2010年房地产估价师《案例与分析》重点预习(16).doc

2009年房地产估价师考前辅导精讲班房地产估价案例与分析不同目的房地产估价之五城市房屋拆迁估价一、大纲要求考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对不同估价目的在房地产估价时所起的作用，房地产估价的假设前提，房地产价值类型与房地产估价前提之间的关系，房地产价值类型和估价前提、房地产权利和房地产交换价值之间的关系，以及它们和房地产估价目的的关系等的了解、熟悉和掌握程度。考试要求 1掌握建设用地使用权出让价格评估； 2掌握房地产转让价格评估； 3掌握房地产抵押价值评估； 4掌握城市房屋拆迁估价； 5熟悉房地产强制拍卖估价； 6熟悉房地产损害赔偿估价；来源建设工程教育网 7熟悉房地产租赁价格评估； 8熟悉房地产课税估价； 9了解企业各种经济行为涉及的房地产估价。二、内容讲解第四节城市房屋拆迁估价一、城市房屋拆迁估价内涵及特点城市房屋拆迁估价（以下简称拆迁估价），是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。城市房屋拆迁估价应依据中华人民共和国城市房地产管理法、城市房屋拆迁管理条例及当地制定的实施细则和城市房屋拆迁估价指导意见进行。来源建设工程教育网根据城市房屋拆迁估价指导意见第三条，房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁入协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。城市房屋拆迁评估不同于一般房地产的市场价格评估，其估价特点主要表现在以下几方面：（一）估价数量大城市拆迁往往是由于旧城改造、新建和改建城市道路交通、新建大型基础设施等而引起，随着我国城市建设的不断加快，必不可少地发生大规模城市房屋拆迁。，由于拆迁数量大、待拆迁的户数多，由此带来的拆迁估价数量很大，少则一、二栋，多则成片乃至一个或多个小区。（二）涉及面广，社会影响大来源建设工程教育网拆迁房屋既有居民个人房屋，也有机关企事业单位房屋；既有住宅用房，也有商业用房、办公用房、生产用房；既有独立产权用房，也有共有产权用房。从企事业单位来说，拆迁不仅涉及到企事业财产的补偿问题，而且涉及到企事业单位的生存和职工家庭的生活问题。从居民个人来说，房屋仍是当今我国大多数成市居民的最大财产。因此，城市房屋拆迁估价涉及到千家万户的切身利益，所产生的社会影响很大。（三）估价对象复杂，需要协调各种关系相对于其他目的的估价，拆迁估价的对象比较复杂，一个拆迁项目往往包括住宅、商铺、办公楼、车库、构筑物等不同类型物业，导致估价方法的选择存在较大难度。同时，一次估价中还会面对大量的房屋，面对拆迁人和众多的被拆迁人，由于各自对自身利益的维护，会出现不同的意见，导致估价的重要工作之一是协调各种利益关系。来源建设工程教育网（四）补偿价格关联性强就同一城市而言，同一时期同一地段同种类型房屋的拆迁补偿价之间，同一时期同一地段不同类型房屋的拆迁补偿价之间，同一时期不同地段同种类型房屋的拆迁补偿价之间都具有价格相互关联性。如果忽视了这种关联性，就可能引发拆迁冲突。二、城市房屋拆迁估价的标准与方法城市房屋拆迁管理条例规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”根据城市房屋拆迁估价指导意见第十六条，拆迁估价一般应当采用市场法。不具备采用市场法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。拆迁估价应根据拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定拆迁补偿价格。因此，拆迁估价应优先选用能够反映市场价格、模拟市场交易过程、体现客观价格的市场法。在一些房地产市场尚不够发育的地区及区域，或在房地产市场比较发达的地区的特殊用途的被拆迁对象，如学校、幼儿园、军事等公益用房，不具备采用市场法估价条件的，可采用其他方法进行评估。由于拆迁估价目的的特殊性，应尽量避免使用收益法、假设开发法，可采用成本法对估价对象的拆迁补偿价值进行评估。许多省、市结合本地实际情况，以估价原则、估价理论和方法为基础，制定了各自具体拆迁估价办法。例如：市政府根据被拆迁房屋的不同用途、不同结构、不同区位制定了住宅平房、简易楼房、单元成套楼房和非住宅房屋等不同拆迁估价标准。估价人员进行拆迁估价应执行当地政府及有关部门制定的估价标准。