北京工业大学07届工程管理论文-王旭.pdf

北京工业大学耿丹学院北京工业大学耿丹学院 毕业设计 论文 毕业设计 论文 题目 题目 二手房市场现状问题对策二手房市场现状问题对策 姓姓 名名 王王 旭旭 系系 名名 经济与管理系经济与管理系 专专 业业 工程管理工程管理 指导教师指导教师 李佩李佩 日日 期期 2011 年年 5 月月 15 日日 2011 年年 5 月月 15 日日 诚信承诺 本人 声明 本论文及其研究工作是由 本人在导师指导下独立完成 论文所利用的一切资料均符合 论文著作要求 且在参考文献中列出 签名 日期 2011年 月 摘 要 I 摘 要 当城市规模发展到一定阶段之后 城市建设将会由外延式拓展转变为内涵式 的更新 改造和保护 受城市土地资源的限制 新建的房屋数量将会越来越少 而现存得的房屋的保有量将会越来越大 此时房地产市场交易的重心肯定会从一 手房转移到二手房 在发达国家成熟的房地产市场当中 一手房的交易量远远不 及二手房的交易量 二手房市场在整个房地产市场中占主导地位 随着二手房市 场在房地产市场中的地位越来越重 二手房市场中的问题也就随之而来 其中包 括价格的问题 供给和需求量的问题等等 近些年外来人口的不断增加 住宅需求量逐渐增大 但新房价格普遍比较高 所以更多的购房人只能把目光放在二手房上 从而导致二手房的需求量逐渐增 大 但二手房的供应量却远远不足于需求量 导致二手房的价格稳中有升 本文 先从二手房市场的发展现状进行逐步分析 在此基础上找出二手房存在的一些问 题 如 住房短缺 供需不合理以及在交易过程中经纪公司的问题 并且针对这 些问题 提出一些可供参考的建议 关键词 二手房市场 二手房需求 二手房供给 二手房经纪公司 摘 要 II Abstract When the scale of the city develops into a certain level urban development will be expanded gradually giving way denotative connotative update reform and protection Land resources are limited by the city the number of the new housing will be reduced gradually while the holdings of the stock of housing will be more and more The focus of the real estate market transactions will shift inevitably to second hand from Yahoo Fang this time Mature real estate markets in developed countries the second hand housing transaction volume of transactions is much higher than Yahoo Fang second hand housing market in the real estate market is dominated With the second hand housing market in the real estate market becoming more and more important second hand housing market problems will follow including the question of price supply and demand issues and so on With foreign population increasing the demand for housing Beijing are more and more but new home price is higher generally so more people can only look at the second hand house the demand for the second hand housing is increasing However the supply of the second hand housing is not enough Leading to the second hand house price have been no declined Many people do not know the trading of the second hand so they will seek Key Words Second hand housing market Second hand housing needs Supply of second hand housing Second hand housing agenc 目 录 1 目 录 摘 要 I Abstract II 第一章 绪言 1 1 1 课题背景与国内外研究概况 1 1 1 1 课题研究背景与目的 1 1 1 2 国内外研究进展概况 1 1 2 