【博问强识】世联顾问养老案例研究之(二)——万科.docx

【博问强识】世联顾问养老案例研究之（二）万科随园嘉树 2014-09-05 世联顾问 大家好又到了【博文强识】环节了。上次介绍的 保利西塘越 的案例收到了很多朋友的留言，对养老案例、养老模式还是比较感兴趣。其实这个养老案例系列一共有六个部分，本期来介绍一个万科在杭州的项目随园嘉树。这个项目我是亲自去看过的，印象最深刻的应该是各种适老化设施的细节做的十分完善，从照明系统的加大提示文字，到门口方便老人放下随身物品的小台子，都充分体现了“适老化”的概念。下文会有比较详细的介绍，希望能对各位有所帮助。整体介绍面向未来的中国房地产“银发经济”的大市场，国内最大的房地产龙头企业万科，正在凭借品牌号召力和优质物业服务，在养老地产市场上加快部署：北京万科幸福汇、万科欢庆城、青岛万科城而位于浙江杭州的随园嘉树，更集中展示了万科在养老地产上“软硬兼施”的过人本领。先看硬件：项目位于杭州郊区20公里，区位优势明显；土地范围属于4A景区，位于良渚文化村。此外，项目本身特别针对老年人规划了超大楼间距和“金十字”配套区，房间内部的贴心设计也为其养老功能定位加分不少。再看软件：“万科系”在养老地产上的先行尝试已经让随园嘉树的养老软件具备了较高“智商”。在杭州“公望会”连锁经营会所的基础上，杭州万科大手笔自建养老服务体系，目的是为随园嘉树自建品牌，独立经营。目前，项目一期去化速度令人满意，客户群基本符合预期。基于此，万科转而对随园嘉树二期改为长期持有，并通过配建康复中心、颐养中心，完整实现对老年人生活安全性和舒适性的兼顾。项目完成以后，社区环境配套和服务将为租售客户实现高溢价。相对于普通养老机构，社区养生化将成为万科进军养老地产的金字招牌。尽管随园嘉树地块性质是旅游用地，具备不可分割的30年使用权，且整体规模不大，但其销售进度背后的现金流和利润测算已经证明了养老地产市场化之路的前景。位置交通万科随园嘉树隶属于万科良渚文化村项目，位于杭州市北郊余杭区范围内，距离杭州市约20公里，虽属于杭州市远郊，但随着良渚文化村的开发日趋成熟，区域认可度逐渐提升。杭州市为长三角经济副中心，产业结构先进，保持经济快速发展。整体经济位列全国十强，在新一轮城市规划中城市的整体格局将继续优化。 项目距离杭州市约45分钟车程，地理位置较为偏僻。但随着多重交通体系的建立和规划，通过公交巴士、社区巴士（往返市区）、小区循环巴士等，逐渐提升项目通达性。土地规划随园嘉树占地100亩，建筑面积6.4万平方米，地价6501.59万元，楼面价1018元/。随园嘉树土地范围属4A级景区，土地属性为旅游用地，不可分割使用权，40年产权（2003-2043年），项目现使用权年限为30年。良渚文化村整体占地10000亩，其中建设用地5000亩（住宅230万平方米、公建50万平方米、旅游服务70万平方米），自然山水5000亩。随园嘉树作为良渚文化村的一部分既可享受到丰富的自然资源，又可借力于城镇级的配套服务，此为促进项目销售的有利因素。万科随园嘉树在整体规划上体现四大亮点： “宽间距”：超过常规社区15%-30%的楼间距，全南朝向以及大进深双开间的阳台设计，提升了采光、通风标准； “金十字”：社区中心设置“金十字”老年活动中心，与各建筑通达衔接，便捷满足社区老年人日常活动所需； “无障碍”：配置风雨连廊、无障碍交通动线、无障碍救护动线； “双中心”：颐养中心和康复中心位于社区边缘，根据不同的客户定位提供贴心关爱的服务内容。同时也方便对外服务。 核心配套万科随园嘉树的4500“金十字”养生休闲区，包括景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身房、棋牌室、咖啡吧、以及老年大学“随园书院”，是一个专为长者营造的养老配套集群。“理念”归于细节“随园嘉树”一期的目标客户群主要针对有自理能力的健康老人。在长时间蓄客的基础下，项目推出的销售使用权公寓去化情况良好，开盘至今已去化60套；目前成交均价区间为14000-15000元/，多数客户普遍认为该价格区间属于合理范畴。项目核心客户来源于杭州市区，占到整体客户的80%左右；剩余客户主要来源于长三角地区，以上海、宁波、温州等地的客户居多。项目市场反响的成功，一方面归结为良渚文化村的成功运营奠定了坚实的大盘价值认知基础，并提供了充沛的客户资源。另一方面，也得力于万科通过在多方借鉴的基础上融合创新。无论在装修配置还是生活服务方面都细微的照顾到老年人身、心、灵全方位的需求。比如构建包含86项具体内容的健