房地产估价案例分析复习重点资料一.doc

房地产估价案例分析复习重点资料一2009-1-20 16:10:00来源：频道：房地产估价师总结1：案例与分析考试指错题中常见的错误1估价报告本身的不完善1、缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。2、对估价对象描述不清(1)没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。(2)对估价对象的性质没有描述清楚(3)对估价对象的物质实体状况描述不清楚3、行文、谴词造句不当(术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊)4、逻辑不严谨前后不一致(数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由)5、写作有错误(1)评估结果中没有说明币种，没有进行大写。(2)对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。(3)表达形式不科学2009-1-20 16:12:00来源：频道：房地产估价师案例与分析指错题中常见错误2估价方法选用上的错误1、只使用了一种估价方法2、能用市场比较法的没有用。3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定按理与分析中的指错题中常见的错误3应用估价方法时的错误收益法(1)收益期限确定错误。(2)没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。(3)对于客观收益没有考虑到未来的变化。(4)收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率;没有考虑公共流通比;求取的方法错误;收益计算中有关面积套错了。(5)正常费用的测算错误A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四，把所得税也作为总费用的一个组成部分。B、费用的计算中计费基础错误。C、费用的计算方法错误。D、参数确定错误。E、总费用中包含了折旧费。F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。(6)资本化率确定错误A、资本化率选定错误B、用途不同的部分采用了相同的资本化率C、安全利率选择错误D、把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。案例与分析指错题中的常见错误4市场比较法(1)修正系数的确定没有充足的理由(2)比较实例的数量不够，即没有达到三个以上(含三个)的可比实例。(3)修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。(4)单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可比实例成交价格的综合调整幅度超过了30%.(5)比较修正的方向错误。(6)可比实例不符合条件。(7)区域因素与个别因素混淆不请。(8)区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有结合估价对象与可比实例的差异。(9)区域因素与各别因素具体比较修正项目的选择没有与评估对象的特点结合起来。(10)比较修正项目有漏项。(11)间接比较与直接比较混淆不清。(12)区域因素比较修正的内涵理解错误。总结2：房地产估价报告常见错误1一、报告书不完整(共8项内容)1. 封面2. 目录3. 致委托方函4. 估价师声明5. 估价假设和限制条件6. 估价结果报告7. 估价技术报告8. 附件二、报告书不完整1. 估价结果报告书漏项(共13项内容)2. 估价技术报告漏项(共7项内容)一)个别因素分析二)区域因素分析三)市场背景分析(详细说明分析类似房地产的市场状况，包括过去、现在和可预见的未来)四)最高最佳使用分析(详细分析、说明估价对象最高最佳使用)五)估价方法选用(详细说明估价的思路和采用的方法及其理由)六)估价测算过程(详细说明测算过程，参数确定等)七)估价结果确定(详细说明估价结果及其确定的理由)案例分析中常见错误2一、估价对象属于房地产的1)土地使用权人交代不清2)土地使用权性质交代不清，如是出让还是划拨土地，集体土地还是国有土地等三、应用估价方法时的错误1、收益法(1)收益期限确定错误。(2)没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。(3)对于客观收益没有考虑到未来的变化。(4)收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率;没有考虑公共流通比;求取的方法错误;收益计算中有关面积套错了。(5)正常费用的测算错误A、费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四，把所得税也作为总费用的一个组成部分。B、费用的计算中计费基础错误。C、费用的计算方法错误。D、参数确定错误。E、总费用中包含了折旧费。案例分析改错题总结3从估价报告的结构上讲，内容不完整a、缺委托估价方b、缺受理估价方c、估价对象概况交代不清，所需资料收集不全面。土地需说明：名称、坐落、面积、形状、四至、用途、生熟程度、土地现状、地质条件、产权状况及说明、土地使用权起止期、地价区类等。建筑物需说明：名称、坐落(门牌)、面积、楼层数、结构、装修、设备、建成年代、用途、产权状况及证明等。单独估价建筑物时，也要有土地证明。此外，还应对环境作简要说明。d、缺估价目的，或目的不清。是何种条件状态下的价格。如熟地、毛地;开发场地还是项目完成时的土地;已完工建筑还是在建工程;期地、期房现房等。e、估价时点：不是一段时间，而是某一日。f、缺估价依据。估价方法及操作的主要依据;与估价目的相配合的合法性依据等。房地产估价案例分析总结记录4综合察看1.对照估价规范看估价报告案例是否符合规范格式，内容描述项目是否完全、合适，书写方式，用词称呼、符号、序号、术语、大写、错别字等是否准确。2.察看估价方法是否与估价目的，估价对象适用，估价技术路线是否正确3.估价时点是否准确4.修正年限是否正确5.检查计算是否正确，前后数据是否照应一致6.对采用的方法是否有合理的说明和理由7.任何一项数据都应有来源依据，必要时说明8.注意利息的计算方式，期限9.报告有效期应以报告完成之日为准10.现实用途和法定用途相符11.一估价以选用两种以上的估价方法，要符合要求，选用取舍都应有理由(1)有条件选用市场比较法的(2)收益性的房地产要有一用收益法(3)具有投资开发或潜力的用一开发法12.注意对价格的称谓是否错误(比准，收益，积算)13.要察看估价类型，对照规范对此要求14.最后一道题一定要细心，首先指出错误，在进行改正，切忌认真。正确的改错了要倒扣分的15.纠纷房屋，拆迁房屋，拍卖等特殊的估价，应注意特别说明原因状况16.注意一些对估价的特殊规定，如对不得设定抵押权的，国有划拨土地的等等17.保险估价应首先明确是否包含间接损失，说明是否能修复18.基准地价修