论文主要内容及研究方法 2 1 2 1 论文主要内容 2 1 2 2 论文研究方法 2 1 2 3 本文的主要观点 3 第二章 住宅观念的发展与二手房现状 4 2 1 中国住宅观念的发展 4 2 2 二手房市场概况 5 2 3 二手房发展的规模 6 2 4 二手房市场的需求现状 6 2 4 1 二手房市场的需求规模 6 2 4 2 二手房市场的买房群体 7 2 4 3 二手房市场的买方需求动机 8 2 5 二手房市场的供给现状 8 2 5 1 二手房市场的供给规模 8 2 5 2 二手房市场的供给结构 9 2 5 3 影响当前供给的因素 10 第三章 我国房产二级市场存在的问题 11 3 1 供给和需求不平衡 11 3 2 产权不规范 11 3 3 交易过程的信息不对称 11 目 录 2 第四章 二手房市场的规范和发展 13 4 1 平衡二手房的供求矛盾 13 4 2 建立严格的监督管理机制 13 4 3 发展规范中介组织 13 4 4 建立灵活的金融体系制定优惠政策 14 4 5 尽快建立和完善物业税的征收制度 14 结 论 15 参考文献 16 附 录 17 致谢 28 北京工业大学耿丹学院 2011 届毕业设计 论文 1 第一章 绪言 1 1 课题背景与国内外研究概况 1 1 1 课题研究背景与目的 随着房产市场的发展的迅速 房产市场供不应求 使得大部分工薪阶层没有 能力购买 从主观上看 市场经济不够完善 市场信息不够对称 市场主体行为 不够规范 以及从客观上看土地的稀缺 消费者对房产的投机行为 地方政府的 变相鼓励 使得房产市场泡沫现象逐渐凸现并发展起来 造成房价涨幅过快 而 人对房产的购买能力相对下降 开发商处于永恒的利润最大化 都使得住房一级 市场供需失衡 从而使越来越多的购房者把眼光投人到了房产的二级市场 通过 深入调查二手房市场的巨大潜力来满足自己的住房需求 1 1 2 国内外研究进展概况 二手房的交易在 20 世纪 90 年代初传入我国 至今还不足 20 年的时间 目前 国内学者对二手房市场问题研究的较少 笔者在论文写作过程中 查阅了 多种关于房地产的期刊 如 中国房地产 房地产经营与管理 中国房地产 金融 等 并广泛阅读了一些关于二手房研究的相关论文 这些研究主要着眼于 房地产的政策动向及住房本身环境的分析 如居民的实际住房情况 存在的问题 住房保障等及问题的解决办法等 上海财经大学经济系包亚杰教授和同济大学社 科系的汪洪涛博士于 1998 年 5 月出版了 房地产业可持续发展研究 一书 该 书以上海市为例 针对我国房地产业发展中所出现的一些问题 首次较系统的阐 述了房地产业与可持续发展相结合的学术观点 其核心内容主要包括 城市房地 产开发与生态环境保护的协调发展 房地产发展与人口适度增长 房地产也的运 行机制 房地产物业管理服务模式的构建等等 同时 作者还强调既要加强对房 地产业的宏观管理 也要注重完善企业自我调节机制 2003 年 1 月首都经济贸 易大学出版社出版的由张跃庆教授编著的 新世纪住宅与房地产业发展研究 一 书中 明确提到了关于我国房地产业可持续发展研究的一系列问题 从资源 资 金 市场 制度和政策以及管理和规划等不同角度和层面讨论了实现我国房地产 业可持续发展所面临的问题 北京工业大学耿丹学院 2011 届毕业设计 论文 2 国外二手房交易市场十分活跃 并且二手房的交易数量远远超过了一手房 由于我国的二手房市场起步较晚 以发展时间长短计算 现阶段我国二手房交易 状况与英 美等国在上个世纪三四十年代二手房交易状况 时间几近相同 仍有 很大差距 英 美等国早期关于交易增长的相关研究较多 欧洲的其他一些国家 如俄罗斯 在二手房市场研究方面也做出了贡献 目前国内二手房市场研究主要 集中在房地产交易过程中的中介收费问题 操作手法 信息方面 风险承担问题 的研究 这些研究对解决我国现阶段二手房交易过程中的一些问题 有一定的借 鉴和参考作用 但是由于国内外二手房产权状况 交易环境的根本性存在差异 这种根本性的差异是由制度的差异造成的 产权状况 交易环境不是国外二手房 交易中的突出问题 而是我国二手房交易过程中所特有的 因此我国二手房问题 的研究与国外存在着根本性的差异 1 2 论文主要内容及研究方法 1 2 1 论文主要内容 本文的主要内容是二手房市场现状 主要以研究二手房市场发展的规模 通 过市场中的需求规律和供给规律 从中找出二手房市场中存在的各种问题 如 供给与需求的不平衡 产权不规范 交易过程的信息不对称 并且找到解决问题 的方法 1 2 2 论文研究方法 本文在研究二手房市场销售情况处采用了调查法 笔者有目的 有计划 有 系统地搜集了关于二手房市场销售的现实状况和历史状况的材料 并对调查搜集 到的大量资料进行分析 综合 比较 归纳 从而为说明二手房现状提供规律性 的知识 在本文中还采用了文献研究法 笔者根据二手房市场现状等研究目的 通过 调查文献来获得资料 从而全面地 正确地了解掌握二手房现状中存在的问题 文献研究法的作用 能了解二手房市场的历史和现状 帮助确定研究课题 能得 到现实二手房市场资料与历史资料的比较 并从中得到可供参考的数据 有助于 了解事物的全貌 北京工业大学耿丹学院 2011 届毕业设计 论文 3 1 2 3 本文的主要观点 在了解我国房地产市场和二手房市场的基础上 对二手房交易市场中的需求 