格的接受能力等，因此价格研究在市场调查中是非常重要的内容。根据价格研究结论，可以提供差别定价、产品线性定价、非线性定价等策略建议。价格的研究方法有很多种，比较典型的有如下几种：（1）百分比分析法（2）价格敏感度（PSM）分析法（3）结合分析法（4）BPTO分析法4、市场细分与市场空间价值判断没有任何产品会适合每一个消费者，也没有任何一个房地产企业能够获得整个市场，企业必须找到它所能最好满足的市场部分，针对此部分市场，开发适销对路的产品组织营销活动。基于市场竞争环境分析的基础上，更深入地分析市场结构，从区域层面、业态层面、产品层面、客户特征、客户需求层面等多个维度定义市场，并分析探测不同层面的市场供需要情况以及对其未来发展潜力进行预测，从而理解市场层次构成与容量。房地产市场细分是根据开发企业与项目本身特点，选择合适的维度进行市场层次分析，并判断不同层次市场容量与竞争烈度，从而为选择项目发展方向打好基础。市场空间价值判断是在划分不同细分市场的基础上，考虑消费者消费特征，结合项目的自身条件，对各个细分市场进行评估，找到对企业价值最大的市场空间。常用的分析方法包括比较法、排除法。（三）产品方案阶段1、产品需求研究房地产项目的调查研究的核心内容就是对产品的需求调查，通过定性和定量相结合的调查方式，能够获得包括楼型选择、户型设计、通风设施、朝向选择、园林景观、功能间的分割、车位设计、进深、面宽等等所有与产品有关的方方面面，都可以通过市场调研得到有益结论。尤其是客户价值认知、客户产品需求、客户承受能力之间的关系研究，更是项目决策基础。通常与消费需求特征研究结合使用。2、产品特征、价值、价格关系研究对于一个地产项目，客户在项目选择、项目比较时关注的因素都有哪些，其中哪些因素是决定客户购买的关键因素呢？围绕产品特征属性、价值属性以及定价原则，通过消费者调研，结合统计分析技术，可以找到影响客户行为的关键产品属性，也就是确定消费者更愿意为产品的什么特征来付费。通过产品特征、价值、价格关系研究，一方面我们能够明确定义各个影响因素对于客户购买的影响程度；另一方面我们可以通过模型模拟出企业可能采取的多种产品组合中利润最大的产品特征组合。为企业产品定价、营销推广提供支持。3、产品竞争力分析对于每位经营者，都对自己生产的产品有所偏爱，很难发现其缺点和不足。产品竞争力分析通过展示消费者对产品的评价，突出产品的优劣点，让经营者更客观的了解产品在市场上的表现。产品竞争力分析能够展示某一产品相对重要性的强势和弱势，发现需要立即引起注意的方面 (核心优势区) 或者需要立即改进补救的方面 (威胁区)，从而为将要实施的营销计划提供指南。可以采用产品竞争力矩阵的分析模型。（四）市场营销阶段广告是传递产品信息给消费者最重要的形式，它是促使消费者购买行为的发生的主要因素之一，因此产品广告的成功与否直接关系到项目的成功。我司可以对地产广告进行以下方面的研究：1、媒体渠道选择通过对目标客户群的调查，选择最有效媒体渠道。2、广告文案测试广告文案能否把产品的意图正确的传达给消费者，并向消费者心理作强有力的诉求，提高对广告产品的评价，引起购买欲望，必须用科学的方法加以测定。测试指标包括传达力和说服力。3、广告效果跟踪广告投放到市场上之后，效果如何就必须进行跟踪研究才能获得。广告跟踪研究的作用：（1）尽快撤换低效率广告；（2）房止好的广告被过早的替换；（3）确定最佳广告预算并做好各个时期的预算分配；（4）通过跟踪竞争对手的广告效果，可以借鉴成败供自己参考；（5）利用过去的经验，方便以后推出更好的广告。4、广告效果研究广告效果评估实际就是评定广告的效力。广告效果一般分为销售效果和广告本身效果，广告是促进产品销售的一种手段，产品销售情况的好坏直接判定广告效果，也就是广告的销售效果。所谓广告本身的效果，是以广告的收视、收听率、产品知名度间接促进产品销售的因素为根据。房地产广告效果评估一般把广告的销售效果和本身的效果相结合，进行评估广告效果的成功与否。评定广告效果的方法，可以分为事前测定法、同时测定法、事后测定法三种。（五）项目跟踪阶段1、顾客满意度调查顾客满意度研究就是通过对影响顾客满意度的因素进行分析，发现影响顾客满意度的因素、顾客满意度及顾客消费行为三者的关系，从而通过最优化成本有效的提升影响顾客满意度的关键因素达到满足消费者需求，建立公司信誉度和品牌形象，创造良好口碑，提升企业的竞争能力与盈利能力。