市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格（城市房屋拆迁估价指导意见第十三条）。拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行（城市房屋拆迁估价指导意见第十四条）。针对一些建设项目的特殊性，地方政府也往往制定相应的规定，估价人员在估价时必须遵从。三、城市房屋拆迁估价技术路线来源建设工程教育网（一）“标本房屋”市场价格评估技术路线城市旧城改造往往会涉及成片小区的拆迁，拆迁的数量大，估价工作量也十巨大，为提高估价效率，对这类拆迁评估，可先评估出在拆迁片区内有代表性的“标本房屋”的市场价格，以此为基准评估出其他拆迁房屋的市场价格，即在一个拆迁片区中按房屋使用类型（居住用房、商业用房、办公用房、工业用房等）各选取一处有代表性的房屋作为评估标本，运用市场法或其他方法评估出该“标本房屋”的市场价格，然后将各拆迁房屋与“标本房屋”进行比较，修正得出各拆迁房屋的市场价格。具体思路为：1确定“标本房屋”的基本条件“标本房屋”的基本条件可从以下几个方面作出限定：建筑类型。当拆迁片区存在多种类型的房屋，应选择所占比重大的作为“标本房屋”。例如某拆迁片区的居住用房有高层、多层、平房等，且以多层居多，则应选择多层住宅作为居住用房的“标本房屋”；建造年代。根据不同房屋的建造年代，确定平均使用年限，选择平均使用年限的房屋作为“标本房屋”。例如某拆迁片区内多层住宅的平均使用年限为15年，则应以使用年限15年左右（或七成新）酌房屋作为“标本房屋”；建筑结构。根据不同建筑结构类型，选择所占比重大的结构类型房屋作方“标本房屋”。例如某拆迁片区内多层住宅大多为砖混结构，则以砖混、结构的房屋作为“标本房屋”；楼层、户型、朝向、面积、装修等。如果拆迁片区内多层住宅大多为两室一厅、一般都有朝南的房间、面积一般为60左右、装修情况差异较大，则可选择位于中间层次（非顶层和底层），两室一厅至少有了间朝南，面积60左右，一般装修的房屋作为“标本房屋”。2选择“标本房屋”根据上述“标本房屋”的基本条件，在每一拆迁片区内一般选择一套“标本房屋”。如果拆迁片区跨越两个或多个拆迁区位等级（或土地级别）时，则所跨的每一拆迁区位等级（或土地级别）都应选择一套“标本房屋”，作为相应拆迁区位等级（或土地级别）内各拆迁房屋的比较基准。3评估“标本房屋”的市场价格可采用市场法或其他方法评估出“标本房屋”的市场价格。运用市场法评估时，对可比实例的选取应作出具体的规定，其一般要求为：可比实例与“标本房屋”所处的地区相同，应与“标本房屋”是同一拆迁区位等级（或土地级别）的房屋；可比实例应与“标本房屋”的用途相同。不仅要求大类用途相同，而且尽可能做到小类用途也相同。如“标本房屋”是居住用房中的普通住宅，则可比实例也应选取普通住宅；可比实例应与“标本房屋”的建筑结构和建筑类型相同。如“标本房屋”是砖混结构的多层住宅，则可比实例也应选取砖混结构的多层住宅；可比实例应与“标本房屋”的规模相当。如“标本房屋”是60的普通住宅，则可比实例也应选取差不多面积的普通住宅；可比实例应与“标本房屋”的权利性质相同。如“标本房屋”是房屋所有权和国有土地使用权性质，则可比实例也应选取相同权利性质的房屋；可比实例的交易类型应选取一般买卖的二手房交易实例作为可比实例；可比实例的成交日期与估价时点相隔时间在一年以内；可比实例的成交价格应是正常市场成交价格，或可修正为正常成交价格。为防止修正系数对价格的影响过大，可限定修正系数的调整范围。比如规定每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过10%，综合系数调整不得超过30%。4评估确定其他拆迁房屋的市场价格以“标本房屋”的市场价格为基础，分别评估确定其他拆迁房屋的市场价格。将各被拆迁房屋分别与“标本房屋”进行比较修正，得出各被拆迁房屋的市场价格。（二）“典型房屋”市场价格评估技术路线来源建设工程教育网“典型房屋”与“标本房屋”房屋市场价格评估法类似，但是它更具体、更细致。它首先将拆迁片区的全部拆迁房屋按房屋使用类型进行分类，然后按照每一类房屋的建筑类型、建造年代、建筑结构、设备、房屋户型以及功能的完整性等因素划分房屋类别，再在同一房屋类别内确定“典型”房屋，运用市场法或其他方法评估出该“典型房屋”的市场价格，然后以“典型房屋”的价格为基准，修正得出各拆迁房屋的补偿价格。具体操作步骤为：（1）对拆迁房屋按房屋使用类型分为居住用房、商业用房、办公用房、工业用房等。（2）对同用途类型房屋按建筑类型、建造年代、建筑结构等因素进一步划分不同房屋类别。