市场 供给市场和中介服务市场存在的问题进行了分析 从政府 购房者 中介 机构角度提出了二手房市场可持续发展的对策 并借鉴发达地区的成功经验 结 合我国的国情提出了一些可操作的建议 希望能促进我国二手房市场可持续发 展 北京工业大学耿丹学院 2011 届毕业设计 论文 4 第二章 住宅观念的发展与二手房现状 2 1 中国住宅观念的发展 中国的住宅概念从建国 改革开放 到目前房产的高速发展 其中经历了几 个不同的阶段 在住房制度改革之前 大部分人都依赖企业 政府解决住房问题 住房的市场供给处于短缺状态 无法体现消费者对购房的真实需求 1999 年城 镇住房制度改革以后 房地产市场供给不再处于短缺状态 需求呈多元化态势 已获得政策性住房的或中等收人群体需要出售其政策房或原有住房转向购买环 境条件较优越的中档 高档房产 低收人或暂时性低收人者需要相对廉价的住房 用于满足其需求 先富起来的高收入者更看中居住环境 因此其原有住房也会进 人市场中流通 随着居民收入的增高和社会经济的发展 消费者对住房的需求会 不断升级 存量房的交易已经达到一级市场 商品房销售市场 的 50 2002 年数据 左右 而且存量房的交易比例还在不断的攀升 从表 1 中可以看出 从 2000 年到 2007 年 7 年间我国房产销售市场的销售趋势 综合美国 欧洲这些对 住宅消费比较发达的国家和地区的市场发展情况分析 当市场成熟时 一级市场 商品房销售市场 将与二手房市场交易量相互持平 而且随着城市中可用于开发 的用地不断减少 城市内房产的交易方式将主要以二手房为主 北京工业大学耿丹学院 2011 届毕业设计 论文 5 表 1 商品房屋销售情况 年份 商品房销 售面积 万平 方米 非住宅 商品房销 售额 万元 住宅 2000 18637 13 16570 283935442332286046 2001 22411 9 19938 754862751740211543 2002 26808 29 23702 316032341349578501 2003 33717 63 29778 857955662765434492 2004 38231 64 33819 8910375706 9 86193667 2005 55486 22 49587 8317576132 5 14563761 6 2006 61857 07 55422 9520825963 1 17287807 0 2007 77354 72 70135 8829889118 9 25565811 1 注 数据来自中华人民共和国国家统计局 中国统计年鉴 2 2 二手房市场概况 随着我国房产业的快速发展 而个别地区的房产市场存在着很多问题 例如 房价过高 土地供应量过大 房屋空置率过高 结构不合理以及开发投资增长过 快等 给我国现代社会发展带来了以下几方面不小的消极影响 城市竞争力的减 弱 房价过快增长使得企业的商务成本和投资成本相应增长 产生 挤出效应 北京工业大学耿丹学院 2011 届毕业设计 论文 6 降低城市的吸引力 导致资金外流和外来投资减少 地方财政风险加大 随着房 产交易增加会给城市带来的财政收人也不断增加 使得财政收人对房地产的依赖 越来越严重 消费力的抑制 过高的房价使得越来越多的老百姓买不起房 我国 房产业目前存在着房价上涨过快和房产空置率过高的矛盾现象 在这种房产投资 增大的情况下 国内的二手房市场仍然处于初步发展的阶段 而且受到新建商品 房的价格增长带动 价格上升幅度明显 发展空间较大 虽然交易总量逐年增加 但是二手房市场占整个市场的份额仍然不够大 与新建商品房比例差距逐渐增 大 显现出来的现象是二手房市场不够活跃 2 3 二手房发展的规模 随着商品房价格的上涨 越来越多的人因为买不起新房 或者是因为新房大 多都在郊区 而二手房大多都在市中心 所以二手房受到越来越多购房者的关注 从而致使二手房的规模越来越大 很多原本打算买新房的人 也把购买意向倾斜 到了二手房上来了 二手房市场发展迅速 但从总体上看 二手房市场的发展仍 明显慢于一手房市场的发展 二手房市场总体发展水平相比较而言较低下 从房 地产各个区域市场来看 除少数地段比较好的区域 二手房交易在整个房地产交 易中所占比例偏低 以北京市为例 北京市 2010 年二手房交易价格相比较去年 下半年以来持续上涨 根据 中国经济景气月报 国家统计局为满足国内外社 会对统计信息的需求而出版的刊物 2010 年 1 月至 5 月 住宅和非住宅价格同 比增长分别上涨 15 2 和 4 3 私有住房价格同比增长 12 6 比 1 月至 3 月 上涨 2 3 在国家新政出台以后 二手房上涨的幅度有所下降 但仍然保持稳 中有升的状态 涨幅比 3 月低 0 3 个百分点 二手房市场的销售结构是目前变化 最大的体现 2 4 二手房市场的需求现状 2 4 1 二手房市场的需求规模 2010 年成交最活跃的房产是 40 至 60 平方米的小户型物业 与去年相比较 市场出现了户型越买越小的现象 二手房市场购买水平呈现出低位运行的状态 这种现象是史无前例的 二手房市场 2009 年第 2 季度开始形成小房占据主流的 北京工业大学耿丹学院 2011 届毕业设计 论文 7 成交格局 其中 2009 年 5 月之后 80 平方米以内的物业一度占据了总成交量 