第12章 物业经营管理的未来发展.pdf

1 第十二章第十二章 物业经营管理的未来发展物业经营管理的未来发展 考试的基本要求 考试的基本要求 熟悉 熟悉 房地产组合投资管理工作内容 企业物业资产管理的作用 设施管理的主要 工作内容 可持续发展与物业管理的关系 了解 了解 组合投资理论在房地产领域的应用进展 企业物业资产管理的工作内容 设 施管理的国内外发展现状和未来发展方向 不良资产管理和不良物业资产管理的工作内 容 信息技术在物业管理领域的应用现状与发展前景 第一节第一节 房地产组合投资管理房地产组合投资管理 投资者进行组合投资是为了投资者进行组合投资是为了降低投资风险降低投资风险并实现收益最大化并实现收益最大化的目标 的目标 通过科学的组 合投资 投资者可以在收益与风险收益与风险之间找到平衡点 即在风险既定的条件下实现收益最 大化 或在收益既定的前提下使风险尽可能降低 一 房地产组合投资管理的概念一 房地产组合投资管理的概念 一一 组合投资管理组合投资管理 指投资管理者按照投资方针和政策 在投资分析的基础上 将投资资金用于购 置多种资产 形成投资组合 并对投资组合进行动态监控 调整 以期获得预定收益的 行为 组合投资管理包含三个要素 组合投资管理包含三个要素 管理对象 管理者管理对象 管理者 管理方法 管理方法 在三要素中 在三要素中 管理者管理者 是第一位的是第一位的 其余两要素则处于从属地位 其余两要素则处于从属地位 二二 房地产组合投资管理房地产组合投资管理 熟悉 熟悉 即对房地产资产的集合进行优化组合 协调 管理的过程 包括确定业主的投 资目标 评估资产管理公司的表现 审批资产管理公司提出的物业更新改造计划 保持 资产的良好运行状态和市场竞争力 就新购置物业或处置物业做出决策等以实现组合投 资收益的最大化 房地产组合投资管理的主要工作包括 房地产组合投资管理的主要工作包括 1 与投资者沟通并制定组合投资的目标和 投资准则 2 制定并执行组合投资策略 3 设计和调整房地产资产的资本结构 4 负责策略资产的配置和衍生工具的应用 5 监督物业购买 处置 资产管理和再投资 决策 6 评估组合投资绩效 7 客户报告与现金管理等 通常 投资者既关心投资的预期收益率 也关心投资的风险 投资者既关心投资的预期收益率 也关心投资的风险 将不同类型的投资组将不同类型的投资组 合在一起时 合在一起时 可以降低投资组合的风险 而投资组合的收益没有发生变化 或者变化很可以降低投资组合的风险 而投资组合的收益没有发生变化 或者变化很 小小 相对风险的下降幅度相对风险的下降幅度 现代投资者更多的是持有 现代投资者更多的是持有多元化的投资组合多元化的投资组合 或者多元化或者多元化 的投资组合的一部分 的投资组合的一部分 2 二 组合投资管理的内容二 组合投资管理的内容 熟悉 熟悉 与步骤与步骤 一般地 完整的组合投资管理内容完整的组合投资管理内容如图 12 1 所示 图图 1212 1 1 完整的组合投资管理内容完整的组合投资管理内容 一一 制订投资方针和政策制订投资方针和政策 二二 投资分析投资分析 三三 构建投资组合构建投资组合 四四 投资组合的调整投资组合的调整 五五 投资组合绩效评估投资组合绩效评估 第二节第二节 大型企业物业资产管理大型企业物业资产管理 一 企业物业资产及其管理一 企业物业资产及其管理 熟悉 熟悉 一一 企业物业资产企业物业资产 指企业为了生产和持续发展生产和持续发展而拥有或租用拥有或租用的房地产 在企业资产负债表中 物业资产包括以下六类细目 物业资产包括以下六类细目 1 建筑物 建筑物 包括在公司物业 厂房和设备账户列支的建筑费用 2 在建工程 在建工程 未完工的厂房 设备 建筑物等的折现金额 3 土地 土地 用于生产的土地费用 4 租赁费用 租赁费用 租赁物业 厂房 设备的折现值 5 自然资源 自然资源 不可替代的自然资源 