如居住用房按建筑类型可分为高层、多层、平房等类别；按建造年代可分为10年以内、1020年、2030年、30年以上等类别；按建筑结构可分为钢混、砖混、砖木、简易等类别。（3）在同一房屋类别内选取一个“典型房屋”。选取的“典型房屋”应具有概括性，要能概括和反映同一房屋类别内的其他房屋的情况。比如在居住用房类型中的平房类别中确定“典型房屋”，其结构、成新率、户型、朝向、面积、装修等应以拆迁片内大多数平房的结构、成新率、户型、朝向、面积、装修等为准。来源建设工程教育网（4）评估“典型房屋”的市场价格。可采用市场法或其他方法评估出“典型房屋”的市场价格。（5）评估确定其他拆迁房屋的市场价格。以“典型房屋”的市场价格为基础，分别评估确定其他拆迁房屋的市场价格。将各被拆迁房屋分别与“典型房屋”进行比较，通过房地产状况修正得出各被拆迁房屋的市场价格。（三）区位指导价市场价格评估技术路线这种评估思路是以区位指导价为基础，将补偿价格分为区位补偿价和房屋重置价。区位指导价一般是依据当地的土地级别由政府制定公布，区位指导价在拆迁补偿价格评估中起指导作用，估价机构根据区位指导价结合市场因素进行修正后评估出区位补偿价。房屋重置价格，一般是由房屋建设综合费用和建筑安装工程费用组成。在此基础上，还要考虑房屋成新率、层次、朝向等因素对房屋价格的影响。房屋建设综合费和建筑安装工程费可由政府制定公布指导价，也可由估价机构根据市场价格评估得出。房屋成新率，单项调整价格，住宅层次调整系数和住宅朝向调整系数可由政府部门做出统一的规定。在运用此种方法时，应注意以下几个问题：以是土地级别要尽可能反映市场及客观情况的变化，如果市场及客观情况的变化与原规定的土地级别差距较大应对土地级别作必要的调整；二是区位补偿价和房屋重置价反映和体现市场地价水平和建筑物重置价水平。政府或者其授权的部门制定和公布的区位指导价和，房屋重置价应根据市场实际价格水平，对区位指导价和房屋重置价进行及时调整；三是建筑物的折旧，应综合考虑使用年限和成新率，以实际观测的成新率为主计算折旧。四、城市房屋拆迁估价应注意的问题（一）拆迁估价的估价对象拆迁估价的估价对象为拆迁范围内土地、建筑物、构筑物和依托于其实体上的权益。针对不同估价对象应注意以下几点：（1）依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，可视为提前收回处理，在估价中应包括土地使用权的补偿估价，根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行。（2）依法以划拨方式取得的土地使用权，在估价中不应包括出让金部分，只包含该宗地相应的基础设施配套建设费和土地开发及其他费用。（3）已取得所有权的房屋及构筑物，估价应从占有、使用、收益、处分四方面综合认定其合法性，不能仅仅依据估价时点的用途估价。例如：规划设计建造的地下人防改为商店或旅店用途的。（4）“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿”，故不在估价范围之内。“拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿”，估价时应按照使用期限的残存价值参考剩余期限给予估价。（5）被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，服从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照房产测绘管理办法设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。（6）对于一宗房地产拆迁补偿估价，凡属被拆迁人合法拥有的房屋内外不可移动的设备及其附属物等，都不可遗漏。设备含水、电、暖、卫、气、通讯等设施；附属物含树木、绿地、道路、院墙、。门楼等其他构筑物。（二）拆迁估价委托人的合法性（1）拆迁估价委托人必须合法。条例第四条明确了拆迁人的合法性：“本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位”。条例第六条规定“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。只有取得拆迁许可证的拆迁人或有完全民事行为能力的被拆迁人（含其法定监护人）才可成为拆迁估价委托人。”（2）拆迁估价对象必须合法。条例第九条规定“拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施