80 以上份额 而总价在 140 万以内的二手房更是占到总成交量 70 从而说明 新 政一出台即开始对市场需求结构起了作用 据了解 部分中低价小户型的购买者 转向二手房市场 选择面积适中的二手房 这使得普通住宅得到大量关注 另一 方面 以往许多买方在购置房产时希望一步到位的想法被改变了 加上原本就占 据了比较大份额的初级购房者 这样一来 小户型 低总价的物业自然成为需求 方热烈追捧的对象 预计 主流需求房产的地位仍将被这一类别物业在一个长期 阶段内占据 2010 年国家的新政策出台 就能看出来二手房的需求状况 4 月 20 日至 28 日比照 4 月 11 日至 19 日 即二套房新政策已全面执行 经济适用房未现集中过 户的时间段 成交集 价格从高到低排序 价格最高部分选取前 10 为最高成 交价集 价格最低部分选取为最低成交价集 成交价极差 最高成交价集与最低 成交价集的比例只差 各户型抗跌情况 二手房市场中小户型最抗跌 中户型影 响最大 据统计数据分析 4 月 20 日至 28 日二手房成交量环比下降 36 其中 90 20 平米二手房成交下降的幅度相对最高 到 46 左右 数据来源 中国建设 信息 此外 成交价格变动以及最高成交价和最低成交价都为最大 链家地 产 市场分析师张月认为 二套房政策对于改善型需求影响最大 而改善型需求 普遍需求于中型户型 因此 在此轮政策中 中户型德抗跌性是最差的 由此可 以看出 中小户型的需求量非常大 2 4 2 二手房市场的买房群体 随着经济的发展和观念的更新 买房用户的结构发生了很大变化 2006 年 以来 受新房价格持续飙升的影响 二手房的价格也在超高位上持续运行 这样 的价格态势导致二手房购买人群产生了结构性变化 未来二手房市场的买方顾客 基本形态 将呈现出下述重要的发展趋势 35 岁以下的年轻群体的中产阶层 上升为二手住宅市场的新主导群体 2009 年以前 二手住宅的买方顾客群体 主要由 40 岁以上 家庭收入处于中下层水平的人群构成 但是 进入 2010 年以 来 35 岁以下的年轻群体发展的中产阶层 上升为二手住宅市场的新主导群体 据近两年二手住宅展会的统计显示 35 岁以下的年轻群体的购房量占总交易量 的 40 以上 2010 年 中产阶层的购房量约占二手住宅总交易量的 30 另据 北京工业大学耿丹学院 2011 届毕业设计 论文 8 北京市建委相关统计数据显示 2010 年以来 在二级普通商品住宅市场 40 岁 以下的年轻购房群体达到了 70 与此相对应 未来 35 岁以下的年轻群体 中 产阶层 上升为二手住宅买方顾客的新主导群体 2 4 3 二手房市场的买方需求动机 根据买方顾客群体的买房动机把顾客群体主要分为六类 第一类 拆迁产生 的住房需求 第二类 改善现有居住条件 第三类 方便家庭成员的工作或就学 第四类 新生家庭的独立生活需要 第五类 城市移民的居住需要 第六类 执 行新的置业投资计划 其中 第一类和第二类动机是二手住宅稳定的基础购买力 量 第三类第四类和第五类动机正在迅速上升为新的主导购买力量 第六类动机 受住宅投资平抑政策的影响 将渐呈下降趋势 因此 从总体态势考量 在未来 几年间 买房动机不会出现结构性改变 但结构比例会有大幅调整 由于受到实 际居住需求动机的上升支持 二手住宅的买方群体规模将会进一步增长 2 5 二手房市场的供给现状 2 5 1 二手房市场的供给规模 二手房市场的供给规模主要有以下几种形式 首先 根据产业布局的发展与调整 会对市区的各区域二手住宅的放量规模 产生最直接的结构性影响 城市产业布局对经济较发达地区的二手住宅市场的影 响 已成为眼见的事实 以下我们以北京市为例 北京市下述区域的二手住宅市 场发展将会受到特别强烈的刺激 金融街南部 西部和北部区域 开始我国的银 行业和保险业将对外资全面开放 随着全球股市的强烈震荡 以及国际风险投资 的关注目光重新落位在中国的电子商务领域 金融街将继续延续 2006 年以来的 黄金发展时期 受此影响 金融街南部 西部和北部区域的二手房市场 将进入 一个持续的交易活跃期 城铁地铁站上地站西北部沿线周边区域 随着生物科学 医药研发等基地型园区的渐成规模 上地的产业发展正在进入一个新的时期 受 此影响 城铁地铁站上地站西北部沿线周边区域的二手住宅市场 将进入一个持 续的交易活跃期 此外 货运代理业 邮递服务业对外资的全面开放 以及文化 创意产业的同侪聚集效应 将对市区东部与北部的二手住宅市场起到积极的推动 作用 北京工业大学耿丹学院 2011 届毕业设计 论文 9 其次 随着二手房住宅市场重心的不断外扩 以及城市交通与基础设施建设 的发展 二手住宅市场的热点区域也将向外延伸 以历史发展的眼光看 二手住 宅市场的发展有一个隐性规律 它的热点区域总是随着新房市场重心的不断外 扩 而新热点的形成 一般会比新房市场重心外扩 依此推论 从 2009 年开始 城区四周经济较为不发达的地区次新房交易的热度将会出现大幅攀升 最后 虽然缺乏区域性产业的有力支撑 郊区二手住宅市场仍然呈现出快速 增长的势头 通州 大兴等郊区的二手住宅市场呈现出快速增长势头 业内对郊 区市场普遍持有乐观的态度 经过实地访察 并对各种途径的资讯进行比对研究 后 得出以下结论 第一 一般在城区附近等近郊区的二手住宅市场出现快速增 长势头 