包括矿山 油田和森林等 6 其他 其他 无法归入上述 5 类的物业 厂房和设备的附属部分 二二 企业企业物业资产管理物业资产管理 指企业对因经营业务而持有或租用的物业资产因经营业务而持有或租用的物业资产的管理 对企业而言 对企业而言 物业资产的价值物业资产的价值体现在体现在对主营业务的贡献对主营业务的贡献而不是而不是投资价值方面 投资价值方面 在现 代企业中 企业物业资产企业物业资产已经被视为人力 资本 信息 技术之外的第五种战略资源第五种战略资源 企业物业资产管理包括企业物业资产管理包括计划计划 获取获取 管理管理和处置处置建筑物和土地建筑物和土地的活动 其目的目的在于调整调整 资产管理的目标资产管理的目标 以符合企业战略并使资产增值 以符合企业战略并使资产增值 20102010 年真题 年真题 5959 对企业而言 物业资产的价值主要应体现在对 对企业而言 物业资产的价值主要应体现在对 B B 的贡献 的贡献 3 A 投资价值 B 主营业务 C 账面价值 D 历史成本 二 大型企业物业资产管理二 大型企业物业资产管理 了解 了解 企业物业资产的经营效率企业物业资产的经营效率取决于企业的发展战略取决于企业的发展战略 又对企业的发展战略产生重要的 又对企业的发展战略产生重要的 影响 影响 通常 大型企业物业资产管理内容 记住九个标题 一一 编制企业物业资产清单编制企业物业资产清单 通常 当一个企业通常 当一个企业占有或拥有的资产面积达到约占有或拥有的资产面积达到约 5 5 万万平米平米时时 就应该编制物业资产 就应该编制物业资产 管理清单 管理清单 二二 设定管理目标设定管理目标 物业资产是否需要作为投资 物业资产是否需要作为投资 取决于取决于企业的整体发展战略 企业的整体发展战略 通常 通常 企业可以把物业企业可以把物业 资产作为资产作为费用中心或利润中心费用中心或利润中心 三三 控制成本控制成本 四四 适时处置资产并获得收入适时处置资产并获得收入 五五 进行多样化的物业投资进行多样化的物业投资 六六 结合企业主营业务选择物业结合企业主营业务选择物业占用形式占用形式 七七 建立合理的物业资产管理机构建立合理的物业资产管理机构 八八 明确物业管理师的责任明确物业管理师的责任 九九 审慎选择物业资产管理顾问审慎选择物业资产管理顾问 第三节第三节 设施管理设施管理 一 基本概念一 基本概念 物业设施管理的物业设施管理的服务对象服务对象是是人人 目标目标是是 1 1 提高办公室工作效率提高办公室工作效率 2 2 使建筑物使建筑物 保值增值 保值增值 二 设施经理与设施管理的主要内容二 设施经理与设施管理的主要内容 熟悉 熟悉 一一 设施经理设施经理 通常 设施经理的工作包括设施经理的工作包括非职业性工作非职业性工作和和职业性工作职业性工作两大类 两大类 注意列举的例子 注意列举的例子 非职业性的工作非职业性的工作 是设施使用者最常见的 与其工作和生活息息相关的部分活 动 如如保安和清洁卫生等 职业性工作职业性工作 属战略层次战略层次上的工作 如如决策物业区位 预测未来企业空间需求以 及确定空间使用方式来潜在的提高企业竞争优势等 二二 设施管理涉及的主要问题设施管理涉及的主要问题 4 1 所有权的费用 设施所有权有最初的和正在发生的费用 2 生命周期内的花费 一般说来 所有的经济分析和比较都应该基于生命周期 花费 不能只考虑资本费用和最初的费用 3 服务的融合 4 运作和维护的设计 5 委托的责任 6 费用的时效性 7 提高工作效率 8 生活质量 9 设施的冗余和灵活性 10 作为资产的设施 11 设施管理的商业职能 12 设施管理是一个连续的系统 13 服务 三三 生命周期成本与设施管理生命周期成本与设施管理 生命周期成本生命周期成本 LCCLCC 指设备或系统从诞生至报废从诞生至报废的整个期间所需要的费用总 和 