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律 师 函株洲汇侨房地产开发有限公司：湖南东盛律师事务所受石志雄的委托，就贵公司不当履行株洲市商品房（预）销售合同事宜，郑重致函贵公司：一、关于贵公司的合同法律责任1、关于房屋交付延期的问题2011年1月11日，贵公司与石志雄签订株洲市商品房（预）销售合同及补充条款。依照合同约定，石志雄向贵公司购买文化园三期3栋2401室，贵公司应在2011年12月31日交房 。但是贵公司拖延交房直至发出公告向业主要求其在2012年1月20日-3月12日收房，还有逾期不收就视为业主收房的霸王条款。贵公司的交房的延期原因，不符合补充协议第三条第一款的规定，属于没有合理原因的延期交付。另外根据我方的调查了解直至3月15日前贵公司都没有办理好第3栋建筑的竣工验收备案，也没有办理好住宅使用说明书和住宅质量保证书。按照合同约定和法律规定还不具备交房的前提条件。业主石志雄有权拒绝收房，直至贵公司办理好所有的正规手续，在合理的时间内通知石志雄收房，石志雄在验收房屋无任何问题后收房才视为房屋交付。2、关于延迟交房的违约责任问题购房合同约定贵公司延期交房的违约责任是购房价日万分之零点二的违约金，该条款属于显失公平的条款。在补充协议中第二条第2款和第6款、第五条都要求业主承担日万分之二点一的违约责任；另外据调查贵公司出售文化园三期1栋的株洲市商品房（预）销售合同延期交房的违约金是购房价日万分之二点一，并且司法实践中法院认定违约利息是银行同期贷款利息，也是日万分之二点一。根据合同法114条：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。对此石志雄可以请求法院根据合同双方权利义务对等的原则及按照公平原则参照同一当事人的类似合同来确定违约金标准。石志雄有权要求贵公司按同等待遇日万分之二点一计算延迟交房的违约金，也可以要求按株洲市房屋所在区域的同等房屋出租的平均价格来要求延期交房违约金。3、关于房屋配套设施的问题双方签订的株洲市商品房（预）销售合同附件三 ：约定房屋的外墙窗为铝合金中空玻璃门窗。而现在实际安装的是单面玻璃门窗，石志雄有权在收房前要求贵公司严格按合同约定更换成铝合金中空玻璃门窗。4、如贵公司严重违约，石志雄将解除合同，要求退房。贵公司已经延期3个月交房，没有严格履行合同义务。根据调查我方3月15日的调查贵公司还没有完成建筑竣工备案验收，更没有办理消防验收合格等手续。故没有达到交房条件，贵公司属于违法合同约定延期交付的行为。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条 ：“根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持”。石志雄委托我致函催告贵公司交房，如在2012年6月30日前还不能办理好正规手续交房，石志雄会诉至法院解除合同，要求退房，贵公司还应承担相应的违约责任和业主的实际损失。二、本律师所律师意见1、请贵公司依法保证上述业主的合法权益，同时也为了避免贵公司的责任进一步扩大，本律师诚望贵公司从维护自身良好商业形象和信誉，本着诚实信用的原则，重视此事并采取积极合作的态度，立即认真履行合同义务。2、我们希望贵公司能通过协商方式与上述业主解决此事。如果贵公司不主动采取协商的态度或仍借故拖延交房超过2012年6月30日的期限，上述业主将授权我代其通过诉讼的方式解决此事。届时，只有通过法律途径向贵公司主张合同权利。增加诉累。希望贵公司在收到本函后的五个工作日内能够给予回复，并就有关事项作出明确