是受到市区与产业圈外扩 以及交通干线建设的影响 这种势头在今年 会被继续放大 第二 郊区二手住宅市场的快速增长 主要出现在滨临市区与交 通干线的带状区域 它们的腹地区域的市场 却缺乏本地区以外的客流的有力支 撑 第三 在快速增长势头的灿烂光环之下 也涌动着业主返城的逆向暗流 因 此 虽然缺乏区域性产业的有力支撑 郊区二手住宅市场仍会呈现出快速增长的 势头 随着中央在京单位已购公有住房 中国人民解放军部队所有的房产等已购 公房的平稳释放 随着促进卖方顾客群体的卖房动机的条件增多 随着城市产业 布局发展的积极驱动 随着二手住宅交易热点区域的向外延伸 2010 年二手住 宅市场的房源结构将得到进一步的丰富 而放量规模也不会低于近几年的增长水 平 2 5 2 二手房市场的供给结构 一般而言 根据卖方顾客群体的供给结构把卖方群体主要分为五类 第一类 群体是家庭财务状况面临威胁 需要出售现居住房产从而缓解经济危机 此类群 体具有很强的随机性 且所占比例有限 第二类群体是执行新的住宅置业计划 此类人群所占比例会持续增高 第三类群体是执行新的投资理财计划 主要集中 在商品住宅 随着住宅价格的持续攀升 将迫使这一类卖方者得卖房动机提前出 现 第四类群体是住宅质量或周边环境存在严重问题 第五类群体是住宅闲置 且售出价格已达到期望利益水平 北京工业大学耿丹学院 2011 届毕业设计 论文 10 2 5 3 影响当前供给的因素 影响二手房市场供给的因素主要包括二手房销售价格 生产要素价格和新房 的供给及房地产政策因素 二手房销售价格 价格是影响房地产供给最重要的因 素 按照供给理论 房地产供给与房地产价格正相关 即房地产价格和供给量之 间存在同向变动的关系 在其他条件不变的情况下 供给量随着价格的上升而增 加 随着价格的下降而减少 因此 价格越高 房地产的供应量会越多 生产要 素成本和新房的供给 生产要素价格和供给当中最重要的是土地价格 土地价格 的提高对开发商来说是房地产生产成本的上升 一般来说开发商有两种对策可选 择 一是提高容积率 降低单位建筑面积的地价 二是缩小生产规模和放慢开发 进度 这样 同样的资金能够运作的房地产规模就会相应减少 从而引起房地产 供给的减少 其次建筑材料及人工费也是影响房地产供给的重要因素 二手房市 场的供应量是随着新房的增加而增加的 政策因素 政府有关政策如房地产政 策 产业政策 税收政策等都是影响房地产供给的重要方面 政府往往根据房地 产市场的运行状况 采取各种宏观调控手段对房地产经营活动进行引导和约束 从而引起房地产供给数量和结构的变动 例如 银行实施加息措施 就会增加房 地产开发商的生产成本 降低他们的盈利水平 使得房地产供给减少 反之则会 刺激房地产开发 使得房地产供给增加 北京工业大学耿丹学院 2011 届毕业设计 论文 11 第三章 我国房产二级市场存在的问题 我国的二手房市场还属于刚刚起步的阶段 还没有一个较为成熟的二手房市 场体制 对二手房的产权问题 质量问题以及二手房交易过程中信息不对称的问 题及供给和需求的平衡问题 都不能构成比较完整的认识和一个规范机制 主要 表现在以下几个方面 3 1 供给和需求不平衡 一个完善的房产市场中 二手房的销售应是新房销售的 5 至 7 倍 但我国目 前对于这个目标比例还远远没有达到 这说明我国房产市场结构扭曲 处于不健 康的发展状态之下 在我国 房产市场可以划分为投资型市场和消费型市场 受 房产迅速发展的影响 使得投资型的房产交易速度大大提升 但同时 房产的二 手房市场由于直接受到商品房市场的直接导向 消费型房产投资在整个房产结构 中占的比例过大 而房产的二手房市场主要表现为投资型需求以及居住和投资混 合型需求 所以 需求和供给的不合理在一定程度上抑制了二手房市场的蓬勃发 展 3 2 产权不规范 由于我国体制的特殊性 市场上的二手房存在着多种不同的产权状态 有已 购公房 直管公房 自管公房 使用权房 经济适用房 商品房等产权方式 产 权的确立处于一个混乱的状态 现在我国各大城市普遍存在着二手房交易完成以 后 部分交易房产的产权纠纷问题 这一问题的产生是由于购房者相比售房者对 交易二手房的产权信息了解少 双方交易信息不对称 这不可避免地影响了二手 房的交易信誉 对二手房交易市场的发展非常不利 3 3 交易过程的信息不对称 目前我国二手房信息的提供主要是二手房的卖方通过委托中介机构或一些 北京工业大学耿丹学院 2011 届毕业设计 论文 12 地方性的房地产网 地方性的期刊 杂志等提供的 但卖方从自身利益出发 往 往对所出手二手房的一些不利于自己的实际情况进行隐瞒 并不能做到真实 客 观地提供二手房的相关信息 而二手房的信息获取又受到信息提供方式的限制 使得获取信息的难度较大 获取信息的真实性不高 如果买方想更多地了解所购 二手房的产权 建筑年限 建筑面积以及质量 物业管理等问题就只能通过二手 房的卖方来了解 由于买方与卖方存在着对立的利益冲突 所以买方要想从卖方 那里获取全面 详实的交易房屋的情况几乎是不可能的 这就使交易双方在交易 过程中不能够对称获取信息 就有可能导致交易后出现许多问题 影响二手房的 正常交易 北京工业大学耿丹学院 2011 届毕业设计 论文 13 第四章 二手房市场的规范和发展 安居乐业 只有 安居 才能 乐业 这也是保证社会稳定的基本因素 