投融资案例分析.doc

商-住混合小区项目投资与融资案例分析项目的开发概况1 项目基本情况(1) 项目名称: 商住混合小区 (2) 项目委托单位名称: 连云港市某有限公司。(3) 项目委托单位基本情况，连云港市某开发有限公司，成立于2008年，企业类型为私营有限责任公司，公司注册资金2000万元，具有国家二级房地产开发资质。公司组织形式为股份制，经营范围为房地产开发、商品房销售代理、建设工程施工、贷款担保和建筑材料销售等。2.1建设规模占地总面积：约100亩。总建筑面积：98700平方米。2.2项目的实施进度2.3.3 工程施工阶段计划根据本项目开发期限约3年。该工程计划总工期为36个月。其中：工程施工准备期10个月,从工程开工至完工使用施工工期为24个月。工程竣工验收、决算期2个月。本工程总工期主要为项目开发建设和设备安装的施工工期控制。本工程施工安排在2010年1月开始实施，其中土建项目的实际施工期为24个月。前1个月施工准备。为确保建筑工程全面完工，除要求土建承包单位必需按总进度要求完成外，更需要项目发包单位按期拨付投资，方可保证在规定时间内完成本工程项目的施工任务。2.3.4 工程竣工验收及决算阶段计划本工程于2009年3月开始至2012年2月陆续完成，应及时组织竣工验收，并于2012年3月底完成所有工程的竣工决算工作,具体见表2。表2 项目施工工期横道图序号项目名称 2009年 2010年2011年2012年3月6月12月1月3月6月9月12月3月6月9月12月1月3月1的 施工准备1.1研究规划设计1.2三通一平1.3设备订货1.4招标、签约2施工与安装2.1土建施工2.2设备安装3验收、结算3.1竣工验收3.2竣工结算备案2.4项目建设条件2.4.1 自然条件(1)地理位置、地形基本情况连云港市地处中国沿海中部的黄海之滨，江苏省东北部，东与日本、韩国、朝鲜隔海相望,西与江苏徐州市和山东省郯城、临沭毗邻，北与山东省日照市、莒南县接壤，南邻江苏淮安、宿迁和盐城市。(2)气候条件连云港市位于江苏省东北部.连云港市处于暖温带与亚热带过渡地带，常年平均气温14摄氏度，历年平均降水量930多毫米，常年无霜期为220天。主导风向为东南风。由于受海洋的调节，气候类型为湿润的季风气候。气候特征：四季分明，温度适宜，光照充足，雨量适中，日照和风能资源为江苏省最多。(3)地质条件拟建场地内为净地，即可开工。连云港市地区地质构造属华北地带，连云嘉山隆起带，基底为前震旦系中深度变质岩系，上部直接覆盖第四松散土层，厚度050m。本地区地震基本烈度为7度。2.4.2 基础设施近年来连云港市近年来为提高城市综合服务能力，投入巨资对城市基础设施进行了大范围的改造建设，现已初见成效，市区范围内已基本解决了通讯、电、水煤气等供应紧张的问题。建址位于学宛路西侧，南临行政中心路,供电、通讯、给排水等城市基础设施的管道，均已沿路铺设。该地块周围的城市供水管径为600mm，供水保证率可达100%。所邻近各主要道路的排水管径在1000-1500mm左右，排水状况优良。该地块的骨干输电线路为110KV，供电保证率可达100%，基础设施条件良好。电信及有线电视线路网络已覆盖该区域，按规划要求敷设，在办理相关手续后，由有关单位组织施工。该工程项目紧靠城市主道路，可根据需要向有关部门申办有关用电、用水、用气等使用手续。 三. 项目投资估算3.1 项目总投资项目投资由建设投资、建设期利息和流动资金组成。建设投资是项目费用的重要组成部分，按概算法分类，建设投资由建筑安装工程费用、工程建设其他费用和预备费三部分组成。按形成资产法分类，建设投资由形成固定资产的费用、无形资产的费用、其他资产的费用和递延资产四部分组成。3.1.1 项目建设投资估算按概算法分类进行估算，分别估算建安工程费用、工程建设其他费用和预备费。(1)土地费用估算该项目地块为净地，实际占用土地面积100亩。土地出让金：该地块为公司挂牌拍卖竞拍土地，土地出让金为5000万元，土地成本估算为50万元/亩；契税=土地评估值4%=50004%=200万元；土地使用税=土地面积6元/平方米=40万元；印花税=出让金5=25万元；土地费用合计：5265万元。(2) 工程建筑、安装费用估算1) 场地整理等前期费用估算场地整理等前期工程费用合计：76.59万元。详细计算见下表 3.表3 工程前期费用估算表 单位：万元序号项目单价数量单位合价1场地整理3.50 66600m223.312场内临时排水2.50 66600m216.65 3施工临时水1.50 66600m29.99 4施工临时电4.00 66600m226.645合计76.59 2)建筑工程建设费用总占地面积：100亩，规划总建筑面积为98700，多层住宅及小高层为框架结构，沿街商业用房为底框结构。据此估算建设投资。该地块开发后，可建住宅建筑面积84070；公建建筑面积10045，其中商业4586，；不计入容积率部分的建筑面积：98986平方米，其中层高小于2.2m车库6800，半地下室2000，人防地下室2000。按单位建筑成本（含人防地下室工程、水电暖、消防安装工程、桩基和设备等）1086.1元/m2计算，工程建设费用为10446.2万元，其中设备费用估算为1000万元。具体计算见表4。