对于房地产开发公司来讲，要想持续发展和取得良好的销售业绩就必须有良好的口碑支撑，项目销售完成之后，应该考虑如何为后期项目或下一个新的项目打下良好的基础。通过业主对前期产品及服务的满意度研究，找出产品及服务的优缺点，在后期项目的产品设计和服务中尽量扬长避短，以保证在以后的开发中取得更好的业绩。2、项目社会价值分析项目社会价值分析主要是对包括顾客、业内人士、其他关联人士的调查，了解其对项目本身、项目开发过程、项目影响等多方面的评价，从而评价项目特征、项目过程等不同因素对企业品牌建立的影响，为后续开发提供经验教训。项目社会价值分析经常与顾客满意度调查结合使用，以协助企业品牌建设。3、品牌形象研究通过对相关社会群体调查，采用对应、对比、百分比、价值分析等方式，分析项目或者企业品牌形象，为企业营销以及后续项目选择提供指导。第二部分 市场调研服务组合方式结合房地产项目本身特点，以及项目开发阶段，可以选用不同的市场调研内容。以下为项目通常选用的调研内容组合方式：1、城市（某类物业）市场报告对于新进入某地方市场、某物业市场的企业，应当首先了解当地或某类市场特征。根据需要报告主要包括市场资讯收集与分析、竞争环境调查等内容。2、市场细分与定位选择研究报告是企业取得土地后，进行前期调研的主要工作。会涉及竞争环境调查、消费需求与行为特征调查研究、市场细分与市场空间价值判断等内容，根据需要也会有产品需求、媒体渠道选择方面内容。3、深度产品建议在有成本限制的情况下，为保证产品最大竞争力，保证目标客户的最大满意度，从营销的角度对产品全面的特征点，比如外墙档次与建材、大堂地面档次与建材给出结论性意见。主要涉及产品需求研究、产品竞争力研究、产品特征与价值价格关系研究等工作。4、广告效果调查在营销阶段，或者销售诊断阶段，对项目广告进行调查分析。主要涉及的服务根据需要将包括文案测试、效果跟踪、效果评估等。5、品牌研究项目完成后，对于品牌建设贡献如何，对后续开发可以产生什么样的价值，可以通过品牌研究了解。涉及的调研服务内容将包括顾客满意度调查、社会价值分析、品牌形象研究等内容。由于项目都有不同特点，企业也有不同要求，我们将根据具体情况为项目提供“市场调研工作计划书”，通过与企业深度沟通确定具体市场调研内容。通过多年积累，我司已经积累了数万册文案资料，市场资讯部也已经建立了完善的信息库以及广泛、固定的信息渠道。根据不同项目要求，还可以采用针对性调查研究。1、文案资料长期积累与市场资讯长期跟踪我司长期积累的文案资料包括城市文化、城市经济、城市发展与规划资料，统计资料，人文、消费习惯资料，不同城市不同物业形态产品、市场、营销资料，以及大量国外文档资料。我司长期跟踪的市场资讯内容包括相关行业政策信息，重要城市的地产市场信息、在售项目信息，重要城市地产交易信息，重要城市媒体广告等。基于长期积累，我司已经形成比较完善的信息库。2、定性研究定性研究对于调查设计的问题是非格式化的，多为开放式的问题；数据收集执行的程序是非标准化的，一般都只是针对小样本的研究。研究的价值不在于得到精确的某一类群体的需求现状和趋势，而更多的是探索消费需求的深层心理原因，获得消费者对需求的表达方式及常用语汇。在寻找处理问题的途径时，定性研究常常用于制定假设或是确定研究中应包含的变量。房地产中的定性研究主要有以下几种方法：（1）专题研讨会（小组座谈会）是由一个经过训练的主持人以一种无结构的自然的形式与一个小组（8-12人）的被调查者交谈。主要目的是通过倾听一组从研究者所要研究的目标市场中选择来的被调查者所发表的个人想法，从而获取对一些有关问题的深入了解。常常可以从结论中获得一些意想不到的发现。（2）深度访谈是一种无结构的、直接的、个人的访问。在访问过程中，一个掌握高级技巧的调查员深入地访谈一个被调查者，以揭示对某一问题的潜在动机、信念、态度和感情。深度访谈根据其目的不同，可在定量研究之前进行，也可在定量研究之后进行。在定量研究之前进行的，一般是为后面的定量研究做基础，以求明确后期定量研究的主题；在定量研究之后进行的，是对前期定量研究有益的补充。在对访问对象进行全面分析的基础上，有计划的选择若干具有典型意义或有代表性的样本进行深度访问，挖掘和研究更深层次的问题。（3）观察法观察是一种专门的技术。