政府采取了一系列积极的措施来促进房产交易更加有序 健康发展 从以前国家 制定的各项条款到 2006 年的 国六条 即国务院九部委于 2006 年颁布的关于调 控房地产市场的六条政策 都表现出了国家和地方政府在努力地规范房产市场 活跃二手房市场和加速居民梯度消费的实现 4 1 平衡二手房的供求矛盾 我国房屋存量交易和增量交易的比例严重失调 这一方面是因为我国还处在 增量型发展时期 对新增住房的需求较大 房屋市场整体没有达到饱和 另一方 面是因为由于市场环境的原因 大量的存量房屋不能流人市场 存量房屋市场容 量过小 使增量房屋市场份额相对变大 对此 政府要采取措施弱化供给和需求 中存在的间题 从总量上调整 使增量房屋和存量房屋市场保持在一个适当的比 例上 同时也要平衡供给和需求的矛盾 给二手房市场提供一个合理的发展空间 4 2 建立严格的监督管理机制 我国目前对二手房市场的监督管理机制力度还很薄弱 对二手房质量 产权 认识不清是二手房交易时最恶劣的问题 给交易带来很多麻烦 还降低了二手房 交易的信誉 影响了市场的健康发展 在国外 不但有一套完善的法律体系保证 卖方在出售房屋以前提供房产的全部详细情况 而且还建立了个人信用制度 对 市场主体进行内在的约束 我们应该学习国外成熟的二手房交易的经验 把积极 合理的适合我国国情的经验拿来 帮助建立健全我国的监督管理机制 保证二手 房交易的顺利进行 4 3 发展规范中介组织 发展规范中介组织是搞活二手房市场的助推器 是连接客体主体的纽带 也 是房产信息的主要来源 在二手房市场上发挥着重要作用 随着市场的发展 市 北京工业大学耿丹学院 2011 届毕业设计 论文 14 场对中介的依赖性就会越来越强烈 有序的行业管理 诚信 的经营理念 健 全的中介管理立法都是规房产中介行业 保障市场有序发展的不可缺少的手段 政府部门应该积极培育中介市场 严格规范行业行为 提高从业人员素质 树立 行业道德意识 加强对行业的监督管理 努力实施行业品牌战略 引导中介积极 健康发展 4 4 建立灵活的金融体系制定优惠政策 为个人住房抵押贷款发展提供有利条件 积极开创多种贷款方式 包括二手 房的公积金贷款 对贷款年限 贷款自由资金 贷款利率等条件实行多样化组合 金融支持是二手房市场发展的保证 金融机构积极的流动提供担保发展二手房市 场组合贷款 发展房地产中介机构 为居民售旧买新提供便利 同时也可以继续 出台相应的税收和政策法规 从宏观的角度控制房产的二级市场规则 4 5 尽快建立和完善物业税的征收制度 2009 年 5 月 25 日发布的 国务院批转发展改革委关于 2009 年深化经济体 制改革工作意见的通知 提出要深化房地产税制改革 包括研究开征物业税 尽管物业税的征收政策暂时没有定论 但一旦它涉及到二手房市场 将对二手房 的市场造成不小冲击 其主要表现在 一方面 征收物业税需要有关部门定期对 房地产价值进行评估 每年按照评估价值对房地产所有者征税 因此税收会随房 产的升值而提高 但如果二手商品房市场价格比当年购买价格相比呈现出明显的 下跌趋势 那么物业税就不一定是上涨了 另一方面 土地增值必定会带动物业 税的上涨 因此 如果一个楼盘升值了 那么新的买家面对越来越重的税负难免 会再三考虑 所以对于增值的楼盘来说 很有可能出现有价无市的现象 所以 尽快建立起一个完善的物业税征收制度 对于改善二手房市场起着重要的作用 结 论 15 结 论 随着全国各地房地产市场的不断发展 二手房市场的重心地位将日益凸显 其主导整个市场的能力将不断增强 因此促进和规范二手房市场的发展 其意义 不仅局限于二手房市场本身 同时还会作用于一手房市场 从而带来整个房地产 市场的繁荣 可以预见 随着二手房市场的持续健康发展 二手房市场在全国房 地产市场中将扮演越来越重要的角色 总之 促进二手房市场健康 规范 有序 的发展 形成良好的二手房交易环境 完善二手房交易体系是一项任重道远的过 程 在二手房市场逐步成熟的成长道路上 需要政府 市场和人们的共同努力 政府一方面要对二手房市场进行正确的方向引导 建立监督系统保证交易的圆满 进行 为二手房市场建立良好的金融环境 完善立法作为制度保障等等积极的政 策指导 并且对于相关的法律执行方面建立一个监督机制 使得法律法规在执行 方面更见清楚 完善 另一方面也要放开手脚 用 看不见的手 对二手房市场 进行调节 用市场自有的魅力激活并带动二手房市场的发展 最后祝愿二手房市 场的发展有着非常广阔的前景 随着二手房交易市场的进一步完善 人们将更能 容易实现居者有其屋的理想 二手房交易市场像其他市场一样将为人们的生活水 平的提高做出更大的贡献 参考文献 16 参考文献 1 孟晓苏 中国房地产业发展的理论与政策研究 M 清华大学出版社 2008 2 谢亮书 论二手房市场的良性发展问题 J 湖南大众传媒职业学院学 报 2009 3 刘雪强 李兴文 我国房地产业可持续发展的运行机制分析 J 科技创 业月刊 2006 4 王世涛 房地产法律制度 M 东北财经大学出版社 2008 5 郑华 房地产市场分析方法 M 电子工业出版社 2010 6 汪利娜 当议住房二级市场的发展 J 中国房地产金融 2009 7 贾俊涛 房地产中介企业的顾客满意战略研究 D 兰州商学院 2008 8 郑新 张皓 胡小友 北京房地产统计数据是这样出炉的 J 