它往往数倍于设备购置费用 将设备或系统在寿命周期内的全部开支加在一起再折现换算为等价均匀的全年费全年费 用用 EUACEUAC 很显然 设备和系统的 EUAC 越小 其经济效益越高 设施管理的目的设施管理的目的就是就是 最大限度地降低最大限度地降低全年费用全年费用 EUACEUAC 从上面的分析可以看出 LCCLCC 有这样一些特点 有这样一些特点 1 1 LCC 的费用并不是只在初始投 资时发生 而是在整个寿命周期内按时间序列发生在整个寿命周期内按时间序列发生的 2 2 为便于比较 要将各时间发 生的费用统一折算成初始投资时的现值 因此必须考虑折现率即利率的影响因此必须考虑折现率即利率的影响 3 3 如果 对设备和系统采用节能技术措施或加强管理 可以大大降低每年的 EUAC 为采取这些措 施所增加的投资也可很快回收 因此 设施经理需要参与到设计环节中 使最初的设计施工设施经理需要参与到设计环节中 使最初的设计施工 1 1 不只为初投资负不只为初投资负 责 责 3 3 更要为降低设备系统更要为降低设备系统生命周期内生命周期内的的全部成本全部成本着想着想 为有利于物业设施管理着想 具有全局观和系统观 最终使业主得益 运用运用生命周期成本法生命周期成本法可以比较不同方案可以比较不同方案费用的时间价值 费用的时间价值 四四 全面质量管理在设施管理中的应用全面质量管理在设施管理中的应用 全面质量管理的基本原理强调全面质量管理的基本原理强调为了取得真正的经济效益 管理必须始于管理必须始于识别顾客的识别顾客的 5 质量要求 质量要求 终于终于顾客对他手中的产品感到满意 顾客对他手中的产品感到满意 在设施管理中 如果整合好质量管理质量管理 可以使得设施部门和所支持的业务都有较大 的提高和改善 这一整合过程由质量的五大支柱质量的五大支柱构成 1 质量服务从用户服务开始 2 必须承诺不断进步 3 必须愿意并能够接受评价与评价自身 4 必须授权给雇员 必须让他们承担责任 5 质量服务应该在公司内外都得到共识并要面向市场 第四节第四节 不良物业资产管理不良物业资产管理 一 不良资产与不良物业资产一 不良资产与不良物业资产 二二 不良物业资产不良物业资产 了解 了解 具体包括 1 房地产不良贷款 2 金融机构直接投资房地产形成的不良资产 3 其他不良信贷资产中的房地产抵押物 4 其他单位委托处置的房地产不良资产 二 二 不良物业资产形成的原因及过程不良物业资产形成的原因及过程 了解 了解 1 经济周期变化经济周期变化是不良物业资产形成的原始起因 原始起因 2 房地产虚假的泡沫繁荣房地产虚假的泡沫繁荣是不良物业资产形成的推动器 推动器 3 银行货币资金运动的中断银行货币资金运动的中断是不良物业资产形成的根本原因 根本原因 三 不良物业资产处置的目标和原则三 不良物业资产处置的目标和原则 了解 了解 一一 不良物业资产处置的目标不良物业资产处置的目标 我国处置不良物业资产的我国处置不良物业资产的主要目标主要目标 是 是最大限度地出售不良物业资产 减少损失 最大限度地出售不良物业资产 减少损失 在力求实现主要目标的同时 还需要兼顾以下目标兼顾以下目标 1 在较短的时间内尽快收回债权 2 培育资本市场 3 实现资源优化配置 4 帮助企业进行战略性改组 5 培 养专业人员 6 完善有关法律体系等 二二 不良物业资产处置的原则不良物业资产处置的原则 首先 要始终围绕项目开展工作 其次 要先易后难 先大后小 再次 要充分利用各种技术方法 6 最后 要广泛利用社会资源和市场力量 以 批发 为主 四 不良物业资产管理四 不良物业资产管理 了解 了解 一一 不良物业资产评估不良物业资产评估 由专业化公司接收和处置不良物业资产 其由专业化公司接收和处置不良物业资产 其前提和基本依据前提和基本依据是是房地产价格 房地产价格 这里 房地产价格分为两个层面 一是一是金融体系把不良物业资产出售给资产管理公司时的价 