表4 项目建设工程费用估算表 单位：万元序号费用名称建筑面积概算指标费用金额 备 注(m2)(元/m2)(万元)1桩基9870068.00 671.16 2住宅土建费用84070750.00 6305.25单价为多层住宅3公建及商铺土建费用146317001024.14水电安装9870055.00 542.85 5供电、给水设备98700120.00 1184.46建筑节能9870012.00 118.44 7地下车库30002000 600.00 8合计452001086.1 10446.22)附属设施及工程配套费用室外工程：含配电房、水泵房等附属土建工程、室外上下水和室外接电等附属工程项目，按工程建设费用的2.5%计取为261.16万元。绿化、景观、道路等室外工程费用：含道路、场地、绿化、景观等，按工程建设费用的3.5%考虑为365.62万元。以上两项合计为626.78万元。（2）项目工程其他费用工程建设其他费用是指建设投资中除建筑、安装工程费、工程配套费用以外所必须花费的其他费用，工程建设其他费用按国家有关规定或行业规定的内容、计算方法和费率或取费标准分项估算，具体见表5。表4 项目建设其他费用估算估算 单位：万元序号费用名称计算基础取价费率合价备注1建设单位管理费工程及配套费用318.611072.981.1开办费工程及配套费用0.50%55.37办公、交通等1.2经营费工程及配套费用1.10%121.80含招标费、人员工资等1.3临时设施费工程及配套费用0.10%11.071.4工程监理费工程及配套费用1.00%110.721.5工程保险费工程及配套费用0.20%22.142勘测、规划设计费工程及配套费用1.50%166.09含可行性研究费3政府规费655.1规费4其他费用合计1460.89（3）项目工程预备费预备费包括了基本预见费用及材料涨价预备费，预备费用为328.3万元，并且包括了政策性调价的因素。3.1.2 项目建设期利息本项目计划利用银行贷款额为8000.00万元，贷款期4年，贷款年利率为6.75%，按等额还贷，2012年底开始还贷，贷款利息按复利计算：各年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款/2）有效年利率2009年借款利息=8000.00/26.75%=270万元；2010年借款利息=（8000.00+270）6.75%=558.23万元；2011年借款利息=(8000+270+558.23)6.75%=595.91万元；2012年借款利息=(8000+270+558.23+595.91)6.75%=636.13万元借款利息共计2060.27万元3.1.3 流动资金流动资金按项目开发资金周转需求估算，流动资金需求量=项目开发资金收入开发投入资金率。按资金的最低周转次数，根据项目开发进度要求，按2000.00万元考虑。本项目流动资金有三部分来源：1、开发单位自筹；2、银行融资；3、采用滚动开发办法，边建设边出售，先期取得的售房预付款及售房回款用于后期建设。3.1.4 项目总投资估算构成项目投资由建设投资、建设期利息和流动资金组成。总投资估算为22264.03万元。其中建设投资为18203.76万元，建设期利息为2060.27万元 ，流动资金为2000万元。3.2 项目开发资金筹集计划3.2.1 资金筹措该项目开发总投资为22264.03万元，流动资金为2000.00万元。分3年均衡完成。固定资产投资拟采用滚动式开发，预计前期土地及工程前期投入为4000.00万元。资本金来源按有关规定，暂按建设投资+建设期利息+铺底流动资金的30%考虑，项目资本金总额约为6679.21万元。资金计划来源于：1、注册资本金2000.00万元；2、公司自有资金及自筹5000万元；3、企业内部自筹及销售收入滚动投入5000万元；4、预备向银行借款8000.00万元。项目建设期3年，投资分年度均衡完成。3.2.2 资金成本自有及自筹资金不考虑资金占用成本。贷款额度按8000万元考虑，建设投资的人民币贷款利率按年息6.57%计取，贷款期间为3年，则项目利息计算额为2060.27万元，是为资金成本。四风险分析1项目敏感性分析 仅分析该项目的敏感性，主要通过敏感度分析，考察该项目投资不确定参数对投资效果的影响，从中找出敏感的因素，并确定其影响程度，采取措施限制敏感因素的变动范围，以达到降低投资风险的目的。仅就投资收益为单因素，来考察其它变动因素对其影响。投资收益EA =销售总收入 - 总成本 - 营业税及附加和增值税=销售总收入-工程建设成本（投资部分）-销售成本-营业税及附加和增值税考察的因素有：营业收入分别增减10%、20%，静态投资分别增减10%、20%，经营成本分别增减10%、20%等。计算临界点的基准收益率为12%。通过对敏感性的分析发现，对项目投资收益影响较大的因素是营业收入，其次是经营成本，建设投资较小，所有不利因素的收益计算值EA均大于零，即项目赢利，故可以认为，投资项目有一定的抗风险能力。五心得体会工程项目投资与融资是从工程怎样做出正确的投资决策开始，到完成工程项目的融资，再到进行有效的开发建设管理和最终的项目投资与增值。这往往需要经历一系列漫长而复杂的过程。在课堂授课中，徐老师帮助我们理解工程项目融资与投资概念、特点和内容等原理的基础上，认真研究了工程项目的融资结构，融资参与者和融资步骤，并进一步探索了工程项目的融资模式，讨论了最优的融资决策，并探讨了工程项目融资中的风险及风险防范和融资环境风险的管理，接着通过说明工程项目的投资估算，来进一步阐