中国统计 2009 9 唐震斌 我国证券市场效率研究 J 河南金融管理干部学院学报 2008 10 王嘉 西安房地产中介市场结构研究 D 西安建筑科技大学 2010 11 王松涛 陈伟 陈轶等 房地产开发投资水平影响因素研究 J 建筑经 济 2010 12 中国建设数据网 13 中国房地产信息网 附 录 17 附 录 The problem of second hand housing market Development of the secondary housing market China s current regional imbalance in the development of second hand housing market mainly with China over the level of economic development relatively speaking and other economically developed areas along the southeast coast of second hand housing market is more mature second hand housing transactions account for the proportion of the total housing sales Larger while the economic development of underdeveloped areas is relatively slow Second hand housing market in cities can be divided into three stages initial stage of low trading volume market trading imperfect matching mechanism increasing and market trading volume was significantly increased but the transaction matching system can not meet the rapidly growing construction market demand mature Stage a large volume of market transactions and less volatile and the corresponding transaction supporting a fairly standard and improve the mechanism construction market competition is good From second hand housing transactions can be seen the development of second hand housing in cities is extremely uneven So although China is far less than the incremental volume of second hand housing room but its future in the housing market will be increasing the proportion of incremental housing accounted for the phenomenon of the housing market dominance will be over The development of second hand housing market in China started late but the individual cities especially in recent years fast development for example in 1994 Shanghai launched the replacement housing as a breakthrough to realize the real estate secondary and tertiary markets and the concept of linkage Since the relevant preferential policies second hand housing market has been rapid development but also a substantial increase in trading volume Second hand housing market to achieve sustainable development of China s Countermeasures Regulation of real estate supply and demand look at the overseas development of the secondary housing market the status of second hand housing market