物权法案例讨论(一).doc

案例一：王女士诉朱先生房屋买卖合同纠纷案【案情简介】原告：王女士被告：朱先生被告：梁先生2005年11月9日，王女士和朱先生签订了房屋买卖协议书，以34.5万元的价格买下甲市某小区一套110平方米的房子。当天，王女士就将首期购房款11.5万元打入朱先生的银行账户。日后，她又按期支付了18.5万元。 因为朱先生所卖的是公房，签订合同的时候该房屋尚未办理产权证。于是，双方约定：剩余的款项4.5万元，等办好过户手续后再支付。朱先生在收到有关单位办理产权证通知后，必须在1个月内办理手续，拿到房产证后立即跟王女士进行过户，不得拖延。为了防止争议，双方特意补充协议规定，房屋价格以双方商定价为准，不随市价和银行利率变动。2006年1月1日，王女士搬进新居，开始装修、入住。这笔顺利的买卖，只差最后一步就能画上句号，没想到，却发生了意外的转折。2007年9月4日，朱先生领到了房产证。得知消息后，王女士不断催促他去办产权过户，却被一次次推托。王女士感到不妙，她辗转得知，朱先生竟然暗自将房子买给第三人梁先生！更让王女士吃惊的是，朱先生和第三人已经办了过户手续，从“公示”的角度看，产权在梁先生手上，自己随时面临被“扫地出门”。2007年12月13日，她赶紧向广州市白云区法院提起诉讼，主张朱先生和梁先生签订的房屋买卖合同无效，请求朱先生继续履行合同，办理过户登记手续。王女士认为，梁先生不是真正的买房第三人，是朱先生故意找来欺骗她的，朱先生和梁先生是恶意串通，其签订的房屋买卖合同无效，梁先生不能取得房屋所有权，她的理由是：她从2006年把房子装修好后，一直住在里面。如果第三人是真正的买家，怎么从来不到现场去看房子呢？而且，梁先生也从来没有理直气壮地要求她腾退房屋，至今对未能交房没有任何怨言和索赔要求。还有2007年11月同等地段二手房市场价位均在7500元/，朱先生和梁先生之间却以40万元成交，平均才3635元/，跟市场价足足相差1倍啊，这一点让人匪夷所思，朱先生怎么会愿意以如此低价卖给所谓的第三人梁先生呢？另外，王女士主张说其起诉的日期是2007年12月13日，可朱先生是在同月26日才缴纳土地出让金，27日朱先生通知本人解除合同，28日梁先生办理过户登记，2008年1月5日领取产权证。还有，就是朱、梁两人对房款的具体给付时间的回答完全对不上，难道他们对这么一大笔钱这么不在意。他认为所有这些都说明朱梁二人在恶意串通侵害她的权益。【提问】1 朱先生和梁先生的合同是否有效？2 本案应如何处理？说法】物权法第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”邹良与汪峰签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，依法应认定为有效。鉴于刘峻与汪峰双方系姻亲关系，交易的价格又明显低于汪峰与邹良此前的价格，其在房屋交易过程中并非善意，双方存在恶意串通可能性，且在诉讼过程中故意隐瞒和否认相关事实，刘峻不知房屋已卖给邹良，故为善意取得的主张不符合常理，不予认定。 合同法52条规定：恶意串通损害第三人利益的合同无效，故刘峻与汪峰的房屋买卖合同因违反了法律的强制性规定而归于无效。本案最终并不因他人已认可房屋转让过户的事实，而免除汪峰继续履行原房屋买卖合同的义务。案例二：李某诉赵某要求分割房产案【案情简介】原告：李某被告：赵某原告人李某研究生毕业后就业于一家外企，收入比较丰厚，家庭条件较好。1999年12月，在自己的努力父母的支助下，李某与一家房地产开发公司签定商品房买卖合同，购买建筑面积120平方米的三居室楼房一套，合同签订后李某先期交纳购房款15万元后，开发公司便将该房屋交付李某居住使用，但并未办理房屋产权过户登记手续。2000年5月，李某经熟人介绍认识被告赵某，并建立恋爱关系，双方于2001年3月登记结婚，于2002年7月生育一男孩。2001年10月，李某与房地产公司到市房产局办理了房屋产权变更登记手续，将房屋权登记在李某一人名下。2006年2月，原告李某因生活琐事开始与被告赵某发生争吵，继而分居。2006年8月原告李某诉至区人民法院，要求与赵某离婚，赵某也同意与李某离婚，但提出双方所居住的房屋因系婚后确认产权，应属于夫妻共同财产，故要求分割上述房产。【提问】 1 该房屋是李、赵二人共有吗？为什么？ 2 本案应如何处理？评析此案是调解结案，如果不是调解，法院将如何判决呢？我国采取债权形式主义的模式，也就是说，债权合同的效力是独立存在的，只要符合法律规定的条件，债权合同就生效。物权法第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。可见，如果法律没有明确规定，合同也没有明确约定，应该认为设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效。在我国房屋等不动产的产权转移是以登记作为生效要件的，即当事人买卖房屋必须依法登记，否则，其房屋转让行为不发生物权变动的效力。本案中孙某基于房屋买卖合同，在房屋交付之后，实际上已经取得了关于该房屋的一切权利，只是没有发生物权上的变动效力。婚姻法第17条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（1）工资、奖金；（2）生产、经营的收益；（3）知识产权的收益；（4）继承或赠与所得的财产，但本法第18条第3项规定的除外；（5）其他应当归共同所有的财产。该规定界定了我国夫妻共同财产的范围，根据上述规定，夫妻一方在婚前购买，于婚后取得所有权的房屋并未规定在内，所以本案中房屋所有权仍然应当属于夫妻一方的个人财产。另外，2005年5月12日到13日，省法院民一庭在徐州召开了苏北片婚姻家庭案件疑难问题法律适用研讨会，代表们普遍认为，如果一方当事人能够举出足够的证据，证明房屋系其以婚前个人财产购买，且所有权登记于个人名下，只是婚后方领取权属证书的，该房屋应视为一方个人财产在形态上的转化，是法律对其权利的确认，仍应认定为一方个人财产。综上所述，本案中的房屋应当属于孙某的个人财产，只不过该房屋物权效力在蔡某结婚后得到确认，蔡某无权要求分割该房产。朱建军仝德明【案例三】高某请求返还夫妻共有房屋案【案情简介】原告：高某被告：张某被告：李某张某与高某是夫妻关系，在婚姻关系存续期间二人购置了两处房产，其中一套房屋一直闲置无人居住。2008年6月10日，张某将其中闲置的一套房屋卖给买方李某。张某与李某签订了房屋买卖合同，张某以77万元，将自己名下的房屋出售给李某。款项结清后，张某向李某交付了房屋钥匙，并且双方一同到当地房屋产权产籍管理处办理产权过户登记并领取了房产证。后李某对所购得房屋进行了装修并搬进该房屋居住至今。一年后，张某的妻子高某向李某提出异议，要求李某腾退房屋，理由是自己与张某系夫妻关系，房子是夫妻共同财产，丈夫