格 称为接收价格接收价格 二是二是资产管理公司在处置不良物业资产时的价格 称为处置价格处置价格 1 1 接收价格评估 接收价格评估 我国资产管理公司在接收不良资产时 按资产的我国资产管理公司在接收不良资产时 按资产的账面价值账面价值进行移交 这种价格进行移交 这种价格 账 账 面价值 面价值 不是实际意义上的接收价格 不是实际意义上的接收价格 因而 在接收以后 有必要评估接收价格 评估 接收价格可初步估计所接收的不良资产实际价值 并以此作为处置的基础 也可作为后 期衡量公司工作业绩的基础 不良物业资产评估 应当是粗线条的快速评估 要求在短时间内完成 评估价值允不良物业资产评估 应当是粗线条的快速评估 要求在短时间内完成 评估价值允 许与实际处置时的价值有一定的偏离 许与实际处置时的价值有一定的偏离 2 2 处置价格评估 处置价格评估 物业资产处置过程也是实现最终价值的过程 处置价格实质上就是处置价格实质上就是市场交易价格 市场交易价格 处置价格评估可以采用较成熟处置价格评估可以采用较成熟的的市场法 收益法和成本法 市场法 收益法和成本法 二二 不良物业资产处置不良物业资产处置 1 以资抵债将债权转为物权 2 实施债转股将债权转为股权 3 采取法律诉讼和减让清收的方式追偿债务 4 重组 5 公开出售 20102010 年真题 年真题 6060 下列资产处置方式中 不适合处置不良物业资产的方式是 下列资产处置方式中 不适合处置不良物业资产的方式是 D D A 重组 B 以资抵债 C 债转股 D 赠予 第五节第五节 可持续的物业管理可持续的物业管理 二 可持续发展与物业管理二 可持续发展与物业管理 二二 可持续发展要求下的物业管理可持续发展要求下的物业管理 熟悉 熟悉 从规划设计 建设和物业管理等流程有效地体现可持续发展的理念 一方面需要 1 发展商的投入发展商的投入和 2 政府部门的支持政府部门的支持 另一方面更有赖 3 居民可持续发展意识的提居民可持续发展意识的提 7 高高和 4 物业管理水平的提高物业管理水平的提高 可持续发展的物业管理 除了常规物业管理内容外 还应融入下面几个要素 1 1 控制空气质量 提高大气洁净度控制空气质量 提高大气洁净度 应该取消燃煤和燃油式取暖及炊事设备应该取消燃煤和燃油式取暖及炊事设备 改用液化气作燃料 提倡使用环保燃料提倡使用环保燃料 在车道两旁设置绿化带以隔离汽车尾气在车道两旁设置绿化带以隔离汽车尾气 选植对尾气有吸收转化功能的植被和树种 2 2 加强雨水 污水的排放 处加强雨水 污水的排放 处理和再利用理和再利用 就近建立景观水池和污水处理站就近建立景观水池和污水处理站 或利用原有市政设施将雨水污水进行处理利用原有市政设施将雨水污水进行处理 使雨 水污水成为住区的再生水资源 3 3 垃圾分类处理垃圾分类处理 垃圾处理必须遵循 无害化 减量化 资源化无害化 减量化 资源化 的原则 充分利用技术优势 对垃 圾进行综合利用 资源利用 20102010 年真题 年真题 8080 可持续发展的物业管理要求垃圾处理必须遵循的原则有 可持续发展的物业管理要求垃圾处理必须遵循的原则有 ACD ACD A 无害化 B 简单化 C 资源化 D 减量化 E 有偿化 4 4 控制噪声控制噪声 对于配套设备机房 可以采取密闭的隔音处理方法对于配套设备机房 可以采取密闭的隔音处理方法 把噪声限制在机房内 为降低汽车和农贸市场的噪声污为降低汽车和农贸市场的噪声污染 可以在车道两旁种植减噪树种染 可以在车道两旁种植减噪树种 尽可能把车库尽可能把车库 建在地下或与生活工作区拉开距离 建在地下或与生活工作区拉开距离 同时也使农贸市场与生活工作区拉开距离使农贸市场与生活工作区拉开距离 并以减并以减 噪树种作为隔离带 噪树种作为隔离带 5 5 建立生态绿化系统 美化住区环境建立生态绿化系统 美化住区环境 通常