观察者必须对所要观察的问题先有基本的了解；观察的目的要明确；要使被观察者尽量处于自然的状态；观察时要做到客观和精确；要善于记录跟观察目的有关的事实，以便事后进行整理、分析，并且提出进一步研究的意见。经常用于人流量、车流量等研究。3、定量研究定量研究是寻求将数据量化表示以便进行研究的方法，通常要采用一些统计分析的形式。定量调查是利用结构式问卷，将可能的答案都以不同选项的形式体现在问卷中。定量调查的研究对象应具有一定代表性，在数量上有一定规模。应用在房地产中的定量研究主要是以下几种方法：（1）入户访问入户访问顾名思义就是到用户家中进行访问，如果针对企业的访问，就是指进入企业进行访问，这种方式目前多用在写字楼需求调查和商铺需求调查上。由于现在人们的警惕性越来越高，而且门禁系统越来越先进，直接进入个人家中进行访问的可能性越来越小，因此这种到个人家用入户访问的方式正在逐渐被其他方式取代。（2）定点拦截式访问这是在房地产项目调查中被大量采用的方式，它节省时间和成本，操作方便，可行性比较强。现在被大量应用在住宅需求调查、商业需求调查、酒店（度假村）需求调查等方面。（3）计算机辅助访问这种调查方式是采用计算机调查程序，访问结果直接记入计算机的记忆库中，由程序根据前面答案调整后续问题，一般用于结合分析。（4）互联网调查在互联网技术蓬勃发展的今天，它已经被各行各业广泛应用，市场研究也不例外。随着网民人数的不断增加和网民结构的多元化，让在线调查有了更大的发展空间。网络调查主要有以下几种形式：a）网上在线座谈会b）电子邮件调查c）网上随机弹出问卷调查定性和定量研究在一个项目中，往往把这两种方法结合使用，从而充分发挥其各自优势。第四部分 核心技术对调查资料进行研究的过程中，除了回归分析、因子分析、聚类分析、层次分析、交叉分析等分析方法外，我司还经常根据项目研究目的，采用以下技术：（一）结合分析房屋作为耐用消费品价格很难和产品特性相分离，成为一个单独考虑因素。采用结合分析的方法，对可能影响消费者的几个最重要产品特性进行分析，得出每个产品特性的相对重要性，以及每一特性水平的效用值，最终我们可以利用这些效用值，计算出每一种特性水平的组合效用值。也就是说我们可以利用这一技术分析消费者更愿意为产品的什么特征付费，愿意为产品特征的改进多付多少费用。常用于“产品特征、价值、价格关系研究”。（二）选择模型物业产品会由于某些附加特性不同，而产生极大的价值、价格差异，比如精装修、水景、豪华大堂、新的安防技术、新的空调技术等等。利用选择模型方法可以研究消费者对某些产品特性的关注程度，以及为某些特性愿意承担的费用等，也可以分析某类消费者最愿意接受的产品特性组合。与结合分析一样，选择模型方法可以用于“产品特征、价值、价格关系研究”，为项目定位、产品设计提供指导意见。（三）价格敏感度分析对于大多数客户来讲，价格是在购买选择时最为关注的因素之一，特别是在房地产市场，房产作为一次性投入的大额资产，定价策略的成败对销售所产生的影响作用往往是决定性的。了解客户对住宅的价格接受程度便显得格外重要了。此方法通过了解有代表性客户对产品的价格接受程度为产品定价提供依据，设计简单，方便易行，但其仅研究价格，没有考虑到其他因素（如朝向、楼层等）对价格的影响，所以在实际运用中通常与其他方法结合使用。（四）对应分析所谓品牌形象就是消费者对特定品牌所具有的印象，随着房地产行业竞争不断加剧，地产企业树立企业形象刻不容缓。企业只有树立鲜明的企业形象，增加品牌附加值，才能在激烈的竞争中立于不败之地。企业形象一经成功塑造，其作为企业独一无二的特性，不但可以为企业项目带来巨大附加价值，而且也是竞争品牌很难模仿和抄袭的。对应分析将品牌和特性通过二维平面分布形象展示，揭示品牌和特性间的密切关系。从而了解企业在客户心目中的想象评价，不同企业间的形象差异，可以为企业形象定位寻找新的利益空间。（五）市场细分企业针对市场上客户的不同需求，采用不同产品及营销组合的过程被称为市场细分。目前我国的房地产企业在进行市场定位、组织市场营销过程中通常采取事前细分法，人为定位。即定位前利用某些细分因素将总体市场主观划分出部分市场为企业的细分市场。如营销部门根据以往销售经验考虑客户性别、年龄、收入等背景因素，确定产品的细分市场。对于成熟开发商讲，此方法把握较大。但对于新的开发商、初次进入某类物业、某档物业的开发商讲，由于缺乏相关资料，事前定位缺乏客观依据，风险过大。