gradually improve It not only promoted the economic development of the property but also for macroeconomic development also played a very active role But the contrast seems China s second hand housing market situation is not optimistic to address the current housing market the drawbacks that appear to promote the healthy development of China s housing market we must start to activate the secondary market from a macro point of view Adjust the overall structure of the housing market economic services to resolve agency all the disadvantages of the process to develop honest trading environment and other ways to promote the sustainable development of second hand housing market Total restructuring of the real estate market and the increment of new housing stock of second hand housing market is not independent but has close ties with the two markets In the real estate market transactions both the incremental buying market but also through stock market trading as well as in the two markets simultaneously completed In a mature real estate market housing transactions in the 附 录 18 stock market is mainly done that part of the trade the gradient of the consumer market to buy a new house in the delta but most of them in the stock market To buy it needs to achieve the flow of housing assets and changes in housing conditions second hand housing market should be in the subject position while China s real estate market the new housing market have absolute dominance Therefore in the development of new housing market should the development of second hand housing market in a more dominant more long term position Otherwise the new housing completed the first transaction very difficult to re enter the market into a coagulation resources not only the formation of a large number of market waste of resources but also a sustained and healthy development of the real estate market the biggest obstacle Second hand housing market not one level of the market In fact just second hand housing market should be in a dominant position Transactions in the housing market U S stock trading and incremental transaction is about 3 1 ratio Hong Kong is 5 1 China s situation is reversed even in the most developed second hand housing transactions in Shanghai