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税务策划案例解析 Post By：2006-2-24 14:21:00 产权转股权，救急节税800万 随着房地产税制改革的深入，政府对房地产交易过程中的课税项目越来越细，监管力度越来越大。如果不对涉税活动进行过细策划,容易造成重复缴税等不必要的损失,影响企业经营运作成本,攸关企业经营成败。同样，如果策划不当，容易引发涉税风险，影响企业诚信名誉和企业主的职业荣辱。有关房地产税务策划的奥妙，相信下面这则案例能给业界朋友一些启示。 房地产税务策划案例： 陈先生与亲友合资开办一家贸易公司，由于业务发展需要，急需资金4000多万元，经多方筹措，尚欠资金约3000万元。他考虑再三，决定将自己2004年在市区购买的原价1000万元的写字楼转让，现有一间IT公司愿以3000万元购买。交易时，巨额税负使其备感受挫。具体数字如下： 策划前陈先生此案交易的税费高达936.4万元，包括： 营业税及附加税，按5.5%计 (30001000)5.5%=110万元。 说明：陈先生转让房产行为属销售不动产，应缴纳营业税，适用税率为5%。陈先生购置成本1000万元，装修费用200万元有合同及相关的票据完整证明，可在营业额中减除。 土地增值税：合计520.5万元 第一步：确定扣除项目金额 扣除项目=购入成本+利息支出+其它开发费用十营业税及附加+加计20%扣除数 =1 000+200+110+1 000 x 20% =1510万元。 第二步：计算增值额 增值额=房地产转让收入-扣除金额 =3000-1510=1490万元。 说明 税法规定，如果增值额没有超过扣除额的20%。就可免征土地增值税，但本例增值额占扣除项目的比例=98.7%，显然陈先生无法享受此优惠。 第三步计算土地增值税额 土地增值税额=增值额四级超额累进税率 =1510 x 50%x 30%+(14901510 x 50%)40% =226.5+294=520.5万元。 说明：土地增值税实行4级超额累进税率增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%，增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%部分，税率为40%。 契税：以3%计 30003%=90万元。 说明：契税的征税对象是境内发生使用权转移的土地、房屋，实行3%5%的比例税率，各省不同。 陈先生个人所得税(按20%计) 应纳所得额：房产转让收入-(原值+合理费用) =3000-(1 000+200+1 10+520.5+90) =1079.5万元。 应纳税额=应纳所得额20%=1 079.520%=215.9万元。 说明：税法规定，对转让房产等所得，应以纳税人转让收入减去房产原值和合理费用后，按20%的比例计算应纳个人所得税。 各项税费合计：营业税+土地税+契税+个人所得税=936.4万元。 上述各项税费，合计高达930多万元!如果陈先生以此方式交易，成交后扣除税费，仅得资金2064万元，距离3000万元的资金仍有近千万元的缺口。无奈，陈先生请来专业税务策划师，为其度身定做一套方案，方案如下： 第一步陈先生以上述房产作为股东与IT公司成立有限责任公司A。 第二步 陈先生将持有的A公司股份，以象征性的价格转让给原自己的贸易公司。 第三步：以事先约定的3000万元的价格，贸易公司将所持A公司的股份转让给IT公司的子公司或分公司，完成整个交易流程。 策划后的税负结果： 营业税及附加税 按照国家税务总局有关规定，以不动产对外投资折算股份且共同承担风险，不用缴纳营业税，企业和个股权之间的交易同样免缴营业税。经调整，直接节约税收110万元。 土地增值税 同样，以房地产等不动产投资企业换取股份且共同承担风险的，暂不征收土地增值税，这样，免除原交易中征收的520.5万元主要税负。 契税 契约无法免除，但有操作空间。依照规定，以土地、房屋权作价投资入股，以评估价格为计税依据。如果该房以1 200万折价入股。仅需缴纳契税36万元(12003%)，节约契税54万元。 个人所得税 由于陈先生将所持的A公司股权转让给自己控股的贸易公司，股权转让的价格国家并无规定，以双方协议价格成交，本例中贸易公司属陈先生与亲友控股，其完全可以在股权转让时收取象征性的低价。这样，股份转让时，个人所得税基本上可忽略不计。 股权再转让 贸易公司将所持A公司的股权以约定的3000万价格转让给IT公司的子公司或分公司，IT公司控制了A公司，整个交易过程完成。 结果比较： IT公司以同样成本获得房屋产权。 陈先生节税创造巨大收益。策划后的交易过程仅需缴纳税费54万元，节约税负共882.4万元，所缴税负仅为策划前的8.58%。 贸易公司(陈先生)缓解资金困难，现金流增加，达到卖房筹资目的。 分析点评：这是非常成功的税务策划方案，企业和个人在现实中经常遇到。本案采用的税务策划方法主要是“产权转股权策划法”，即将房屋产权变更，转化为企业股权变更，再通过股权变更达到产权转移的目的。此方法避免房屋产权转让的形式，所有涉及财产转移的税费得以减免，充分利用我国税法对鼓励企业投资的一系列优惠政策，发挥了股权投资和交易低税负的特点。 税务策划案例解析的分析前两天我上网无意中发现以上税务策化案例操作，当时我还觉得操作漂亮，但第二天早上我就觉得问题太多，于是我认真开始分析此案例，发现许多无法解决的问题与风险。1、 IT公司的财务总监太傻，甚至可以说是无知与渎职。A、 明明是3000仟万购入的固定资产，却在税法上只能确认为1000万，造成IT公司在平时经营的过程中，因少提固定资产折旧，而要多交所得税（2000X25%，当然不是一年反映出来的），如果公司持续经营，该损失如何弥补？B、 IT公司在购入此房产后，如想转让变现又要如何操作？2、 陈先生的贸易公司的问题：A、该公司在做股权投资转让时，财务帐务如何操作，除非不报税务，那还是税务策划吗？那就是偷漏税了。B、如果该贸易公司一年后就结业，公司所得转入个所得时，陈先生的个所得税又如何处理？（当然这一块，国家还未执行特别严，但国家的个人所得税法以及公司清算所得税已经有一些明文规定了）3、 税务策划的基础，是在国家法律允许范围内，进行适当税前规划，使公司在合法条件下尽量少缴税金或递延纳税，使股东利益最大化。而国家为创造公平合理的纳税环境，也在不断地完善相关法律法规，如房产交易中的合作建房、代建房、自建房等都在不断补充完善相关纳税法规，防止国家应征税金因法规不完善而少征税金，所以税务策划是有一定空间和范围，但并非象许多人想的一样，只要经税务策划大师一点，公司就可少缴税。现实生活中，许多公司所谓的税务策划是将一家公司拆分成多家公司，然后利用部分新公司享受国家相关税收优惠政策，进行不实关联交易，进行利润、费用、收入等相互转移，从而达到少缴税金，其实从法律上讲，这些不实交易本身已