我们可以采用结合因子、聚类分析等多元统计技术的市场细分法，通过直接调研，依据客户的不同需求特征、行为差异划分市场空间、客户构成，为企业确定市场细分空间提供支持。同时，此方法也可以对企业的事前细分法进行验证与修正。真正的市场细分能够起到创造客户、创造市场的作用。产品定位第一部分 别墅类居住物业市场定位顾问服务内容第二部分 非别墅类居住物业市场定位顾问服务内容第三部分 商务类项目市场定位顾问服务内容第四部分 商业物业市场定位顾问服务内容第五部分 旅游地产市场定位顾问服务内容第六部分 科技园区顾问研究工作内容第一部分 别墅类居住物业市场定位顾问服务内容别墅类居住物业市场定位顾问工作是基于城市宏观发展背景、城市地理特征、市场竞争形势研究，结合城市或区域居民的消费习惯和居住特征以及项目自身条件的分析，对项目总体开发策略和产品提出针对性且具有相应市场空间的建议。其主要内容包括以下几个方面：一、宏观发展背景研究通过对宏观发展背景的研究，一方面了解别墅物业发展的经济支撑，富人阶层的规模和成长速度，另一方面把握别墅市场的总体特点和总体走势，为项目定位寻找突破口。（一）宏观经济发展对别墅市场的影响城市经济总体发展速度体现了整个城市的经济景气程度，是其它各产业发展的基础，而不同产业的发展与富人阶层的关系密切程度也不尽相同。因此，该部分内容应该包括：1、城市总体经济发展（GDP）现状与趋势2、相关产业发展对别墅物业发展的影响3、别墅相关产业政策分析（二）别墅物业市场总体环境与城市宏观经济发展相比，别墅类市场的总体情况与居住物业市场的影响就更为直接，无论是其供应量还是其价格水平的现状和走势，都会对某一项目个体形成较大程度的制约。通过对市场总体的把握，就能更好的找到我们在总体市场的地位。主要内容如下：1、房地产市场总体景气程度分析2、别墅类物业发展阶段分析3、别墅类物业供应走势分析4、别墅类市场消耗量分析5、别墅类价格走势分析二、地段分析任何地段的发展潜力不在地段的现状，而在于其未来的城市发展及功能定位。项目地段分析旨在通过对项目地段的研究，找到项目地段在现阶段城市居住空间布局中的位置，并据此提出适合项目发展的构思。具体包括：（一）宏观地段价值解析项目区域自身的发展和变革、政府的政策倾斜、基础设施的建设、人口的迁徙、区域中的突发事件等，都会影响到项目区域未来在城市结构中的位置，从而决定项目区域的房地产市场的发展趋势。宏观地段价值解析目的救在于从整个城市的角度研究项目在城市居住空间分布中的地位。1、城市结构的历史变迁与发展趋势2、项目区域在城市居住结构中的地位3、项目区域城市建设对城市结构的影响（二）中观地段价值解析从项目区域自身的角度分析居住环境，充分挖掘项目所在区域的优势地段价值，并改进或回避其劣势和不足，从而塑造出区域内最佳的居住物业产品。1、城市印象分析2、历史文脉分析3、环境景观分析4、交通环境分析5、生活配套设施分析三、市场分析市场分析是对项目所匹配的竞争市场供应和目标客户群体需求对比所形成的市场空间容量，它是项目定位过程中最直接、最理性的依据，项目最终市场表现如何，最终盈利空间大小，都与此具有最为密切的关系。因此，与宏观发展背景和地段价值不同，市场分析是项目定位最关键的因素。其中，主要内容包括：（一）竞争区域（项目）界定通过地段、价格、产品特征等不同属性的综合，分析与项目具有较大竞争关系的区域（项目），以便保证市场供应和需求分析的针对性和有效性。（二）市场供应分析对与项目具有竞争关系的区域或项目现有或潜在供应量、各项目的供应特质进行分析，旨在了解项目所处的竞争形势，明确项目的竞争地位，以及为项目定位寻求自身竞争优势的策略提供基础。1、竞争区域（项目）现有供应量2、竞争区域（项目）供应特征（销售率、价位、产品品质、购买特征、推广销售）3、竞争区域（项目）潜在供应量4、典型案例分析（三）市场需求分析对竞争区域（项目）的现实需求量（已吸纳）、消费特征进行分析，旨在探测未来的需求量的大小以及明确项目未来客户群体的消费特征。1、竞争区域（项目）吸纳量2、竞争区域（项目）客户消费特征3、高收入阶层需求探测（问卷调查）4、高端客户物业需求访谈（四）市场空间分析对比市场供应和市场需求的现状和发展趋势，分析项目市场空间容量的大小，或者寻找新的市场空间突破点。四、市场定位根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，然后再在客户群体消费特征的基础